Собственник при определенных обстоятельствах может задуматься о разделе своего земельного участка. Но, чтобы разделить участок нужно знать требования закона к исходному и образуемым земельным участкам.

Если земельный участок сдан в аренду…

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел земельного участка в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Какое разрешенное использование будет у образуемых земельных участков?

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, из которого при разделе образуются земельные участки.

Когда прекратит существование исходный (разделяемый) земельный участок?

Земельный участок, из которого при разделе образуются новые земельные участки (исходный земельный участок), прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки . Исключение составляют 2 случая :

Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации , созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, (измененный земельный участок ).
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности , могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах .

Право собственности на образуемые в результате раздела земельные участки

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки .

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками .

Раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить при разделе;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок , если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если был установлен сервитут

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах .

Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые земельные участки

У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки.

В случае образования земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Требования к образуемым земельным участкам

Образуемые в результате раздела земельные участки должны соответствовать предельным минимальному и максимальному размерам земельного участка , которые определяются градостроительными регламентами.

Как правило, предельные минимальный и максимальный размеры земельного участка устанавливают Правила землепользования и застройки территории, либо закон субъекта РФ.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел земельного участка, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Кто осуществляет работы по разделу земельного участка?

Чтобы разделить земельный участок, вам нужно обратиться к любому кадастровому инженеру, работающему в вашем городе, для подготовки межевого плана. О возможности раздела земельного участка вы можете узнать также у кадастровых инженеров.

Раздел земельного участка

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Например, делится ЕЗ в результате раздела могут образоваться землепользования и многоконтурные ЗУ или только многоконтурные ЗУ или только землепользования.

Раздел допускается проводить в отношении уточненных земельных участков, если же границы исходного земельного участка не уточнены, то раздел допускается при условии если границы образуемых земельных участков совпадают с границами исходного земельного участка, т.е. не смещаются. Однако, в этом случае в состав межевого плана необходимо будет включить Акт согласования внешних границ образуемых ЗУ или Акт согласования границ исходного земельного участка, т.к. при таком разделе одновременно уточняются граница ранее неуточненного исходного земельного участка.
Раздел с сохранением исходного земельного участка в измененных границах
Раздел с сохранением исходного ЗУ в измененных границах допускается в отношении земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан и в отношении единых землепользований.

В соответствии с п. 60 Порядка ведения ГКН, утв. Приказом МЭР РФ от 04.02.2010 г. № 42 в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.

Данное правило применяется только в случае, если после преобразования в составе единого землепользования сохраняется не менее двух земельных участков.

Т.е. если в составе единого землепользования остается менее 2-ух обособленных ЗУ, то в этом случае необходимо осуществлять раздел такого земельного участка.

Также как в случае с обычным разделом, Акт согласования границ образуемых ЗУ или исходного ЗУ требуется в том, случае если осуществляется раздел ЗУ, имеющего неуточненные границы. Но если ЗУ образуются таким образом, что не затрагивают внешних границ исходного земельного участка, т.е. одновременно не происходит уточнение границ исходных ЗУ, то акт согласования в этом случае не требуется. Также не требуется Акт согласования границ в случае раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, когда осуществляется раздел ЗУ, границы которого в ГКН отсутствуют. Данное правило действует и при согласовании ЗУ образующихся путем выдела.
Перераспределение земельных участков.

В соответствии со ст. 11.7. Земельного кодекса РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается.

Перераспределение допускается, если оба исходных ЗУ относятся:

К неразграниченной государственной собственности;

К муниципальной собственности;

К частной собственности;

К федеральной собственности;

Собственности субъекта РФ.
Перераспределение между обычными земельными участками.

При перераспределении границы исходных ЗУ должны быть «уточненными» (исключение: допускается перераспределение ЗУ, имеющих не уточненные границы, если границы образуемых ЗУ совпадают с границами исходных ЗУ (не смещаются).

Границы образуемых ЗУ не должны выходить за пределы исходных ЗУ;

Перераспределение допускается только в отношении смежных ЗУ.
Есть разновидность перераспределения, не предусмотренная земельным кодексом, но предусмотренная Приказом МЭР РФ № 412 от 24.11.2008 г. - перераспределение с землями государственной собственности – это когда земельный участок частично образуется из земельного участка, частично из земель государственной собственности.

