В Госдуму внесен законопроект, предоставляющий взыскателю, судебному приставу и даже самому должнику право на оспаривание в судебном порядке заключенных последним сделок: подозрительных, влекущих за собой предпочтения одному из кредиторов, в отношении правоприемников и т.д. (проект № 711269-6).

Как правило, на момент возбуждения исполнительного производства должник уже ничего не имеет, так как до этого намеренно избавился от всех своих активов. В результате взыскатель (кредитор) просто не может получить с должника сумму долга. Поэтому разработчики законопроекта предлагают дать возможность взыскателям (кредиторам) требовать признания недействительными сделок должника и возврата ранее отчужденного должником имущества и/или денежных средств. Для это они предлагают включить в Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон) новую главу 1

7.1 «Оспаривание сделок должника».

Право требовать признания недействительными сделок должника может быть реализовано только при недостаточности средств должника или отсутствия у него имущества, на которое может быть обращено взыскание. А также в случае, если все принятые судебным приставом — исполнителем меры по розыску этого имущества оказались безрезультатными.

Перечень оспариваемых сделок значителен

Согласно предлагаемым новеллам судебный пристав — исполнитель в течение двух месяцев с момента возбуждения исполнительного производства будет обязан провести мероприятия по выявлению подозрительных сделок и сделок «с предпоч­тением», сообщить полученную информацию взыскателю и провести мероприятия по обжалованию этих сделок.

При этом под подозрительной сделкой понимается:

• сделка должника, заключенная в течение одного года до принятия заявления о возбуждении исполнительного производства и в любое время после его принятия, если такая сделка предполагает неравноценное встречное исполнение обязательств, в том числе если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки;
• сделка, совершенная должником в течение трех лет до дня принятия заявления о возбуждения исполнительного производства или после его принятия

в целях причинения вреда имущественным правам взыскателя, если в результате ее совершения был причинен вред и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту ее совершения.

Что касается сделки «с предпочтением», то под таковой понимается сделка должника в отношении отдельного кредитора или иного должника, если она влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения кредитору перед взыскателем, в частности, при наличии одного из следующих условий:

• сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
• сделка привела или может привести к изменению платежеспособности должника настолько, что он не сможет исполнить обязательства по оплате в рамках исполнительного производства.

Сделка «с предочтением» может быть признана судом недействительной, если она совершена в течение года до возбуждения исполнительного производства и в любое время после принятия заявления взыскателя о возбуждении исполнительного производства.

Помимо этого оспаривание сделок может осуществляться в отношении наследников и в иных случаях универсального правопреемства в отношении лица, в интересах которого совершена оспариваемая сделка.

Сделка должника может быть признана судом недействительной по иску взыскателя, судебного пристава или по инициативе самого должника.

Какие сделки должников неоспоримы

Не могут быть оспорены по новым основаниям, предлагаемым новой главой, сделки:

• совершенные на организационных торгах на основании хотя бы одной заявки, адресованной неограниченному кругу участников торгов;
• по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником.

Сделки, направленные на исполнение обязательств, по которым должник получил равноценное встречное исполнение обязательств непосредственно после заключения договора, могут быть оспорены только в случае причинения вреда имущественным правам взыскателя (кредитора).

Последствия признания сделки должника недействительной

Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед ним, подлежит возврату должнику.

В случае невозможности возврата имущества должнику в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости этого имущества, в соответствии с нормами ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

При этом кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной по основаниям, предусмотренным новой главой закона, в случае возврата должнику полученного по такой сделке имущества, приобретают право требования к должнику, которое удовлетворяется в установленном законодательством порядке. В случае признания недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также по совершению иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается возникшим с момента совершения недействительной сделки. При этом право требования кредитора по этому обязательству к должнику считается существовавшим независимо от совершения данной сделки.

Процессуальные особенности рассмотрения заявлений

Заявление об оспаривании сделки должника надо будет подавать в соответствии с правилами подведомственности рассмотрения споров, установленных АПК РФ либо ГПК РФ. Форма и содержание заявления, порядок его подачи в суд должны полностью отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению.

