ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Наши клиенты часто спрашивают нас: - сколько стоит перевести квартиру из жилого в нежилой фонд? Что ж, эта статья специально для Вас!

Если бы вы собирались купить жилье, согласились бы вы на квартиру, расположенную на первом этаже? При возможности иных вариантов вряд ли. И вы не единственные, кто думает таким образом. Квартиры на первом этаже, стоит признать, особой популярностью у покупателей не пользуются. Зато в них очень заинтересованы предприниматели, которые в силу каких-либо причин решили разместить свой офис или торговую точку в многоквартирном доме. Это вполне оправдывается тем, что порой в районе просто нет свободной коммерческой недвижимости, к тому же покупка квартиры обойдется в разы дешевле, чем покупка какой-либо коммерческой площадки. Но прежде чем использовать квартиру «по назначению», необходимо, конечно, перевести ее из жилого фонда в нежилой .

Сколько стоит перевод в нежилой фонд

Перевод помещения из жилого фонда в нежилой – непростой процесс, имеющий свои как временные, так и финансовые издержки. Стоимость такого перевода зависит, в первую очередь, от района, в котором находится помещение, переводимое в нежилой фонд, и варьируется в среднем по Москве от 900 000 до 1 500 000 рублей. Немаловажными факторами, влияющими на стоимость перевода, являются также сложность проекта и технического заключения, площадь квартиры (или квартир) и срок выполнения перевода.

Порядок перевода

Работы по переводу в нежилой фонд можно разделить на несколько этапов:

1 этап:

Изготовление технического заключения, проекта,

Заказ документов в БТИ,

Заказ геоподосновы в Мосгоргеотресте,

Заказ ситуационного плана в Комитете по архитектуре и градостроительству города,

- согласование проекта в необходимых инстанциях, в том числе организация общего собрания собственников жилого дома,

Составление и подписание протокола по согласованию отдельного входа,

Получение разрешения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на перевод.

Срок выполнения первого этапа составляет 6 - 8 месяцев .

2 этап (после получения разрешения Департамента):

Или магазин, большинству это понятно. Можно ли совершить обратный процесс? Или взять помещение, которое изначально для жилья не предназначалось, и сделать из него квартиру? В законах есть и такой вариант, а также масса тонкостей.

Когда может понадобиться перевод нежилого помещения в жилое?

Практика, когда офисы и склады, то есть нежилые помещения, подвергаются официальному переводу в квартиры (жилой фонд), не так уж велика. Почему? Мешают довольно жёсткие требования. Если уж у человека есть средства, то проще купить стандартное жильё. И всё-таки при желании и хорошем стечении обстоятельств можно .

Отдельная тема в этой области – перевод в жилищный фонд так называемых апартаментов. Термин этот для России относительно новый, бытует всего-то десяток лет. Апартаментами называют комфортные, пригодные для жилья помещения, которые, однако, юридически считаются нежилыми. Что за парадокс? В данном случае всем правит расчётливость.

Чтобы построить нежилые помещения, можно уделять меньше внимания плотности застройки, уровню инсоляции и прочим требованиям. Изначально апартаменты задуманы как часть бизнес-зданий. Просто представьте: днём человек работает в своём офисе, а вечером просто поднимается на несколько этажей выше, и вот он уже дома. Если учесть, что в подобных зданиях есть несколько магазинов, тренажёрный зал, ресторан и прочие заведения, получается очень удобно.

Минус: в апартаментах нельзя зарегистрироваться, ни постоянно, ни на время. Если владелец такого помещения имеет в том же городе квартиру, такое положение вещей его не побеспокоит. А вот иногородним покупателям хочется не только жить в апартаментах, но и прописаться там официально. Вот здесь и возникает необходимость перевести такие площади в жилищный фонд.

Вопрос: почему бы просто не купить обычное жильё? Всё дело в цене. Часто можно найти апартаменты на 15 – 25% дешевле, чем квартира аналогичной площади. Плюс привлекательность самого помещения и для многих – удобство расположения. Поэтому сейчас можно найти массу объявлений фирм, предлагающих помочь перевести апартаменты в жилой фонд.

