Выдел земельного участка в счет земельной доли

На сегодняшний день наиболее активно идет процесс регистрации выдела земельного участка в счет земельных долей. Поэтому большой интерес вызывают вопросы, связанные с этим.

Оборот земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскозяйственного назначения (земельные доли) и порядок регистрации прав на земельные участки, выделенные в счет земельных долей, регулируется Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом РБ «О земле» и др. нормативно правовыми актами.

Так, основанием для государственной регистрации прав собственности на земельный участок, образуемый при выделе из земельных долей, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

В соответствии со ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с этим должно быть принято решение об утверждении перечня собственников и размера их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки.

Если общим собранием участников не были утверждены проект межевания земельных участков, а также перечень собственников и размер их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки, то лицо, желающее выделить земельный участок, вправе самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания. Однако такой проект в любом случае должен быть согласован с другими участниками долевой собственности в части размера и местоположения границ выделяемого участка.

В свою очередь, кадастровый инженер обязан обеспечит заинтересованным лицам возможность ознакомиться с проектом межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности. Извещение о месте и о порядке ознакомления с проектом должно быть направлено участникам долевой собственности или опубликовано в СМИ.

Следует обратить внимание, что в ФЗ №435-ФЗ установлено, что до 01.07.2012г. участники долевой собственности обязаны принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности. Если они этого не сделали до установленной даты, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 01.07.2013г. обязан:

провести общее собрание участников долевой собственности с обсуждением вопросов об утверждении проекта межевания земельных участок и утверждения списка перечня собственников земельных участок и размеров долей в праве общей собственности

обеспечит подготовку проекта межевания участок;

обеспечить проведение кадастровых работ по образованию участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участок.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более

чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Кроме того, обязательными приложениями к документам, представляемым на государственную регистрацию, являются:

Заявление о государственной регистрации права собственности.

С заявлением о проведении государственной регистрации прав на вновь образованный при выделе земельный участок могут обратиться:

1) гражданин - собственник земельной доли;

2) представитель гражданина, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности;

3) лицо, уполномоченное общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обращаться с заявлениями о проведении государственной регистрации прав. Полномочия этого лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка (п. 3, 4 ст. 14 Закона о регистрации).

2. Документ об уплате государственной пошлины в размере 100 рублей (подлинник и копия).

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

4. Документы, удостоверяющие право на земельную долю: - свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное до 31.01.1998 – подлинник и копия, или выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю (две надлежащим образом заверенные копии), либо

Договор (купли-продажи, дарения, мены) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке (подлинник и копия), либо

Свидетельство о праве на наследство земельной доли (подлинник и копия), либо

Решение суда, вступившее в законную силу (две надлежащим образом заверенные копии).

5. Документы, подтверждающие выдел земельного участка в счет земельной доли:

5.1. два экземпляра заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка копии решения общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников вновь образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения); 5.2. две копии извещения о согласовании проекта межевания с участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения из которого образуется выделяемый земельный участок (в случае образования земельного участка не по решению общего собрания участников долевой собственности).

6. Соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок (не менее двух подлинников).

7. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды на образование выделенного земельного участка (в случае, если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, из которого осуществляется выдел земельного участка в счет земельной доли, передан в аренду по надлежаще оформленному договору аренды). Представление такого согласия не требуется в случаях, предусмотренных Законом об обороте (п. 5 ст. 14 Закона об обороте).

Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, и иные необходимые для государственной регистрации документы могут быть поданы либо после осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка, либо одновременно с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета такого участка.

Для осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка представляются:

1) заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков,

2) копии решений общего собрания об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);

3) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).

Ведущий специалист-эксперт Заиграевского отдела

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Данзанова О.А.

Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Закон предусматривает два способа выдела земельного участка.

Первый вариант заключается в следующем. На общем собрании владельцев земельных долей утверждаются границы земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Первоочередной порядок выдела земельного участка означает, что общее собрание по этому вопросу может быть проведено один раз. Цель собрания - определить границу земельного участка, в пределах которого будут выделяться участки в счет земельных долей. Впредь каждый участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет своей земельной доли, определяет местоположение выделяемого участка в границах выделенного участка.

Принятое решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих на нем владельцев земельных долей с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право на землю.

Второй вариант используется, если общее собрание участников долевой собственности не состоялось или состоялось, но не утвердило границы части земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В таких случаях владелец земельной доли, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок, извещает в письменной форме о своем намерении остальных участников долевой собственности (посредством отправления такого извещения по почте либо вручения лично под роспись с указанием даты получения извещения) или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных органами местного самоуправления.

Извещение (сообщение в СМИ) в обязательном порядке должно содержать: описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности; указание на то, что другие участники долевой собственности должны направлять в письменной форме свои возражения относительно местоположения этого земельного участка либо самому собственнику земельной доли, желающему выделить земельный участок, либо его представителю (с указанием адресов).

Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения в СМИ от других владельцев земельных долей не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, то местоположение выделяемого земельного участка считается согласованным. Собственник выделяемой доли вправе обратиться в территориальный орган Росреестра с просьбой о формировании (межевании) определенного им земельного участка и оформить на него кадастровый план.

Государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.

Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;

Введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;

Без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков.

Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.

Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.

