За последние два года ситуация на строительном рынке Петербурга разительно изменилась. Несколько лет назад строители не понимали, что и как строить, сегодня они отмечают: в отрасли, наконец, сформировались четкие и понятные правила работы. Во многом такие перемены - заслуга специалистов из Комитета по строительству, считают игроки рынка.
астройщики отмечают, если диалог с властью налажен, то вести бизнес становится намного проще. Руководители крупнейших строительных компаний, работающих в Петербурге, в числе наиболее важных для рынка изменений, произошедших с момента назначения г‑на Демиденко председателем комитета, называют именно тот факт, что сегодня между Смольным и строителями выстроена конструктивная двухсторонняя связь.
«Глава профильного комитета наладил контакт со строительным сообществом, а когда есть контакт, многие вопросы решаются быстрее и легче. Всегда можно позвонить или прийти и детально обсудить какие-то конкретные вопросы, а это дорогого стоит», - говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.
С ним согласен и Дмитрий Трошенков, генеральный директор «Главстрой-СПб», по словам которого в последние два года взаимодействие компании с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. «Во многом благодаря работе Комитета по строительству удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», – добавляет спикер.
Возможность обратиться за помощью в решении каких-либо вопросов в комитет, по словам строителей, в значительной степени влияет и на количество новых проектов, и на количество сданных квадратных метров. Так, по данным Комитета, на 1 июля 2015 года в Петербурге было сдано в эксплуатацию более 1,4 млн кв. м жилья, что составляет 53,5 % от общего объема запланированного ввода.
За последние два года на рынке сложились довольно четкие требования к застройке, таким образом город уходит от проблем, когда новые кварталы сдаются без соцобъектов и необходимой сопутствующей инфраструктуры. Это разительно отличается от того, как развивались новостройки ранее, когда главным было не что продавать, а сколько. «Любая отрасль развивается и прогрессирует только в том случае, когда существуют определенные правила, которые понимают и принимают все участники. Что касается сегодняшних реалий строительного и девелоперского рынка – власть сформулировала правила, но не все игроки их осознали», – говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор УК «КВС». По его словам, «яблоком раздора» стал вопрос о необходимости возведения социальной и инженерной инфраструктуры силами застройщика. Здесь девелоперы разделились на тех, кто готов обеспечить застраиваемую территорию социальной инфраструктурой, и тех, кто не в состоянии снабдить свои проекты «социалкой».
Однако тех застройщиков, которые приняли новые требования правительства все-таки больше. Все они отмечают, что создание социальных объектов – это базис, который лежит в основе комфортной жизни в городе. Надежда Сеппенен, заместитель генерального директора Normann, замечает, что главная заслуга нынешнего руководства строительного комитета как раз в формировании комфортной городской среды в части обеспечения территории новой застройки объектами социальной инфраструктуры. «Хочется отметить постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», – добавляет она.
Важным изменением, влияющим на жизнь города, эксперты называют мероприятия, которые правительство реализует для решения острых социальных проблем, в числе которых сегодня значатся долгострои и обманутые дольщики, а также расселение хрущевок. Последний пункт, впрочем, пока движется не слишком быстро, но «ускорение» этого вопроса лежит уже на плечах законодательной власти. А вот количество долгостроев сегодня заметно сократилось, и это, по словам генерального директора «Полис Групп» Ивана Романова, заслуга городских властей. «Благодаря усилиям специалистов Комитета по строительству многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец-то получили свои квартиры», – говорит он.
Входящий в состав «Базэла» строительный холдинг «Главстрой» передал банку «Союз» 34,5 га земли между МКАД и Боровским шоссе в счет погашения долга. Полученным участком банк намерен расплатиться с Федеральным агентством по страхованию вкладов.
Холдинг «Главстрой» Олега Дерипаски погасил примерно $200 млн долга перед банком «Союз», передав кредитной организации структуру, владеющую земельным участком площадью 34,5 га на юго-западе Москвы между Боровским шоссе и МКАД, сообщает .
«Сейчас сделка закрыта. Таким образом, почти весь долг «Главстроя» перед банком погашен», -- рассказал источник в банковских кругах. По его словам, речь идет о земле, где до кризиса «Главстрой» планировал построить почти полмиллиона квадратных метров жилья, офисов и торговых площадей. Строительство предполагалось завершить в 2011 году, но проект был заморожен из-за финансовых сложностей.