Ещё один важный момент: если переводимое помещение не соответствует санитарным требованиям, которые предъявляют к жилью, то браться за процедуру не стоит. Возможность сделать помещение по-настоящему жилым нужно проверить заранее. Нужные в этом случае нормы – СанПиН 2.1.2.2645-10. Поэтому нередко осуществляют наши соотечественники и перевод дачи в жилой фонд, хотя эта самая дача мало чем похожа на .

Более подробно о том, почему апартаменты не признаются жилым помещением, расскажет следующий видеосюжет:

Порядок проведения

Он изложен в ЖК РФ, в 23-ей статье. В зависимости от региона переводом занимаются различные организации. В крупных городах процедуру можно пройти через МФЦ.

Произвести перевод может только собственник или кто-либо вместо него по доверенности. Например, арендатор офиса при всём желании сделать из помещения жильё от собственного имени не сможет.

Потребуется относительно небольшой пакет документов:

• само заявление на перевод, это стандартная форма;
• описание помещения, его план;
• планы каждого этажа всего здания;
• если помещение требуется как-то переделать, то нужен проект.

Важно учесть: никаких других документов «сверху» потребовать не могут. Весь пакет передаётся под расписку.

Следующее видео расскажет вам более подробно о том, когда может понадобится перевод из нежилого фонда в жилой и о порядке мероприятия:

Уведомление собственника

Ждать придётся 45 дней. В итоге на руки будет получена специальная форма-уведомление о переводе нежилого помещения в жилое.

• В документе будет указано само помещение, его адрес, владелец (он же заявитель).
• Затем будет изложен вердикт: перевести или отказать.
• Могут быть указаны специальные условия (реконструкция, реставрация, переустройство и так далее).

Постановление и решение о переводе

Какого-то специфического документа о переводе, кроме уведомления, законом не предусмотрено. Однако хлопот будет ещё предостаточно.

1. Если помещение необходимо переустраивать, это нужно сделать. Закончатся работы – потребуется специальный приёмочный акт органов местного самоуправления.
2. Затем придётся обращаться в . Там изготовят экспликацию нового помещения и внесут коррективы в общий план здания.
3. И вот уже близится заключительный этап: оформление нового свидетельства собственника. В нём помещение будет значиться жилым, что означает окончание всей процедуры.

И напоследок мы расскажем вам про стоимость перевода помещения из нежилого в жилой фонд.

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга "под ключ" будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги "Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения", издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа ().

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание ( , ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в "Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей "подстраховки", и в случае их непредоставления "высасывают из пальца" причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со .

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое ( , ).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования ( , ).

Раньше ежегодно меняли назначение до 500 квартир на первых этажах, а в 2016 году число разрешений на перевод сократилось до десятков

Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС

Российское законодательство позволяет перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, чтобы владелец мог открыть там свое дело — магазин, офис, салон красоты или другое коммерческое предприятие, не связанное с производством. «РБК-Недвижимость» разобралась в тонкостях смены квартирного статуса.

С 2015 года число квартир на первых этажах, переведенных из жилого назначения, уменьшилось в связи с ужесточением административной практики департамента городского имущества Москвы. Если до 2015 года в среднем ежегодно меняли свое назначение около 300-500 квартир на первых этажах, то в 2016-м число разрешений на перевод сократилось до нескольких десятков, рассказали в компании «Метриум Групп».

У многих владельцев не получается соблюсти все требования, необходимые для смены статуса, и они отказываются от идеи переделать квартиру в торговую точку. «Недавно в нашей практике был случай, когда юрлицо приобрело две квартиры на первом этаже с целью перевода в нежилой фонд. Это были очень подходящие квартиры, рядом с метро, на улице с неплохой проходимостью. В итоге владельцам не удалось осуществить свой замысел — пришлось продавать эти квартиры как обычные жилые помещения», — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская.

Эксперты связывают сокращение спроса с большим количеством жалоб от жителей домов, где на первых этажах уже открыты кафе, магазины, а иногда даже ночные клубы. «Хотя по закону для перевода требуется согласие собственников дома, фактически предприниматели обходили эти процедуры, — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Полагаю, власти стремятся вернуть торговлю и услуги «шаговой доступности» в какое-то более цивилизованное русло, особенно учитывая высокую вакантность помещений в специально построенных для этих целей коммерческих центрах».