Независимо от способа выдела земельного участка процедура будет считаться завершенной только после государственной регистрации возникновения права собственности на выделенный земельный участок.

Для этого лицо, которое осуществляет выделение земельного участка в счет своей земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, должно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок.

Для регистрации необходимы следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право заявителя на земельную долю. Это может быть один из следующих документов: свидетельство о праве на земельную долю; выписки из решения органов местного самоуправления (районной администрации) о приватизации сельскохозяйственных угодий в колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации с приложением списка работников, которые имели право на получение земельной доли; договор купли-продажи (мены, дарения) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке; свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на земельную долю.

2. Документ, подтверждающий выдел земельного участка в счет земельной доли. Это может быть один из следующих документов: протокол общего собрания владельцев земельных долей об утверждении границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка; публикация сообщения в средствах массовой информации или письменное извещение других владельцев земельных долей о выделении земельного участка с указанием его местоположения с приложением заверенного почтовым отделением реестра разосланных извещений всем владельцам земельных долей (представляется в случае отсутствия протокола общего собрания владельцев земельных долей); решение суда, вступившее в законную силу, об определении местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка (если владельцами земельных долей не достигнуто соглашение о местоположении выделяемого земельного участка).

3. Соглашение об установлении долей в праве на выделяемый земельный участок (если земельный участок в счет земельных долей выделяется одновременно несколькими владельцами земельных долей).

4. Кадастровый план выделенного земельного участка.

5. Кадастровый план земельного участка, оставшегося в общей долевой собственности после выделения из него владельцем земельной доли земельного участка в счет своей земельной доли.

6. Квитанция об уплате госпошлины.

Необходимо отметить, что выдел земельного участка в счет земельной доли может производиться как одним, так и одновременно несколькими владельцами земельных долей. В последнем случае выделяемый земельный участок поступает в общую долевую собственность указанных лиц. Порядок выделения земельного участка при этом является идентичным описанному выше.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, когда выделение производится одновременно несколькими владельцами земельных долей, представляются вышеуказанные документы с учетом некоторых особенностей. В данном случае в регистрирующий орган должно быть подано: совместное заявление лиц, осуществивших выдел земельного участка в натуре, которое может быть подано одним лицом на основании нотариально удостоверенной доверенности; документы, на основании которых каждому из них принадлежит земельная доля; правоустанавливающий документ - соглашение об определении долей выделившихся лиц в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

Если собственник земельной доли не может лично обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, от его имени подать документы может представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

В каждом районе установлен предельный размер земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства. В большинстве районов нашей области размер личного подсобного хозяйства, выделяемого в счёт земельной доли, соответствует размеру земельной доли. В них возможно выделить в натуре для ведения ЛПХ всю земельную долю. Предельный размер ЛПХ меньше размера земельных долей. В этом случае возможно выделение в натуре земельного участка для расширения ЛПХ за счёт части земельной доли, не превышающей предельной нормы, установленной для ЛПХ в том или ином районе.

Приведем пример. Предельный размер земельного участка для ЛПХ в районе составляет 4 га. Собственник имеет земельную долю в размере 6 га. Для расширения ЛПХ он может получить в натуре из этих 6 га только 4. Остальными 2-мя га возможно распорядиться по другому. Скажем, сдать их в аренду.

Нередко владелец личного подсобного хозяйства уже имеет ранее выделенный земельный участок для ведения ЛПХ. В этом случае также, как и в приведённом выше примере при расширении ЛПХ за счёт земельной доли, общий размер земельного участка не должен превышать установленных предельных размеров, т.е. учитывается уже имеющийся земельный участок.

Примерная процедура выделения участков в счёт земельных долей.

Во-первых, необходимо подать заявление в администрацию района и на имя руководителя сельскохозяйственной организации, использующей земельную долю, о выделении земельного участка в натуре в счёт земельной доли.

Заявление следует подать в двух экземплярах, на одном из которых сделать отметку о том, что заявление принято. В отметке должна содержаться следующая информация: дата принятия заявления, фамилия и должность лица, принявшего заявление, подпись этого лица.

В заявлении собственнику необходимо указать цель, для которой он просит выделить участок, количество земельных долей, их общую площадь, а также указать примерное местоположение спрашиваемого участка.

Получив заявление собственника, администрация района в недельный срок оповещает других собственников о его поступлении. Это требование законодательства, выполнить его бывает довольно затруднительно. Дело в том, что количество собственников земельных долей в отдельных хозяйствах достигает 1000, что нелегко и довольно накладно. Поэтому наиболее реальным способом извещения может быть вывешивание объявлений в общественных местах, опубликование в местной печати, а также сообщение на собраниях членов коллектива, хотя с юридической точки зрения данные способы нельзя считать абсолютно правильными.

Отметим, что решение должно быть принято единогласно. Это означает, что в течение месяца с момента уведомления каждого собственника о местоположении выделяемых земельных участков ни от кого из них не было получено возражений в письменной форме.

Если возникают разногласия между собственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также не будет достигнуто согласие о способе определения местоположения этих участков, решение принимает орган местного самоуправления при участии соответствующего земельного комитета.

Применение этого документа поможет собственникам земельных долей и местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству устранить разногласия, возникающие при решении рассматриваемого вопроса.

Если в результате принятых мер соглашение все-таки не будет достигнуто, то спор разрешается в судебном порядке.

Проблемы, возникающие при выделении земельных долей.

