РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Центральный районный суд г. Тольятти в составе

Председательствующего Серикова В.А.,

При секретаре Хасановой Л.Н.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Ворожейкина И.П. к ООО «МД-Тольятти» о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Ворожейкин И.П. обратился в суд с иском к ООО «МД-Тольятти» о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ он, в качестве индивидуального предпринимателя заключил с ООО «МД-Тольятти» договор аренды №.

Согласно п.1 договора аренды предметом договора является помещение, находящееся на, являющееся частью объекта недвижимости с кадастровым №, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Согласно п. 1.2.1 договора аренды договор подлежит государственной регистрации, однако до настоящего времени договор аренды государственную регистрацию не прошел.

Согласно п. 1.3.1 договора аренды арендуемое помещение должно использоваться арендатором исключительно для осуществления деятельности арендатора по торговле и (или) оказанию услуг в соответствии с договором и в соответствии со всеми применимыми требованиями законодательства Российской Федерации. Арендатор имеет право использовать помещение для размещения магазина по розничной реализации товаров с товарным знаком.

В настоящее время из-за экономического кризиса деятельность истца как индивидуального предпринимателя перестала приносить прибыль, является убыточной. В связи с чем, истец прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, был снят с учета как индивидуальный предприниматель.

По указанным причинам ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ответчика письменное предложение о расторжении договора аренды, на которое ответчик ответит отказом.

На основании изложенного, в соответствии с положениями ст. истец просит расторгнуть, заключенный с ответчиком, договор аренды.

Представитель ответчика Форос Э.В., действующая на основании доверенности, против удовлетворения иска возражала, пояснив, что оснований для расторжения договора аренды не имеется. Ссылка истца на нерентабельность коммерческой деятельности и утрату статуса индивидуального предпринимателя, как на основание досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, являются необоснованными.

Сами по себе инфляционные процессы и экономический кризис не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть (п.1 ст. ). Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключить вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в договоре аренды содержится условие о возможном изменении размера арендной платы исходя из уровня инфляции (п. 4.3.1, 4.4.6) наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики в период исполнения сделки.

Оснований для досрочного расторжения договора аренды, указанных в ст. не имеется.

Что касается доводов истца о том, что договор аренды не был зарегистрирован, то поскольку имущество было передано арендатору надлежащим образом, без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за имущество и иные существенные условия договора согласованы сторонами, данное обстоятельство не освобождает истца от исполнения договора аренды. Кроме того, договор не был зарегистрирован по вине самого истца, уклоняющегося от его регистрации. Ответчик дважды направлял истцу требования о предоставлении всех необходимых документов для регистрации договора, которые были проигнорированы истцом.

На основании изложенного, просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск не подлежит удовлетворению, по следующим обстоятельствам.

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ворожейкина И.П. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.Тольятти в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательно форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:

Суд:

Центральный районный суд г. Тольятти (Самарская область)

Судьи дела:

Сериков В.А. (судья)

Судебная практика по:

По договору аренды

Судебная практика по применению нормы ст. 650 ГК РФ

9572

Задать вопрос

Прекращение договора аренды в связи с ликвидацией ИП-арендатора

Добрый день!

Аренды между ИП (арендатор) и ООО (арендодатель). По возможно одностороннее расторжение:

Каждая из Сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предупредив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до даты отказа от исполнения. В этом случае, арендная плата подлежит оплате до даты фактического освобождения и передачи Помещения Арендатором Арендодателю по Акту приема-передачи.

ИП ликвидируется в январе 2018 года. Возможно ли прекращение действия договора в связи с этим, с момента фактической ликвидации ИП? Или физическое лицо продолжит быть обязанным исполнять условия договора и оплачивать арендную плату 90 календарных дней с момента уведомления?

Ответы юристов

Лучший ответ

Дегтярева А.Г. (30.12.2017 в 20:38:17)

Здравствуйте, уважаемый автор вопроса! К сожалению, действие договора в связи с ликвидацией ИП не прекращается, так как индивидуальный предприниматель - это статус физического лица заниматься законной предпринимательской деятельностью .