Должник и (или) иные лица, в отношении которых совершена оспариваемая сделка, являются лицами, участвующими в рассмотрении судом выше­указанного заявления. При этом они будут вправе знакомится с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими, участвовать в исследовании доказательств, заявлять ходатайства, возражать против ходатайств, доводов других лиц, обжаловать определения и т.д.

Судья должен уведомить о времени и месте судебного заседания лицо, направившее заявление об оспаривании сделки должника, самого должника и лицо, в отношении которого совершена данная сделка.

По результатам рассмотрения заявления суд вынесет или решение о признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности сделки, или об отказе в удовлетворении заявления. Последнее может быть обжаловано по правилам действующего законодательства.

На наш взгляд, применение норм, предусмотренных законопроектом, конечно же, увеличит гарантии взыскателей (кредиторов) при получении с должников сумм долга. Однако, здесь возможны и злоупотребления правом со стороны взыскателей (кредиторов), в результате которых могут быть нарушены права законных приобретателей имущества, особенно учитывая возможность самого должника оспаривать совершенные им сделки. Покупатель вполне может и не знать о финансовом положении и судебных спорах продавца, за что может лишиться как имущества, так и возможности возмещения вреда, если ему имущество было продано, например ввиду срочности такой продажи, по цене ниже рыночной.

Успешность прохождение законопроектом № 711269-6 «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об исполнительном производстве» (добавляется новая глава 17.1 «Оспаривание сделок должника») всех стадий законотворческого процесса поставила бы нас перед фактом того, что в российском праве мог появится так называемый Паулианов иск (actio Pauliana) 1 , известный древнеримскому праву.

В пояснительной записке разъяснено, что законопроект направлен на «закрепление возможности взыскателя (кредитора) в исполнительном производстве требовать признания недействительными сделок должника (в пределах установленных сроков исковой давности), и возврата ранее отчужденного должником имущества и/или денежных средств».

Проблема, на решение которой нацелен законопроект, серьезная, так как мизерное количество исполнительных производств оканчиваются в связи с полным исполнением требования кредитора. Действительно, механизм исполнительного производства зачастую сталкивается с действиями должника, которые свидетельствуют о подготовке такового к процедуре банкротства. Но взыскатель и пристав-исполнитель имеют в арсенале средства, которые могут сработать при наличии одновременно двух фактов:

• их сверхоперативном применении;
• и медлительности должника.

Приставы не балуют взыскателей первым, а во втором отказывают предусмотрительные должники, которые имеют не менее 3 месяцев для подготовки к исполнительному производству (с даты принятия иска к рассмотрению).

Едва ли предлагаемые положения в законопроекте могут в полной мере решить задачу компенсации недостающих инструментов реализации гражданских прав кредитора (взыскателя) без несоразмерного и неоправданного ущемления правового положения должника.

Предлагается дать возможность оспаривать после возбуждения исполнительного производства нижеследующие сделки должника:

1. неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка, п. 1 ст. 121.2 Закона об исполнительном производстве);
2. совершенной сделкой был причинен вред имущественным правам взыскателя и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка, п. 2 ст. 121.2 Закона об исполнительном производстве);
3. сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения кредитору перед взыскателем (ст. 121.3 Закона об исполнительном производстве).

Хотя причины, обуславливающие как конкурсное оспаривание, так и внеконкурсное, имеют в основе недобросовестность должника и намерение причинить вред кредиторам посредством совершения гражданско-правовых сделок. Предлагаемые параллели с законодательством о банкротстве настолько очевидны и прямолинейны, что позволяют заранее усомниться в практическом применении переносимых норм в рамках исполнительного производства.

Так, статус судебного пристава-исполнителя во многом совпадает при оспаривании сделок со статусом арбитражного управляющего. Именно пристав будет осуществлять мероприятия по выявлению подозрительных сделок и их оспариванию в суде.

Но судебный пристав-исполнитель остается должностным лицом, тогда как арбитражный управляющий является согласно ст. 20 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) субъектом профессиональной деятельности. В этой связи судебный пристав-исполнитель не является заинтересованным лицом (он не получает вознаграждение за оспаривание сделок, реальное взыскание), не имеет никаких инструментов для получения информации о сделках должника. Все это делает роль пристава в процессе оспаривания сделок по рассматриваемому законопроекту неотличимой от существующей ныне, а следовательно с большой долей вероятности можно предположить, что на практике пристав этим заниматься не будет.