Перераспределение с землями государственной собственности допускается только в отношении тех земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Перераспределение с землями госсобственности:

Допускается в отношении земельных участков, границы которых являются «уточненными» или «неуточненными»;

Допускается в отношении одного или одновременно нескольких исходных земельных участков.

Допускается только в отношении смежных ЗУ.

В результате перераспределения ЗУ с землями госсобственности могут быть образованы один или несколько земельных участков.

Документы, на основании которых могут быть образованы ЗУ при объединении, разделе или перераспределении.

Документ, на основании которого проводятся кадастровые работы (один из):

Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ на каждый исходный ЗУ;

Постановление об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане на образуемые ЗУ, в

Постановление о предоставлении ЗУ (образуемого), выданное после 24.10.2008 г.(если исходный ЗУ находится в государственной или муниципальной собственности)

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта,с актом выбора и схемой расположения (если исходный ЗУ находится в государственной или муниципальной собственности).

Как правильно прописывать в постановлении муниципалитета, из какого единого землепользования участок образуется и доступ? Можно ли это не писать в постановлении (с номерами конкретно), а только на схеме указывать?
В Сборнике образцов документов, которые подготавливают органы государственной власти и местного самоуправления, необходимые для кадастрового учета, который размещен на официальном сайте кадастровой палаты kadastr.tatarstan.ru в разделе «Для органов государственной власти и местного самоуправления» имеются образцы для подготовки таких постановлений. В тексте постановления указывается кадастровый номер земельного участка, из которого образуется ЗУ. Т.е. указывается кадастровый номер единого землепользования. Сведения об обеспечении земельного участка доступом к землям общего пользования указываются в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, причем должны быть указаны земельные участки, через которые обеспечивается доступ, только если это земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности.

Также по вопросам доступа к земельным участкам можно отметить следующее.

Если доступ к землям общего пользования обеспечивается через смежный земельный участок, сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков, либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п.64 Приказа Минэкономразвития РФ № 412 от 24.11.2008 г.).

Если доступ обеспечивается через земельный участок паевого фонда, документом, подтверждающим обеспечение доступа, может быть протокол общего собрания участников общей долевой собственности о согласии на обеспечение доступа.
При образовании земельного участка в результате выдела или раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах в межевом плане должны быть отражены сведения об обеспечении доступа как к образуемым, так и к измененным земельным участкам.

В случае если измененным земельным участком является единое землепользование или МЗУ, то доступ должен быть обеспечен к соответствующему обособленному земельному участку или контуру МЗУ. Если контур или обособленный земельный участок выделяется полностью, то в раздел «Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам», сведения об обеспечении доступа к измененному земельному участку не включаются.
Уточнение единого землепользования.

В случае, если необходимо уточнить границы обособленных земельных участков, входящих в состав декларированного единого землепользования, подготавливается МП на уточнение всего ЕЗ. Уточнять отдельные обособленные ЗУ входящие в состав ЕЗ не предусмотрено действующим законодательством, поскольку объектом учета является именно ЕЗ, не обособленные ЗУ. При этом, также стоит иметь ввиду что при уточнении ЕЗ все его границы должны быть согласованы.
При уточнении ЕЗ из его состава могут быть исключены или наоборот включены в его состав обособленные ЗУ. Для отображения в XML файле межевого плана таких ЗУ используются реквизиты InsertEntryParcels «Включаемые в ЕЗ участки» и реквизит DeleteEntryParcels «Исключаемые из ЕЗ входящие участки» раздела Compozition_EZ «Состав единого землепользования».
Рассмотрим случай, когда ЕЗ является смежником

Подготавливается МП на образование или уточнение земельного участка и при этом уточняется часть границ смежного земельного участка являющегося ЕЗ, в этом случае допускается в МП включать сведения только о той части границ ЕЗ, которая является смежной с образуемым (уточняемым) земельным участком.

Согласование в этом случае проводится только той границы ЕЗ, которая была уточнена в результате проведения кадастровых работ по образованию (уточнению) основанного ЗУ. В ЗКИ должен быть отражен этот факт.
Также бывают случаи, когда образуемый (уточняемый) ЗУ, в отношении которого проводятся кадастровые работы, полностью накладывается на обособленный земельный участок, входящий в ЕЗ и при КР выявлена необходимость исключения этого обособленного ЗУ из ЕЗ.

В этом случае нужно подготовить МП вначале на уточнение ЕЗ, а затем образовать (уточнить) ЗУ. Поскольку 412 приказом, предусмотрена подготовка МП в виде одного документа, в случае если уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в т. ч. в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ.