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В силу ст. 24 ГК РФ гражданин (независимо от того, является он предпринимателем или нет) отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе договорным. Следовательно, и после прекращения предпринимательской деятельности он продолжает нести имущественную ответственность перед кредиторами, в частности, по исполнению обязательств перед ними.

Таким образом, после ликвидации ИП физическое лицо несет ответственность по принятым на себя договорным обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением указанного в ст. 446 ГПК РФ .

В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Так как сама по себе ликвидация не является основанием для прекращения договорных обязательств, надо найти другие причины для досрочного аренды. Вы же указываете только пункт об отказе от исполнения договора. Вполне возможно, что в содержатся условия его досрочного расторжения.

При этом поясняю:
Ч. 1 статьи 450 ГК РФ допускает изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Часть 1 статьи 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора.
В
С учетом перечисленных правовых норм Вы вправе обратиться к другой аренды с предложением о его расторжении и также вправе представить Вами же составленное соглашение.

Однако для более конкретного ответа на вопрос требуется ознакомление с договором аренды, содержание которого подлежит буквальному толкованию в силу закона (ст. 431 ГК РФ).
По дополнительным вопросам и для более подробной консультации обращайтесь на мой эл. адрес.
Желаю удачи и с наступающим Вас Новым годом! Буду признательна за оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. С уважением, [email protected]

Олег Эдуардович (30.12.2017 в 17:49:02)

Добрый день.

Договор должен исполняться надлежащим образом. Что касаетсчя ИП, он отвечает по своим долгам всем своим имуществом, даже после прекращения деятельности. В данном случае вполне возможно, что ООО обратиться в суд с иском о взыскании упущенной выгоды, например. Так как, ИП не уведомил ООО в срок, установленный договором и ООО не смог найти заранее нового арендатора.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9572 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

Сергей Зубков (30.12.2017 в 18:00:45)

Здравствуйте. Прекращение договора досрочно в связи с прекращением предпринимательской деятельности (а не ликвидации ИП) невозможно. ИП это не должность и не звание какое-то. Это физическое лицо, занимавшееся предпринимательской деятельностью, а затем прекратившее её. Поэтому договор может быть расторгнут только в соответствии с его условиями, а именно так, как вы описали в вопросе. Физическое лицо продолжит быть обязанным исполнять условия договора и оплачивать арендную плату 90 календарных дней с момента уведомления.

Оставьте, пожалуйста, отзыв.

Беляев Евгений Евгеньевич (30.12.2017 в 18:47:21)

Добрый день. В соответствии с

ГК РФ Ст. 419 Обязательство прекращается (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о , причиненного жизни или здоровью, и др.).

Но в Вашем случае это не действует, поскольку Вы являетесь ИП. Вы занимаетесь предпринимательской деятельностью без образования юр.лица в качестве индивидуального предпринимателя на основании ст. 23 ГК РФ.

Прекращение Вашего статуса — ваше добровольное решение, которое не может являться основанием к изменению условий договора. Более того, даже смерть гражданина не явилась бы основанием для изменения договора аренды, если в нем это не отражено

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное .

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Расторжение договора возможно в случаях

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

К сожалению Ваш случай сюда не подходит. Поэтому законных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке в Вашем случае нет. С уважением Евгений Беляев

Халилов Ильдар РАхимович (30.12.2017 в 18:47:43)

В данном случае отказ от договора с Вашей стороны черевато последствиям. Т.е придется возмещать убытки другой стороне договора.

Поэтому рекомендую Вам уведомит другую сторону о том, что Вы прекращаете предпренимательскую деятельность и прпдльжить расторгнуть договор в отдностороннем порядке, так же сделать заметку, что в случае отказа от заключенич такого соглашения, договор расторгается через 90 дней.

И затем ждать ответа от Арендатора. И если ответ будет отрицательный, то придется ждать 90 дней и потом уведомит в окончательной форме арендатора о расторжении договора.

Когда предприятие прекращает свою деятельность, все ранее взятые обязательства подлежат удовлетворению в той или иной степени. То же самое происходит и с договорными обязательствами. Но бывают разные договоры? Как расторгается тот или иной договор, в зависимости от его предмета разберемся далее.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Понятие

Ликвидация – это фактическое прекращение деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Различают добровольную и принудительную ликвидацию.
Договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменение или расторжении прав и обязанностей.
Сторонами договора могут быть как юридические лица, так и граждане.

