Всегда находятся за пределами населенных пунктов, что гарантирует их защиту от неблагоприятного воздействия выбросов градообразующих предприятий и транспортных магистралей.
Определение земель сельскохозяйственного назначения дано в ст.77 ЗК РФ. Несведущего в юриспруденции человека может смутить тот факт, что в указанной статье закона присутствуют два уточнения:
- предоставленные для нужд с/х;
- предоставленные для целей с/х.
На настоящее время точный состав этих категорий земель не раскрыт ни в одном законе или подзаконном акте. А лишь перечислены . О них говорится в п. 2 ст. 77, п. 1 ст. 78, ст. 79, ст. 81 ЗК. Комментариями к закону разъяснено, что все участки, подпадающие под это определение, делят на две категории.
- Предоставленные для нужд с/х – сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища, животноводческие хозяйства и др.). Эти земли используют как средство производства.
- Предназначенные для этих целей – это земли, используемые как база для устройства дорог и инженерных коммуникаций, возведения зданий и строений для обслуживания нужд с/х. Отличительный признак этих объектов – они должны быть оправданы с точки зрения сельскохозяйственных нужд.
Купить можно любой участок, соответствующий определению, данному в ЗК.
Как найти свободный участок
В выборе свободного земельного участка единственный и безотказный помощник – , нужно зайти на сайт Росреестра и открыть соответствующий раздел . Далее последовательно выполняют следующие действия:
- двойным щелком кликают по интересующему району, тем самым, вызывая укрупнение масштаба;
- выбирают земельный участок, оценивая удобство расположения транспортных магистралей, наличие или отсутствие зеленых насаждений;
- кнопкой мыши кликают по участку, и в открывшемся контекстном окне, изучают все имеющиеся сведения Росреестра.
Что нужно проверить, прежде чем принять решение о покупке конкретного земельного участка:
- наличие ;
- отсутствие обременений (не находится земля в залоге, под ипотекой, не наложен ли арест).
Каждый субъект федерации, каждая область и регион, имеют свою публичную кадастровую карту. Но по факту – это единая карта Росреестра. После того как на участок оформлен кадастровый номер, субъект обязан внести эти данные в единую карту. Данное требование прописано в законе и создано для того, чтобы потенциальные покупатели могли определять по карте, свободен участок или нет.
Что можно делать на купленном участке
Тем, кто желает получить в собственность участок земли сельхозназначения нужно знать, что эта категория земель, как и другие ресурсы (водные, лесные, промышленные) обладает . На ней нельзя делать все, что вздумается. Порядок пользования определен правовыми актами. Возможны следующие виды деятельности:
- организация пастбищ, угодий и сенокосов;
- выращивание с/х продукции;
- возведение хозяйственных построек, необходимых для ведения хозяйства;
- устройство водоемов с целью организации рыбного промысла;
- строительство объектов для животноводства;
- посадка фруктовых деревьев и виноградников;
- использование лесопосадок для развития охотничьих угодий.
Все виды разрешенного пользования имеют свой перечень ограничений.
Кто может купить землю у государства
Купить землю сельскохозяйственного назначения может как юридическое лицо, так и физическое. Но процедуры приобретения земли в собственность для них разные. Порядок продажи и покупки регламентирован положениями № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Преимущественным правом покупки обладают КФХ (крестьянско-фермерские хозяйства) и организации, ведущие сельскохозяйственную деятельность. Физическое лицо может либо взять у государства на 3 года и более, либо купить его на торгах, которые проводятся в форме аукционов. Но у физлица есть еще один способ приобретения земли сельскохозяйственного назначения: покупка у того, кто имеет право собственности на этот участок.В каждом субъекте Федерации приняты свои законы о землепользовании. В них прописаны льготы для некоторых категорий граждан. Но, как правило, эти выгодные с экономической точки зрения предложения, относятся лишь к .
Как купить землю
Выбрав участок, пишут заявление в , на балансе которого он (участок) находится. Далее компетентными лицами принимается решение о проведении публичных торгов в форме . Принимаются и рассматриваются заявки всех претендентов. Результаты публикуются на сайтах муниципалитетов и в СМИ.
Процедура покупки земли у физического или юридического лица, собственника земли, иная. Это .
Документы для сделки:
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о .
- Отказ от приобретения участка от администраций района и области (края).
- Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) покупателя на покупку участка.
- Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка.
- Договор купли-продажи в трех экземплярах (один остается у продавца, второй – у покупателя, третий – в регистрационной палате).
- Паспорта участников.
В одних регионах наличие нотариально заверенного согласия от супругов субъектов сделки являются обязательными документами для совершения сделки. А в других – нет.
При продаже земель сельхозназначения продавец должен получить от администрации, в ведении которой находится участок, отказ от его покупки. Дело в том, что таких участков в свободной продаже нет. Продавец должен прийти в администрацию, подать заявление о намерении продать свой участок. Далее администрация отправляет этот документ в следующую инстанцию (область, край), от которой тоже должен быть получен отказ от покупки.
Важно! Есть возможность обойти условие об обязательном отказе администрации от покупки участка: . Но это рискованный способ, так как есть вероятность тщательной проверки условий, указанных в дарственной. Если проверка находит, что предоставлены неверные сведения или отсутствуют основания для дарения, сделка аннулируется. На практике таких случаев немного, но риск все же присутствует.Как составить и зарегистрировать договор купли-продажи
Самый лучший вариант – составить договор у юриста по месту подачи документов на регистрацию. В случае обнаружения регистратором ошибки в документах, можно будет быстро внести правки в течение ближайших 30 минут.
Через 3 дня после подачи документов можно заказывать выписку из ЕГРН, в которой уже должен быть указан новый собственник. Если следовать закону и знать обо всех нюансах процедуры приобретения участка в собственность, стать ее владельцем можно быстро и без особых хлопот.
Согласно российскому Земельному Кодексу землями сельскохозяйственного назначения считают земли, которые находятся за чертой поселений, предназначаются и предоставляются для нужд сельского хозяйства.
В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим , отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.
Состав земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.
К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:
- любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
- все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
- любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).
Особенность продажи
Главная особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.
Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.
Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.
Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.
При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.
Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.
Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:
- Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
- При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
- Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
- Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.
При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.
Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.
Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.
Кто может продавать
Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).
Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.
Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.
Процесс продажи земли
Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:
- Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
- Поиск покупателя участка.
- Сбор требуемой для продажи земли документации.
- Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
- Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
- Регистрация прав собственника.
Необходимые документы
Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:
- паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
- правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
- отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
- , оформленный надлежащим образом;
- платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
- протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.
Что указывается в соглашении купли-продажи?
Составляя договор возмездного отчуждения земельной территории, относящейся к сельскохозяйственным землям, стороны должны указать:
- Полные данные обеих сторон.
- Предмет соглашения с указанием кадастрового номера отчуждаемого участка, полных сведений о земле и наименования правовой документации, на основе которой у правообладателя земли (продавца) есть права собственности в отношении предмета договора.
- Цену сделки.
- Информацию о целевом назначении отчуждаемого продавцом земельного участка.
- Конкретные обязательства сторон и их ответственность в рамках правового соглашения купли-продажи участка земли.
- Порядок проведения сторонам финансовых расчётов.
В тексте договора требуется прописать, что продавец земли передаёт участок, который не подарен другому лицу, не заложен, не находится под арестом или запретом и свободен от каких-либо юридических притязаний третьих лиц.
Чтобы не ошибиться, купив землю сельхозназначения в Московской области, учтите особенности своего бизнеса. Допустимость ведения определенной деятельности на участке зависит от разрешенного использования, наличия коммуникаций, возможности их подведения. В нашей базе представлены участки со следующими видами разрешенного использования:
- сельскохозяйственное пользование;
- сельскохозяйственное производство (обустройство пашен, пастбищ, виноградников, высадка плодовых деревьев и т.д.);
- ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (совместное владение землей и ведение на ней хозяйственной, производственной деятельности);
- дачное строительство и т.д.
Животноводство, садоводство, огородничество, ведение охотничьего хозяйства, рыбного промысла – лишь некоторые виды деятельности в сельскохозяйственной сфере. Наша компания осуществляет продажу сельскохозяйственных земель различных типов и назначений – позвоните нашим менеджерам, и они помогут вам с выбором!
Как формируется цена за участок сельхозназначения?
Стоимость земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, разбивку садоводческого или фермерского хозяйства зависит от следующих факторов:
- плодородие земель;
- рельеф участка;
- защищенность от ветра;
- близость к водоемам и источникам воды для организации полива;
- удаленность от автодорог;
- наличие асфальтированных, щебневых подъездов;
- сложность подведения инженерных коммуникаций.
