Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение. Прекращение права собственности на жилое помещение и иные гражданско-правовые основания для выселения Собственности на жилое помещение прекращение

Основания возникновения и прекращения права собственности бывают не только общего характера, но и специальными. Одним из таковых выступает ст. 293 ГК. Она предусматривает прекращение прав собственника жилья, если он бесхозяйственно содержит это помещение.

Под таковым понимается не всякое пренебрежение обязанностями, а случаи, специально определенные в законодательстве.

Нормативная база для прекращения права собственности на жилье по ст. 293 ГК

Наличие указанных правил базируется на ряде принципов, установленных в других нормах закона.

Ст. 288 ГК устанавливает основные особенности регулирования права собственности на жилье.

Одним из требований выступает использование этой недвижимости исключительно в целях проживания граждан. Специальный запрет предусмотрен для размещения в них компаний и производств.

Ч.2 ст. 209, определяя границы права собственности, устанавливает принцип недопустимости нарушения охраняемых законных интересов иных лиц. Эти положения конкретизируются в ст. 30 ЖК. Она устанавливает ряд обязанностей, касающихся соблюдения прав соседей.

Состав противоправных действий собственника жилого помещения, за которое предусматривается ответственность

В ст. 293 ГК основания прекращения права собственности указаны путем перечисления. К ним относятся следующие ситуации:

использование жилья с нарушением правил назначения. Законодатель имеет в виду любое такое отступление. Примерами выступают использование помещения под склад, офис или для производственной деятельности. Исключением выступает создание адвокатского кабинета. Ст. 21 закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» прямо разрешает использовать жилье под соответствующий офис;
нарушение интересов и прав соседей, носящие систематический характер. Речь идет о действиях или бездействии собственника, в результате которых для собственников расположенных рядом жилых помещений возникает существенный дискомфорт. Примером может послужить регулярный ремонт, связанный с повышенным шумом в ночное время. Другой такой ситуацией может выступать нарушение правил гигиены при содержании домашних животных. Возможное количество нарушений ограничивается лишь числом действующих технических норм, которыми устанавливаются нормальные параметры для проживания;
прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение возможно, как в случае совершения действий, так и бездействия, которые могут обернуться его разрушением. В качестве активных оснований примером выступает ремонт, при котором происходит снос или повреждение несущих конструкций многоэтажки. Примером непринятия необходимых мер служит воздержание от действий по устранению неисправностей. Частным случаем этого выступает халатное отношение к содержанию гидравлических коммуникаций в квартире, в результате протекающая вода постепенно приводит к разрушениям.

Какова процедура прекращения права собственности по ст. 293 ГК?

В целом, процесс лишения такого собственника жилья носит весьма лояльный к нарушителю характер.

Если соседи установили факт злоупотреблений со стороны обладателя жилья, они не могут стать непосредственными инициаторами законной процедуры.

Однако им дано право привлечь контролирующий муниципальный орган. По итогам рассмотрения обращения соседей, он должен уведомить нарушителя о необходимости прекращения злоупотреблений. Если проблема рискует обернуться разрушениями, то собственнику дается срок, достаточный для приведения помещения в надлежащее техническое состояние.

Если требования в добровольном порядке не выполняются, муниципалитет вправе обратиться в суд с соответствующим иском. При этом, обязанность доказывания возлагается на заявителя.

Если иск удовлетворяется, то помещение подлежит реализации посредством публичных торгов. Полученная сумма, за вычетом затрат на процедуру продажи, передается бывшему собственнику.

Последний может прекратить разбирательство на любой стадии до принятия решения, если устранит причину обращения в суд.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Право собственности на жилой дом.

Несколько лет не имеем информации о нахождении совладельцев дома. У нас и у них по 1/2 доли. Дом разрушается и приходит в негодность. Продать дом и участок земли без совладельцев не можем. Земля в аренде. Всё зарастает бурьяном, дом рушится. Ремонтировать только за свой счёт - совладельцы траты не вернут. Что делать? Как дом продать (свою половину)? Кроме этого. Наш дом примыкает вплотную к соседскому - под одной крышей. Разрушения грозят и соседям.