В этом ключе идея предоставить право на оспаривание сделок не только приставу исполнителю, но и кредитору представляется полезной, в то врем как предоставление такого права - должнику весьма неоднозначно.

Сложно найти серьезное рациональное обоснование предоставления такого права должнику. Должник едва ли может быть реальным субъектом воли в данном процессе. Если обязательство исполнено, и у иных кредиторов нет возражений относительно совершенной сделки, то нет и законного интереса должника. Если же кредитор считает, что его права нарушены, то именно он должен реализовывать право на оспаривание (или, гипотетически, пристав-исполнитель). Оспаривание сделок должником, а также кредитором, в пользу которого совершено обязательство по основаниям, предусмотренным рассматриваемым законопроектом, допускать нельзя, так как единственной целью подобного рода оспариваний станет одна из форм злоупотребления правом, что, конечно, противоречит самому существу Паулианова иска.

Калькирование института оспаривания сделок из законодательства о банкротстве привело к тому, что положения о сроках оспаривания сделок также перетекли в законопроект без необходимых адаптаций.

Предлагается отсчитывать срок для оспаривания сделок от даты возбуждения исполнительного производства (для подозрительных сделок - три года до даты возбуждения исполнительного производства, для сделок, с предпочтением и причиняющих вред кредиторам - один год).

При установлении срока, в который совершены сделки, подлежащие оспариванию, необходимо найти баланс между эффективностью и недопущения возможности доведения добросовестных должников до банкротства путем чрезмерной активности кредиторов.

В этом смысле важным положением законопроекта является установление обязанности возбудить исполнительное производство. С одной стороны это даст возможность защитить права всех взыскателей (путем объединения их производств в сводное), а с другой будет последним предупреждением для должника. Добавить к тексту законопроекта можно было бы условие о том, что не подлежат оспариванию сделки в период, установленный судебным приставом для добровольного исполнения должником своих обязательств.

Также было бы правильным обусловить право на оспаривание сделок совершением в рамках исполнительного производства мероприятий по обращению взыскания на имущество должника. Попытка обращения взыскания на расчетные счета должника, недвижимое имущество, а также транспортные средства (при выявлении таковых) должна быть признана обязательной для обращения в суд с заявлением об оспаривании сделок.

В случае, если взыскатель поторопился, суд оставляет такое заявление без рассмотрения. После принятия в рамках исполнительного производства мер по поиску и обращению взыскания на имущество, кредитор вправе будет снова обратиться с заявлением на тех же основаниях.

Возвращаясь к определению непосредственно периода, в который совершаются сделки, которые могут быть оспорены, необходимо определить начальную дату, от которой соответствующий срок исчисляется. Предложенная законопроектом идея отталкиваться от даты возбуждения исполнительного производства формально определяется, но лишена смысла.

Как правило, если должник задумывается о выводе имущества, то это возникает либо с момента направления иска в суд, либо после вступления решения в законную силу.

Представляется, что могут оспариваться подозрительные сделки, совершенные с момента допущения просрочки по обязательству, а иные, предусмотренные законопроектом, с момента обращения кредитора в суд.

Предлагаемые сроки ограничены, но они позволят сохранить стабильность гражданского оборота и ограничат возможности кредитора по оспариванию сделок, которые были совершены еще до появления самого обязательства.

Сделки, совершенные в период после вступления в законную силу решения суда и не относящиеся к обычной хозяйственной деятельности должника, подлежат оспариванию по еще более упрощенному порядку (бремя доказывания экономической целесообразности, наличие реального встречного представления должны доказываться должником). Более того, должник должен сообщать о всех сделках совершенных в этот период. Установленный в суде факт сокрытия сделки в указанный период влечет за собой признание такой сделки недействительной. Узнать о соответствующей сделке можно было бы путем получения информации из банка должника о движении денежных средств по счетам за указанный период.