«Главстрой» указывал, что сумма задолженности перед банком составляет 5,7 млрд руб. ($190 млн). По данным источника, стоимости земельного актива вполне хватит для ее погашения.
Сам «Союз», значительная доля которого принадлежит структурам, имеющим отношение к владельцу «Главстроя», намерен полученным участком расплатиться с Федеральным агентством по страхованию вкладов. Оно уже два года занимается санацией банка (банк должен агентству $900 млн, по данным «Интерфакса»).
«Главстрой» является одной из крупнейших строительных компаний Москвы. Основные направления ее деятельности -- строительство, производство строительных материалов и инжиниринговые услуги. Помимо «Главмосстроя» в состав корпорации входят компании «Моспромстройматериалы», «Главстрой-инжиниринг», риэлтерская компания «Главмосстрой-недвижимость», «Главстрой-эксплуатация» и ряд других организаций. Ежегодно корпорация возводит здания общей площадью несколько сотен тысяч квадратных метров. Общее число сотрудников «Главстроя» превышает 20 тыс. человек. В 2007 году портфель его заказов оценивался в 800 тыс. кв. м. За последние десять лет компанией возведены жилые микрорайоны Крюково, Митино, Жулебино, Новокосино, Марьинский парк, Южное и Северное Бутово.
Потом наступил кризис, и дела компании, как и у многих других входящих в «Базэл» предприятий, пошли не очень хорошо. Банки-кредиторы потребовали возвращения долгов, особенно усердно из российских компаний этого добивался Альфа-банк. Дерипаске сначала помогала господдержка, но в начале 2009 года представители правительства решили, что спасать его слишком долго. Переговоры с партнерами продолжались несколько месяцев, Альфа-банк добивался возвращения денег через суд, но на протяжении года компания сумела с кем-то расплатиться, а с кем-то договориться о реструктуризации долгов. К «Главстрою» претензии предъявили ВТБ, «Уралсиб», банк «Союз» (не считая уже упомянутого Альфа-банка).
Даже отдельные составные части компании оказались слишком важны для экономики, чтобы допустить их банкротство. В спасении «Главмосстроя» важную роль сыграло правительство Москвы, способствовавшее выплате компании кредита в размере 2,1 млрд руб. на выплату долгов.
Миллиардер Виктор Вексельберг предложил Михаилу Прохорову 1 млрд долларов за 17% акций «Русала». Эксперты подозревают, что «покупатель» хочет выдавить другого владельца «Русала» Олега Дерипаску.
На данный момент известно, что группа компаний господина Вексельберга ведет переговоры со структурами ОНЭКСИМ Прохорова о продаже 17,02% акций гиганта-производителя алюминия «Русал».
Отметим, что 48,13 % акций компании принадлежит энергетическому холдингу En+, контролируемому Олегом Дерипаской, акционерам Sual Partners — 15,8 %, Группе ОНЭКСИМ Михаила Прохорова — 17,02 %, 8,75 % — Glencore через компанию Amokenga Holdings. 10,04% находятся в свободном обращении. 0,26% акций находятся во владении менеджмента компании, включая 0,23% акций, принадлежащих генеральному директору компании.
У господина Дерипаски сейчас серьезные проблемы. В мае этого года он привек 277,6 млн долларов в «Сбербанке» и «Газпромбанке» для того, чтобы отодвинуть погашение 700 млн долларов по предэкспортному кредиту и полностью избавиться от погашения долга в 2016 году. Другими словами, компания взяла кредит, чтобы заплатить за кредит.
Подчеркнем, что на конец 2015 года долг «Русала» достиг 7,9 млрд долларов. Напомним, в этом году «Русал» должен была вернуть кредиторам 1,3 млрд. «Русал» потерял прибыль из-за снижения цены алюминия в первом полугодии 2015 года. Цена на алюминий с учетом премии снизилась на 22%, экспорт алюминиевых полуфабрикатов из Китая увеличился на 43%, рынок вошел в состояние профицита.
«Русал» не может сам отдать долги. Другими словами, компания неплатежеспособна. Самостоятельно Дерапаска тоже не может помочь своей компании, так как и другие активы стали проблемными.