Чем регулируется

Ликвидация предприятия в добровольном порядке проводится на основании

В зависимости от оснований ликвидации, а также от организационно-правовой формы предприятия, при возникновении нюансов применяются различные «узкие» законы.

Другие законы и нормативные акты.

Определение договора даётся в . В зависимости от предмета договора, а также от срока его действия, его правовое положение может регулироваться различными главами ГК РФ (например, договор аренды) и ТК РФ (трудовой договор).

Видео: последние изменения

Какие договора бывают

Одним из критериев классификации гражданских договоров, является срок их действия.

Долгосрочные

К таким договорам относятся те документы, по которым срок исполнения обязательств превышает 1 год .

Срок – это одно из обязательных условий договора. Без его обозначения договор не будет являться действительным.

Как правило, в договоре указывается дата прекращения обязательств. Например, 31 декабря 2019 года . То есть, 01 января 2019 года , обе стороны освобождаются от обязательств, указанных в документе.

Разовые

Разовые договоры заключаются для выполнения какого-либо объёма работ или оказания услуг. Срок их действия зависит от срока выполнения обязательств.

Например, договор на подключение компании к интернету.

Как только вторая сторона, то есть интернет – провайдер, подключит весь офис, а вторая сторона подпишет акт выполненных услуг, договорные обязательства считаются прекращёнными.

Порядок прекращения действия

Принятие решения о ликвидации предприятия является основанием для прекращения всех договорных обязательств. Полностью отказаться от прекращения обязательств вторая сторона не имеет права. Но они имеют права потребовать с ликвидируемой компании выплаты денежной компенсации. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.

Долгосрочные договоры, как правило, пролонгируются автоматически. По таким обязательствам практически невозможно получить компенсацию, даже в судебном порядке.

Суд руководствуется тем, что во время долгосрочного сотрудничества можно:

Обнаружить систематические нарушения пунктов договора;
Именно на такие нарушения и ссылается ответчик, то есть ликвидируемое предприятие, и выигрывает дело.
Во многих договорах есть пункт об расторжении в одностороннем порядке;
Сама по себе ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Получить компенсацию по разовым сделкам намного проще.

Особенности расторжения трудового договора в связи с ликвидацией предприятия

Все работники ликвидируемого предприятия подлежат увольнению. Но необходимо соблюсти правильный порядок. В противном случае, сотрудники могут подать в суд на признание увольнения недействительным и на выплату дополнительной компенсации.

При расторжении трудового договора в связи с ликвидацией организации всех работников необходимо уведомить за 2 месяца до даты предполагаемого закрытия.

Уведомление происходит в письменной форме. Каждый сотрудник получает документ лично в руки. Если нет такой возможности, то уведомление можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением.

Унифицированной формы уведомления не существует. Работодатель пишет его в свободной форме.

Но в нём должна быть следующая информация:

полное наименование организации с указанием организационно-правовой формы;
полностью ФИО и должность работника;
название документа: «Уведомление в связи с ликвидацией»;
реквизиты трудового договора;
реквизиты решения о ликвидации;
дата прекращение трудовых отношений;
подпись уполномоченного лица.

Уведомление нужно составить в 2-ух экземплярах. Один остаётся у работника, а другой – у работодателя. На экземпляре работодателя работник должен поставить свою подпись и написать «согласен» или «не согласен».
Если работник отказывается подписывать уведомление, то нужно составить акт отказа от подписи. Он подписывается уполномоченным лицом и 2-умя свидетелями.

Через 2 месяца после уведомления, трудовой договор прекращает своё действие, а работник считается уволенным.

При этом работодатель должен ему выплатить:

заработную плату за фактически отработанное время;
компенсацию за неиспользованный отпуск;
выходное пособие.

Выходное пособие выплачивается за 2 последующих месяца после увольнения. Это время необходимо работнику для трудоустройства. Пособие равно среднему заработку сотрудника за последний год .

Если работник решил не дожидаться истечения срока увольнения, он может уволиться по собственному желанию.