Возрастание вероятности совершения должником сделок, направленных на вывод активов, обуславливает дифференцирование бремени доказывания, лежащего на стороне кредитора и применения предлагаемых законопроектом презумпций.

Регулирование сделок с предпочтением в законопроекте отличается от существующего в Законе о банкротстве. СКопировано только одно основание для признания сделки недействительной - обеспечение обязательства до совершения сделки, но отсутствуют три других сделки: с изменением очередности удовлетворения, с удовлетворением несозревшего требования, с нарушением порядка очередности, установленной законом.

Такое исключение не является обоснованным, так как Закон об исполнительном производстве также содержит норму, устанавливающую очередность исполнения.

Сама формулировка абз. 3 п. 1 ст. 121.3 в законопроекте весьма отдаленно связана с предпочтением какому-либо кредитору. Тем более, что в указанной статье не упоминается установленная ст. 112 Закона об исполнительном производстве очередность удовлетворения требований кредиторов в случае недостаточности взысканных средств должника. Она отличается от очередности, установленной Законом о банкротстве, и не совсем очевидно, необходимо ли квалифицировать нарушение очередности ст. 112 Закона об исполнительном производстве как элемент сделки с предпочтением. Как видится, такое развитие лишь усугубит положение, так как даст широкое поле для злоупотреблений, поскольку в ходе исполнительного производства у должника остается право совершать платежи самостоятельно. Иное означало бы существенное вторжение в экономическую деятельность хозяйствующих субъектов, что уместно именно в процедурах банкротства, а не в исполнительном производстве. Вероятно, что в связи с этим, разумным будет исключить сделки с предпочтением из перечня оспоримых сделок в рамках внеконкурсного оспаривания.

Законопроект же, наоборот, предлагает подойти к видам оспариваемых сделок расширительно. Предусмотрено введение сделки, повлекшей невозможность погашения исполнительных документов в исполнительном производстве вследствие существенного изменения платежеспособности.

Авторы таким образом избегают применения состояния «неплатежеспособности», как признака банкротства. Безусловно, было бы неверным определять уже в ходе исполнительного производства платежеспособен должник или нет, поскольку данная прерогатива должна остаться за судом, рассматривающим дело о банкротстве.

Можно предположить, что речь идет о совершении каких-либо значительных платежей в пользу третьих лиц, например, за коммунальные или иные текущие услуги, авансовую арендную плату, комиссии. Предложенный критерий является размытым, неопределенным. Отмежевать такую сделку от видов сделок, предлагаемых в законопроекте ранее невозможно, так как если таковая причинила ущерб, то она имеет в себе уже обозначенный ранее дефект.

Другим немаловажным вопросом предложенной модели внеконкурсного оспаривания являются последствия признания сделки недействительной.

В качестве последствия признания недействительной законопроектом предлагается закрепить одностороннюю реституцию. То есть, только должнику возвращается переданное им по сделке, а полученное по сделке должник оставляет себе.

При этом, сторона по сделке приобретает право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Таким образом, чтобы реализовать свое право по отношению к должнику, такая сторона должна будет обратиться в суд. Длительный период, в который такая сторона будет добиваться защиты права существенно ущемляет ее права. Предпочтительнее предусмотреть включение порядка, согласно которому сторона по оспоренной сделке на основе акта, признающего сделку недействительной, становилась участником сводного исполнительного производства.

Техническим, но определенно важным, недостатком законопроекта представляется факт того, что в случае удовлетворения решением суда заявления о признании сделки недействительной такая сделка признается ничтожной. Это противоречит существу оспаривания сделок. Ведь сделки, оспоренные на основании Закона о банкротстве, признаются оспоримыми. Закон об исполнительном производстве, не должен предусматривать ничтожность недобросовестных сделок. Это противоречит логике реформированного ГК РФ, которым условия признания сделок недействительными были либерализованы, уменьшив число сделок, признаваемых ничтожными.