Отметим и то, что в июне этого года «Главстрой СПб» Олега Дерипаски не сможет завершить два огромных проекта «Северная долина» и «Юнтолово» до 2017 года. Компания просит продлить сроки проектов до 2020 и 2025 года.
«Главстрой СПб» в 2007 году приобрела на городских торгах «Северную долину» и «Юнтолово». На 437 га в Юнтолове за 1 млрд рублей должно быть построено 2,2 млн кв. м, на 270 га «Северной долины» за 7 млрд рублей 2,7 млн кв. м жилья. Договоры аренды истекают в 2017 году и, по данным застройщика, в «Северной долине» введены в эксплуатацию шесть очередей общей площадью почти 1,2 млн кв. м, а в 2017 г. будут готовы еще 610 000 кв. м. В ЖК «Юнтолово» готово 119 000 кв. м, к 2017 г. планируется завершить вторую очередь (100 000 кв. м). За пять месяцев 2015 г. продажи жилья, по данным «Главстрой СПб», сократились на 40%.
У «Главстроя» и в Москве проблемы. «Главстрой Девелопмент» миллиардера Олега Дерипаски начал распродажу земли в Москве. Кризис компании довел ее до того, что бизнесмен продает 20 участков (примерная стоимость 36 млрд рублей).
Бизнесмены считают, что «одним-двумя» проектами все не ограничится, в слишком большом кризисе находится компания. У «Главстрой Девелопмента» почти не осталось недвижимости на продажу, говорит гендиректор — крупные проекты компания уже давно построила и продала, а новые не запустила. Также стоит отметить, что доступного финансирования для девелоперов сейчас практически нет.
Выручка компании по РСБУ в 2014 году сократилась более чем в два раза — до 89 млн руб. против 187,3 млн руб. по итогам 2013-го, чистый убыток увеличился до 219 млн руб. против 209 млн руб. годом ранее.
Ранее, Дерипаска вышел из генподрядного бизнеса из-за разногласий с Минтрансом, от которого зависит работа «Трансстроя».Господин Дерипаска переуступил почти половину «Трансстроя» своему партнеру Егору Андрееву. Но независимые эксперты считают, что миллиардер просто-напросто избавляется от компании с проблемным портфелем заказов, чтобы брать кредиты на другие свои проекты.
Также в 2014 году арбитражный суд Москвы отклонил иск «Порт Сочи Имеретинский» к Внешэкономбанку, в котором компания просила о реструктуризации кредита, взятого в 2009 году на строительство порта. По мнению экспертов, Дерипаска потерял не только большую часть своего состояния, но и влияния.
Кстати, также ранее принадлежащий Дерипаске порт Сочи — Имеретинский «направил в Арбитражный суд Москвы иск к ВЭБу о реструктуризации кредита, выданного на строительство грузового района морского порта Сочи», говорится в сообщении «Базэла». Компания привлекла 3,8 миллиардов рублей в ВЭБе еще весной 2009 года. Порт нужен для круглогодичного снабжения материалами строящихся олимпийских объектов.
Кредит будет гаситься за счет операционной деятельности порта, поясняется в сообщении «Базэла». Но этому помешало изменение в структуре перевозок грузов — увеличилась доля поставок с использованием наземного транспорта. Да и вообще, Олимпиада в Сочи уже закончилась.
В компании Дерипаски заявили, что Олимпстрой не обеспечил надлежащий грузопоток при действовавшем запрете на ведение иной деятельности в грузовом порту Сочи. В компании отметили, что во время запуска строительства порта Олимпстрой и Транспортная дирекция Олимпийских игр декларировали планы по грузопотоку для порта на уровне 14 млн. т. грузов, однако с апреля 2010 года по март 2013 года совокупный грузооборот порта едва превысил 3 млн. т. Кроме того, основанием для иска послужила невозможность запланированного перепрофилирования объекта в яхтенную марину.
