«Основной проблемой жилищно-коммунального хозяйства сегодня является неоплата жильцами потребленных жилищно-коммунальных услуг», — начинает свою речь представитель управляющей компании в суде по взысканию задолженности с очередного неплательщика. А редкий присутствующий на подобных судебных заседаниях неплательщик приводит доводы о якобы неправильно начисленных платежах, о нелегитимности органа управления домом, о хищениях и наживе управленцев ЖКХ на карманах простых граждан.

Решение суда редко отличается кардинально: возбудить исполнительное производство по взысканию с неплательщика суммы долга и судебных издержек. И не дай бог не начать погашать долг до первого визита к судебному приставу, образовавшийся узел проблем начинает затягиваться все туже: пошла информация в Комитет кредитных историй, в Департамент консульской службы МИД РФ, и, наконец, самое неприятное — судебный пристав стучится в дверь должника в присутствии понятых, участкового, домуправа, а возможно, еще и прессы. Начинается процесс описи и ареста имущества, выставляются новые счета за перевозку, хранение, штрафы за препятствование в работе судебных приставов, а в зачет долга идут копейки от весьма невысокой оценочной стоимости близких сердцу родных и привычных вещей, с которыми принудительно приходится расставаться.

СТОИТ ЛИ ЭТО ТОГО?

Давайте посмотрим, кто сегодня представляет мощный отряд неплательщиков ЖКХ, а он действительно мощный: например, задолженность по оплате коммунальных услуг для такого города, как Балашиха или Люберцы в Московской области, на сегодня только по муниципальному фонду составляет порядка 55-70 млн. руб. Общее число неплательщиков достигает 35-37% от всех пользователей ЖКУ. Некоторые ЖСК, состоящие из 10-12 домов, имеют задолженность по коммуналке 5-10 млн. руб., а ТСЖ — по 3-5 млн. руб.

Причины отказа жильцов от оплаты обязательных платежей за жилье могут быть самые различные. Один из должников московского ТСЖ «Можайка-36» на суде по взысканию долга за потребленные ЖКУ свыше 100 тыс. руб. заявил, что, не платя по счетам ТСЖ, он стремился таким образом возместить свои потери, связанные с ремонтом личного автомобиля, якобы поврежденного на внутридворовой стоянке.

Группа «недовольных» жильцов ТСЖ «Новая жизнь» в подмосковных Люберцах (Урицкого, 5) отказалась оплачивать ЖКУ, выражая тем самым недовольство результатами общего собрания по выборам правления ТСЖ, куда они не попали. Более того, они настаивают на том, чтобы их долги за потребленные услуги списали на руководство ТСЖ, якобы неверно начислявшее им платежи в период своего правления. На сегодня неплатежи «оппозиции» правления ТСЖ «Новая жизнь» составляют около 3 млн. руб. за весь период с 2006 года.

В подмосковной Балашихе один дом (ул. Фадеева, 9), пытаясь выйти из состава ЖСК «Луч» (11 домов), на протяжении года с лишним в полном составе не оплачивал коммунальные платежи из-за отказа Правления ЖСК признать право на самоуправление созданного жителями этого дома ТСЖ. Сумма долга коммунальщикам перевалила за 5 млн. руб.

Наиболее распространенными причинами образования неплательщиков в доме является их недовольство «сокрытием доходов и расходов» обслуживающего их дом органа управления, а точнее непонимание сложной экономики эксплуатации многоквартирного дома. Например, почему платежи за тепло начисляются одинаково и зимой, и летом, хотя летом тепло не подается; почему ЖКУ для нежилых больше, чем для жилых в одном доме, а для членов ТСЖ меньше, чем для тех, кто обслуживается по договору ЖКУ, и т. д.

Исходя из этого, всех неплательщиков по причинам задолженности можно разбить на четыре группы:

Идейные неплательщики (непримиримые) — игнорирующие требования органа управления домом (правление ТСЖ / ЖСК, управляющая компания) по оплате ЖКУ по соображениям их незаконности, несогласные с порядком начисления платежей по причине конкретных претензий к деятельности эксплуатирующей организации, особенно по непрозрачности отчетов о расходах направляемых на ЖКУ средств, имеющие свой взгляд на порядок и размеры начислений, претендующие на смену управления в доме или эксплуатирующей (управляющей) компании, на смену руководства ТСЖ или управляющей компании.

Должники юрлица (арендаторы, владельцы нежилых помещений) — наиболее крупные неплательщики, задерживающие оплату ЖКУ по причине несогласия с порядком и величиной начислений, из-за недополучения (отсутствия) заявленных к оплате услуг, по причине недостатка средств из-за преодоления периода заселения (запуска в эксплуатацию) своих объектов в доме.

Рядовые неплательщики — неспособные заплатить вовремя по причине продолжительного отсутствия либо из-за временных финансовых трудностей, транжиры, забывчивые или сочувствующие непримиримым неплательщикам по принципу «они не платят, а мы чем хуже».

Маргиналы — люди живущие одним днем, при этом редко пребывающие в трезвом состоянии, никогда не оплачивавшие ЖКУ и не имеющее какого-либо имущества, подходящего под арест за возмещение долгов. В основном — наниматели муниципального жилья.

Когда долги по неплатежам начинают душить экономику управляющей компании, их руководители идут на отчаянные меры: нанимают юристов, ищут специалистов по выколачиванию долгов, заключают соглашение с коллекторскими агентствами (такими как ООО «Юр-Экспресс», Москва, чья информация здесь также присутствует).

Работу по организации сбора платежей и воздействию на неплательщиков в органах управления многоквартирным домом (МКД) необходимо строить целенаправленно и планово, как работу по организации капитального ремонта или оформлению земельно-правовых отношений, вести ее постоянно, не позволяя расползаться этой болезни по всему дому (группе домов) и принимать гипертрофированные формы.

Так, благодаря плановой, комплексной, целенаправленной работе коллективу юристов по неплательщикам ЖКУ в Балашихе в 2004-2005 годах удалось к концу 2005 года остановить прирост общей задолженности жителей коммунальщикам на сумме около 100 млн. руб. при числе должников ЖКУ порядка 6,5 тыс. В дальнейшем в бюджет муниципального предприятия ежегодно возвращалось свыше 15 млн. руб., а количество неплательщиков уменьшалось на 1,5-2 тыс. в год.

Рассмотрим весь арсенал мероприятий, обкатанных на практике, которые сегодня Российское законодательство позволяет применять в отношении неплательщиков в жилых домах:

1. Организация способа управления домом на основе общественного решения по доходам и расходам, проведения мероприятий по энергосбережению и снижению тарифов жилищно- коммунальных услуг (ЖКУ) . Проведение общих собраний собственников помещений МКД.

В отсутствие законно избранного способа управления домом, находясь в состоянии неопределенности, люди опасаются отдавать свои деньги неким эксплуатирующим компаниям или ДЭЗам, не будучи уверенными, что они пойдут по назначению. Чаще всего массовый отказ от опла- ты ЖКУ в МКД происходит в период смены органа управления как форма протеста, когда компания, эксплуатирующая дом, окончательно потеряла доверие жильцов, а получить какие-нибудь отчеты о расходовании собранных с жителей средств от них просто невозможно.

В большинстве случаев выбор способа управления МКД в пользу самоуправления способствует оздоровлению ситуации со сбором платежей за ЖКУ с жильцов дома. Этот способ применим ко всем группам неплательщиков.

2. Достижение прозрачности экономики дома . Информирование собственников жилья о ходе работы с неплательщиками, наиболее типичных примерах погашения задолженности, отчетности об экономике дома, финансовых планах ТСЖ (управляющей компании). Проведение общественных акций по разъяснению финансовой политики эксплуатирующей (управляющей) компании, общественному обсуждению и анализу предложений по экономике МКД.

Публикация в местных СМИ годовых отчетов о финансовой деятельности ТСЖ «Новая Жизнь» в г. Люберцы способствовала снятию напряженности и привлечению на сторону правления ТСЖ значительной части бывших сторонников оппозиции.

Здесь важно, чтобы каждый собственник дома мог ознакомиться с финансовой документацией по письменному обращению и с обязательной отметкой в учетно-регистрационной документации. Пречень, формы и объем предоставляемой информации определяются органом управления МКД и закрепляются в Уставе или договоре управления). Тогда у «несогласных» не будет оснований для претензий в суде или на общем собрании о непредоставлении им сведений о расходовании средств органом управления дома.

Кроме того, рекомендуется для неудовлетворенных данными сведениями жителей предоставлять развернутый отчет Ревизионной комиссии или формы налоговой отчетности предприятия за фиксированную плату, установленную и документально закрепленную органом управления, с тем чтобы отбить у них охотку терзать правление постоянными претензиями и компенсировать расходы по содержанию копировальной техники, канцелярских товаров и работе бухгалтерии.

Значительную роль в привлечении жителей к управлению своими домами играют правильно сформированные Интернет-сайты управляющих компаний. Так, сайт балашихинского МУП «КУРС» (www.kypc.biz) во многом способствовал преодолению недоверия к работе этой управляющей организации у жителей как застарелого муниципального жилья, так и новостроек. На сайте, кроме планов, отчетов и объявлений, желательно размещать информацию о работе с должниками и о том, что не удается сделать для дома из-за неплатежей этих жителей.

3. Возбуждение судебно-исполнительного производства : подготовка искового заявления и прием судом дела к рассмотрению, вручение копии иска должнику, оформление судебного решения, содействие судебным приставам по взысканию долга и судебных расходов, привлечение СМИ. Возможно при наличии твердых оснований для поддержки исковых требований. При долге до 50 тыс. руб. возможно направление исковых требований на взыскание долга по судебному приказу, более этой суммы — на возбуждение исполнительного производства.