Этот вопрос действительно актуален, потому что часто заявитель, которому выделяют земли по качеству ниже среднего по хозяйству или на значительном удалении, принимает такое положение как должное. Люди считают, что всё зависит от решения руководителя, а они не имеют в этом вопросе никаких прав. Обратившиеся в Центр клиенты с удивлением узнают, что законодательством предусмотрена определённая процедура выделения земельных участков, по которой решение об их местоположении принимают собственники земельных долей, а не руководитель сельхозорганизации. Это требование закреплено в пункте 10 Указа Президента №337 от 7 марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю".

Причём земля должна быть выделена с обязательным соблюдением требований компактного и рационального размещения земельных участков, а качество выделяемых земель должно быть не ниже среднего по хозяйству.

Таким образом, никто не вправе выделить собственнику земельной доли, решившему получить в счёт неё земельный участок, чтобы заниматься производством сельхозпродукции самые худшие земли.

Экономисты-аграрники ещё в начале XX века установили, что удаление земельного надела от места жительства крестьянина более, чем на 7 км, делает хозяйство нерентабельным.

земельный участок рента собственность

Антонов А.А., заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Владимирской области.

Статья посвящена проблемам реализации Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части исполнения требований закона по выделению земельных участков в счет земельных долей. Порядок формирования земельных участков был существенно уточнен в связи с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П. В настоящей статье приведен анализ типичных случаев, возникающих при образовании земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, даны ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы на практике по данной теме.

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> (далее - Закон об обороте) (ст. 13) установлены особенности выделения земельных участков в счет земельных долей. Известно, что общим правилом, предусмотренным ст. 250 Гражданского кодекса РФ, для выделения имущества в счет доли в праве общей долевой собственности необходимо наличие согласия всех без исключения сособственников. Однако относительно земель сельскохозяйственного назначения в силу ряда причин этот принцип оказался неприменим. И главной из них является то, что при огромном количестве сособственников (сотни, а то и тысячи человек по хозяйству) сегодня невозможно получить согласие абсолютно всех собственников земельных долей, которые были включены в список, утвержденный постановлением главы района о приватизации колхоза (совхоза) и выдаче свидетельств гражданам <2> - часть из них умерли, а наследники мало кому известны, кто-то не получил свидетельство на земельную долю и не считает себя собственником, кто-то сменил место жительства, и адрес его неизвестен. Поэтому законодатель абсолютно обоснованно установил эти особенности.

<1> Российская газета 27.07.2002. N 137.
<2> Автор сознательно делает акцент на список, утвержденный постановлением, а не на перечень граждан, получивших свидетельства на земельную долю - как правило они расходятся - свидетельства были выданы не всем гражданам, указанным в списке. Согласно ст. 18 Закона об обороте при отсутствии свидетельств о праве на земельные доли выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, любой гражданин, включенный в список, обладает всеми правами сособственника, независимо от факта получения свидетельства на земельную долю.

Вместе с этим сам по себе этот порядок уже неоднократно менялся и уточнялся законодателем <3> и в конечно итоге стал предметом проверки Конституционным Судом РФ на соответствие Конституции РФ <4> (далее - Постановление Конституционного Суда РФ).

<3> Федеральный закон от 07.07.2003 N 113-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2882; Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098; Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ // Российская газета. 17.05.2008.
<4> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3, 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной" // Российская газета. 18.02.2009.

1. Итак, согласно п. 1 ст. 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет земельной доли или своих земельных долей для следующих целей:
2. создания либо расширения личного подсобного хозяйства (полевой участок <5>);

<5> См.: ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

1. создания либо расширения крестьянского (фермерского) хозяйства;
2. для передачи земельного участка в аренду;
3. распоряжения им иным образом.

Таким образом, Закон устанавливает открытый перечень, определяя лишь наиболее часто встречающиеся случаи на практике либо которые необходимы в целях обеспечения рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Более того, п. 1 ст. 4 Закона об обороте также предусматриваются и другие виды деятельности, для обеспечения которых могут образовываться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Применительно к первым двум случаям указание в документах о выделе (о которых пойдет речь далее) цели последующего использования земельного участка является основанием не только для формирования нового земельного участка, но и для установления соответствующего этим целям вида разрешенного использования. Полагаю, что данный вывод корреспондирует с п. 3 ст. 11.5 и не противоречит п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.

Что же касается передачи вновь образуемого участка в аренду, то он сохраняет вид разрешенного использования исходного земельного участка, т.е., как правило, "для сельскохозяйственного производства" <6>. Вообще конструкция выделения участка для сдачи в аренду является крайне неудачной. В том виде, как она отражена в Законе, как она должна "встраиваться" в общий порядок выделения участков в счет земельных долей, вопросов на практике остается значительно больше, чем ответов. Как правило, выделение участка для этой цели происходит по инициативе сельскохозяйственной организации, которой он (участок) и будет впоследствии передан собственником в аренду. А что будет, если собственник после государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок откажется от заключения договора аренды? А если срок договора аренды истек, имеет ли собственник право распорядиться участком по своему усмотрению? А может ли он досрочно расторгнуть договор аренды? На все эти вопросы ни ст. 13, ни ст. 14 Закона об обороте ответов не дает. Представляется, что в документах о выделении земельного участка в счет земельной доли необходимо указывать еще и все существенные условия будущего договора аренды, а также заключить еще и предварительный договор <7>. При соблюдении этих условий сельскохозяйственная организация имеет возможность в судебном порядке отстоять свои интересы <8>. В противном случае, при несоблюдении этих условий, передача в аренду земельного участка и исполнение договора аренды должны в полной мере регулироваться Гражданским кодексом РФ, с учетом особенностей, установленных ст. 9 Закона об обороте, и на регулирование этих отношений не могут влиять правовые нормы, определяющие порядок выделения участков в счет земельных долей.

