1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарии к ст. 615 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает права арендатора по отношению к арендованному имуществу. Условия пользования имуществом могут быть определены одним из следующих способов:

Договором;

Назначением имущества.

2. Арендатор вправе не только лично пользоваться полученным в аренду имуществом, но и давать право пользоваться этим имуществом третьим лицам:

Заключая субарендные договоры;

Передавая свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (заключать перенайм);

Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

Отдавать арендные права в залог;

Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.

3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.

Официальный текст :

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Комментарий юриста :

Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения товаров, а не для организации производства и т.п. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование - для не предусмотренных для них "грубых" операций.

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать правом аренды и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя, которая должна быть прямо выражена. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма.

В данной статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку, оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор - субаренды (поднайма) или ссуды.

Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при нарушении условий пользования ухудшении имущества субарендатором.

Признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы и государственной регистрации, правила пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил пункта 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Право передачи арендованного имущества в субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который сохраняет свою силу. Правило, сформулированное в пункте 2 статьи 615, позволяющее арендатору с согласия собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или нормативно-правовыми актами. Нормы Земельного Кодекса РФ позволяют арендатору земельного участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.

Нарушение арендатором своих обязанностей, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил статьи 452 Гражданского Кодекса РФ . В то же время общее правило статьи 615 не применяется, если возникают основания для расторжения договора (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями).

КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ВТОРОЙ

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комм. Васильева Е.Н.

1. Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения товаров, а не для ооганизации производства и т.п. При этом не следует отягощать содержание договора указанием на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. В частности, арендодатель не может требовать от арендатора соблюдения правил дорожного движения при пользовании арендованным автотранспортным средством, так как правами требования в данном случае обладает не он, а органы ГАИ. Арендатор также не может применить санкции за нарушение таких правил, так как они установлены административными нормами. В то же время, если нарушение подобных правил угрожает утратой или повреждением арендованного имущества, то включение их в качестве критериев для допустимых способов пользования вполне уместно. Так, указание на то, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с правилами его эксплуатации, установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон.
Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование - для не предусмотренных для них «грубых» операций.
2. Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи, которая не принадлежит ему на праве собственности. Иными словами, распоряжаясь своим правом аренды, он одновременно распоряжается и чужой вещью. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Поэтому в комментируемой статье предусматривается распоряжение арендными правами, однако с учетом воли арендодателя. При этом его воля должна быть выражена определенно - согласием. Это согласие как односторонняя сделка должно отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма (п.18 информационного письма Президиума ВАС РФ №66).
В комментируемой статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Это, в частности, подчеркивается в п.16 информационного письма Президиума ВАС РФ №66: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.
Распоряжение арендатором своими правами реально или потенциально (при залоге) приводит к их отчуждению, т.е. бесповоротной передаче другому лицу, ибо в результате происходит перемена стороны в договоре (арендатора), в результате чего первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды. Оно переходит к новому арендатору.
В силу указаний закона арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуществом, поскольку он вправе передать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров, представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды. При этом использование такого права, так же как распоряжение правом аренды, подчинено одной логике: распоряжение чужим имуществом допускается только с согласия собственника или управомоченного им лица - арендодателя. Если договором арендатору предоставлено право передавать имущество в субаренду или в ссуду, оно означает выражение воли арендодателя (согласие) и освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (см. п. 15 и 18 информационного письма Президиума ВАС РФ №66).
В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку, оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор - субаренды (поднайма) или ссуды. Эти договоры связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от первого. Их зависимость проявляется в том, что арендатор в договоре аренды становится вторичным арендодателем (ссудодателем) в рамках такого дополнительного договора (субдоговора). В то же время эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором.
В то же время такая независимость участников двух договоров не сказывается на зависимости самих договоров, поэтому юридическая судьба дополнительного договора определяется судьбой главного договора. Особенно это проявляется в отношениях парных договоров одной природы - аренды и субаренды. Так, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы и государственной регистрации, правила п.2 ст.621 ГК , касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абз.2 п.2 комментируемой статьи, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (см. п. 19 и 20 информационного письма Президиума ВАС РФ №66). Право передачи арендованного имущества в субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который сохраняет свою силу (см. п.17 информационного письма Президиума ВАС РФ №66).
Правило, сформулированное в п.2 комментируемой статьи, позволяющее арендатору с согласия собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или нормативно-правовыми актами. Иное регулирование предусмотрено нормами ГК о прокате, которое запрещает такие действия в отношении предмета проката. В то же время нормы о договоре аренды транспортного средства позволяют передавать его в субаренду, если договором не предусмотрено иное. Нормы ЗК позволяют арендатору земельного участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное (см. п. 5 и 6 ст.22 ЗК).
3. Нарушение арендатором своих обязанностей, зафиксированных в ст.616, в частности использование арендованного имущества с нарушением условий договора или не в соответствии с назначением имущества, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил ст.452 ГК . В то же время общее правило комментируемой статьи не применяется, если возникают основания для расторжения договора в силу указаний п.1 ст.619 ГК (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями), поскольку в ней предусмотрена иная досудебная процедура.