С начала судебного процесса предлагать ответчику заключить мировое соглашение погашением образовавшейся задолженности. Всячески давать понять ответчику в суде, что судится он не с органом управления домом (конкретным лицом или группой управленцев), а со своими соседями — основной массой законопослушных плательщиков его дома.

В большинстве случаев, особенно при наличии у истца протокола общего собрания собственников (членов ТСЖ) об утверждении тарифов ЖКУ в доме, суд принимает решение в пользу истцов. Эта мера наиболее применима к группе непримиримых неплательщиков, когда все остальные меры воздействия к ним оказались недейственными.

4. Принуждение по суду к переселению нанимателей муниципального жилья в помещения меньшей площади и ограниченным комплектом жилищно-коммунальных услуг ; принудительная реализация по решению суда квартиры собственника, систематически нарушающего права соседей, с выплатой ему вырученных от реализации средств за минусом судебных издержек.

Такая исключительная мера тщательно подготавливается и сложно осуществляется только к криминальным собственникам или маргинальным семьям и персоналиям из третьей и четвертой групп неплательщиков с обязательной широкой оглаской в СМИ.

5. Размещение информации о неплательщиках на информационных досках и в СМИ . Нанесение имиджевых потерь. Информационная доска, установленная на наиболее проходимом и удобном для просмотра месте, привлекает внимание жителей не хуже общедомового сайта в Интернете. Для обзора готовится список неплательщиков, построенный в рейтинге по сумме задолженности. При выступлении в СМИ или на общественных мероприятиях фамилии наиболее крупных и проблемных неплательщиков постоянно повторяются.

Для большинства нормальных жителей нанесение урона его имиджу страшнее погашения долга, особенно людей уважаемых профессий и интеллигентных. При этом важно не перегнуть палку, так как можно нарушить право на защиту личных сведений. Например, в рейтинговом списке неплательщиков достаточно указать номер квартиры и сумму задолженности. Это касается и опубликования решений судов о взыскании долга. Жильцы обычно знают соседей, а посторонним детали знать необязательно.Данное мероприятие применимо больше к третье группы рядовых неплательщиков, но иногда и к первой.

6. Начисление пени . Пени начисляются на сумму задолженности в размере 1 / 300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно.

Мера слабо действующая, но вкупе с другими создает у должника ощущение всестороннего воздействия. Применима ко всем группам неплательщиков.

7. Заключение соглашения с должником о рассрочке погашения задолженности с внесением начального взноса . Применяется в случае достижения соглашения о погашении долга с собственником, временно переживающим финансовые трудности. Как некий компромисс применяется в основном к третьей, иногда ко второй группе неплательщиков.

8. Ограничение / прекращение подачи должнику отдельных видов коммунальных услуг . Осуществляется в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ No 307 после соответствующих уведомлений должника, прокуратуры, УВД в присутствии комиссии с составлением соответствующего акта.

Весьма действенная мера при правильной организации. Хорошо отрезвляет головы непримиримых идейных неплательщиков, особенно если решение суда не убеждает их в необходимости погасить долги за потребленные ЖКУ. В некоторых случаях, в основном для демонстрации намерений, может применяться и к другим группам неплательщиков. 9. Принятие нормы Устава ТСЖ, ограничивающее должников в праве участия в органах управления и контрольных органах ТСЖ, выступления с инициативой по развитию ТСЖ. Принятое положение закрепляется и в Договоре управления.

Популистская мера, демонстрирующая отношение к неплательщикам основной массы жителей дома.

10. Ограничение перемещения должников (посетителей должников) на автотранспорте по внутренним проездам МКД, если территория дома ограждена и пропуск регулируется охраной . Пропуск на территорию и парковку автотранспорта посетителей должников и самих должников ограничивается охраной по указанию правления ТСЖ или управляющей компании на основании решения общего собрания (особенно если эта мера прописана в уставе ТСЖ / договоре).

Требует инструктажа и обучения персонала охраны действиям по регулированию движения проходящим транспортом на въезде на территорию дома. Применяется ко всем без исключения группам должников.

11. Реструктуризация задолженности должников в связи с перерасчетом за непредоставленные, не полностью предоставленные ЖКУ . Составление актов начала непредоставления, неполного предоставления ЖКУ и окончания совместно с полномочным представителем предприятия — поставщика ЖКУ в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ No 307 .

Эта мера напоминает органам управления МКД о том, что качество и полноту предоставления ЖКУ они обязаны отслеживать и вовремя принимать меры по перерасчетам начисляемых ресурсоснабжаемыми организациями платежей для дома, соответственно они — для жителей, кроме того, по заявлению жителей производить перерасчет на период отсутствия.

12. Принятие правлением ТСЖ решения об обязательной предоплате ЖКУ должниками, допускающими значительные задержки в платежах . Эта мера должна быть прописана в Уставе ТСЖ и договоре управления. Копию протокола с решением Правления ТСЖ вручается неплательщику вместе с соответствующим платежным документом.

Применяется к той части третьей группы должников, которые платят нерегулярно по причине частого отсутствия или по забывчивости.

13. Систематическое информирование должников о необходимости оплаты и возможных санкциях за неуплату . Ежемесячно должникам направляются устные и письменные уведомления-напоминания об обязанности погашения задолженности по неуплате ЖКУ и возможных последствиях. Применяется ко всем без исключения группам должников. 14. Проведение индивидуальных встреч с неплательщиком с вручением памятки неплательщику. Выяснение истинных причин задержки платежей, совместный поиск путей погашения задолженности с разъяснением изложенных в Памятке санкций к неплательщику.

Хотелось бы в качестве перспективной меры по оздоровлению отношений в системе «потребитель ЖКУ — оплата» видеть в будущем учет Жилищным законодательством нормы, позволяющей органам управления МКД принимать решения об учете специфики жильца при персональном расчете платежа ЖКУ. Существующий закон требует сегодня всем собственникам в доме начислять единый расчет стоимости ЖКУ на кв. м, исходя из доли каждого в праве на общее имущество (ст. 158. п. 1 ЖК РФ не менее повсеместно наблюдаются его нарушения: по решению общего собрания или правления ТСЖ, а иногда и управляющей организацией домовой актив или только председатель освобождаются от уплаты ЖКУ или оплачивают их частично, жители первых этажей не платят за лифты, владельцы подземных гаражей не платят за благоустройство прилегающей территории, а остальные жители не платят за содержание и текущий ремонт подземного гаража, размер платы для собственников нежилых помещений больше, чем для жилых, для членов ТСЖ меньше, чем для нечленов в одном доме и т. п. Ясно, что любой суд по закону может отменить такое решение, но коль скоро оно продиктовано реалиями проживания в МКД и принимается квалифицированным большинством, следовательно, работает на снятие конфликтных ситуаций среди жильцов. А значит, такое право людям необходимо дать, и тогда конфликтных неплательщиков ЖКУ станет меньше.

Как видим, мер воздействия на должников не так уж и мало, задача — умело ими распорядиться. В конкретном доме конкретного органа управления могут быть и другие, присущие только ему способы борьбы с неплатежами и, разумеется, несколько иная форма приведенных здесь способов. Очевидно, что на стабильность оплаты ЖКУ значительно влияет авторитет органа управления домом. Умение управляющей организации построить экономику многоквартирного дома эффективно и экономно, исключить попустительское отношение к неплательщикам, не может не дать положительных результатов. Так, люберецкое ТСЖ «Новая жизнь» под руководством председателя Скляровой Т. А. добилось снижения тарифов ЖКУ ниже уровня муниципальных (с 18 руб. 77 коп. до 15 руб. 55 коп. за кв. м), но какой ценой (см. статью «Нужно ли управлять самоуправлением» в журнале No 1 за 2008 год). В ответ на это жители дома уже трижды поддержали ее кандидатуру на выборах председателя правления ТСЖ.

Работа с неплательщиками тогда эффективна, когда она проводится планово, комплексно, целенаправленно и непрерывно. При этом допустимо для экономики любого МКД иметь 5-15% постоянного недосбора платежей за ЖКУ. Бюджетное планирование в органе управления домом должно предусматривать эту долю неплатежей как расчетную.

Потребитель жилищно-коммунальных услуг должен постоянно ощущать свою ответственность за их оплату, а отношение к неплательщикам ЖКУ в средствах массовой информации необходимо поменять: никакие они не герои-страдальцы за идею, а простые воришки: такие же ловчилы, какие пытаются вынести товары из супермаркета, не оплатив их на кассе.

ПРИМЕРНЫЙ ВАРИАНТ ДОКУМЕНТА,

КОТОРЫЙ МОЖЕТ БЫТЬ ВРУЧЕН ЗЛОСТНОМУ НЕПЛАТЕЛЬЩИКУ

Памятка неплательщику ТСЖ «Ивановское» по санкциям

В связи с утверждением Плана работы по погашению задолженности ЖКХ ТСЖ «Ивановское» неплательщикам товарищества разъясняются возможные санкции, которые ожидают их в случае уклонения или отказа от уплаты принятых общим собранием членов ТСЖ платежей за использованные жилищно-коммунальные услуги, содержание имущества общего назначения поселка или по целевым взносам.

Все собственники участков-помещений ТСЖ обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ).

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в поселке, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органом управления ТСЖ (ст. 155 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений МКД (членов ТСЖ) (ст. 46 ЖК РФ, п. 5), в том числе по вопросам назначения целевых взносов, является обязательными для всех. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с Уставом ТСЖ (ст. 156 ЖК РФ, п. 8).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, если не установлен иной срок (Пост. Пр-ва РФ No 392 от 2004 года "Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", п. 20; ст. 155 ЖК РФ, пп. 1, 2, Устав ТСЖ).