<6> Представляется, что в правоприменительной практике уже настал тот момент, когда в документах (прежде всего кадастровых и, как следствие, в регистрационных) вид разрешенного использования по землям сельскохозяйственного назначения должен соответствовать виду угодий, предусмотренных ст. 77 Земельного кодекса РФ.
<7> См. подробнее: Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 1. С. 14 - 19.
<8> Исходя из смысла пункта 3 Постановления Конституционного Суда РФ обеспечение сложившихся в сельском хозяйстве технологических связей (в т.ч. и при использовании земель), составляющих суть сельскохозяйственного производства, определено судом в качестве публичного интереса. См. также: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

1. Одним из условий выделения земельного участка в счет земельной доли является его соответствие предельным минимальным и максимальным размерам, которые установлены законами субъектов РФ. В случае нарушения этих требований в постановке этих участков на государственный кадастровый учет будет отказано по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <9>. При этом необходимо помнить, что требования о соблюдении минимальных размеров образуемых участков не распространяются, если земельный участок выделяется для: 1) садоводства, 2) овощеводства, 3) цветоводства, 4) виноградарства, 5) семеноводства, 6) птицеводства, 7) пчеловодства, 6) рыболовства и 7) другой деятельности в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков. Применительно к первым шести пунктам данные виды деятельности соответствуют видам разрешенного использования вновь образуемых земельных участков и должны быть указаны в документах, являющихся основанием для их выделения. Что же касается последнего пункта, то полагаю, что помимо указания соответствующего вида разрешенного использования в документах об образовании участка, в разделе "Заключение кадастрового инженера" межевого плана <10> должно содержаться подробное обоснование размера нового участка во взаимосвязи с определенной технологией сельскохозяйственного производства, позволяющей использовать земельный участок меньше установленного минимального размера.

<9>
<10> См. подп. 3 п. 12 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 // Российская газета. 19.12.2008. N 260.

1. Согласно п. 2 ст. 13 Закона об обороте местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

В случае если общее собрание не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке, участник общей долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить участок в счет своей земельной доли остальных участников общей долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектами РФ.

Вокруг фразы Закона "если общее собрание не утвердило" и развернулась главная полемика. Причем практика применения этой нормы, включая судебную, в разных субъектах РФ была совершенно разной <11>. Например , в Ростовской области считали, что пока нет решения об определении границ первоочередного выдела, выделения участка в счет земельной доли гражданина не может быть, во Владимирской области сложилась практика, когда отсутствие такого решения не являлось препятствием для выдела, а в Ивановской области выдел не допускался без решения собрания, но если оно созывалось и не состоялось, выдел допускался по объявлению в газете. В юридической литературе, суждениях практикующих юристов <12> мнения в основном сводились к существованию двух возможных способов выделения земельных участков - через публикацию в газете и путем проведения общего собрания. Более того, констатировалось, что в "Законе заложен принцип, по которому в более выгодном положении окажутся те сособственники, которые первыми изъявят желание выделить земельный участок" <13>. Совершенно справедливо делался вывод, что исходя из норм Закона только лишь семь процентов списочной численности сособственников могут принять решение о первоочередном выделе, что может служить почвой для злоупотреблений на практике. При этом делался вывод, что для участников, которые не входят в это большинство, выгоднее выделить участок по объявлению в газете, чем "испытывать неблагоприятные для себя последствия решений "большинства" о порядке владения и пользования земельным участком" <14>.

<11> См.: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.
<12> См.: Вопросы-ответы. Институт правоведения "РА" // http://www.institutra.ru/consult-questoin/vozr-videl-zem.php; и др.
<13> См.: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2003. N 5. С. 15.
<14> Там же. С. 19.

Однако Конституционный Суд истолковал нормы Закона об обороте по-другому и постановил, что для случая, когда общее собрание не утвердило местоположение первоочередного выдела, Закон, защищая частный интерес сособственника, изъявившего желание выделиться, предоставляет ему возможность определить местоположение выделяемого в счет земельной доли земельного участка через публикацию в средствах массовой информации сообщения. Соответственно, такая возможность - в силу правовой логики реализации конституционного принципа пропорциональности - не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые (надлежащие и зависящие от него) действия по созыву общего собрания, подтвержденные документально. Данное толкование было дано судом исходя из того, что проведение общего собрания "позволяет предотвратить нецелесообразное, с точки зрения большинства, выделение конкретных земельных участков, в результате которого может неоправданно снизиться стоимость остающейся в общей собственности земли или будет затруднено ее использование по целевому назначению" <15>.

<15> П. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ; Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Однако это обоснование вызывает ряд вопросов. Ведь любой собственник, входящий в это большинство, имеет право подать возражение на объявление в газете и предотвратить эти неблагоприятные для него последствия и без проведения общего собрания. Зачем же тогда оно вообще нужно? И как выдел земельного участка в счет доли может неоправданно снижать стоимость исходного участка, если формирование нового участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости <16>. Таким образом, при образовании участка должны использоваться качественные характеристики и ряд других показателей, применяемых при кадастровой оценке как выделяемого, так и остающегося в долевой собственности земельного участка, что никак не может снижать его стоимость.