Исключаемый из ЕЗ обособленный ЗУ, не является фактическим смежником образуемому (уточняемому) ЗУ. Кроме того, действующей xml-схемой не предусмотрено при уточнении (образовании) ЗУ одновременно включать в xml сведения об исключаемом из др. ЗУ, представляющего собой ЕЗ обособленного ЗУ.
Еще один случай: если в обособленном земельном участке допущена кадастровая ошибка, как образовать из него земельный участок в исправленных границах.

Сначала нужно подготовить межевой план на исправление кадастровой ошибки в ЕЗ (в обособленном ЗУ). После исправления ошибки по заявлению правообладателя, готовить МП на образование ЗУ
В связи с тем, что в последнее время участились случаи включения МП заключений кадастровых инженеров, где в качестве обоснования исправления кадастровой ошибки указывается, что границы земельного участка существуют на местности более 15 лет, дополнительно поясняем.
При уточнении границ ЗУ их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с п. 70.1. Требований к подготовке МП в заключении кадастровый инженер должен обосновать местоположение уточненных границ ЗУ.

В письме Минэкономразвития РФ от 16.09.13 г. №ОГ-Д23-5116 приведены примеры обоснований местоположения границ ЗУ:

Конкретные объекты искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка;
- источник получения информации о существовании границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан);
- меры, принятые для получения документов, подтверждающих местоположение границ уточняемого земельного участка.

Таким образом, при уточнении земельных участков необходимо чтобы уточняемые границы земельного участка были подтверждены - это может быть правоустанавливающий документ или документ, который определял местоположение границ ЗУ при его образовании. Либо если границы ЗУ существуют более 15 лет, подтверждение существования границ этого ЗУ. Т.е. при уточнении границ обоснованием уточнения будет являться это подтверждение.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 28 Закона о кадастре кадастровая ошибка – это воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Т.е. обоснованием кадастровой ошибки является не соответствие фактических границ земельного участка на местности границам земельного участка по сведениям ГКН, а в свою очередь фактические границы земельного участка подтверждаются вышеперечисленными обоснованиями.

Сдача карт (планов) объектов землеустройства в государственный фонда данных.
Как Вы знаете 14.02.2014 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 03.02.2014 г. № 71 «Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме» (далее – 71 Постановление).

Согласно данному постановлению обязательным приложением к направляемым в ОКУ документам, для внесения сведений о границах населенных пунктов, муниципальных образований, зон с особыми условиями использования территорий и при направлении решений об утверждении правил землепользования и застройки, является карта (план) соответствующего объекта землеустройства.

Направляемая в ОКУ карта (план) должна содержать информацию о ее передаче в составе землеустроительного дела, сформированного в отношении соответствующего объекта землеустройства, в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, с указанием регистрационного номера и даты передачи в орган, осуществляющий хранение землеустроительной документации.

С целью разъяснения процедуры сдачи карты (плана) объекта землеустройства в государственный фонд данных нами было направлено письмо в Управление Росреестра по РТ, на которое было получено письмо с описанием данной процедуры.

В соответствии с разъяснениями:

Согласно п. 9 Порядка описания местоположения границ объектов землеустройства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 №267 (далее – Порядок) материалы, полученные в результате выполнения землеустроительных работ по описанию местоположения границ объекта землеустройства, комплектуются в землеустроительное дело.

Делимые и неделимые участки

Собственники земельных участков (ЗУ) иногда задумываются об их разделе на две или несколько частей. Одну из них, при необходмости, можно подарить, оставить в наследство или передать бывшегу супругу в случае семейного развода.

Размышления житейские и вполне оправданные. Но разделить участки получается не всегда:

одни являются делимыми
другие попадают в группу неделимых, раздел которых запрещён

Какие условия определяют градацию участков на делимые и неделимые?