Просрочка обязательных платежей либо неполная оплата влечет за собой ряд санкций:

Начисление пеней в соответствии со ст. 155 ЖК РФ, п. 14: в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. (Например: ставка рефинансирования ЦБ РФ с 14.07.2008 составляет 11% годовых. Сумма задолженности составляет 30 тыс. руб. Пени за один день просрочки платежа составят (30 тыс. руб. х 11%/300) / 100% = 11 руб. в день.)

По решению Общего собрания членов ТСЖ в Устав ТСЖ вносятся санкции, поражающие должников в правах на инициативу при совершенствовании условий проживания в МКД, на выдвижение кандидатов в руководство ТСЖ, на участие в голосовании по финансовым вопросам, об обязательной предоплате ЖКУ и др.

Решением Правления ТСЖ принимаются условия обязательной предоплаты по платежам ТСЖ для неплательщиков со значительными систематическими просрочками оплат.

Решением Правления ТСЖ перемещение автотранспорта должника и его посетителей по территории ТСЖ ограничивается с запрещением парковки на гостевых стоянках и обочинах внутренних проездов ТСЖ.

ТСЖ вправе (раздел Х, Пост. Прав. РФ No 307 от 2006 года "О порядке предоставления коммунальных услуг") приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения; а также в случаях:

Выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;

Получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;

Использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения и др. ТСЖ при наличии вины потребителя вправе после предупреждения (в письменной форме) приостановить или ограничить предоставление одной или нескольких коммунальных услуг в следующем порядке:

Исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

При непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

В случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения. Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней с момента устранения причин, указанных в пунктах 79 и 80 настоящих Правил, в том числе с момента полного погашения потребителем задолженности. При ограничении предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) исполнитель вправе временно уменьшить объемы (количество) подачи потребителю отдельных коммунальных ресурсов и (или) ввести режимное предоставление коммунальных услуг. Это не может считаться расторжением договора. Действия по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг (либо подаче коммунальных ресурсов) не должны приводить:

К повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме;

К нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан.

ТСЖ вправе подать в суд иск о возбуждении исполнительного производства против неплательщика, чья сумма задолженности превышает 30 тыс. руб., а срок неуплаты — 6 месяцев (принимается судом к производству). При решении суда о взыскании долга на неплательщика ложатся дополнительные расходы (возмещение судебных издержек, оплата расходов по вывозу и хранению арестованного имущества). Это влечет за собой процедуру описи и ареста имущества должника (как правило — с привлечением СМИ), направление информации о долге в Комитет кредитных историй и Департамент консульской службы МИД РФ и другие заинтересованные инстанции, что в последующем создает серьезные проблемы с кредитованием и выездом за рубеж. (Данные мероприятия обычно освещаются в местных СМИ). Должник вправе приостановить (прекратить) исполнительное производство внесением суммы долга и судебных издержек с направлением в суд соответствующего ходатайства до момента начала исполнительных действий. В целях приостановки применения санкций ТСЖ неплательщик вправе обратиться в Правление с предложением заключить соглашение об отсрочке погашения задолженности с одновременным внесением части долга и утверждением графика погашения оставшейся задолженности, как подтверждение намерений к ее погашению. В случае нарушения данного соглашения и графика наступают условия применения вышеуказанных санкций ТСЖ.

) . Но если смотреть внимательно, то в Жилищном кодексе не предусмотрена ответственность ТСЖ за нарушение обязательств, которые связаны с теми или иными факторами. То есть, если вы хотите привлечь товарищество собственников жилья к ответственности, обращения к жилищному законодательству недостаточно.

Вам придётся в первую очередь обратиться к уставу, чтобы ознакомиться с основными его положениями. ТСЖ является юридическим лицом. Поэтому, чтобы привлечь сотрудников ТСЖ к ответственности, необходимо искать соответствующие нормы в Административном, Уголовном и Гражданском законодательстве.

В зависимости от того, в какой сфере или области произошло превышение полномочий со стороны ТСЖ, правоведы подразделяют несколько видов ответственности:

• Перед участниками товарищества, то есть перед собственниками жилья в многоквартирной постройке и перед остальными сотрудниками.
• Перед другими собственниками квартиры (имеется в виду, что члены ТСЖ несут ответственность перед теми гражданами, которые также являются собственниками, однакою, в состав ТСЖ не входят).
• Перед поставщиками коммунальных услуг. Поставщики коммунальных услуг часто имеют дело с должниками, ввиду того, что жильцы не платят по счетам. Однако ответственность за такую неуплату и долги возлагается непосредственно на членов товарищества собственников жилья.
• Перед муниципальным образованием. Ответственность перед муниципальным образованием наступает в случае, если ТСЖ не выполняет требования, которые изложены местным законодательством или напрямую противоречат требованиям местной администрации.
• ТСЖ несет ответственность перед государством, если по каким-либо причинам не исполняет установленных законом требований. Например, не платит налоги, не регистрируется в налоговом органе и так далее.

Виды взысканий

Ответственность ТСЖ можно поделить на материальную и субсидиарную.

Каждый из этих видов ответственности заслуживает особого детального рассмотрения.

Материальная

В соответствии с законом, под материальной ответственностью понимают правовой термин, который в своем роде, обозначает обязанность лица по возмещению ущерба, который был причинять другому лицу. Материальная ответственность – это термин, который очень часто встречается в российском законодательстве.

Материальная ответственность в Жилищном праве раскрывается в обязанности товарищества собственников жилья возместить убытки, которые были причинены либо другим собственником ТСЖ, либо третьим лицом, которое является физическими или юридическим. Возмещение происходит из средств бюджета ТСЖ.

Необходимость взыскать с ТСЖ материальный ущерб также может быть прописана на уровне устава.

Субсидиарная

Понятие субсидиарной ответственности встречается, в основном, в Гражданском законодательстве. Например, познакомиться с проявлением такого понятия можно в статье 363 Гражданского кодекса . Субсидиарная ответственность может быть рассмотрена в соответствии с разными точками зрения правоведов.

1. В первую очередь – это взыскание долга, который не был получен с лица, который нёс обязанность по его возмещению. При этом первое лицо не может внести денежные средства.
2. Второе описание субсидиарной ответственности сводится к термину дополнительная ответственность, которая возлагается на членов товарищества в ситуации, когда один из них не может оплатить возникшие у него долги.

Субсидиарная ответственность прописывается на уровне устава, но никак не является обязательной в соответствии с законом.

Это значит, что члены правления совместно с председателем самостоятельно решают, будет ли нести товарищество субсидиарную ответственность в отношении конкретной ситуации или же нет.

Какие незаконные действия возможны?

В соответствии с практикой существования товарищества собственников жилья, существует перечень, который устанавливает, какие действия можно отнести к незаконным со стороны товарищества, а какие не могут повлечь за собой меры ответственности:

• невыполнение установленных законом требований;
• несоблюдение прав и интересов жильцов;
• невыполнение обязанностей по обеспечению санитарного и технического состояния постройки;
• невыполнение обязательств, которые были приняты на общем собрании или же предусмотрены договорами.

В зависимости от того, кто нарушает права третьих лиц или установленные локальными актами требования, выделяют несколько видов ответственности:

• перед участниками товарищества;
• перед поставщиками услуг;
• перед собственниками недвижимости;
• перед государством или муниципальным образованием.

Кто несет ответственность? Она может возникнуть как у председателя, так и у правления, а также иных членов товарищества.

У председателя

В соответствии с уставом, председатель является органом управления товарищества в полном смысле этого слова. Он имеет множество полномочий, основным из которых является ведение хозяйственной деятельности от имени юридического лица. А также председатель принимает важнейшие решения.

На действия председателя распространяется . Она же предусматривает ущерб, который может быть причинен ТСЖ в соответствии с деятельностью председателя. Жилищный кодекс не предусматривает ответственности для данного лица. Однако, меры ответственности могут быть предусмотрены в уставе.

Персональная ответственность такого гражданина, как председатель рассматривается за такие нарушения как убытки, которые возникли у товарищества в результате его деятельности и необоснованных решений, а также за искажение информации или сокрытие информации о деятельности товарищества.

У членов правления

Помимо председателя нести ответственность могут и члены правления товарищества собственников жилья.

Ведь именно эти лица, которые были избраны из общей массы собственников, обеспечивают полное исполнение обязательств организации перед всеми контрагентами и собственниками.
В общем и целом, правление является исполнительным органом товарищества, который берет на себя ответственность по реализации решений, которые были приняты председателем, правлением или общим собранием. В соответствии со статьей 53.1 Гражданского кодекса правление отвечает и за вред, который был причинён юридическому лицу в результате осуществления действий.

Вред может выражаться в виде штрафа, а также в выплате нанесённого ущерба. В такой ситуации члены правления также подлежат ответственности, а возможно и переизбранию.

У членов товарищества

Если члены ТСЖ подлежат уголовной или административной ответственности, это значит, что они нарушили правила, которые были установлены государством в соответствующих санкциях и нормах. Ответственность ТСЖ, а точнее его членов, наступает в случаях, которые перечислены в главе 7 Кодекса об административных правонарушениях . Данная глава рассказывает об области охраны собственности.

Конкретные составы, которые могут применяться в данной ситуации названы в статьях 7.22 – 7.23.3 . Что касается уголовной ответственности товарищества, то применяется она уже в отношении конкретно взятых лиц, но не в отношении юридического лица.

Часто встречаются составы, касающиеся растраты (), мошенничество (), злоупотребление полномочиями ().

Статья 7.22 КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Как выявляются нарушения в работе?

Нарушения могут быть выявлены путем обращения в офис товарищества с жалобой, подача инициативной группой судебного искового заявления в инстанцию на товарищество.