Арбитраж удовлетворил иск ВЭБа и взыскал солидарно с порта и ООО «Имеретинская стивидорная компания» задолженность по этому кредиту в размере 4,6 миллиардов рублей, а также взыскал субсидиарно с ГК «Олимпстрой» (еще один поручитель по кредиту) 4,3 миллиарда. «Базэл» — пока единственный олимпийский инвестор, пытавшийся взыскать убытки у «Олимпстроя». У Дерипаски просто не было другого выхода. До этого входящий в холдинг Олега Дерипаски «Трансстрой» подал иск к госкорпорации о возмещении 1,5 млрд руб. Эти расходы, настаивают в компании, возникли из-за того, что разработчики проектной документации, заказчиком которой выступал «Олимпстрой», допустили ошибки.
Столичный арбитраж Британии поставил точку в споре Sual Partners Виктора Вексельберга и Леонарда Блаватника с En+ Олега Дерипаски и Glencore о праве вето акционеров UС Rusal: суд постановил, что каждый совладелец Rusal может блокировать решения других акционеров, в том числе, по сделкам с заинтересованностью. Интересно, что спор между UC Rusal Олега Дерипаски и двумя миноритарными акционерами компании — Sual Partners (15,8%) и Glencore (8,75% через Amokenga Holdings) — начался полтора года назад. Тогда Sual выступила против сделки UC Rusal на поставку алюминия и глинозема трейдеру Glencore. Контракт оценивался в 47 миллиардов долларов. Sual посчитала его условия несправедливыми и обратилась в лондонский арбитраж.
В бизнес-сообществе говорят, Вексельберг «почуял» неустойчивое положение Дерипаски и хочет выдавить его из главного актива - «Русала». Если Прохоров действительно продаст свой пакет, у Олега Владимировича будут серьезные проблемы.
Девелоперу пришлось обращаться в суд, чтобы склонить чиновников к компромиссу. Маневр удался. С администрацией города заключено два мировых соглашения. Их уже утвердил арбитражный суд. В числе прочего, инвестору скорректировали арендные платежи за участки в Юнтолово.
Главным камнем преткновения (и поводом для продления сделок) стал вопрос инженерии. Это больная тема для «Главстроя-СПб». Так, пару лет назад город пытался вообще расторгать договор аренды за то, что инвестор нарушил сроки передачи инженерной инфраструктуры в квартале Юнтолово. Инвестор тогда через суд отстоял обширный надел.
«Главстрой-СПб» купил право аренды 437 га в Юнтолово за 1,1 млрд рублей на торгах в 2007-м. Компания должна была передать городу инженерию до сентября 2011‑го, но не сделала этого. В 2013‑м КУГИ через суд требовал расторгнуть договор аренды и взыскать с «Главстроя-СПб» свыше 55 млн рублей штрафа. Разные инстанции разошлись в оценке конфликта, но в итоге арбитраж оправдал фирму (см. публикацию « ").
Суд тогда подчеркнул, что по условиям договора перечень инженерных объектов, которые застройщик обязался безвозмездно передать городу, должен быть определен в допсоглашении с Комитетом по энергетике. А этот документ не подписан. К тому же Смольный не обеспечил технологической возможности для подключения сетей к центральным магистралям.
В прошлом году инвестор подал встречный иск в арбитраж. Он потребовал установить новые сроки реализации проекта - до конца 2025 года. Комитет по энергетике возражать не стал, учитывая текущие реалии. В итоге на компромисс пошли и другие профильные ведомства: КИО (правопреемник КУГИ), Управление инвестиций и Комитет по строительству. Теперь стороны заключили мировое соглашение. Комитетчики обязались подготовить новый проект постановления Смольного, после чего с инвестором подпишут допсоглашение. Причем в мировом уточнен и размер арендной платы - $251 327 в квартал (по курсу ЦБ на первое число оплачиваемого периода). Инвестор пока не ответил на запрос NSP о том, сколько он выгадал от пересчета. Сейчас в жилом районе «Юнтолово» возводят уже третью очередь. Сдача очередных домов (корпуса 21-й, 22-й, 23-й и 28-й общей площадью свыше 67 000) запланирована на первый квартал 2017-го.