Делимость и неделимость участков зависит от их целевого назначения. Оно устанавливается в зависимости от многих факторов:

природных особенностей территории
ландшафта
плодородия
возможности использования получающихся при разделе частей как самостоятельных наделов с сохранением исходного назначению земли

Делимыми считаются такие участки, котрорые после раздела:

не теряют своей сущности
сохраняют исходное целевое использование для образованных меньших территорий

Неделимыми являются участки, раздел которых может вызвать:

нарушение режима использования
изменение целевого назначения

Например, участок для ИЖС с домом, в котором проживают 2 семьи, можно разделить, но при этом:

потребуется разделить строение
выявится, что размеры площади образованных частей участка скажутся на их правовом статусе:
- останутся в долевой собственности (то есть исходный ЗУ оказался неделимым)
- станут самостоятельными объектами права (исходный участок - делимый)

Участок под многоквартирным жилым домом неделимый. Его можно распределить только в долях между собственниками жилья пропорцинально площадям их квартир. Невозможно выделить в натуре квартиру, скажем, на 8-м этаже многоквартирного дома вместе с частью земельного участка, как и землю для помещений в производственных и административных зданиях.

К неделимым относятся сельскохозйственные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 1-2 статьи 9 № 74-ФЗ). Раздел прочих сельхозземель должен происходить так, чтобы самый малый образуемый участок не был по площади меньше установленных норм.

Обременения и ограничения, наложенные на использование исходного надела, могут оказать влияние на возможность его раздела. В зависимости от их вида участок может быть неделимым, то есть на его раздел будет наложен запрет, или, напротив, делимым, если существующие обременения не становятся препятствием для раздела.

В числе обремений могут быть:

обременения, связанные с правом пользования землёй:
- сервитут
- запрет на размещение объектов в охранных зонах
ограничения по распоряжению участком:
- ипотека
- долгосрочная аренда свыше 1 года
- доверительное управление
- арест по решению суда
- концессия
- обременения, связанные не с землей, а с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры

При наличии обременений и ограничений становятся важными:

их срок
точные временные границы действия

Оценка влияния обременений позволит прийти к пониманию возможности раздела.

Резюме

Неделимый земельный участок - это надел, в отношении которого невозможно установить право собственности на его отдельную часть:

ЗУ выступает объектом права в целом:
- права единственного собственника участка
- общей собственности несколько собственников

При наличии на участке здания, находящегося в собственности нескольких лиц, правом на ЗУ может быть только общая собственность (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ)

Делимый участок - надел, на отдельные части которого можно установить право собственности, причём эти части обладают следующими признаками одновременно:

не нарушают режим использования
имеют площади и границы
выступают объектами права их собственников

Когда разрешён и запрещён раздел земельного участка?

Как можно разделить делимый участок? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе? Да, правила есть. Они изложены в Земельном кодексе РФ (статья 11.4).

Раздел участка разрешается, если выполняются следующие условия:

делимость надела
части участка после раздела:
- становятся самостоятельными ЗУ
- разрешённое использование каждого образуемого ЗУ может выполняться без перевода в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами)

Запрет на раздел участков

Полный перечень ситуаций, когда раздел ЗУ не разрешён законом изложен в пункте 4 статье 11.9 Земельного кодекса РФ:

невозможность эксплуатации после раздела:
- находящихся на ЗУ объектов недвижимости по их назначению
- образованных наделов в соответствии с ВРИ из-за сохранённых обременений (ограничений) исходного надела
при разделе участка:
- образуемые ЗУ вклиниваются или вкрапливаются в другие
- появляется изломанность границ, чересполосица
- создаётся невозможность размещения объектов недвижимости
- выявляются недостатки, препятствующие использованию и охране земель
- границы образуемого ЗУ пересекаются с границами территориальных зон, лесничеств, лесопарков
- наделы, образуемые при разделе исходного участка, остаются без самостоятельных подъездов и выходов к местам общего пользования (дорогам, проездам и выездам):
  1. возникает ограничение прав владельцев иных ЗУ, обязанных обеспечить проход или проезд к образованному наделу по территории своих наделов

Ориентир при разделе участка - сопоставимость размера образуемых наделов с установленными предельными нормами

Термины «размеры участка», «реальные размеры доли» (или «доли в натуре») связаны с более сложным понятием - градостроительными регламентами, устанавливаемыми Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Рассмотрим ситуации раздела участков:

расположенных на землях населённых пунктов и предназначенных:

для ИЖС и ЛПХ
для ведения садоводствва и огородничеста
для гаражей и участков
для всех других видов использования

расположенных на землях сельхозназначения:

садовых участков
участков для огородничества

Земельный участок, подлежащий разделу или выделу в натуру долей, должен сответствовать следующим требованиям одновременно:

стоять на кадастровом учёте
иметь границы
не иметь обременений и ограничений, накладывающих запрет на проведение раздела

Раздел участка

Деление ЗУ в соответствии с установлеными требованиями значит формирование из него нескольких самостоятельных наделов. Исходный участок, находящийся в совместной или общедолевой собственности, дробится пропорционально размеру земельных долей собственников.