Правонарушения могут быть выявлены в ходе проведенных проверок или аудита.

Можно ли и как пожаловаться собственнику?

Если в отношении собственника было допущено нарушение его прав, существует несколько сценариев развития событий.

1. Собственник может попытаться решить проблему процедурой медиации. Для этого он должен написать жалобу и отправить ее в офис ТСЖ. Жалоба должна рассматриваться в течение двух недель. По прошествии этого времени товарищество собственников жилья должно отреагировать на обращение.

   В случае, если реакции не поступило, это значит, что товарищество не собирается осуществлять исправительные меры в сторону собственника.

2. В таком случае гражданин может подать жалобу вместе с обращением в виде заявления в Жилищную инспекцию, Прокуратуру или судебную инстанцию.

Жилищная инспекция может запустить процедуру проверки в случае, если действительно установлен факт правонарушения.

То же самое касается Прокуратуры Российской Федерации. Данный правоохранительные органы проведет проверку по факту нарушения, если данный факт будет выявлен, то тоже будет подлежать штрафной или иным санкциям.

Обращаясь судебную инстанцию, собственник должен подготовить пакет документов, а также доказательственную базу. В ходе рассмотрения дела, суд выяснит, кто же прав в данной ситуации, и в случае, если товарищество действительно допустило правонарушение в отношении гражданина, суд может обязать организацию удовлетворить все требования жильца.

Прежде, чем стать основателем товарищества собственников жилья, необходимо ознакомиться с правилами его функционирования. В случае, если вы не предусмотрите, какие меры ответственности наступают за то или иное действие, вполне вероятно, что в будущем подобные открытия станут для вас неприятным сюрпризом.

Если Вы вдруг захотели стать председателем правления ТСЖ, то сто раз подумайте, надо ли Вам это. Сразу Вам скажу, что не надо, особенно за деньги. В данной статья я постараюсь рассмотреть все нюансы аспекты работы председателя - все плюсы и минусы. Даже если Вы просто являетесь жильцом в доме под управлением ТСЖ, то Вам уже будет интересна данная статья и будет что почерпнуть для себя полезного. В настоящей статья мы рассмотрим только правдивую информацию на основании жилищного кодекса и других нормативных законодательных актов.

Как стать председателем тсж

Председателем правления ТСЖ может стать любой собственник помещения данного многоквартирного дома. Остальное уже зависит от Вас и от Вашего авторитета среди жильцов, так как Вас еще должны и выбрать.

Кто может быть председателем тсж. Может ли председателем тсж быть не собственник жилья

Чтобы ответить на вопрос «кто может быть председателем тсж многоквартирного дома» достаточно обратиться к статье 147 жилищного кодекса и прочитать пункт 2. В котором говорится следующее:

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

То есть, председатель правления ТСЖ обязан быть членом товарищества. А кто может быть членом товарищества собственников жилья? Статья 143 жилищного кодекса говорит, что членом товарищества может стать любой собственник помещения в многоквартирном доме путем написания заявления о вступлении в ТСЖ. Вывод сделать легко: если человек, желающий стать председателем ТСЖ не собственник какой-нибудь части какого-нибудь помещения в данном многоквартирном доме, то быть председателем товарищества он права не имеет.

Если председатель ТСЖ собственник, но не проживает в доме, то быть председателем ТСЖ он имеет полное законное право, так как никакой закон не обязывает председателя товарищества проживать в доме, где он является председателем.

Может ли быть госслужащий председателем тсж

Конечно может, при условии, что госслужащий будет является собственников помещения многоквартирного дома, где хочет быть председателем.

На основании чего действует председатель

Председатель правления ТСЖ действует на основании принятого устава товарищества собственников жилья.

Председатель тсж должностное лицо или нет

Существует огромная путаница по поводу того, является ли председатель ТСЖ должностным лицом или нет. На самом деле в жилищном кодексе или ином законодательном акте не указано, кем является председатель. Поэтому суды и прокуратора всегда трактуют данный момент по разному. Дело в том, что председатель является выборной должностью. Его выбирают либо члены правления товарищества, либо общее собрание, смотря, что будет прописано в уставе ТСЖ. А должностное лицо всегда назначается на должность приказом, чего в случае председателя товарищества быть в априори не может. Формально, если председатель правления товарищества не считается руководителем, то в этом случае он не имеет права подписывать ни один документ, исходящий от организации. В то же время он имеет такое право и если поставил подпись, то и отвечать за то, под чем подписался просто обязан! Однако формально, с точки зрения закона, он не несет персональной административной ответственности, как должностное лицо, поэтому, если председатель под чем-то подписался, то по закону он ответственность не несет, а несет само товарищество собственников жилья, соответственно расплачиваться за всевозможные штрафы придется всем членам товарищества. Именно поэтому нужно внимательно относится к выбору председателя, так как тут будет круговая порука. С другой стороны трактует данную ситуацию Пленум Верховного суда РФ (№ 19 от 16 октября 2009 г. «О судебной практике по делам о злоупотреблении должностными полномочиями и о превышении должностных полномочий»). В п. 11 постановления сказано, что следует отличать должностных лиц, на которых распространяется действие Уголовного кодекса, от лиц, осуществляющих функции управления, под таковыми понимаются организационно-правовые и административно-хозяйственные функции. Председатель эти функции выполняет. К примеру, бухгалтерскую и иную документацию подписывает лично он, а не правление коллективно. В итоге получается, что председатель обязан выполнять должностные обязанности, но как таковым должностным лицом не является.

Может ли председатель тсж работать по совместительству

Смотря о чем идет речь. Работать председатель ТСЖ может где угодно. Ведь зачастую работа в ТСЖ может не оплачиваться вовсе или сумма вознаграждения будет совсем символической. Поэтому работайте себе на здоровье, где хотите. Ограничения присутствуют только на работу в самом товариществе собственников жилья. О чем говорится в статье 147 жилищного кодекса, в пункте 3.1. Совмещать работу по трудовому договору в сам товарищества член правления товарищества не имеет законного права, а председатель выбирается из членов правления товарищества, поэтому председатель тсж работать по совместительству в своем же тсж не може - ни управляющим, ни электриком, ни сантехником.

Может ли председатель тсж быть бухгалтером

ТСЖ обычно образуется на один дом, а дом может быть сравнительно небольшой, чтобы нанимать сотрудников на все необходимые должности. В результате чаще всего происходит совмещение профессий и должностей. Зачастую председатель, если разбирается в бухгалтерском учете, исполняет и функции бухгалтера ТСЖ. Однако тут есть один нюанс. Председатель может только исполнять функции бухгалтера, а вот оформиться официально по трудовому договору и получать зарплату бухгалтера председатель права не имеет. Так как статья 147 ЖК РФ запрещает председателю правления и любому члену правления ТСЖ совмещать работу по трудовому договору.

Председатель тсж его права и обязанности

Быть председателем ТСЖ - это прежде чего обязанности и большая ответственность. Поэтому Вам придется соблюдать обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса

Права и обязанности председателя тсж. Что должен делать председатель тсж. Функции и полномочия председателя тсж

Согласно жилищному кодексу, председатель и члены правления товарищества обязаны следующее:

• следить за выполнением всех условий устава товарищества собственников жилья;
• контролировать собираемость членских взносов;
• составлять смету доходов и расходов на следующий год и утвердить ее на собрании членов товарищества;
• осуществлять управление многоквартирным домом или заключить договор на управление с какой-нибудь управляющей компанией;
• в обязанности председателя ТСЖ многоквартирного дома также входит нанять работников для управления домом, а также уволить их в случае такой необходимости;
• заключать договора на обслуживание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома, к примеру, на обслуживание лифтового оборудования, газовой котельной, вывоза ТБО и т. д.;
• вести и обновлять реестр членов ТСЖ, а также ведения документации и бухгалтерского учета;
• проводить общие собрания членов товарищества жилья.

Вот такие вот существуют обязанности председателя ТСЖ перед жильцами дома. Также председатель и правление товарищества имеют право брать кредиты и распоряжаться общедомовым имуществом, к примеру, сдавать подвалы и техэтажи в аренду. Все эти права и обязанности будут прописаны непосредственно в в уставе товарищества и в должностной инструкции председателя ТСЖ.

Если председатель тсж не выполняет свои обязанности

Если председатель товарищества не выполняет свои обязанности по уставу товарищества или жилищному законодательству, то Вы вправе пожаловаться на него в государственную жилищную инспекцию, либо в роспотребнадзор.

Ответственность председателя тсж

Ответственность председателя ТСЖ по закону предусмотрена статьями 7.22 КоАП «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» и 7.23 «Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами». Опять же ответственность накладывается на должностных и юридических лиц. Председатель формально не должностное лицо, а вот на юридическое лицо, а таковым является ТСЖ, могут наложить ответственность и расплачиваться за действия председателя будут сами жильцы.

Ответственность председателя тсж за нецелевое использование средств

А вот за нецелевое использование средств ТСЖ председателю грозит уже уголовная ответственность по статье 160 УК РФ части первой «Присвоение или растрата».

Присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному, -наказываются штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Очень часто в прессе встречаются случаи, когда проворовавшийся председатель предстают перед судом за нецелевое использование средств. К примеру, очень часто председатели товарищества сдают в аренду ТСЖ свои собственные автомобили. Вроде невинность, а уже уголовная статья. Поэтому, если Вы не кристально честный человек, то нечего Вам тут ловить. Денег не заработаете, а вот геморроя и прочей уголовной ответственности хапнуть можно сполна.