Говоря о последствиях признания сделки недействительной, неизбежно встает вопрос о том, каким образом внеконкурсное оспаривание будет соотноситься с конкурсным оспариванием, поскольку данный аспект не урегулирован законопроектом. Следует предусмотреть, что производство по заявлению о признании сделки должника недействительной может быть приостановлено и впоследствии объединено с делом о банкротстве. Также арбитражный управляющий должен получить право поддержать имеющееся заявление об оспаривании.

Также необходимо разрешить возможную коллизию касательно преюдициальности решения по заявлению кредитора или пристава для дела о банкротстве.

Необходимо отметить, что такое нововведение является важным, но не безрисковым инструментом, который усилит правовую и экономическую позицию кредиторов в борьбе с недобросовестными должниками. Безусловно, текущая редакция законопроекта является в некоторой степени недоработанной и требующей значительных поправок. Тем не менее, такой механизм окажет скорее положительное влияние на взаимоотношения между кредиторами и должниками, так как конкурсное оспаривание сделок, которое сохраняет свою силу, будут дополнено «младшим братом», с помощью которого кредиторы смогут на раннем этапе препятствовать умышленному отчуждению имущества, не ожидая открытия конкурсного производства.

Кроме того, такой законопроект в значительной степени может простимулировать должников исполнять взятые обязательства и повысит статистику исполнения судебных актов. В то же время при обсуждении данного законопроекта необходимо не только детально доработать сам механизм внеконкурсного оспаривания, но также и привести его в гармонию с оспариванием в рамках процедур банкротства, а также усовершенствовать процедуры исполнительного производства, расширив использование сводного исполнительного производства, базы данных, повысив ответственность судебных приставов и старших судебных приставов, чтобы процесс инициирования внеконкурсного оспаривания и его ведения не был способом незаконного вмешательства в бизнес компаний и схемой сговора между приставом и недобросовестным кредитором.

Резюмируя сказанное, признаем, что законопроект, в переданном на рассмотрение в Государственную Думу РФ виде, не должен был пройти первого чтения (чего он и не сделал, получив отрицательное заключение как Комитета Государственной думы РФ по конституционному законодательству и государственному строительству, так и Комитета Государственной думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству).

Несмотря на то, что институт внеконкурсного оспаривания сделок должника является в определенной степени востребованным институтом законодательства, его проработка должна учитывать не только опыт оспаривания сделок в рамках процедуры банкротства, но и очевидные особенности, связанные с качественно отличающимся статусом должника и характером правоотношений, связывающих понуждающего кредитора и уклоняющегося должника.

Среди основных принципиальных вопросов, которые подлежат дополнительной проработке:

• получение информации о сделках должника;
• периода времени, в который совершены сделки, подлежащие оспариванию;
• категорий оспариваемых сделок;
• последствия оспаривания сделок (права стороны по оспоренной сделке).

______
1 См. Л. Ж. де Морандьер. Гражданское право Франции, том 2 // Издательство иностранной литературы, М., 1960, с. 504.

Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

Общее правило совершения сделок с недвижимостью при наличии исполнительного производства

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью должника

Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

Адвокат по жилищным спорам - помощь специалиста по сделкам с недвижимостью должника

В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью?

У должника не получится избавиться от недвижимости, если:

• Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
• Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
• Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

Некоторые нюансы

• Если сумма задолженности не является соразмерной стоимости недвижимого имущества, то можно смело совершать сделки с такой недвижимостью. Закон «Об исполнительном производстве» не дает приставам права накладывать арест на имущество в такой ситуации.
• Взыскатель имеет право оспорить сделки должника по отчуждению недвижимости, если есть основания полагать, что совершаются они с целью уклонения от выплаты задолженности. Это теория. Практика разнообразна. Если должник продал, например, квартиру с рыночной стоимостью 5 млн. рублей своему родственнику за 2 млн. рублей, то суд может признать сделку недействительной. Если же никаких подозрительных моментов в тексте договора нет, то и оснований взыскивать, как бы, не имеется.

По закону. В делах по сделкам с недвижимостью должника, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

И, вот оно! Наступил тот самый момент, когда… Впрочем, не хочу лирики. Давайте по существу. Очень много вопросов сыпется на меня ежедневно, и многие вопросы связаны с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов. Многих читателей интересует вопрос: могут ли приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, машины и другого имущества?