В ходе раздела:

прекращается первичная целостность и существование исходного участка
назначением и ВРИ участков, образуемых из исходного ЗУ, становятся назначение и вид использования исходного надела
по образованным участкам производится:
- регистрация права собственности

Порядок раздела участка включает 4 этапа:

составление соглашения собственника (собственников):
- на раздел участка
- на выдел части из совместного или из общедолевого исходного ЗУ
межевание
присвоение почтовых адресов образуемым участкам
государственный кадастровый учёт
регистрация права собственности на образованные наделы

1. Соглашение собственников на раздел участка или выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности

Соглашение о разделе земельного надела заключается между всеми его собственниками. По их желанию, оно может быть удостоверено нотариально.

Если участок находится:

в совместном владении нескольких собственников (даже если это супруги)
в совместной или общедолевой собственности

межевание и государственный кадастровый учёт образованных участков проводится после представления в кадастровому инженеру и в службу Росреетра соглашения, подписанного:

собственниками ЗУ
собственниками земельных долей

Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нём должны быть:

сведения о собственниках ЗУ:
- паспортные данные
- адреса места жительства
сведения об исходном участке
- адрес
- кадастровый номер
подтверждение согласия всех собственников на раздел участка
место оформления соглашения
дата подписания соглашения

В соглашении указываются:

размер доли в общем праве
наименование и реквизиты правоустанавливающего документа
номер записи в ЕГРН
порядок распределения расходов на:
- межевание
- подготовку межевого плана
- государственную регистрацию права собственности

При несогласии хотя бы одного из собственников долей выдел может проводиться только по судебному решению, определяющему порядок распределения частей исходного участка. Судебное решение, как понятно, должно быть представлено в землеустроительную организацию, проводящую межевые работы.

2. Межевание

Выполнять межевание может только лицензированная землеустроитительная организация. Собственнику (собственникам) участка нужно:

подать заявление
заключить договор подряда
предоставить согласие о разделе

Перед проведением межевания межевания выполняется подготовка. Кадастровый инженер землеустроительной компании:

получает:
- кадастровые выписки из ГКН на исходный участок
- кадастровый план территории
знакомится с правоустанавливающими документами на исходный участок
проводит оценку расположения соседних земель с выявлением точного расположения характерных точек исходной зоны во избежание пересечения границ
устанавливает необходимость проведения полевых работ (на основании заключения геодезической экспертизы)

По результатам полевых работ кадастровый инженер:

определяет:
- границы
- координаты поворотных точек
- площади
разрабатывает предварительный межевой план:
- показывает вариант площадей и конфигураций новых земельных участков
обсуждает проект плана с землевладельцем

Полученная информации вносится в кадастр недвижимости.

Согласование границ со смежниками

ФЗ «О кадастровой деятельности» установил обязательность согласования границ образуемых при разделе участков с собственниками смежных наделов (статьи 39-40 ФЗ № 221).

Процедурой согласования границ занимается кадастровый инженер. По его выбору, оно проводится:

индивидуально с каждым смежником
на общем собрании смежных землепользователей

Кадастровый инженер готовит акт согласования границ. В нём, на обороте листа графической части межевого плана, все смежники участков ставят свои подписи.

В случае отказа кем-либо из собственников смежных наделов от согласования предложенных границ и предоставления им обоснованных возражений, возражения прилагаются к к межевому плану и признаются его неотъемлемой частью (часть 4 статьи 40 закона № 218-ФЗ).

В акт вносится запись о наличии возражений со стороны смежного землепользователя. Они могут быть сняты при повторном согласовании новой редакции чертежа межевого плана, который должен подготовить кадастровый инженер.

Если же возражения не сняты:

акт будет считаться несогласованным
участок не может быть поставлен на кадастровый учёт

Способ разрешения проблемы в этом случае - судебное разбирательство.

3. Присвоение почтовых адресов образуемым участкам

Присвоение персональных адресов образованным наделам делается на основании заявления собственника. Подать его нужно в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации. К заявлнию необходимо приложить:

межевое дело
свидетельство о праве собственности на долю в исходном наделе
кадастровый паспорт
соглашение собственников участка о его разделе
судебное решение о разделе

Итогом рассмотрения заявления будет решение администрации о присвоении персональных почтовых адресов каждому из образованных земельных наделов.