<16> Правда, из буквального прочтения п. 3 ст. 13 Закона об обороте следует, что расчет кадастровой стоимости должен осуществляться только тогда, когда площадь земельного участка больше или меньше площади, указанной в свидетельстве о праве собственности на земельную долю. Однако площадь по свидетельству отражает усредненный показатель площади всех видов сельскохозяйственных угодий, составляющих участок (единое землепользование или многоконтурный земельный участок) долевой собственности (пашня, сенокосы, пастбища). Тогда как выделяемый участок, как правило, представляет собой один вид угодий из них. Поэтому правильным и справедливым будет в каждом случае формирование земельного участка осуществлять в пределах кадастровой стоимости как нового участка, так и остающегося в общей долевой собственности на единицу их площади (1 га).

Что же касается второго довода о затруднении в использовании земельного участка, то выделение каждого земельного участка в счет земельной доли, независимо от способа выделения, особенно небольшой площадью, само по себе создает большие неудобства в организации использования земель сельскохозяйственного назначения, проблему обеспечения доступа на земельный участок (если только он не располагается по смежеству с дорогой). Однако это общая проблема, корни которой уходят в неудачную, излишне политизированную в начале 90-х годов, конструкцию приватизации земель сельхозназначения, и решить ее сегодня через проведение общего собрания невозможно. Ведь если земельный участок выделяется в середине поля, общее собрание не проведет к нему дорогу.

Все это, на мой взгляд, делает совершенно ненужным, излишним вообще существование в Законе решения об определении местоположения первоочередного выдела.

Тем не менее Постановление Конституционного Суда РФ принято, и необходимость созыва общего собрания по вопросу утверждения местоположения первоочередного выдела для выделения земельного участка конкретному собственнику сегодня никаких сомнений не вызывает.

Рассмотрим все возможные варианты, возникающие при выделении участков в счет земельных долей в свете правовых позиций Конституционного Суда:

а) состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, которым были утверждены границы первоочередного выдела (далее - первое решение) и определено местоположение земельного участка, выделяемого конкретному гражданину (далее - второе решение). В этом случае целесообразно к протоколу общего собрания приложить карту с указанием на ней первоочередного выдела и границ выделяемых земельных участков.

Необходимо отметить, что исходя из п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре до проведения общего собрания (например, путем подачи его инициаторам соответствующего обращения) либо непосредственно при его проведении;

б) принято только первое решение, никому земельные участки в границах первоочередного выдела не выделены (второе решение не принято и не обсуждалось). В этом случае собственник земельной доли может подать объявление в газету о выделе участка в счет земельной доли либо созвать общее собрание и выделить участок по его решению (при наличии кворума). Важно при этом понимать, что формирование выделяемого земельного участка будет происходить только в границах первоочередного выдела. Если выделение земельного участка необходимо за пределами первоочередного выдела, то сначала решением общего собрания необходимо изменить его границу, а затем выделить участок в счет земельной доли в необходимом месте.

Правда, при таком конституционном толковании Закона об обороте существует один тупик - если собственник земельной доли не сможет обеспечить кворум на собрании по изменению границ первоочередного выдела, он не сможет выделить участок за его пределами, пока все земельные участки в его границах не будут выделены другими собственниками. Такая ситуация весьма вероятна там, где отсутствует собственник, у которого в собственности находится более 50% земельных долей. Во Владимирской области в 2002 - 2004 гг. проходили общие собрания, на которых под влиянием руководителей сельхозорганизаций принимались решения о границах первоочередного выдела по тем участкам, которые не представляли интереса прежде всего для самого хозяйства, а получилось еще - и для собственников долей (отдаленные от центральной усадьбы, низкого качества, неудобья и т.п.). Естественно, это делалось для того, чтобы не дать возможности собственникам земельных долей выделиться там, где они захотят (хотя сами собственники этого тогда не понимали), сохранив в фактическом пользовании хозяйств наиболее плодородные земли. Однако и приобрести земельную долю по разумной и реальной цене хозяйство им также не предложило. Сегодня собрать кворум даже в 20% собственников земельных долей зачастую практически невозможно. Соответственно, в подобной ситуации собственник земельной доли в своих интересах реализовать свое право не сможет. К сожалению, эта реальная действительность не была учтена Конституционным Судом РФ;

в) принято первое решение, но в выделении земельного участка в определенном месте конкретному собственнику было отказано. В этом случае собственник земельной доли имеет право подать объявление о выделении участка в газету либо письменно уведомить остальных сособственников о своих намерениях;

г) первое решение не принято по причинам отсутствия кворума либо при наличии кворума, но несогласии с решением собственников земельных долей с местоположением первоочередного выдела. В этом случае собственник земельной доли также имеет право подать объявление о выделении участка в газету (либо уведомить иным способом, предусмотренным законом).

Указанное в п. п. в) и г) объявление или извещение, согласно п. 3 ст. 13 Закона об обороте, должно содержать 1) описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его на местности и 2) указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных сособственников участнику долевой собственности. Никаких других обязательных сведений Закон не содержит.