Но в целом востребованность помещений на первых этажах для размещения объектов коммерции сохраняется, потому как в Москве, особенно в удаленных от центра локациях, еще есть недостаток инфраструктуры, считают эксперты. «В некоторых районах в радиусе одного километра можно не найти, скажем, парикмахерскую или аптеку», — говорит Литинецкая.

Какие квартиры нельзя сделать нежилыми

Процедура перевода квартиры в нежилой фонд в теории несложная, но хлопотная, к тому же далеко не всякую квартиру можно перевести.

Перевод помещения в статус нежилых невозможен, если оно является частью квартиры. То есть нельзя открыть офис в одной комнате, а две другие оставить жилыми — перевести квартиру в нежилой фонд можно только целиком, говорится в ст. 22 Жилищного кодекса РФ . Также ничего не получится, если собственник планирует жить в квартире и одновременно использовать ее как офис или магазин.

Нельзя перевести из жилого фонда квартиру, которая находится под арестом, обременена правами третьих лиц или заложена. Например, нельзя сделать нежилой ипотечную квартиру, по которой не погашен кредит.

Если квартира расположена выше первого этажа, она может быть переведена в нежилой фонд только при условии, что все квартиры под ней тоже находятся в статусе нежилых помещений. Кроме того, квартира должна иметь отдельный выход на улицу или должна быть возможность сделать в ней этот выход, иначе в переводе откажут.

Нужно ли согласие соседей

Нужно согласие двух третей собственников дома — так делается всегда, если принимаются решения о реконструкции многоквартирного дома, связанные с его расширением или надстройкой, а также с уменьшением общего имущества собственников дома. И это одна из основных сложностей в смене статуса квартиры, считают эксперты.

В случае с переводом квартиры в нежилой фонд решение будет касаться организации отдельного входа, а также использования придомового земельного участка, который может принадлежать по праву собственности жильцам, рассказал адвокат Олег Сухов.

«Если земельный участок не выделен и не поставлен с границами на кадастровый учет с регистрацией за собственниками дома, то согласие последних на перевод квартиры не требуется», — пояснил он.

Как оформить перевод

Поход по инстанциям следует начать с выписки из квартиры всех жильцов — в помещении никто не должен быть зарегистрирован.

В Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет департамент городского имущества (в других городах — соответствующие отделы при администрациях). Подать заявление и документы можно лично через МФЦ или в электронной форме.

Потребуются следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома (оба документа выдает БТИ), а также проект переустройства или перепланировки, когда это необходимо.

«Местные органы власти не вправе определять какие-либо иные дополнительные для перевода документы, не указанные в Жилищном кодексе. Требование таких документов незаконно», — предупредил адвокат Олег Сухов.

Разрешение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой (либо отказ в выдаче этого разрешения) орган местного самоуправления должен выдать в течение 45 дней со дня подачи документов, говорится в ст. 23 Жилищного кодекса РФ .

Если власти приняли положительное решение, то они выдадут документ, подтверждающий, что квартира переведена в нежилой фонд. Дальше нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Цена вопроса

Официальные платежи, сопутствующие смене статуса помещения на разных этапах, невысоки — в общей сложности в Москве они составляют порядка 200 тыс. руб., пояснил адвокат. Но понадобится ремонт, а возможно, и перепланировка под новые нужды: помещение должно быть уже не квартирой, а соответствовать назначению, будь то офис, салон красоты или продуктовый магазин.

Обновленное помещение обязательно будет принимать специальная комиссия. Затраты на строительство и переустройство могут составить, по оценке Олега Сухова, 1,5-2,5 млн руб.

Сохранится ли спрос

В современных новостройках первые этажи специально проектируются под размещение коммерческих объектов. Они оснащаются соответствующими коммуникациями, шумоизоляцией, удобными входными группами и витринами. Например, такие дома московские власти построить в рамках программы реновации.

«Но их еще нужно построить, и на какое-то время многие районы рискуют лишиться удобных коммерческих объектов в шаговой доступности, — считает Мария Литинецкая. — Количество таких предприятий малого бизнеса в пятиэтажках под снос оценивается в 15 тыс. Поэтому реновация, конечно, создаст проблемы в этой сфере, но не критические».

Однако со временем, по мнению эксперта, новые жилые комплексы помогут решить эту проблему, поскольку в них будут появляться специально предусмотренные объекты коммерции после ввода в эксплуатацию.