При этом, работодатель ещё должен ему выплатить пособие, пропорциональное времени, оставшемуся до окончания срока увольнения.

Образец уведомления о предстоящем увольнении можно скачать тут.

Аренды

Согласно , все договорные обязательства прекращаются с момента ликвидации фирмы. Однако сама ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке, что предусматривается самими условиями договора.

1. Если ликвидируется арендодатель, то это предмет аренды, скорее всего, будет выставлен на торги, и у него смениться собственник.
Арендатор может заключить новый договор аренды с новым собственником. Можно договориться с арендодателем, что договорные отношения прекращаются с такого числа по соглашению сторон.

Соглашение лучше составить в письменном виде, обговорив в нём все условия прекращения договора аренды. Соглашение составляется в 2-ух экземплярах – по одному каждой стороне, и подписывается обеими сторонами.

2. Точно так же можно поступить, если ликвидируется арендатор. Он должен предупредить арендодателя о том, что он прекращает арендовать у него имущество.

Обычно в договоре указывается срок, когда нужно предупредить собственника.

Например, за 2 месяца . Уведомить лучше письменно. Если срок предупреждения в договоре не указан, то это нужно сделать за 1 месяц .

Других

Другие гражданские договора расторгаются в точно таком же порядке, как и договор аренды. Если есть такая возможность, то лучше сторонам договориться и подписать соглашение. Если же договориться не получается, то решать «судьбу» обязательств нужно в суде.

Пострадавшая сторона имеет право потребовать выплаты ей компенсации за понесённые убытки. Например, по договору поставки или купли-продажи.

Ликвидация или банкротство не происходят за один день . Для этого нужны определённые предпосылки. Поэтому, во избежание судебных разбирательств, руководящим лицам рекомендуется заранее побеспокоиться о прекращение договора в связи с ликвидацией юридического лица и погашения задолженностей.

Вопросы

Есть некоторые вопросы, которые хотелось бы разобрать дополнительно.

Последствия

Ликвидация – это прекращение деятельности предприятия.

Когда все обязательные процедуры закончатся, в ЕГРЮЛ будет сделана запись, что данное лицо ликвидировано.

После этого предъявить какие-либо требования должнику практически невозможно. Для этого существует определённый срок, который указывается в публикации о ликвидации. Как правило, это 2 месяца.

Если кредитор за это время не успел предъявить свои требования, то он может сделать это в судебном порядке, доказав их актуальность. Это касается и компенсационных выплат за прекращение договорных обязательств.

Есть ли особенности для ООО, ИП

Решение о ликвидации ИП принимается им лично, а решение о ликвидации ООО – на собрании всех его участников. Других особенностей прекращения договорных обязательств нет. Только ИП, как правило, ликвидируется быстрее.

Индивидуальный предприниматель отвечает по долгам фирмы всем своим имуществом, как физическое лицо.
А участники ООО – только в пределах доли в уставном капитале.

Поэтому с ИП проще «стрясти» компенсацию за убытки, понесённые контрагентом при расторжении договора. Если ликвидируется ИП без работников, то сам процесс пройдёт очень быстро – буквально за полгода . Необходимо только оповестить кредиторов и выплатить задолженности. Увольнять никого не нужно.

Нужно ли составлять уведомление

Уведомление о том, что одна из сторон договора ликвидируется составлять необходимо. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.
Как правило, предупредить нужно за 2 месяца , так как ликвидация – это не внезапное решение.

Это время даётся другой стороне, чтобы найти себе другого контрагента или на предъявление требований о выплате компенсации.

Уведомление составляется письменно, желательно в 2-ух экземплярах. На одном, который остаётся у ликвидируемого предприятия, должна стоять подпись сотрудника, который его получил. Это говорит о том, что контрагент извещён должным образом.

Ситуация в наше время не редкая: организация арендовала нежилое помещение у обычного гражданина, а он через какое-то время становится индивидуальным предпринимателем.

Узнав об этом, арендатор наверняка задастся вопросами: меня это как-то касается и что нужно сделать? Давайте смотреть вместе.