Должностная инструкция председателя тсж. Образец

Все права и обязанности председателя правления товарищества прописаны в должностной инструкции председателя ТСЖ. Ссылка на образец Должностная инструкция председателя

Имеет ли право председатель тсж вывешивать списки должников

На самом деле ни председатель ТСЖ, ни представители управляющей компании не имеют право вывешивать списки должников, так как этим они нарушают закон о персональных данных. Разглашение персональных сведений о любом человеке предполагает административное наказание. Поэтому к такому роду привлечения ответственности к погашению задолженности жильцами следует относится с большой осторожностью, так как к ответственности могут привлечь председателя ТСЖ.

Зарплата председателя тсж

Если Вы хотите стать председателем ТСЖ и Вас интересует зарплата председателя ТСЖ, то оставьте эту затею. Так как даже получая вознаграждение в количестве пары тысяч рублей в месяц уже выльется Вам боком. Если позволяет время и Вам действительно это интересно, то станьте председателем ТСЖ без зарплаты. Это обережет Вас от многих неприятностей в будущем.

Может ли председатель тсж получать зарплату

На самом деле председатель не может получать заработную плату. Так как зарплата предусматривает работу по трудовому договору. Согласно жилищному кодексу председатель и другие члены правления ТСЖ не могут совмещать свою деятельность с работой в товариществе по трудовому договору. Однако, председатель может получать так называемое вознаграждение, размер которого назначается общим собранием собственников многоквартирного дома.

Какая зарплата у председателя тсж

Зарплата, а вернее вознаграждение председателю правления может быть какой угодно, размер которой может быть установлено только на общем собрании собственников.

Как оформить вознаграждение председателю тсж

Вознаграждение председателю, как и членам правления товарищества, не соответствует признакам зарплаты, а потому все условия оплаты вознаграждения и его периодичность должны быть прописаны в решении общего собрания собственников многоквартирного дома. Решение оформляется в виде протокола общего собрания, за которое должно проголосовать большинство собственников по площади.

Вознаграждение председателю тсж. Налоги и страховые взносы

С вознаграждения председателя ТСЖ также обязательно платить налоги. С суммы вознаграждения необходимо удерживать НДФЛ в размере 13%. Страховые взносы также необходимо начислять. Также в ФСС на случай травматизма (ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ, п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.98 № 125-ФЗ и письмо Минтруда России от 30.03.2015 № 17-4/ООГ-408). В 1С начисление вознаграждения оформляется документом «Начисление заработной платы». Распечатывать расчетную ведомость не нужно. Основание для оформления вознаграждения – протокол общего собрания. Для подтверждения начисления утвердите в учетной политике форму. Также необходимо вести регистр налогового учета по НДФЛ, карточку по страховым взносам и сдавать 6-НДФЛ, 2-НДФЛ, СЗВ-М, РСВ-1, ФСС-4.

Трудовой договор с председателем тсж. Образец

Кто не читал данную статью с самого начала, скажу кратко. Трудовой договор с председателем ТСЖ заключать не нужно. Так как заработной платы у него быть не может, а может быть только вознаграждение, которое устанавливается на общем собрании собственников и отмечается в протоколе решения.

Выборы председателя тсж

Как выбирается председатель тсж

Выборы председателя ТСЖ осуществляется путем голосования членов правления товарищества, либо, если это не предусмотрено уставом товарищества, председатель ТСЖ выбирается путем голосования общего собрания собственников многоквартирного дома.

Как убрать председателя тсж досрочно

Уволить председателя ТСЖ нельзя, его можно переизбрать либо решением правления товарищества на основании устава, либо решением общего собрания собственников. Любой собственник может созвать общее собрание собственников и поставить в повестку дня любой волнующий вопрос, включая и вопрос о «досрочном переизбрании председателя товарищества». Можно также дождаться пока закончатся полномочия председателя и правления товарищества, максимальный срок которых, согласно жилищного кодекса, составляет два года.

На какой срок избирается председатель тсж

Председатель ТСЖ, как и правление товарищества, избирается на срок, установленный общим собранием собственником, но не более, чем на два года. Такие ограничения накладываются жилищным кодексом.

Порядок смены председателя тсж

Итак, в первую очередь Вы созываете общее собрание собственников. Затем, если большинство решило сменить председателя ТСЖ, то нужно получить копию устава и выписку из ЕГРЮЛ в налоговой, потом идти с этими документами и протоколом собрания о смене председателя к нотариусу, а потом уже снова идти в налоговую и писать заявление о внесении в ЕГРЮЛ изменений в сведения о юридическом лице (по форме Р 14001). Налоговая внесет необходимые изменения в реестр о смене председателя товарищества. Также, если у Вашего ТСЖ есть расчетный счет в банке, необходимо идти в банк и сделать там необходимые изменения. Также проверьте устав Вашего товарищества. Если там указаны реквизиты старого председателя, к примеру, его квартира, то необходимо внести изменения в устав ТСЖ по форме 13001. Если председатель отказывается подписать протокол общего собрания (а такой вариант развития событий случается очень часто, так как не все добровольно хотят терять даже небольшой кусочек власти), то просто поставьте отметку, что «председатель от подписи отказался», а члены правления товарищества пускай подписывают.

Образец протокола о переизбрании председателя тсж

В протоколе о переизбрании председателя ТСЖ укажите причины, по которым переизбирается предыдущий председатель. Если были определенные нарушения в его работе, то также укажите их. Можете использовать следующий Протокол о переизбрании председателя ТСЖ.

Если председатель тсж решил освободить должность до срока

Случается и такое, что председатель ТСЖ хочет «уволится по собственному желанию». Поэтому, если Вы решили снять с себя полномочия председателя ТСЖ, так как началась травля и Ваши нервы на пределе, то Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением к правлению товарищества, если иной орган не установлен уставом товарищества. Правление должно провести внеочередное собрание по вопросу увольнения действующего председателя и выбора нового. Сроки проведения собраний указаны в Уставе организации. Если правление не предпринимает никаких действий по увольнению действующего председателя,то Вы можете самостоятельно обратиться в налоговые органы с заявлением по форме р14001 (заполнить раздел о прекращении полномочий руководителя), своим заявлением о увольнении, описью вложения, уведомлением о вручении заказного письма. К тому же необходимо приложить пояснительную записку в ФНС, с описанием данной ситуации. ФНС исключит Вас из единого гос.реестра юрлиц как руководителя организации.

Куда жаловаться на председателя тсж

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и согласно статье 49 ГК РФ все некоммерческие организации осуществляют свою деятельность на основании своего устава. Поэтому, прежде чем жаловаться на председателя ТСЖ, необходимо запросить копию устава у Вашего товарищества и убедиться, что председатель действительно его не соблюдает. Вы вправе пожаловаться на председателя ТСЖ в местную государственную жилищную инспекцию, в прокуратуру. Однако в первую очередь следует обратиться с письменным заявлением на имя председателя товарищества в само ТСЖ. И уже потом жаловаться на безедйствия ТСЖ и его председателя в жилищную инспекцию и уже потом в прокуратуру. Вот Вам образец Жалобы в ТСЖ. Если договориться с председателем не получается, то обращайтесь уже в жилищную инспекцию.

Жалоба на председателя тсж в жилищную инспекцию. Образец

Основания для составления жалобы на председателя товарищества в жилищную инспекцию следующие:

• отсутствует горячая водоснабжение;
• не включено во время отопление;
• отсутствует косметический ремонт в подъезде, который по закону должен осуществляться не реже одного раза в пять лет;
• всякого рода нерешаемые проблемы: течет крыша, не работает канализация и пр.

Вот Вам образец Жалобы на ТСЖ в жилищную инспекцию.

Жалоба на председателя тсж в прокуратуру. Образец

Если нарушения со стороны председателя ТСЖ продолжаются, то пишите уже в прокуратуру с просьбой о проведении проверки деятельности товарищества. Писать заявление можно в свободной форме. Вот Вам образец Жалобы на ТСЖ в прокуратуру.

Отчет председателя тсж за год

Председатель ТСЖ, как и управляющая компания, должна предоставлять годовой отчет о проделанной работе перед собственниками многоквартирного дома. В отчете председателя ТСЖ за год должна быть представлена следующая информация:

• состав товарищества собственников жилья, подробный, с указанием всех фамилий и номеров квартир;
• указать подробно и полностью о всех работах, которые были проведены за год и какие средства на них были потрачены. К примеру, была осуществлена побелка потолков в подъездах и сколько денег было на это потрачено. Все должно быть очень подробно;
• вся информация о всех аварийных ситуация и какие средства на их устранение были потрачены;
• полный отчет поступления всех денежных средств на расчетный счет ТСЖ и отчет о расходах данных средств;
• отчет о проведенных проверках контроллирующих организациях и необходимо приложить все акты проведенных проверок к ежегодному отчету;
• отчет о новых заключенных договорах и договорах, которые были расторжены и по каким причинам;
• порча общедомового имущества, причиненного самими собственниками помещений, либо другими третьими лицам, как эта порча была устранена и сколько было потрачено на это средств.

В общем необходимо созывать общее собрание, где председатель обязан сделать небольшой доклад и ознакомить с готовым отчетом всех собственников, которые пришли на собрание. В последствии по желанию предоставить годовой отчет любому из собственников по требованию. Примерный Образца годового отчета ТСЖ, который можно взять за основу.

Оценить публикацию

Все о работе председателя тсж. Подробно!

Что это означает по закону?

В ст.151 ЖК РФ говорится об имуществе и средствах ТСЖ, при этом под имуществом понимается совокупность имущественных прав (права на движимое и недвижимое имущества, а также активы), а бухгалтерский термин «средства» обозначает основные и оборотные денежные средства, находящиеся в распоряжении ТСЖ.

Что входит в перечень?

В пункте 2 статьи 151 ЖК РФ приводится перечень средств :

Источники дохода

Внимание! Основной проблемой для ТСЖ является необходимость поддерживать эксплуатацию дома на высоком уровне, но минимизировать затраты собственников жилья.