Закон недвусмысленно определяет требования к описанию местоположения участка, выделяемого в счет доли. Оно должно быть таким, чтобы любой собственник земельной доли имел возможность определить его на местности. Предпочтительным в этом случае является описание местоположения не в виде текста (на практике исполнение этого требования часто представляет значительную сложность не только для простых граждан - собственников земельных долей, но и для профессиональных землеустроителей), а в виде карты, на которой показываются границы земельных участков <17>. Неисполнение этого условия может впоследствии привести к отказу в проведении государственного кадастрового учета по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <18>.

КонсультантПлюс: примечание.

Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) (под ред. А.А. Ялбулганова) включен в информационный банк.

<17> См. подробнее: Научно-практический комментарий к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. А.А. Ялбулганова. Москва-Иваново, 2007. С. 141 - 142.
<18> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3597, 3616.

Что же касается второго пункта, то в объявлении должен быть указан почтовый адрес, на который собственники могут присылать свои возражения. Закон не определяет, что этот адрес должен быть обязательно адресом регистрации по месту жительства собственника земельной доли. Поэтому участник долевой собственности может указать любой почтовый адрес, по которому ему удобно получить возражения.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников общей долевой собственности, предложение о местоположении считается согласованным. Как указано в п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ, в этом случае согласование частного и общего интересов участников долевой собственности происходит на основе умолчания и соответствует Конституции РФ.

В свою очередь, собственник, подавший возражения по указанному в объявлении адресу, должен иметь на руках документы, подтверждающие его подачу в пределах установленного срока. Поэтому целесообразно возражения подавать заказным письмом с уведомлением. При этом, по моему мнению, невручение почтой возражений по причинам неявки за письмом адресата, его отказа от получения письма по указанному адресу не может служить основанием для утверждений о непоступлении возражений на извещение или уведомление. Исчисление 30-дневного срока начинается с даты опубликования объявления в газете либо с даты получения извещения (письма) сособственником на почте. Он имеет право направить возражение в любой день этого срока, включая последний календарный день. Датой подачи возражения в этом случае будет считаться дата отправления письма, указанная на конверте и корешке квитанции, который будет выдан на почте отправителю.

Наличие возражений на объявление также является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета земельного участка, выделяемого в счет земельной доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Поэтому полагаю, что Закон об обороте необходимо дополнить нормой о подаче возражений не только собственнику земельной доли, выделяющему участок, но и в орган кадастрового учета объектов недвижимости.

Закон об обороте (п. 4 ст. 13) устанавливает следующие общие требования к возражениям. Во-первых, возражения должны быть относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка и, во-вторых, они должны быть обоснованными. Что такое обоснованное возражение, Закон не определяет. Представляется, что обоснованными являются любые юридически и документально подтвержденные доводы, связанные с несогласием с местоположением выделяемого земельного участка (в том числе принятие решения общего собрания об утверждении границ первоочередного выдела, подача объявления о выделе участка на этом же месте другим сособственником и т.п.) <19>. Зачастую собственники земельных долей в своих возражениях указывают на то, что в объявлении не указаны категория и вид разрешенного использования выделяемого участка, размер компенсации рыночной стоимости и другие доводы, не имеющие прямого отношения к местоположению выделяемого участка. Такие возражения являются необоснованными и не могут служить препятствием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделяемый земельный участок.

<19> См.: Совместное информационное письмо Управления Росрегистрации по Владимирской области и Управления Роснедвижимости от 11.07.2006 N 1453.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. Целью проведения согласительных процедур, как следует из Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 2 п. 4.2), является обеспечение наилучшим образом учета сложившихся в федеративном государстве исторических и местных традиций, национальных и природных особенностей. На мой же взгляд, согласительная процедура сегодня не играет той значимой роли, какую ей отвел суд. Помимо того что согласительная процедура не является обязательным досудебным порядком разрешения спора <20> и, следовательно, ее несоблюдение не препятствует собственнику обратиться напрямую с иском в суд, непонятно, какое решение может быть вообще принято при ее проведении <21> и какое оно имеет значение для собственников. Согласительная комиссия не может предложить собственнику выделиться в другом месте, ведь объявление он подал на выдел участка с определенным местоположением и ему никто не возразил из сособственников, за исключением одного или нескольких. А если он будет выделяться в другом месте, то возражения тогда могут подать уже другие собственники. Так в чем же роль этой согласительной процедуры - неужели в том, что согласительная комиссия должна уговорить либо одного не выделяться в этом месте, либо другого - снять свои возражения? Сомнительно, чтобы собственник, скорее всего, уже потративший деньги (и немалые) на публикацию в газете, подготовку карты либо текстового описания прохождения границы участка для извещения, расчет площади земельного участка в пределах кадастровой стоимости, так просто взял и отказался от своих намерений при проведении согласительных процедур (на моей памяти такого не встречалось). Либо другой собственник, подавший возражение и который при этом ничего не теряет, - разве он снимет свое возражение? Маловероятно. Поэтому мне представляется, что проведение согласительных процедур является излишним, необоснованно затягивающим разрешение конкретного спора между сособственниками, и требует исключения ее из закона.