В другом проекте компании - «Северная долина» - тоже есть проблемы с инженерией. Ранее город уже продлевал сроки освоения участков на Парнасе (до конца 2017-го). Теперь дедлайн снова сдвинут - до 2021 года. Причем в этом мировом соглашении есть свои нюансы. Так, на пятнах, проданных инвестору, давно обнаружились постройки, оформленные (через суд) в собственность других структур. Например, некое ЗАО «Химзащита» распоряжается несколькими нежилыми зданиями на ул. Шишкина, причем попытка города «зачистить» территорию не увенчалась успехом. Зато «Главстрой-СПб» получил козырь в переговорах. Ведь получается, что Смольный передал надел с изъяном. Теперь в обмен на пролонгацию договора застройщик подписался под тем, что отказывается от претензий к властям и будет самостоятельно решать вопрос с ЗАО «Химзащита».Сейчас в «Северной долине» уже возводят дома одиннадцатой очереди. Недавно Сбер аккредитовал корпуса с 13-го по 16-й, которые строят вдоль Заречной улицы. В них предусмотрено 1277 квартир с полной отделкой. Ввод 11-й очереди в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2017-го.
Уходящий год для строительной отрасли был неоднозначным. С одной стороны, на рынок возвращаются покупатели — это признают все. Но девелоперов все так же волнует постоянно меняющееся законодательство, рост себестоимости и создание социальной инфраструктуры, которое требует и сил, и средств.
О социальной инфраструктуре
Алексей Белоусов, член Совета НОСТРОЙ от Санкт-Петербурга:
"Дефицит социальной инфраструктуры в Петербурге возник еще при Валентине Матвиенко, когда высокими темпами стало развиваться жилищное строительство. Бюджет тогда не успевал выполнять социальные обязательства, которые на себя брал. Однако остается непонятным, почему город в то время не закладывал необходимые средства в бюджет, утверждая проекты планировки территорий, предполагающие строительство детских садов и школ. На сегодняшний день расчет социальной инфраструктуры никак не учитывает реальную заполняемость построенных метров. С помощью управляющих компаний мы пытались получить информацию о том, сколько людей реально живет в новых домах. Получается, что людей там проживает гораздо меньше, а значит, нормативы на строительство детских садов и школ тоже должны быть снижены. Сейчас город говорит о создании специального фонда, куда строители будут отчислять деньги на соцобъекты. Если бы у города была реальная возможность лоббировать этот вопрос, то следовало бы добиваться изменений в Налоговом кодексе и оговаривать, что отчисления в Фонд социальных обязательств будут отнесены к себестоимости строительства. Однако не уверен, что Министерство финансов пойдет на это".
Вячеслав Семененко, генеральный директор АО "Мастер Девелопмент":
"Все считают, что у застройщиков есть деньги на создание социальной инфраструктуры. Я утверждаю, что в экономике застройщиков в эконом-сегменте денег нет. Но строители сделаны из такого теста, что все равно будут брать на себя обязательства и продолжать считать, что государство им поможет. Проблема с инфраструктурой в том, что нормы очень завышены — в той же Финляндии сады по площади раза в два меньше, но разве можно сказать, что они хуже. И нужно строить не только обычные городские сады, но и различные частные развивающие центры, сады кратковременного пребывания. Это снимет часть нагрузки с государственных объектов, разгрузит очередь. Тем более что в городе просто не хватает участков для строительства новых школ и садов, например в Выборгском районе, а застройка продолжается. Поэтому надо идти более сложными путями, а не сваливать всю вину на застройщиков. Возможно, надо и вовсе как-то ограничить жилищное строительство до того уровня, на котором город сможет нормально обеспечивать жителей инфраструктурой, а не увеличивать объемы жилья в 2 раза, не создавая ничего вокруг".
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Intelligent Development:
"Сейчас никак не учитывается при расчете необходимого количества мест частный сектор, существующий в сфере образования совершенно независимо от государства. Это и частные детские сады, и школы, и центры дневного пребывания, квартирные садики. Они решают свою задачу, удовлетворяя определенный объем спроса на детское образование, но абсолютно не принимаются в расчет при проектировании жилья. При проектировании этого сектора как бы не существует совсем".