По этой причине для эффективной деятельности управляющей организации чаще всего требуются различные источники денежных средств. Доходы, получаемые товариществом в ходе хозяйственной деятельности, не распределяются между собственниками, а направляются на благоустройство дома и его территории. Источниками дохода могут быть :

1. Доходы от выполнения основных функций ТСЖ по обеспечению эксплуатации многоэтажного дома.
2. Сдача в аренду подвалов, цокольных этажей и т.д.
3. Обустройство и сдача в аренду мансард.
4. Заключение договоров с рекламными агенствами для использования площадей фасада под рекламу.
5. Создание платных автостоянок на придомовой территории; На практике возможность дополнительного источника финансов доступно не всем ТСЖ, и зависит от характеристик дома:
   • расположения;
   • размеров нежилых помещений, сами помещения должны быть благоустроены за средства членов товарищества;
   • выгодного места нахождения дома для размещения рекламы;
   • наличия достаточной придомовой территории и разрешение проверяющих органов на строительство автостоянки на ней.

Использование денежных ресурсов

Целевое

Полученные доходы согласно Уставу ТСЖ направляются на расчетный счет , откуда затем распределяются только на основании решения внеочередного общего собрания. Есть также возможность утвердить годовую смету расходов и доходов на плановом собрании собственников, при этом в ней указываются все варианты расходов, в том числе и на случай остатка на счете.

Дело в том, что если на счету остается некоторый неизрасходованный излишек при подаче декларации, то ИФНС может рассмотреть его как прибыль, в таком случае средства будут обложены налогом на прибыль.

Куда может быть потрачен излишек?

1. благоустройство территории;
2. резерв на случай поломок, необходимости внеочередного ремонта и вызова специалистов;
3. установка приборов учета для снижения расходов на коммунальные услуги;
4. направить в фонд капитального ремонта дома.

Нецелевое

Справка! Нецелевым расходованием средств ТСЖ считается расходование денежных ресурсов на цели, не утвержденные в смете, уставе и иной документации, принятой общим собранием членов товарищества.

Прежде всего, определение целевого расходования средств вытекает из ст.251 НК РФ, в которой говорится о том, что при выборе объекта налогообложения не учитываются целевые средства, поступившие некоммерческим организациям.

Чтобы доказать, что средства являются целевыми, ТСЖ обязано предоставить следующие документы :

• целевой характер поступлений, означающий ограниченность права их использования получателем (ТСЖ);
• документы, подтверждающие факт целевого использования средств;
• ведение учета поступлений и фактов их расходования.

Помимо сложностей, которые могут возникнуть при определении УФСН целей использования денежных поступлений, бывают случаи, когда руководство ТСЖ использует эти деньги в своих интересах .

Это касается незаконного распределения денежных ресурсов товарищества, выставление неадекватных реальности цен за проведенные работы. Эти деяния подпадают под действие Уголовного кодекса РФ, а именно ст.160 УК РФ и классифицируются, как присвоение и растрата чужих средств.

Как деньги учитываются в бухгалтерии?

Так как ТСЖ не является коммерческой организацией, и его деятельность не направлена на получение прибыли, бухгалтерский учет товарищества имеет свои особенности :

• Подавляющее большинство ТСЖ используют упрощенную систему налогообложения (УСН), это значит, что согласно п.1 ст.346.15 НК РФ в качестве доходов не учитываются целевые средства, перечисленные в ст.251 НК РФ.
• При работе по УСН организация не обязуется вести бухгалтерский учет по всем правилам и предоставлять полную отчетность в налоговые органы (гл. 26.2 НК РФ), однако в Письме УФНС России от 14.09.2005 N 18-11/3/65435 предоставление отчетности все-таки рекомендуется.
• При этом ведется раздельный учет доходов и расходов по целевым средствам.
• Учет средств ТСЖ ведется на счете 86 «Целевое финансирование», а также создаются отдельные субсчета по всем направлениям расходования средств.
• Счет 86 предназначен для учета целевых средств, остальные же поступления и растраты, в том числе от нецелевого расходования средств и доходы от предпринимательской деятельности требуют ведения отдельной полноценной бухгалтерской отчетности.
• Если в уставе прописана обязанность обеспечить собственников коммунальными услугами, то в доходах ТСЖ, как юридического лица может быть прописана только сумма вознаграждения за посредничество между поставщиками услуг и собственниками.
• Если в уставе обязанность обеспечения жилищно-коммунальными услугами не прописана, то по факту заключения между собственниками и товариществом агентских договоров, в таком случае в доходах учитывается агентское вознаграждение.

Заключение

Руководство товарищества собственников жилья должно серьезно относиться к своим обязательствам по отношению к жильцам дома. Оборот денег на счетах ТСЖ, в том числе и тех, которые не являются доходами некоммерческой организации, проверяется как налоговой инспекцией, так и общим собранием.

Кроме того, каждый собственник имеет право получить для ознакомления бухгалтерские учетные данные и подать заявление в прокуратуру для проверки деятельности руководства.

Товарищество собственников жилья представляет собой сообщество, в котором граждане, проживающие в одном многоквартирном доме, решили совместно управлять общим имуществом.

Именно владельцы жилой недвижимости являются членами ТСЖ, входят в состав правления и становятся председателями товарищества.

Организованное общество автоматически становиться юридическим лицом, занимающимся хозяйственной деятельностью.

Не всегда такая деятельность складывается успешно. Случаются случаи банкротства, растраты, хищения, нецелевое использование средств. И тогда наступает ответственность.

В данной статье рассмотрим, что представляют собой товарищества собственников жилья, какие права и обязанности возникают у его членов, а также узнаем, какая ответственность возникает при нарушении правил Устава или российского законодательства.

Что это такое

ТСЖ - это добровольное объединение граждан, являющихся собственниками жилья в многоквартирном доме.

Допустимо создание товарищества на базе одного или нескольких жилых домов или даже целых кварталов.

Согласно практике, чем меньше организация, тем больше конкретных проблем можно решить и намного эффективнее проводить улучшения условий проживания.

Но крупные товарищества имеют больше возможностей, больше имущества и средств, а значит, могут быстрее и проще находить устранять критические ситуации и недоработки.

Товарищество собственников жилья считается некоммерческой организацией, имеющей право вести хозяйственную деятельность для достижения общих целей.

То есть с точки зрения закона, каждое ТСЖ является юридическим лицом и должно быть должным образом зарегистрировано.

Процедура государственной регистрации дает товариществу множество прав и обязанностей, но также увеличивается и ответственность управляющего аппарата за осуществляемую ими деятельность.

Основные функции

Товарищества собственников жилья создаются для того, чтобы улучшить и облегчить проживание в многоквартирном доме.

Исходя из этих целей, основными функциями ТСЖ становятся:

Для большинства жильцов создание товарищества мало, что значит в юридическом смысле.

Они хотят увидеть улучшения, которые выражаются в следующем:

То есть общее собрание жильцов самостоятельно определяет существующие проблемы и слабые места их общего дома.

Видео: некоторые ошибки в деятельности ТСЖ

Задачей правления и председателя является профессиональное их устранение доступными методами и средствами.

А собственников недвижимости - своевременное внесение членских взносов и оплата ежемесячных квитанций по коммунальным и иным слугам.

Права и обязанности членов организации

Образованное товарищество наделяет и управляющий аппарат (правление, председатель) и самих членов ТСЖ определенными правами и обязанностями.

Те граждане, что взяли на себя правленческие функции, обязаны:

В полной мере обеспечить нормальное функционирование всех технических устройств многоквартирного дома	соблюдать и поддерживать доступными средствами чистоту и санитарную безопасность на вверенной территории
Заключать выгодные для всех собственников жилья договоры на поставку коммунальных ресурсов	и соблюдать их выполнение, в противном случае своевременно расторгать договоренности и взыскивать неустойку
Предоставлять собственникам и жильцам многоквартирного дома необходимую им информацию	финансового иди другого характера в границах, очерченных российским законодательством
В обязательном порядке	заключать договора на предоставление коммунальных услуг с собственниками жилья, не являющимися членами организации
Определять смету расходов и доходов на год	и на основе этих финансовых документов регулировать размеры платежей и членские взносы
Представлять интерес собственников жилья	во всех инстанциях (суды, органы местной администрации, Налоговая инспекция и прочее)

Собственники жилья, являющиеся членами ТСЖ в момент вступления в объединение жильцов также берут на себя определенные обязанности.

В основном это:

• оплата коммунальных платежей согласно полученным квитанциям;
• внесение членских взносов, установленных в размере, определенном правлением;
• участие в общих собраниях собственников жилья многоквартирного дома.

Ответственность ТСЖ в 2017 году

Законодательно определено, что товарищества собственников жилья являются юридическими лицами, поэтому ответственность за несоблюдение требований и невыполнение возложенных обязательств возможна нескольких видов:

Ответственность ТСЖ можно классифицировать и по отношению к объекту правонарушения:

1. Участниками товарищества.
2. Собственниками жилья, не состоящими в рядах организации.
3. Ресурсопоставляющими компаниями.
4. Муниципальным образованием.
5. Государством.

Что касается жильцов, то они также могут понести определенное наказание при невыполнении своих обязательств перед ТСЖ.

Если вы не оплачиваете потребляемые коммунальные услуги и не желаете вносить членские взносы, к вам могут быть применены имущественные меры воздействия.

Членов правления

Важно помнить, что не только само ТСЖ как юридическое лицо несет ответственность перед законом, собственниками жилья, и третьими лицами.

Каждый член правления, принимая на себя такую должность, должен понимать, что на него возлагаются определенные обязательства, невыполнение которых влечет за собой возникновение ответственности.