Продажа земли сельскохозяйственного назначения в Московской области – наша специализация. Мы досконально изучили особенности данной сферы и продаем участки от собственников, предварительно осматривая их и тщательно проверяя документы.
Преимущества покупки земли сельхозназначения в «ЭКОЗЕМ»
У нас можно купить участок сельхозназначения в Подмосковье по низкой цене и с гарантией. Штат опытных юристов обеспечит чистоту сделок, поможет в оформлении договора купли-продажи, регистрации земли и т.д. В нашем каталоге – самые выгодные предложения в развитых районах области. Оставьте заявку на сайте, и мы подберем для вас оптимальный вариант!
Наша компания ООО Экозем, занимается продажей земли под сельхоз нужды, у нас вы можете купить землю сельхозназначения в Московской области, оставив заявку или позвонив по телефону указанному на сайте.
Продажа земли сельхозназначения - одно из основных направлений компании Инвест-Недвижимость. Мы специализируемся в этом сегменте недвижимости с момента начала нашей работы на рынке. За годы работы нами была накоплена обширная база данных, опыт работы. Если вам нужна земля сельскохозяйственного назначения, вы можете подобрать на нашем сайте подходящий вариант и наши специалисты окажут помощь при оформлении сделки. Земля сельскохозяйственного назначения – что говорит закон
В последние годы земля сельхозназначения пользуется все большим спросом. Она является выгодным вложением, но покупка и эксплуатация таких объектов имеет свои нюансы и жестко регламентируется законодательством. Земля сельскохозяйственного назначения может использоваться только для ведения с/х деятельности. В иных целях использование такого участка не допускается законом. Купить землю сельхозназначения с иными целями, например, под застройку, можно только в том случае, если в дальнейшем они будут переводиться в соответствующую категорию. Без этого ведение строительства на с/х землях запрещено. Законодательство определяет не только целевое использование участка, но и ответственность за его нарушение.
Нецелевое применение может привести к негативному влиянию:
- Нанесен ущерб почвенному покрову.
- Территории были захламлены.
- Произошло обеднение земель и т. д.
В этих случаях собственник обязан выплатить компенсацию, направленную на возмещение причиненного ущерба, а в ряде случаев участок может быть принудительно изъят.
Земля сельхозназначения – особенности сделки купли-продажи
Продажа земли сельскохозяйственного назначения также регламентируется законодательством. Реализовать землю может только ее собственник, объект не должен иметь обременений. Эти моменты рекомендуется проверять при покупке любой недвижимости, но земля сельхозназначения имеет одно важное отличие. Так как использование такого объекта должно соответствовать его целевому назначению, важно проверять, не было ли допущено предыдущими собственниками нарушений, способных повлечь наложение штрафов и санкций.
При продаже с/х земель есть ряд формальностей, без которых сделка будет считаться недействительной. Закон определяет приоритетное право покупки за органами местной власти, поэтому продавец должен уведомить администрацию о том, что земля выставляется на продажу. Прежде чем оформлять сделку, нужно проверить имеет ли собственник право продать свою недвижимость. Это не единственный нюанс, который нужно учитывать при совершении сделки с этой категорией земель. Решив купить земли сельхозназначения, не стоит пренебрегать помощью профессионалов. Этим вы избавите себя от сложных проверок и риска совершить сделку, которая впоследствии может быть признана недействительной.
В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.
Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 (с изменениями на 17 марта 2015 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения .
Алгоритм получения такого документа:
- Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
- Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
- Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте
К Извещению надо приложить следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
- Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
- Копия паспорта гражданина
- Копия доверенности (если надо)
- Выкопировка (ситуационный план)
Ответы из КУГИ могут быть разными:
Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.
Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.
ВАЖНО! Нельзя продавать земельный участок ниже той цены, которую предложили в Извещении, могут сделку признать недействительной. В договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в Извещении.
Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.
Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.
Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения – это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.
Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:
- Первый способ Дарение - закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение – это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение – это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
- Второй способ - внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
- Третий способ - продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.
Эти три способа позволяют экономить время сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во - время.
Так как активизируется в связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.
Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения , к участкам с разрешенным использованием – для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.