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы "Эталон" :
"По имеющимся данным, у нас сейчас в городе дефицит мест в детских садах - 22,5 тыс., в то же время в школах 3,5 тыс. мест - профицит. И очень важно при расчетах понимать, сколько и чего нужно строить, потому что мы как–то прошлись по домам, построенным нами за 10 лет, и оказалось, что детей там живет реально меньше, чем нам диктуют нормы. Идея создания Фонда социальных обязательств была очень хороша, если бы он позволил строить соцобъекты там, где это действительно нужно. Например, если нужна не целая школа, а половина по объему строящегося жилья, то это позволит застройщику сэкономить. Если к тому же на средства из фонда будут привлекаться сами застройщики для строительства соцобъектов, то это позволит вернуть часть средств. Но если все сведется к тому, чтобы собирать 11 тыс. рублей с квадратного метра у каждого застройщика, то это не решит никаких задач. При этом совершенно непонятно, как это будет строиться и на каких условиях передаваться городу. Ведь это целевые взносы, которые нельзя отнести на себестоимость, а значит, это повысит налогооблагаемую базу строителей".
Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" :
"Существует мнение, что застройщик закладывает стоимость объектов социальной инфраструктуры в конечную цену недвижимости. Это не совсем так: на данный момент объекты социальной инфраструктуры - обременение. Ни у одного застройщика нет возможности, увеличив себестоимость, условно говоря, на 10 тыс. рублей на строительство социалки, взять и поднять цены на квартиры на те же 10 тыс. рублей. Цена на жилье регулируется механизмами платежеспособного спроса и предложения… Организация доступности учреждений дошкольного и школьного образования, поликлиник, возведения дорог - вопрос регионального значения, а значит, их финансирование не должно полностью возлагаться на застройщика, его необходимо поддерживать из бюджетных средств, разрабатывая различные совместные программы с участием застройщиков".
О себестоимости строительства
Вячеслав Семененко:
"Сейчас себестоимость строительства получается минимум 75 тыс. рублей за метр на плите, без подземной парковки, если же строить еще два этажа вниз - это уже 100 тыс. рублей. Плюс полная себестоимость должна включать и стоимость денег, и стоимость привлечения клиентов, которая на сегодняшний день очень высока. И если ты хочешь строить качественно, то приходится поднимать цены. Получается, что жилищное строительство в низком ценовом сегменте сейчас вообще нерентабельно, потому что себестоимость все равно большая, но выше определенной цены не продашь. Поэтому застройщики сейчас все пытаются работать хотя бы в сегменте комфорт плюс, где, конечно, можно сократить слегка затраты за счет объемов строительства, но несущественно, но можно предлагать товар на рынке за более–менее адекватную цену".
Виктория Цытрина:
"Себестоимость строительства сейчас получается, по оценкам комитета по строительству, 60 тыс. рублей за 1 кв. м, включая стоимость земельного участка, затраты на инфраструктуру. Продажная цена - от 74 тыс. до 180 тыс. рублей. Они посчитали среднее значение продажной цены - 95 тыс. рублей за 1 кв. м, но оно не отражает реального положения дел, поскольку 85–90% петербургского рынка - это эконом и эконом плюс, так что рентабельность в таком случае падает до нуля. Затем чиновники взяли данные публичных компаний, посчитали их прибыль на 1 кв. м и получили 14 тыс. рублей. В результате они почему–то решили, что 11 тыс. рублей из этой прибыли застройщики должны отчислять в Фонд социальных обязательств. Вопрос - на какие средства в таком случае компании должны развиваться, приобретать земельные участки и запускать новые проекты, видимо, остается открытым".
Всеволод Глазунов:
"Сегодня реальность такова, что даже более высокие, по сравнению с другими игроками рынка, цены не влияют на показатель рентабельности. Эта разница в цене, во–первых, идет на улучшение качества продукта, во–вторых, значительно увеличиваются маркетинговые расходы: нужно рассказать потребителю, чем твой продукт отличается от других, почему он стоит своих денег. Компании, строящие жилье экономкласса, оказались в среде жесткой ценовой конкуренции: выше 80 тыс. рублей за 1 кв. м они продавать не могут, а значит, при себестоимости 75 тыс. рублей за 1 кв. м на продвижение, маркетинг и все остальное остается 5 тыс. рублей. Поэтому на рынке нет рентабельности, а есть предбанкротные состояния".
Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстроя-СПб" :
"Динамика цен на строящуюся недвижимость в первую очередь зависит от спроса на жилье. Реальные доходы населения не растут, платежеспособных покупателей становится меньше. Складывается ситуация, когда, с одной стороны, на цену давит увеличивающаяся себестоимость строительства, с другой - низкие доходы населения. По моему мнению, такая ситуация может привести к сокращению предложения и, как следствие, к росту цен. Дополнительными факторами, стимулирующими рост стоимости, становится увеличение социальной нагрузки на девелоперов и нововведения в законодательстве. В совокупности эти преобразования в среднесрочной перспективе могут увеличить цены для покупателей на 5-10%".