Арендатор не обязан удерживать НДФЛ у предпринимателя

С арендной платы, выплачиваемой физлицам, организация должна удерживать НДФЛ, вести учет доходов в карточке, подавать справки 2-НДФЛпп. 1, 2 ст. 226 , ст. 230 НК РФ . А вот предприниматели должны сами исчислять и уплачивать налог со своих доходовподп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ . Поэтому вы можете не удерживать НДФЛ с арендной платы с того месяца, в котором вам стало известно о смене статуса арендодателя. Кстати, в его же интересах сообщить вам об этом как можно скорее.

Внимание

Арендатор вправе не удерживать НДФЛ с арендодателя-ИП независимо от того, по каким видам предпринимательской деятельности тот зарегистрировался.

Для того чтобы документально подтвердить свое право не платить налог за арендодателя, попросите у него копию свидетельства о регистрации в качестве ИП и поставьте на ней дату, когда вы ее получили. Для пущей верности пусть предприниматель заверит дату своей подписью.

О том, что вы больше не будете удерживать НДФЛ с гражданина-арендодателя, сообщать в ИФНС не нужно. А о выплаченных доходах за период, когда арендодатель еще не был предпринимателем, следует сообщить в ИФНС как обычно, представив по окончании года справку 2-НДФЛп. 2 ст. 230 НК РФ .

Когда потребуется вносить изменения в договор

Здесь все зависит от того, какую систему налогообложения избрал себе новоявленный предприниматель.

ВАРИАНТ 1. ИП на общем режиме налогообложения . То есть теперь он является плательщиком НДСп. 1 ст. 143 НК РФ . Тогда вам с ним придется пересмотреть нынешний размер арендной платы на предмет, включает ли она НДС или нетст. 654 ГК РФ . Надо сказать, что арендодатель, ставший плательщиком НДС, вряд ли согласится, чтобы ранее установленная арендная плата осталась неизменной, то есть уже включала НДС. Скорее всего, он «накинет» налог сверх нее. А значит, нужно будет заключить дополнительное соглашение к договору аренды, уточняющее этот момент.

Дополнительное соглашение № 1
к договору аренды об изменении размера арендной платы

г. Москва

Индивидуальный предприниматель Кротов М.Е., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 77 № 000392957 от 15.02.2011, с одной стороны, и ООО «Вареник», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Пузанова В.К., действующего на основании Устава, с другой стороны, договорились изложить п. 2.2 договора аренды от 17.01.2011 № 3 в следующей редакции:

«2.2. Арендная плата за месяц составляет 38 350 (Тридцать восемь тысяч триста пятьдесят) рублей, включая НДС 5850 (Пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.»

В том же дополнительном соглашении можно заодно отразить новые банковские реквизиты арендодателя. Ведь, скорее всего, для ведения предпринимательской деятельности он открыл себе отдельный расчетный счет.

Тут важно помнить вот о чем. Если первоначальный договор был заключен на длительный срок (больше года) и прошел госрегистрациюп. 2 ст. 651 ГК РФ в органах Росреестрап. 5.1.1 Положения... утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 , то и дополнительное соглашение к нему тоже нужно регистрировать, поскольку оно является неотъемлемой частью договора и изменяет одно из его существенных условийп. 1 ст. 452 ГК РФ ; п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 ; Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 . В противном случае это соглашение будет считаться незаключеннымп. 2 ст. 651 ГК РФ .

Обратиться за регистрацией дополнительного соглашения могут как арендатор, так и арендодатель.

Если вы на общем режиме налогообложения, то от того, что арендодатель стал предъявлять вам к оплате НДС, вы ничего не потеряете. Ведь входной НДС можно принять к вычет уподп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ . Следите лишь за тем, чтобы предприниматель своевременно выставлял вам правильно оформленные счета-фактуры.

Госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимости, которое не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, составляет подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ :

для организаций - 600 руб.;

для физических лиц - 200 руб.

А вот если вы применяете:

<или> «доходно-расходную» УСНО - сумма ваших расходов станет больше. НДС по арендной плате можно будет учесть при исчислении налога при УСНОподп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ;

<или> «доходную» УСНО - уплачиваемый сверх арендной платы НДС будет вашими прямыми потерями.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЮРИСТА

В договоре с «физиком»-арендодателем целесообразно предусмотреть условие, обязывающее его своевременно уведомлять арендатора о приобретении статуса ИП.