Окончательный вариант межевого плана (на бумажном носителе и в электронном виде) для передачи собственнику (собственникам) земельного участка и в кадастровую службу готовится после:

достижения полного согласия по межевому плану
согласования границ образуемых участков со смежниками
присвоения почтовых адресов образованным участкам

межевой план
решение администрации, в котором будут указаны адреса участков

17867

Что происходит при разделе земельного участка?

Все обязательные условия разделения участка прописаны в . В результате выполнения процедуры осуществляется , а площадь, которая была изначально, перестает существовать. Исключением являются садовые и огородные участки, которые образуются в результате деления общей площади территории сообщества.

В случае раздела земли у владельца изначальной площади появляется право на все земельные участки, полученные в процессе. Если собственность на землю имеет общий характер, то у всех владельцев, за исключением тех ситуаций, когда граждане заключили между собой дополнительное соглашение иного содержания. В том случае, когда разделение касается муниципального или государственного участка, изначальная территория сохраняется в измененных границах.

Дополнительно можно сказать что раздел земельного участка может быть произведен не для каждой площади. Основанием для отказа может стать несколько причин. Разделу не подлежат:

участки, находящиеся в аренде или если на них наложен публичный сервитут;
участки, в результате деления которых полученная площадь не будет соответствовать минимальным и максимальным нормам, установленным в регионе;
участки, имеющие ограничения в виде штрафов, арестов, за которые не уплачены налоги.

Соглашение о разделе земельного участка

В том случае, если у первоначального участка имеется несколько владельцев , они должны заключить между собой соглашение о разделе . Документ составляется в свободной письменной форме между собственниками земельной площади. В соглашении отражается следующая информация:

сведения о каждом участнике соглашения;
информация о земельном участке;
данные акта о принятии соглашения и разделе территории на отдельные площади.

Подписанное соглашение будет считаться основанием для проведения в дальнейшем раздела земли. При необходимости, данный документ нужно будет представить в комплекте бумаг для дальнейшей регистрации прав собственности. Образец соглашения о разделе земельного участка можно скачать на нашем сайте (посмотреть и скачать можно здесь: ). Судебная практика подтверждает, что данный документ является оптимальным вариантом для выполнения раздела участка, поскольку стороны не будут его в дальнейшем оспаривать.

Порядок раздела земельного участка

Основным этапом проведения раздела земельной площади является . Под данным термином следует понимать не только разделение земель на отдельные части, но и определение их границ. Также производится привязка нового участка к местности, что необходимо для дальнейшего учета площади.

Если во время проведения межевания геодезист удостоверился в том, что предварительные данные верны, он может продолжать съемку. Геодезические работы – это целый комплекс мероприятий, который позволяет создать общий план всех земельных участков. Именно поэтому очень важно, чтобы при обращении в Росреестр у каждого заявителя на земельный участок имелось межевое дело .

Однако для оформления раздела земли недостаточно выполнить межевание, процедура достаточно длительная и трудоемкая. Весь процесс имеет определенный порядок и его можно поделить на этапы :

Собственник обращается к геодезистам для выполнения межевания и оформления межевого дела.
После определения границ будущего участка и оформления его плана, владельцу следует обратиться в Кадастровую палату и выполнить регистрацию новых участков одновременно со снятием первоначальной площади с учета.
Каждой из площадей присваивается новый уникальный номер, который вписывается в кадастровый паспорт. Помимо номера, для каждого участка обозначаются основные характеристики, включая адрес земли.
После регистрации необходимо оплатить госпошлину в размере 350 рублей (бланк можно получить в кадастровой палате) и подать документы на регистрацию прав собственности в МФЦ или Росреестр.

Вся процедура занимает не более 10 дней . Заявитель должен быть уведомлен о результатах в течение 5 рабочих дней .

Список документов

Для выполнения процедуры разделения участка потребуется определенный пакет документов:

Заявка о разделе участка, которая заверяется в нотариате. Посмотреть и скачать можно здесь: .
Паспорт заявителя.
Правоустанавливающие документы на земельную площадь.
Кадастровый паспорт первоначального участка.
Если в процедуре принимают участие представители, то необходима нотариальная доверенность.
Постановление органов местного самоуправления о присвоении адресов полученным участкам.
Согласие всех собственников участка на проведение раздела.
Квитанция об уплате госпошлины.