Валерия Малышева:
С учетом всех коммерческих расходов, связанных с заключением и сопровождением сделки, себестоимость строительства объектов эконом и эконом плюс составляет 68-70 тыс. рублей / кв. м. В среднем в связи со скачком валютного курса себестоимость выросла единовременно на 15%. Сейчас себестоимость растет ежегодно в границах официальной инфляции - 4-6% в год. Второй драйвер роста себестоимости - наложение на застройщика обязательств по возведению объектов социальной инфраструктуры. Третий драйвер роста - ужесточение конкуренции, что приводит к росту затрат на рекламу и маркетинг, а также стимулирует застройщиков использовать более качественные, а следовательно, дорогие материалы. Если сейчас ужесточат условия, связанные с привлечением денег дольщиков, себестоимость также возрастет: деньги дольщиков, лежащие на эскроу–счетах, для застройщика станут кредитными, то есть платными.
Об ипотеке
Алексей Белоусов:
"С 1 января 2018 года Центробанк России повышает оценочные риски ипотеки с малым первоначальным взносом и обязывает все банки наделять коэффициентом риска 150% кредиты с первым взносом менее 20%. А в Петербурге почти четверть ипотечных кредитов - без первого взноса. Поэтому, во–первых, велика вероятность сокращения количества граждан, имеющих возможность брать ипотеку на подобных условиях, а во–вторых, банки не станут увеличивать свои резервы ради заемщиков, не обладающих достаточными финансовыми возможностями".
Вячеслав Семененко:
"Банки начинают переоценивать риски относительно строителей, сокращать лимиты. У них возникают опасения, не сильно ли мы раскрутили маховик ипотеки. Стоит помнить, что именно с кризисов на рынке ипотеки или недвижимости начинались все мировые экономические кризисы последних лет".
Анжелика Альшаева, управляющий ООО "КВС. Агентство недвижимости" :
"В среднем ипотечная ставка сегодня варьируется в пределах 9,4–10,5% годовых. Инициированное Сбербанком снижение ставок подхватили и другие кредитные организации, заинтересованные в сохранении клиентского интереса к своим ипотечным продуктам. Конечно, о радикальном снижении речи не идет, только о десятых долях процента. Тем не менее для застройщиков это хорошая новость. Снижение ставок подтолкнуло продажи жилья на первичном рынке, приведя новых покупателей, которым ранее ипотека была недоступна. Стимулируют спрос также субсидированные ставки. Например, мы предлагаем ипотеку на квартиры в наших новостройках по ставке от 6,49% годовых. Вместе с тем мы прогнозируем негативные последствия от ужесточения Центробанком требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Банки будут вынуждены ответить повышением первого взноса или кредитной ставки. И то и другое увеличит кредитную нагрузку на клиента, платить ипотеку будет тяжелее".
Валерия Малышева:
"Для девелоперов, реализующих жилые проекты, это безусловное благо, поскольку позволяет расширять круг потенциальных клиентов. Особенно если низкие ставки идут бок о бок с небольшим первым взносом за счет собственных средств. Банковское же сообщество, наращивая за счет снижения ставок объемы кредитования, должно адекватно оценивать свои риски с учетом долгосрочных перспектив развития экономики. Строительная компания выигрывает от ипотечного договора в момент его заключения, а банк берет на себя риски на период до погашения ипотечного кредита".
Всеволод Глазунов:
"Спроса на всех не хватает. И ипотека без первого взноса - это как раз вовлечение людей, которые на самом деле не могут себе позволить квартиру. Конечно, когда улучшаются условия покупки, это всегда полезно и стимулирует экономику. С другой стороны, вовлекаются безответственные люди, которые могут не погасить этот кредит. На рынке новостроек возникает патовая ситуация, так как мы имеем дело с несозданной собственностью. Застройщик-то получает 100%-ную оплату, а у банка - неликвидный залог. И если в одном объекте будет большое количество непогашенных кредитов, то это может привести к микроипотечному кризису в пределах одного квартала".
Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" :
"Привлекательные ставки по ипотеке стимулировали покупателей к приобретению жилья. В целом ситуация на рынке стабильная, без резких колебаний: стоимость "квадрата" практически не менялась, спрос по–прежнему находится на высоком уровне. Год прошел для нас успешно: "Петербургская недвижимость" заключает порядка 2500 сделок на первичном рынке ежемесячно, каждую третью квартиру покупают у нас".
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании "ЦДС" :
"Снижающаяся ставка по ипотеке - это реальная поддержка строительной отрасли. Сегодня в структуре сделок нашей компании доля с привлечением заемных средств составляет около 70%, думаю, что в следующем году этот показатель может увеличиться до 80%. Но, если смотреть на ситуацию в общем, то по стране у нас невысокая закредитованность населения. Только около 30% людей берут ипотеку, как правило, это средний класс. Небольшой процент общей просроченной задолженности по кредитам свидетельствует о том, что заемщики - "качественные", платежеспособные".
О будущем
Алексей Белоусов:
"Строители работают, опираясь на некое равновесие между спросом и предложением. Если покупатели уйдут с рынка, то что будут делать строители с уже построенными метрами, которые нельзя продать дешевле? Таким образом, все нынешние изменения законодательства станут предпосылками к укрупнению бизнеса, снижению конкуренции и еще большему повышению цен на жилье".
Вячеслав Семененко:
"Если отрасль сократится в разы, то нужно, чтобы это были управляемые изменения. Надо, чтобы государство продумало механизмы поддержки. Посмотреть на факторы, которые влияют на себестоимость, на монополии, которые создают излишнее давление на отрасль".
Анжелика Альшаева:
"Отказ от системы долевого строительства жилья едва ли может понравиться девелоперам и даже покупателям. Это радикальная мера, которая сузит рынок. Если застройщики не смогут реализовывать жилье на стадии строительства и привлекать деньги дольщиков - произойдет удорожание стоимости жилья. Приобретая квартиры в строящихся комплексах сейчас, покупатели, во–первых, могут распределить свои средства во временном отрезке, во–вторых, удачно вложить деньги и стать инвесторами. Отказ от долевого строительства ликвидирует эти возможности".
Олег Пашин:
"Следующий год, предполагаю, будет примерно таким же как по объему продаж, так и по уровню цен. Изменения в 214–ФЗ скажутся на рынке позже, не в следующем году. В более отдаленной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство уменьшится объем предложения. Продолжится рост себестоимости. Соответственно, цены пойдут вверх".
Валерия Малышева:
"Глядя на текущий рынок, думаю, что отрасль принципиально не готова к отмене долевого строительства. У застройщиков нет достаточного накопленного собственного капитала, чтобы вести строительство без привлечения средств дольщиков, у людей нет достаточного уровня финансовой подкованности, чтобы выйти на предложенные схемы покупки жилья. Но если все–таки уход от долевого строительства случится, можно говорить о том, что строительная отрасль у нас станет "окологосударственной".
Петр Буслов:
"При самом негативном развитии событий, когда возможным будет реализация только готового жилья, рост цен может составить 30-40%. Сильнее всего это отразится на массовом сегменте, где стоимость является определяющим критерием покупки. Но такая ситуация сопоставима с крахом рынка, который может сократиться в 1,5-2 раза, то есть вместо 4 млн м2 жилья будет продаваться 1–1,7 млн кв. м. Полагаю, правительство этого не допустит, строительная отрасль - драйвер экономики, поэтому должна быть разработана понятная и прозрачная схема продаж строящегося жилья. Возможный выход - низкие ставки по кредитам для бизнеса, эскроу–счета, где будут храниться деньги покупателя до ввода дома в эксплуатацию".
Юлия Ружицкая:
"Государство давно пытается реализовать различные программы, ориентированные на снижение цен и повышение доступности жилья. Вопрос в том, как они работают на практике, можно ли их поставить "на поток". В реальности мы видим, что недвижимость не становится более доступной из-за различных ограничений и дополнительных обременений, которые налагаются на застройщиков. Экономика проектов меняется, себестоимость, которую так хотят снизить, наоборот, увеличивается. В итоге это приводит к очередному росту цен на рынке недвижимости".