<20> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud.wld.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=dokl_detail&id=19.
<21> См., например: "...Заключение согласительной комиссии - документ неопределенной правовой природы. Вы нигде - ни в законе, ни в подзаконных актах - не найдете его определения. В приложении к Закону Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ, правда, приведен шаблон заключения. Однако в его формуле содержится порок - отсутствует мотивировочная часть. Как можно примирить спорящие стороны, если они не знают мотивов принятия решения? Примирение по своей природе предусматривает уяснение и понимание своей собственной и чужой позиции по спорному вопросу. Вместо анализа аргументов сторон решение предлагает им стандартную формулу "согласиться" или "не согласиться" с местоположением выделяемого в счет долей земельного участка" // Савенко Г. Согласительная процедура при выделе земель больше интересна чиновникам: Интервью Владимирской областной ежедневной газете "Призыв" // http://www.kuzin-partners.ru/node/477.

Несколько слов необходимо сказать о судебном обжаловании решения общего собрания. Исходя из правовых положений Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 3, 4, 6 п. 4.2), а также их толкования <22>, предметом судебного разбирательства по существу отношений могут служить лишь решения, носящие персональный характер.

<22> См.: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Вместе с тем пределы судебного контроля за первым решением и решениями, принимаемыми на общем собрании участников долевой собственности в рамках согласования вопроса о выделении сособственнику конкретного земельного участка в счет его земельной доли (вторым решением), - с учетом конституционно-правовой природы отношений участников долевой собственности, исключающих в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации и п. 1 ст. 1 ГК РФ какое-либо произвольное вмешательство в частные дела, - могут не совпадать.

Учитывая, что, как указал суд, общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре при проведении общего собрания, первое решение будет носить персональный характер, если при этом решаются сразу и вопросы выделения конкретных земельных участков собственникам в счет земельных долей в границах первоочередного выдела. Соответственно, если границы первоочередного выдела были определены не там, где захотел один из сособственников и, соответственно, в выделе участка ему было отказано, данное решение должно стать предметом рассмотрения в суде по существу.

В случае если общим собранием было принято первое решение без вынесения на повестку дня вопроса о конкретных выделах, то такое решение можно обжаловать только лишь ввиду нарушения процедурных правил при его принятии <23>.

<23> Там же.

К решениям, носящим персональный характер, суд отнес решение о выделении земельного участка в счет доли конкретному гражданину (второе решение), а также решение собрания, принятое в противоположность объявлению в газете (третье решение). При этом суд указал, что третье решение общего собрания носит характер согласительной процедуры и имеет право на существование. Другими словами, на практике может возникнуть ситуация, когда один из сособственников подал объявление в газету, а другой, обладающий, скажем, более 50% земельных долей, подал на него возражение и инициировал общее собрание участников долевой собственности, на котором было принято решение о выделении спорного земельного участка именно ему, а не собственнику, подавшему объявление в газету.

Как сказано в Постановлении Конституционного Суда РФ, отдавая предпочтение большинству, участвующему на общем собрании, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи. При этом право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.

Такой порядок принятия решений, учитывающий имущественный характер отношений общей долевой собственности на земельный участок и значительное, как правило, число участников этой долевой собственности, адекватен избранной законодателем модели реализации сособственниками права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей, построенной на признании автономии воли каждого сособственника и уважении его права самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и не противоречит конституционному принципу справедливости.

Таким образом, решение общего собрания о выделе конкретному собственнику земельного участка в счет земельной доли, принятого большинством голосов, с соблюдением процедуры его проведения может быть обжаловано в суде. Как справедливо было замечено <24>, Закон не предусматривает никаких критериев разрешения таких споров. И судебная практика вынуждена восполнять пробелы законодательства <25>.

<24> Там же.
<25> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud.wld.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=dokl_detail&id=19; Справка Кировского областного суда "О результатах обобщения судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с правом на земельный участок" // http://www.oblsud.kirov.ru/prigovor/spravka_page_10.htm; Справка о практике рассмотрении судами Тверской области в 2005 году споров о праве собственности на землю и других споров, связанных с землепользованием // http://www.tvoblsud.ru/tvoblsud/zemlya.doc; Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество // http://www.pks.permregion.ru/praktika/gr/spr/spr_registration.htm; и др.

Вместе с тем представляется, что главным исходным принципом при разрешении споров данной категории дел является обеспечение рационального использования сельхозземель по их целевому назначению, охрана и сохранение почвенного плодородия. Далее, приоритет должен иметь собственник земельной доли, первым изъявивший свою волю на выделение участка в счет земельной доли в определенном месте, которая должна оцениваться по совокупности с его последующими действиями по оформлению земельного участка. Другие обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия решения, должны устанавливаться судом в каждом случае с учетом конкретных особенностей и ситуаций, выявленных при рассмотрении спора между сособственниками.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (п. 1 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ).

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Земельный участок может являться собственностью одного и более лиц. В случае, если земельным наделом владеет сразу несколько собственников, возникает потребность выдела земельного участка из общей долевой собственности для последующего распоряжения имуществом.

В результате выдела происходит формирование нового участка, процедура оформления которого строго регламентирована действующим законодательством.

Для чего нужен выдел доли

Так как для каждого из владельцев общая долевая собственность подразумевает лишь абстрактное владение какой-либо частью надела, его права распоряжения имуществом ограничены и в определении границ участка, и в возможности осуществления определенных действий в отношении земли.

Необходимость выделения земли из состава общедолевой собственности может иметь различные причины:

• Извлечение прибыли от сдачи в аренду;
• Оформление дарственной;
• Обмен;
• Иные планируемые юридически значимые действия в отношении недвижимости;

Описание процедуры

Этапы выдела

Выделение в натуре части долевой собственности происходит с соблюдением определенной последовательности и с учетом требований, предъявляемых законодательством РФ.