Управленческий аппарат организации является главой всего товарищества, поэтому именно эти люди принимают ответственные решения и несут обязательства за их исполнение перед всеми членами сообщества.

Председателя организации

Председатель товарищества собственников жилья, как главный управленец имеет самые широкие полномочия и соответственно при возникновении любых непредвиденных ситуациях, вся ответственность автоматически возлагается на него.

Председатель правления несет ответственность в рамках возложенных на него обязательств. Не больше и не меньше.

При составлении Устава важно учесть все нюансы, одним из которых является кропотливая проработка того, за что должен отвечать председатель и какие меры ответственности к нему могут быть применены.

Чаще всего в уставах прописывают следующее:

Перед собственниками

Статистические данные сообщают о том, что чаще всего страдают от неправомерных действий ТСЖ сами собственники, являющиеся членами такого объединения жильцов.

В основном собственники несут потери и убытки в следующих ситуациях:

Предоставление услуг ненадлежащего качества	заключение договоров с недобросовестными подрядчиками приводит к тому, что ремонт в доме либо не выполнен, либо качество его не соответствует общепринятым нормам и требованиям безопасности
Вред, причиненный жизни и здоровью	если он возник из-за неполучения гражданами полной информации об услугах или их низкого качества - участились случаи гибели или получения гражданами тяжелых увечий вследствие содержания в ненадлежащем состоянии общедомового технического оборудования (лифты, мусоропроводы и т.д.)
Убытки, возникшие у получателей услуг в результате нарушения их прав, в том числе из-за включения в договор соответствующих условий	например, при заливе квартиры собственник не может воспользоваться услугами независимых экспертов, а должен надеяться только на ответственность лиц из числа правления ТСЖ
Моральный вред	причиненный вышеназванными нарушениями прав

За долги

Наиболее распространенное явление на территории Российской Федерации - ответственность, возникающая из-за наличия невыполненных долговых обязательств.

Причем это относится и к самим ТСЖ и к отдельным его членам, и к жильцам дома, не состоящим в товариществе.

Ответственность, возникающая по имеющимся долгам, регулируется нормами действующего российского законодательства.

Пути разрешения проблемных ситуаций

Любые ситуации, возникающие в процессе осуществления деятельности организации можно решить несколькими путями:

Каждый человек, наделенный властью или нет, должен помнить, что любое противоправное деяние влечет за собой наступление ответственности. А какой она будет – зависит от тяжести проступка.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ФИНАНСОВАЯ СОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Одним из признаков юридического лица, а к таковым относится и товарищество собственников жилья (ТСЖ), является самостоятельная гражданско-правовая ответственность. Согласно ст. 56 ГК РФ "юридические лица, кроме финансируемых собственников учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом". Учредитель (участник) юридического лица не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника или собственника), кроме случаев, предусмотренных ГК РФ либо учредительными документами юридического лица (п. 3 ст. 56 ГК РФ).

В отношении ТСЖ данный признак закреплен в ч. 6 ст. 135 ЖК РФ, согласно которому "товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества"; здесь же отмечено, что товарищество "отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом". Очевидно, что законодатель акцентирует внимание на необходимости формирования имущества товарищества "для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной". Наличие такого имущества способствует обеспечению самостоятельной гражданско-правовой ответственности ТСЖ. Именно поэтому в уставе ТСЖ обязательно должен быть определен порядок формирования имущества товарищества.

В отличие от Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", утратившего силу с 1 марта 2005 г. (далее - Закон о ТСЖ), ЖК РФ запрещает передачу общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в собственность ТСЖ в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением.

ЖК РФ разделяет понятия "имущество" и "средства" ТСЖ (ст. 151 ЖК РФ), относя к последним: обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, а также прочие поступления.

Причем следует, на наш взгляд, согласиться с мнением В.С. Ермакова о том, что многие из этих средств хотя и причисляются к средствам ТСЖ, но проходят через его расчетный счет транзитно.

Так, статья 151 ЖК РФ (п. 1 ч. 2) относит обязательные платежи членов товарищества к средствам товарищества. При этом в ЖК РФ нет прямого указания на то, что же именно относится к обязательным платежам (в отличие от Закона о ТСЖ). Однако, исходя из анализа статей 153 - 158 ЖК РФ, к данным платежам относятся плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ). После того как на счет ТСЖ поступают платежи от собственников, оно оплачивает коммунальным службам предоставленные услуги, выступая в данном случае посредником.

Этого же мнения придерживается и М.Ю. Тихомиров, отмечая, что ТСЖ не обладает техническими возможностями для оказания коммунальных услуг, а также, согласно ст. 426 ГК РФ, являясь некоммерческой организацией (не профессиональным предпринимателем), не может быть стороной в публичном договоре.

Вместе с тем внесение коммунальных платежей на счет товарищества и причисление данных средств к имуществу ТСЖ приводят к ситуациям, когда коммунальные организации предъявляют требования об уплате долгов не непосредственно собственникам, а товариществу, с блокировкой счета последнего.

В статье 151 ЖК РФ ничего не сказано о платежах собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ; но на основании ч. 6 ст. 155 ЖК РФ последние должны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ.

Как правило, основную часть активов ТСЖ составляют денежные средства, которые в соответствии со ст. 128 и п. 2 ст. 130 ГК РФ являются имуществом, а следовательно, на них может быть обращено взыскание по долгам ТСЖ.

Несмотря на то, что члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества, на них лежит бремя участия в выполнении функций управления, а именно:

Участие в принятии и реализации решений коллективными органами;

Оплата расходов на содержание и ремонт жилого дома, а также оплата коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ);

Уплата налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ);

Выполнение других обязанностей, предусмотренных учредительными документами или совместными решениями.

Данные платежи должны быть предусмотрены в смете, в учредительных документах или в обязательных для выполнения решениях органов управления ТСЖ.

При неисполнении собственниками помещений обязанности по оплате коммунальных услуг, по содержанию и ремонту жилья у ТСЖ образуется финансовая задолженность перед ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, причем эта задолженность имеет тенденцию к постоянному увеличению за счет начисления неустойки и иных штрафных санкций.

Несмотря на то что в ЖК РФ нет положений об ответственности ТСЖ, оно несет ответственность согласно законодательству Российской Федерации, и такая ответственность напрямую связана с обязанностями товарищества и органов его управления.

В случаях нарушения обязательств перед участниками имущественно-материального оборота, допущения нарушений законодательства ответственность для юридических лиц предусмотрена КоАП РФ; предусмотрена и ответственность при нарушениях законодательства о налогах и сборах. Так, статьей 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Непоступление денежных средств от некоторых собственников помещений может привести к невыполнению обязательств самим товариществом. Согласно ст. 236 ТК РФ задержка выплаты заработной платы и других выплат сотрудникам ведет к возникновению материальной ответственности ТСЖ как работодателя в размере не ниже одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки.

В статье 7.22 КоАП РФ предусматривается наложение штрафа на юридическое лицо в размере от 40 000 до 50 000 руб. за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Здесь следует согласиться с мнением А.Б. Рыжова о том, что применение данной статьи в настоящий момент основывается не на буквальном толковании права, а на "единообразии в толковании арбитражными судами", так как не указаны непосредственно "многоквартирный дом" и "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", а понятия "жилой дом" и (или) "жилое помещение" не включают в себя понятие "общее имущество собственников помещений многоквартирного дома".

В статье 7.23 КоАП РФ за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами предусматривается штраф от 5000 до 10 000 руб.; в ст. 6.4 КоАП РФ - штраф в размере от 10 000 до 20 000 руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридического лица, допустившего нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта. Статья 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации предусматривает наложение штрафа на юридическое лицо в размере от 5 до 30% суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки. Статья 126 НК РФ за непредставление налоговому органу сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, предусматривает штраф в размере от 50 до 5000 руб. в зависимости от характера непредставления.

Как видим, суммы штрафов могут быть довольно существенными. Для их уплаты ТСЖ необходимы дополнительные средства. Причем, как правило, в товариществах нет какого-либо резервного фонда на покрытие чрезвычайных расходов. Именно поэтому для погашения внеплановой финансовой обязанности перед третьими лицами в виде штрафов, пеней и другой задолженности ТСЖ необходимо собирать внеочередное общее собрание членов товарищества и устанавливать дополнительные целевые взносы на покрытие чрезвычайных расходов.

В случае отказа собственников помещений оплачивать штрафы ТСЖ может оказаться в затруднительной ситуации, а именно - у черты финансовой несостоятельности.

Порядок взыскания долгов по обязательствам ТСЖ регулируется статьями 235 и 237 ГК РФ и статьями 67 - 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которым на основании решения суда взыскание может быть обращено на любое имущество товарищества. При этом применяются арест (опись) имущества, изъятие и принудительная реализация. В первую очередь взыскание обращается на денежные средства ТСЖ и иные ценности, в том числе находящиеся в банках и в иных кредитных организациях. Все наличные денежные средства, обнаруженные в товариществе, изымаются. На денежные средства и иные ценности ТСЖ, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в банках и в иных кредитных организациях, налагается арест. При отсутствии же денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее ТСЖ имущество.