Полный текст ст. 615 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2020 год. Консультации юристов по статье 615 ГК РФ.

Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. Пользование арендатором арендованным имуществом допускается только в соответствии с его назначением, которое может определяться либо в условиях договора, либо устанавливаться в законе, либо исходить из общего содержания и признаков имущества. Так, например, в договоре аренды гаража может быть указано, что гараж предназначается для содержания в нем только транспортного средства (автомобиля). При заключении договора аренды в отношении земельного участка его целевое назначение определяется установленными законодательством категорией земель (целевым назначением) и разрешенным использованием. Также, например, жилое помещение может использоваться только для проживания в нем лиц. В случае необходимости его использования для нежилых целей оно должно быть переведено из жилого помещения в нежилое.

Арендатору предоставляется право заключать в отношении арендованного имущества сделки, например, договор субаренды, а также передавать свои права по гражданско-правовым договорам, например, договор залога, а также передавать свои права в качестве перенайма или вклада в уставный капитал юридических лиц. Однако заключение таких сделок допускается только с согласия арендодателя. Вопрос получения такого согласия, как правило, не урегулирован, но в целях подтверждения факта его получения оно должно быть получено в письменной форме. Например, п.9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе право передавать земельные участок по договору субаренды, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом ответственность перед арендодателем по договору аренды в случае заключения сделок либо иной передачи прав несет арендатор, за исключением случая передачи прав по перенайму.

В случае заключения договора субаренды его срок не может быть более срока договора аренды и прядок его заключения, условия его действия, расторжения, изменения регулируются общими положениями ГК РФ об аренде.

Арендодателю предоставляется право потребовать расторжения договора аренды, а также возмещения убытков в случае если арендатор пользуется арендованным имуществом с нарушением установленных договором условий, а также назначением имущества. Данные требования арендодатель может предъявить, как к арендатору, так и в судебном порядке.

2. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- КВВТ РФ;
- ФЗ от 28.09.2010 N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково";
- ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации";
- ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации";
- ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях";
- ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях";
- ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
- Закон РФ от 19.02.93 N 4530-I "О вынужденных переселенцах".

3. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 N 04АП-3839/08;
- постановление ФАС Центрального округа от 12.07.2012 N Ф10-2146/12 по делу N А09-7698/2011;
- постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4630;
- постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2000 N Ф04/275-30/А03-2000;
- определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.06.2012 по делу N 33-11568;
- постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 N 08АП-4991/14;
- постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 N 18АП-4846/14;
- постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 N 13АП-4236/11;
- постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 N 17АП-12446/10.

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 615 ГК РФ

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом (действующая редакция)

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 615 ГК РФ

Судебная практика по статье 615 ГК РФ:

Решение Верховного суда: Определение N 310-ЭС17-2105, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
По мнению заявителя, суды пришли к ошибочному выводу о том, что к новому арендатору в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят в полном объеме все права и обязанности существовавшие на момент его заключения, кроме неисполненных обязательств по уплате арендной платы, возникших до даты перехода права собственности на недвижимость...
Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС15-13990, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Отменяя решение по настоящему делу, суд апелляционной инстанции сославшись на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исходил из того, что законодательство Российской Федерации не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника такого имущества...
Решение Верховного суда: Определение N 302-ЭС15-19746, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров Верховного Суда Российской Федерации считает, что суды трех инстанций не применили к спорным правоотношениям подлежащие применению пункт 2 статьи 615 и пункт 2 статьи 391 ГК РФ и применили не подлежащие применению пункт 1 статьи 173.1 и пункт 2 статьи 166 ГК РФ, что является существенным нарушением норм права и привело к принятию неправильного решения поэтому судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятые с существенными нарушениями норм материального права...

+Еще...