ВАРИАНТ 2. ИП выбрал упрощенку. Тогда все значительно проще. Поскольку упрощенцы НДС не платятп. 3 ст. 346.11 НК РФ , никакого дополнительного соглашения на предмет размера арендной платы заключать не нужно. А об изменении своих банковских реквизитов ИП вполне может вас уведомить простым письмом.

Как видите, у тех арендаторов, чей арендодатель из «физика» превратился в ИП, особых проблем не должно возникнуть. Соизволит он вас своевременно уведомить об этом - просто перестанете удерживать с него НДФЛ. Не соизволит - все останется как было. Вы отслеживать статус своего арендодателя не обязаны. Негативные последствия, в том числе налоговые, в этом случае будут у самого ИП.
В силу тех или иных обстоятельств компании снижают издержки путем подбора более дешёвых офисных, торговых или производственных площадей. При этом возникают неминуемые конфликты арендодателя с арендатором при досрочном расторжении договоров уже существующей аренды. Сложность расторжения таких соглашений зависит от вида договора аренды (долгосрочный он был или краткосрочный), а также от его условий.
Если у вас предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке , то при желании ею воспользоваться вы должны уведомить партнера о своих намерениях и подписать следующие документы:

Соглашение о расторжении договора аренды; . акт приема-передачи помещения.

Если же собственник не идет арендатору на встречу, то придется заблаговременно направить письмо контрагенту с предупреждением о том, что вы намерены расторгнуть договор аренды. Письмо, как правило, отправляется за то количество дней, которое прописано в договоре. Обычно это месячный срок, но если срок не указан, то чем раньше, тем лучше. Всю переписку с арендодателем необходимо оформлять следующим образом (это относится ко всем случаям взаимодействия с арендодателем):

Вручить письмо генеральному директору собственника и попросить его написать на копии письма «Получено», Ф.И.О., должность, дата, подпись. В крайнем случае, письмо можно вручить секретарю, но делать это можно только в том случае, если вы уверены, что секретарь находится в штате того юридического лица, с которым у вас заключен договор аренды. . Если вручить письмо под подпись не получается, нужно направить его почтой ценным письмом с подробной описью вложения (содержащей реквизиты отправителя, дату документа, информацию о наличии подписи, информацию о том, посылается оригинал или копия (с указанием способа заверения копии), а также все существенные положения текста сообщения) и с уведомлением о вручении. Письмо нужно направить на почтовый и на юридический адрес.

Почтовый адрес обычно указывается в договоре аренды. Чтобы удостовериться, что у вас актуальный юридический адрес, необходимо заказать выписку из ЕГРЮЛ. Если у вас есть информация о других местах нахождения арендодателя, лучше послать такие письма на все известные вам адреса. Возможно, вам покажется такая мнительность излишней, однако, как правило, все проблемы в спорах между юридическими лицами возникают из-за неправильно обеспеченной доказательственной базы. Лучше переплатить лишние 150 рублей за ценное письмо с описью вложения и уведомлением, чем платить аренду по высокой ставке и на невыгодных условиях еще один год.

После окончания срока аренды нужно освободить занимаемое помещение, а факт освобождения помещения также документально зафиксировать. Если собственник не возражает, нужно подписать Акт возврата помещения. Если же арендодатель от подписания уклоняется, то Акт нужно вручить тем же способом, что описан выше. В акте целесообразно привести следующую формулировку: «Акт считается полученными в день получения, указанный в уведомлении о вручении, при условии, что он был получен в течение пятнадцати календарных дней со дня поступления в почтовое отделение получателя. В случае если Акт не был получен в течение пятнадцати календарных дней с момента поступления в почтовое отделение получателя (в т.ч. если Акт не был получен вообще, либо дату получения определить невозможно), датой получения Акта считается дата поступления Акта в почтовое отделение получателя. В случае если Арендодатель в течение пятнадцати дней не ответит на полученный Акт, Акт считается утвержденным и подписанным Арендодателем».