По мере накопления долгов ситуация может дойти и до банкротства. Ранее обанкротить ТСЖ было невозможно, так как п. 1 ст. 65 ГК РФ и п. 2 ст. 1 в прежней редакции Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) содержали закрытый перечень некоммерческих организаций, подлежащих банкротству. ТСЖ в нем не значилось. Действующая редакция указанного Закона распространяет свое действие на все юридические лица, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций. В соответствии со ст. 2 этого Закона под банкротством (несостоятельностью) понимается признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Юридическое лицо считается не способным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены (ст. 3 Закона о банкротстве). Кроме того, данным Законом устанавливается и минимальная сумма задолженности, которая необходима для возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде. Эта сумма составляет 100 000 руб. (п. 2 ст. 33 Закона о банкротстве), причем при подсчете совокупной задолженности принимаются во внимание следующие ее виды:

Задолженность за переданные товары, выполненные работы и оказанные услуги;

Суммы займа с учетом процентов, подлежащих уплате должником;

Задолженность, возникшая вследствие неосновательного обогащения;

Задолженность, возникшая вследствие причинения вреда имуществу кредиторов, за исключением обязательств перед гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;

Задолженность, возникшая из обязательств по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих по трудовому договору, обязательств по выплате вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности;

Обязательные платежи без учета установленных законодательством Российской Федерации штрафов (пеней) и иных финансовых санкций.

Подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки, подлежащие возмещению за неисполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника (п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве).

В излагаемом контексте существует два варианта инициализации процедуры банкротства.

Первый вариант. ТСЖ вправе самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании себя банкротом, если предвидит банкротство, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что оно не в состоянии будет исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок (ст. 8 Закона о банкротстве). К тому же ТСЖ обязано обратиться с таким заявлением, в случае если при проведении процедуры ликвидации установлена невозможность удовлетворения требований кредиторов в полном объеме (ст. 9 Закона о банкротстве).

Второй вариант. Кредитор или уполномоченный орган (ФНС России) обращается в арбитражный суд с заявлением о признании ТСЖ банкротом.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о банкротстве право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора, уполномоченного органа по денежным обязательствам по истечении 30 дней с даты направления (предъявления к исполнению) исполнительного документа в службу судебных приставов и его копии должнику. Таким образом, прежде чем подать в суд заявление о признании должника банкротом, кредитору необходимо иметь решение суда и исполнительный лист к нему, подтверждающие право на взыскание денежных средств в пользу кредитора и невозможность эти средства взыскать.

Необходимо иметь в виду, что согласно абзацу второму п. 3 ст. 56 ГК РФ "если несостоятельность (банкротство) юридического лица вызвана учредителями (участниками), собственником имущества юридического лица или другими лицами, которые имеют право давать обязательные для этого юридического лица указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, на таких лиц в случае недостаточности имущества юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам". Вместе с тем согласно п. 4 ст. 10 Закона о банкротстве "контролирующие должника лица солидарно несут субсидиарную ответственность по денежным обязательствам должника и (или) обязанностям по уплате обязательных платежей с момента приостановления расчетов с кредиторами по требованиям о возмещении вреда, причиненного имущественным правам кредиторов в результате исполнения указаний контролирующих должника лиц, или исполнения текущих обязательств при недостаточности его имущества, составляющего конкурсную массу".

Таким образом, в случае банкротства ТСЖ, ставшего должником по вине своих членов (что и происходит в большинстве случаев), на последних налагается субсидиарная ответственность по его обязательствам, если собственного имущества товарищества будет недостаточно.

При принятии судом заявления о признании ТСЖ банкротом суд может ввести своим определением процедуры, направленные на восстановление платежеспособности должника, такие, как наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение (ст. 27 Закона о банкротстве).

Как правило, к ТСЖ применяется процедура наблюдения, в течение которой временный управляющий анализирует финансовое состояние ТСЖ, выявляет кредиторов и проводит их первое собрание. По окончании наблюдения управляющий представляет суду отчет о своей деятельности, сведения о финансовом положении ТСЖ и свои предложения о возможности или невозможности восстановить платежеспособность должника (ст. 67 Закона о банкротстве). Как показывает практика по делам о банкротстве ТСЖ, суд, исследуя финансовое состояние товарищества, делает вывод о том, что у организации отсутствует собственный капитал и полностью отсутствует имущество, а поэтому восстановление платежеспособности и осуществление деятельности невозможны (решения Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2008 N А53-10385/2007-С1-31, Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2008 N А32-27523/06-38/2754-Б, Арбитражного суда Белгородской области от 08.08.2008 N А08-758/08-31Б).

Возникает вопрос: как же можно предотвратить столь печальные для ТСЖ последствия?

Прежде всего необходимо создание устойчивой организационно-правовой структуры, основанной на контроле членов товарищества над органами управления товарищества, а также на контроле со стороны органов государственной власти. В соответствии со ст. 210 ГК РФ ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники жилых помещений. Собственники помещений должны понимать, что передача им прав по управлению общим имуществом не только несет в себе значительные преимущества самоуправления, но и сопровождается появлением значительной ответственности, в том числе материальной, каждого члена товарищества за деятельность всей некоммерческой организации.

Одним из органов, контролирующих деятельность ТСЖ "изнутри", является ревизионная комиссия, однако ее деятельность может оказаться недостаточной для нормального функционирования товарищества.

Согласно ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ) уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют функции государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от форм собственности, за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.

Однако в ЖК РФ нет положений о контроле со стороны государственных органов за финансовой деятельностью ТСЖ. Как показывает практика, с задачей по отслеживанию финансово-хозяйственной деятельности товарищества лучше всего справляются профессиональные аудиторы. Однако оплата данных услуг, как правило, не предусматривается сметой товарищества. Вместе с тем квалифицированный ревизор привлекается в основном председателем, что не исключает факта подтасовки документов. По нашему мнению, контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества не менее важен, чем контроль за состоянием многоквартирного дома, так как значительные финансовые потери, банкротства товариществ могут свести на нет все усилия по созданию ТСЖ и по передаче прав по управлению жилищным фондом непосредственно собственникам.

В этой связи представляется необходимым создать орган, осуществляющий контроль за правомерностью организации и достоверностью проведения учредительного собрания и двухгодичных отчетных перевыборных собраний по деятельности ТСЖ (по аналогии с государственной жилищной инспекцией, управлением Роспотребнадзора и т.п.), и включить ТСЖ в сферу регулярных проверок данного органа. Деятельность таких ревизионных управлений должна быть направлена на вынесение обязательных к исполнению рекомендаций по устранению финансовых нарушений. При этом необходимо обязать ТСЖ представлять для проверки в данный орган отчет ревизионной комиссии перед проведением общего собрания, а также приглашать специалиста ревизионного управления на обязательные собрания членов ТСЖ (1 раз в 2 года), на которых проводятся перевыборы председателя, членов правления товарищества, заслушивается отчет ревизионной комиссии. Это необходимо для предотвращения фальсификации и манипулирования мнением собственников помещений, включая проведение данных обязательных собраний только на бумаге.

Как отмечено выше, при банкротстве ТСЖ судом применяются меры в отношении товарищества с назначением конкурсного управляющего. Однако это противоречит самой сущности ТСЖ, которое обеспечивает эксплуатацию этого имущественного комплекса и основано на исключительном праве граждан на распоряжение (управление) своей собственностью - недвижимым имуществом в многоквартирном доме.

Возникает вопрос и по поводу обоснованности применения к ТСЖ процедуры банкротства. Все причины возникающего долга товарищества можно условно разделить на две группы.

Первая группа - несознательность отдельных собственников помещений многоквартирного дома, не исполняющих своих обязанностей по уплате обязательных платежей, которые ведут к целой цепочке неплатежей и штрафных санкций. В данном случае штрафные санкции должны применяться к конкретному виновнику - жильцу, а не ко всей юридической организации (в силу п. 6 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов). По нашему мнению, целесообразнее привлекать в процесс о признании ТСЖ банкротом соответчиками членов товарищества - задолжников по платежам за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья. Фактически долги ТСЖ энергоресурсоснабжающим организациям суть долги членов ТСЖ. Собственники помещений являются злостными неплательщиками, т.е. должниками. Такой порядок привлечения к ответу действительных виновников образовавшейся задолженности ТСЖ позволит суду четко и недвусмысленно определить несущих материальную ответственность за причиненный материальный ущерб ТСЖ. Ведь долги ТСЖ в действительности не только создают финансовые проблемы, но и существенно ухудшают имидж ТСЖ перед контрагентами. Подобное привлечение соответчиков значительно сокращает как количество судебных дел, так и сроки рассмотрения и взыскания задолженности в пользу истца.

Вторая группа причин - действия конкретного руководителя товарищества (председателя или управляющего), а также членов правления, которые по небрежности или преднамеренно допускают нарушения законодательства и договорных обязательств.

Таким образом, применение штрафных санкций к ТСЖ как к юридическому лицу по своей сути является некорректным, так как виновен либо конкретный руководитель (например, не сдавший документы по своей халатности), либо собственники, не оплатившие обязательные платежи. Следовательно, действие Закона о банкротстве не должно распространяться на ТСЖ вообще либо должно содержать предложенные выше особенности.

ЖК РФ не раскрывает вопрос ответственности председателя и правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением, а также собственникам жилья, не являющимся членами товарищества, путем нанесения вреда имуществу в многоквартирном доме. Однако отсутствие в Кодексе положений об ответственности исполнительных органов не исключает этой ответственности. На наш взгляд, целесообразно включить в ЖК РФ статью об ответственности председателя правления и членов правления ТСЖ. На основании такой статьи следует включать в устав товарищества положения об условиях и размерах ответственности, а также о порядке взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью исполнительных органов.

Собственникам, ставшим единственными и полноправными субъектами управления многоквартирными домами, необходимо постоянно контролировать деятельность исполнительных органов товарищества, быть в тесном информационном контакте с другими собственниками.

Эффективную деятельность ТСЖ невозможно организовать без действенной поддержки органов власти и управления, которые за счет средств государственных и местных бюджетов могут содействовать повышению квалификации управляющих и специалистов ТСЖ, оказывать методическую помощь в организации, ведении и контроле финансово-хозяйственной деятельности.