Я, честно, устал отвечать на все эти вопросы, и даже сделал , но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине, я решил один раз объяснить Вам эту материю, чтобы больше к ней не возвращаться. Тем более, что мне есть что Вам сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, поскольку теорией в подобных делах помочь вряд-ли возможно.

Ваш случай в студию! Взыскатель успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, однако получил отказ в отношении второго договора.

Исковые требования взыскателя удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а так же признал недействительным запись о государственной регистрации права. В отношении признании недействительным второго договора суд отказал.

Фабула дела проста и понятна для всех, кто задался подобным вопросом. Собственно, этот как раз и есть Ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок. Основание для подачи такого иска - наличие у взыскателя решения суда, которым в его пользу с должника взыскана задолженность. То есть, должник, зная о том, что у него перед взыскателем есть денежный долг, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их приставам.

Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).

Взыскатель решил, что обе сделки на самом деле мнимые, то есть, совершены не с реальной целью продажи имущества, а с целью, вот неожиданность, сокрытия имущества от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.

В этом случае Взыскатель выяснил, что должник все еще прописан и фактически проживает в одной из проданных квартир.

Дальше будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В судебном заседании было установлено, что должник, знал о наличии неисполненных перед Взыскателем обязательствах, но тем не менее, совершил действия по заключению договоров купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности двух квартир, стоимость которых явно превышала объем его обязательств перед кредитором.

Что касается одной из квартир, то суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и сохранил сделку по ее продаже в силе по той причине, что оспариваемая сделка была исполнена ее участниками, вследствие чего продавец получила от покупателя денежные средства, а покупатель, соответственно, квартиру.

В пользу должника сыграло то обстоятельство, что сделка по покупке квартиры была совершена с использованием кредитных средств. Проще говоря, покупатель оформила ипотечный кредит, чтобы купить у должника эту квартиру. А наличие такого кредита накладывает на заемщика нешуточные обязанности по его возврату. Но Вы это уже знаете. Если нет, . Кроме того, должник не прописан в этой квартире и фактически не проживает. Оно и понятно, ведь там уже прописан новый собственник.

Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее

По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Исследовав материалы дела, суд выявил между продавцом и покупателем второй спорной квартиры договоренность о совершении сделки для вида без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.

И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире

Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания. Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника, и посчитал, кстати, вполне обоснованно, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире. А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена, по сравнению с рыночной, суд разнес этот договор по кирпичикам.

Кроме того, суд правомерно указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры расписки в получении денежных средств, а так же усомнился в отсутствии доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для покупки квартиры. Эту позицию суд подкрепил сведениями о совокупном доходе семьи. Попросту, справки о заработной плате Покупателя и его супруги показали, что скопить на такую квартиру они попросту не были в состоянии. Плюс ко всему, покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.

Все эти факты и позволили суду вынести решение в пользу взыскателя и признать мнимым договор продажи второй квартиры.

(Источник вдохновения: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 г. по делу № 33-28/2015).

Из этой статьи можно, и даже нужно сделать следующие выводы:

• Сделки между родственниками - это плохо.
• Сделки между бедными родственниками - еще хуже.
• Если Вы продали свою квартиру, то Вы должны из нее выписаться, и реально переехать в любое другое жилье.
• Если уж делаете такие движения, то оформляйте договор купли-продажи правильно, расписка о получении денег - обязательно должна быть.
• Будьте готовы, чтобы покупатель реально мог показать суду из какой тумбочки он взял деньги на покупку Вашей квартиры.
• В идеале, все расчеты между продавцом и покупателем нужно пропускать через банк: либо покупатель вносит наличку через кассу на счет продавца, либо покупатель перечисляет безналом деньги со своего счета на счет продавца.
• Ипотечный кредит на покупку Вашей квартиры - идеальное прикрытие. Ни суд, ни взыскатель никогда не подумают, что у подставного покупателя хватило ума повесить на себя ипотеку.
• Все то, о чем я Вам рассказал, можно смело переносить на сделки с любым другим недвижимым и движимым имуществом, в том числе, наиболее актуальным и популярным автотранспортом.