Расторжение договора аренды может производиться по инициативе арендатора с удержанием страхового депозита

«Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке. В этом случае он обязан известить Арендодателя о своем желании расторгнуть Договор за месяц до даты предполагаемого расторжения, при этом Обеспечительный взнос будет удержан Арендодателем в полном объеме в качестве неустойки».

Именно так будет звучать формулировка, определяющая подобное условие.

Ваши действия в данном случае такие же, как и в ситуации, когда возможность одностороннего расторжения предусмотрена, однако страховой депозит останется у собственника. Вернуть депозит реально лишь в том случае, если договор расторгается в связи с нарушениями со стороны арендодателя (препятствия в пользовании помещением, недостатки помещения и т.п.). В этом случае лучше проконсультироваться с юристом, достаточны ли нарушения для расторжения договора в одностороннем порядке, можно ли сделать это без суда, как правильно зафиксировать такие нарушения.

Договором может быть предусмотрена автоматическая пролонгация на новый срок

Формулировки могут содержаться в таком изложении:

«Если по окончании срока аренды Арендатор продолжает пользоваться Помещением, Договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом возможных изменений законодательства РФ и Договора, оформленных в виде дополнительных соглашений к нему» .

«Если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока аренды не заявит о своем намерении прекратить договорные отношения по окончании срока действия Договора, то Договор считается вновь заключенным на тот же срок».

Если срок аренды подходит к концу, и вы не планируете расторгать договор до окончания срока, но и продлевать его тоже не собираетесь, нужно внимательно отнестись к соблюдению процедуры уведомления арендодателя о расторжении договора. Отправив уведомление позже положенного срока, вы можете лишить себя возможность расторгнуть договор по окончании срока. Чтобы не составлять лишних документов, вы можете предложить собственнику подписать соглашение о расторжении и акт о возврате помещения. Однако, обратите внимание: у вас на руках должен быть ваш экземпляр подписанного арендодателем соглашения о расторжении договора с приложением печати арендодателя до того, как истечет срок для направления уведомления о расторжении. Если собственник на словах не возражает, а на деле соглашение так и не подписывается, то нужно обязательно направить сообщение о досрочном расторжении. В противном случае вы можете стать жертвой недобросовестного поведения собственника, и договор будет автоматически пролонгирован.

Бывают случаи, когда договор аренды подписывается на условиях отсутствия у арендатора права на одностороннее расторжение договора без особых причин

«Арендатор вправе досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных законом».

«Арендатор не вправе досрочно расторгнуть Договор, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ».

Если в вашем договоре есть подобного рода пункты, вы относитесь к числу именно таких арендаторов.

Если собственник действительно допускает действия, которые являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, то нужно все правильно зафиксировать и следовать порядку, предусмотренному договором. Однако, чаще встречается ситуация, когда нет ни права на одностороннее расторжение ни нарушений арендодателя. В этом случае по закону вы обязаны арендовать имущество до конца срока. Даже если вы фактически освободите помещение, это не повлияет на начисление арендной платы и вашу обязанность ее платить. Мы предлагаем попробовать договориться с арендодателем, предложив, например, расторгнуть договор по взаимному согласию через продолжительный срок (но в любом случае раньше окончания срока аренды).

Если же собственник решил в момент кризиса пополнить свой бюджет за ваш счет, а сумма аренды значительная (более 500 000 рублей в месяц), и по договору аренда должна продолжаться еще не менее полугода, то можно попробовать расторгнуть договор в суде по основанию «форс-мажор» или «существенное изменение обстоятельств», сославшись на кризис, изменение курса валют, снижение оборотов компании и т.п. Судебная практика в таких случаях непоследовательна, поэтому ваши шансы можно оценить, как 50% на 50%. Если выиграете дело - расторгнете договор. Если проиграете - оплатите издержки юристов арендодателя в размерах, определенных судом (обычно не более 30 000 рублей за инстанцию). В любом случае, перед подачей иска лучше направить к собственнику юриста, который попытается убедить, что дело имеет вполне реальные перспективы и нужно договариваться во внесудебном порядке.

В качестве общей рекомендации, советуем внимательно читать договор и ГК РФ, очень тщательно документировать все ваши действия, а в случае сомнения Вы можете по советоваться с нашими юристами по телефону 7 495 649 82 53 или напишите .