Процедура выдела проходит в несколько этапов:

• Составление плана участка;
• Установление границ земли и межевых знаков геодезистами;
• Получение согласования от соседей по участку;
• Подготовка межевого дела;
• Регистрация нового права в госоргане.

Законодательная база

Основным документом, регулирующим процесс отношений владельцев земли в общей долевой собственности, является федеральный закон «Об обороте земли», принятый в 2002 г. Его положения устанавливают порядок распоряжения и пользования для всех владельцев долей.

Последовательность действий

Согласно закону, все участники вправе выделить свою часть для осуществления хозяйственных мероприятий, включая создание фермерства или личного хозяйства, а также использовать имущество, исходя из своих желаний, при условии, что действия не будут ущемлять интересы остальных участников собственности.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

1. Определение местоположения выдела на основании решения собрания всех собственников;
2. При отсутствии компромисса при установлении места выделяемого участка, владельца, планирующего выделить долю, оповещают в письменном виде;
3. При достижении единого мнения, владельца письменно оповещают о согласии на выдел и установлении места расположения и площади нового надела;
4. Доли, не использовавшиеся своими владельцами последние три года, поступают в распоряжение остальных совладельцев.
5. Процедура оформления новой земли производится по стандартным правилам.

Согласование

При недостижении единого мнения относительно использования земли, находящейся в общей собственности нескольких лиц, появляется потребность в выделе долей.

Гражданским Кодексом закреплено право любого из владельцев земли, при появлении разногласий с остальными сособственниками, инициировать процесс выделения своей доли (ст. 252 ГК РФ).

Условия выдела

Общие правила

Выделение нового участка происходит с учетом следующих требований:

• Сохранение категории целевого назначения земли;
• Соответствие допустимым по градостроительным нормативам размерам надела;
• Соблюдение местных действующих строительных нормативов, если участок находится в пределах города;
• Отсутствие пересечений границы надела с границей муниципальной собственности и других населенных пунктов;
• Строгое соответствие геометрическим границам, исключая пересечение с другими землевладениями и строительными объектами;
• Отсутствие препятствий при использовании земли иными собственниками общего надела.

Особенности межевания

Прежде, чем обратиться за выполнением межевания в соответствующую службу, необходимо проверить, учтены ли требования законодательства при согласовании границ и размеров выдела:

• Наличие выхода земли к общей дороге;
• Участок должен иметь правильную геометрию из ровных линий, без искривлений и клиньев;
• Отсутствие наложений границ соседних участков.

При соблюдении данных мер кадастровыми инженерами будет выполнена геодезическая съемка с выверением участка установленным стандартам.

При положительных результатах проверки из общего участка выделяют доли земельного участка, согласно желанию владельцев и устанавливают границы, которые разделят землю согласно долевому соотношению и послужат в дальнейшем основанием для оформления права собственности на выделенные новые наделы.

Межевые знаки, устанавливаемые геодезической службой в процессе раздела земли, представляют собой особые метки, выполненные согласно установленным стандартам.

Предварительно установленные колышки по завершении раздела заменяются капитальным форматированием пограничных точек надела. Межевые знаки, вплоть до нового процесса межевания, трогать и передвигать запрещено. Данные метки будут обозначены в кадастровых документах на участок.

Межевание является неотъемлемой частью процесса выдела земли из участка в общей долевой собственности. Результаты межевания и межевое дело послужат основанием для регистрации прав в территориальном отделении кадастра и картографии.

Выдел доли через суд

В ряде случаев возникают проблемы с согласованием выдела с остальными собственниками:

• Неудобное расположение надела;
• Отсутствие коммуникаций;
• Иные причины, по которым выделяемый участок не удовлетворяет владельца доли.

В этих случаях дальнейшее согласование проходит путем рассмотрения дела в арбитражном суде. Истец, намеренный выделить землю из общего права собственности, подает заявление с просьбой защиты своих прав. Допустимо требование денежной компенсации соответствующей цене за долю в общей собственности.

При нарушении интересов собственников в процессе выделения нового участка могут быть предложены варианты компенсации за причиненный ущерб. После получения компенсации за свою долю, истец больше не будет являться собственником доли, а его имущественное право будет прекращено.

При отказе от составления соглашения о выделе вопрос разрешается в арбитражном суде в следующем порядке:

1. Письменно уведомить о подаче иска с указанием сути претензии и требованием получения разрешения в течение месяца.
2. Если по истечении указанного срока соглашение не будет достигнуто, истец вправе подать иск в суд по месту нахождения объекта.
3. Заявление составляется с учетом основных требований к документу: указание сведений о мировой судье в правом углу и названием документа «исковое заявление» посередине. В содержании иска четко излагают обстоятельства получения земельной доли и основания, вынудившие подать иск. В тексте заявления необходимо указать ответчиков, а также выразить свои требования о признании иска, проведении межевания и выделении доли.
4. Судья, объективно рассмотрев дело и заслушав обе стороны, выносит решение, которое вступает в силу по истечении 10-дневного срока.
5. Данный срок предоставляется на обжалование решения в вышестоящей инстанции.
6. Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в силу и станет основанием для проведения дальнейших действий по выделению доли.