Если все документы подготовлены, то заявка подается в геодезическую компанию, после чего и выполняются межевые работы.

Особенности раздела земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности

Основной особенностью раздела земли, являющейся или , является то, что после разделения участок полностью сохраняется, но уже в измененных границах .

Разделение можно производить только тогда, когда имеется письменное согласие полновластных распорядителей основного участка. Если участок предоставлен федеральным или муниципальным унитарным предприятием либо учреждением, то письменного разрешения не требуется. Также не нужно согласия, если разделение производится на основании решения суда.

Согласие лучше всего следует получить еще до подготовки схемы расположения участка. Схема, как правило, составляется при участии представителя органов власти и самого заказчика.

Заинтересованными лицами в данном случае выступают арендаторы, застройщики, которым нужна площадь под многоквартирный дом, чтобы в будущем распределить участки между жильцами дома.

Для проведения межевания заказчик должен предоставить:

заявку. Посмотреть и скачать можно здесь: ;
личные документы;
данные о начальной площади;
решение собственника о разделе земельного участка, если в этом есть необходимость;
схематическое распределение территории на кадастровом плане.

Оформление необходимой документации производится в стандартном порядке, за исключением того, что решение принимается в течение одного месяца , а заявку необходимо подавать в исполнительный орган власти или муниципалитет.

Пример по разделу земельного участка

Полина Сергеевна Тимофеева решила отделить от своей земельной площади 1 га в пользу сына. Женщина подготовила все необходимые документы и передала их геодезической компании. За работу Тимофеева заплатила порядка 20 тыс. рублей. Через некоторое время межевое дело было оформлено, и Полина Сергеевна обратилась с пакетом обязательной документации в МФЦ рядом с домом.

Через 12 дней после обращения женщина получила отказ в регистрации. Обратившись повторно в МФЦ, Полина Сергеевна попросила сотрудника отдела пояснить причину отказа, на что ей было сообщено о нарушениях в межевом деле .

Во время проведения процедуры, работники компании произвели раздел таким образом, что участок, во-первых, получился не строгой геометрической формы, а во-вторых, не имел выхода к проезжей части.

Тимофеева повторно обратилась в геодезическую компанию и потребовала вернуть оплаченные средства, на что работник, выполнявший съемку, ответил отказом.

После этого женщина написала заявление в полицию по факту мошенничества и подала иск в суд на возмещение материального и морального ущерба. Пока шло разбирательство, была повторно проведена съемка, и участок для сына официально зарегистрировали.

Заключение

Можно сделать несколько выводов:

После разделения участка земли получается несколько площадей, права на которые возникают у всех владельцев начальной территории. В ряде случаев, даже после разделения начальный участок остается, но в уже измененных границах.
Некоторые земли не могут быть разделены по причинам, оговоренным в законодательстве.
Для проведения процедуры может потребоваться письменное соглашение о разделе с подписями всех владельцев площади.
Порядок разделения предусматривает проведение межевой съемки и дальнейшую регистрацию прав собственности на участки.
Земли, находящиеся в госсобственности, делятся, когда на это имеется разрешение владельца или это предусмотрено кадастровой схемой.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по разделу земельного участка

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Надежда, и мы с сестрой хотим разделить землю. Полученный безвозмездно участок расположен в Московской области. Площадь земли 0,1 га . Теперь мы обе хотим заняться садоводством и возможно построить дачи. Подскажите, можем ли мы это сделать, и каким образом это осуществить?

Ответ: Здравствуйте, Надежда. К сожалению, вы с сестрой не сможете разделить свой участок по закону и построить в дальнейшем на нем дом, поскольку согласно ст. 11.4 Земельного кодекса РФ минимальный размер полученных участков должен соответствовать тем нормативам, которые установлены в регионе. Для Московской области данный показатель составляет:

2,0 га для крестьянского хозяйства;

0,06 га для садоводства;

0,04 га для огородничества;

0,06 га для дачного строительства.

Так как вы планируете построить в дальнейшем на участках дачи, то площади для этого не хватит. Для вас и вашей сестры может быть два варианта:

Разделить имеющуюся землю на два участка по 0,05 га и ограничиться садово-огородным делом.

Разделить землю на участки площадью 0,04 и 0,06 га и на одном построить дачу.

Что касается оформления, то от вас потребуется подготовить необходимый пакет документации, обратиться к геодезистам, которые подготовят межевое дело, и после этого подать бумаги в Росреестр на регистрацию отдельных площадей.