Александр 26.06.2019 12:00

Добрый день! В ст. 293 ГК основания прекращения права собственности указаны путем перечисления. К ним относятся следующие ситуации: использование жилья с нарушением правил назначения. Законодатель имеет в виду любое такое отступление. Примерами выступают использование помещения под склад, офис или для производственной деятельности. Исключением выступает создание адвокатского кабинета. Ст. 21 закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» прямо разрешает использовать жилье под соответствующий офис; нарушение интересов и прав соседей, носящие систематический характер. Речь идет о действиях или бездействии собственника, в результате которых для собственников расположенных рядом жилых помещений возникает существенный дискомфорт. Примером может послужить регулярный ремонт, связанный с повышенным шумом в ночное время. Другой такой ситуацией может выступать нарушение правил гигиены при содержании домашних животных. Возможное количество нарушений ограничивается лишь числом действующих технических норм, которыми устанавливаются нормальные параметры для проживания; прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение возможно, как в случае совершения действий, так и бездействия, которые могут обернуться его разрушением. В качестве активных оснований примером выступает ремонт, при котором происходит снос или повреждение несущих конструкций многоэтажки. Примером непринятия необходимых мер служит воздержание от действий по устранению неисправностей. Частным случаем этого выступает халатное отношение к содержанию гидравлических коммуникаций в квартире, в результате протекающая вода постепенно приводит к разрушениям.

Дубровина Светлана Борисовна 26.06.2019 12:07

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

Последствия прекращения права собственности в силу закона
Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
Истребование имущества от добросовестного приобретателя
Истребование имущества из чужого незаконного владения
Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику
Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления
Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе крестьянского (фермерского) хозяйства
Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
Понятие и основания возникновения общей собственности
Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать
Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними
Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них
Приобретение права собственности на безнадзорных животных

Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении. Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома (его обвала) и т.п. Конечно, в таких случаях гражданину должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жильё.

Смерть собственника также прекращает его право собственности, но оно может перейти к наследникам покойного.

Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: «никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что «особенности … прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом».

Ранее приведённое положение Конституции РФ гласит о том, что принудительное изъятие жилья как предмета собственности возможно не иначе как по судебному решению. Решение выности суд общей юрисдикции либо арбитражный суд, исходя из подведомственности дел по защите нарушенных или оспоренных прав. Третейский суд в отношении принудительного отчуждения права собственности на жильё решение принять не может так как его решения исполняются сторонами, в принципе, добровольно, а не принудительно.

Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных нужд возможно лишь при условии обязательного предварительного и равноценного возмещения. Это положение распространяется как на граждан, так и на юридических лиц.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Среди последних выделим и перечислим те, которые имеют отношение к жилью:

– обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).
– реквизиция (ст. 242 ГК РФ).
– конфискация (ст. 243 ГК РФ).
– выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).
– изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).
– изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
– отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственика.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника реализуется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Органами принудительного исполнения судебных решений являются судебные приставы-исполнители. До вынесения решения на находящееся в собственности спорное жилое помещение может быть наложен арест, который регистрируется в органах государственной регистрации прав собственности на жилые помещения.

После вынесения соответствующего судебного решения выдается исполнительный документ: в общегражданских судах выдается исполнительный лист; в арбитражных судах - приказ. На основании этих распорядительных документов жилье выставляется на публичные торги.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор купли-продажи жилья в порядке судебного решения может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Нормы гражданского законодательства (ст. 448-449 ГК РФ), регламентирующие такие торги, применяются, если иное не предусмотрено законом «Об исполнительном производстве» или процессуальным законодательством. Так, реализация принадлежащего должнику жилого строения, на которое обращено взыскание, производится путём продажи с публичных торгов в сроки, указанные в ч. 1 ст. 63 ФЗ «Об исполнительном производстве», которая определяет - «торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя». До наступления этого срока должник вправе сам под контролем судебного пристава-исполнителя реализовать имущество по цене, не ниже указанной в акте об аресте. О предстоящих торгах судебный пристав-исполнитель оповещает не позднее чем за десять дней до торгов. В торгах не имеют права участвовать государственные предприятия, учреждения, организации, кооперативные организации, их объединения, другие общественные организации, а также должностные лица местных органов государственной власти и управления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей.

Лица, желающие принять участие в торгах, обязаны внести судебному приставу-исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Сумма, внесенная лицом, купившим с торгов строение, засчитывается в счёт покупной цены. Остальным участникам торгов внесенные ими вперед суммы возвращаются немедленно после окончания торгов. Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемого строения. Строение считается проданным тому лицу, которое предложило на торгах наивысшую цену. Покупатель обязан в течении пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачётом суммы, внесённой перед началом торгов. При невнесении покупателем строения всей следуемой с него суммы в установленный срок сумма, внесённая перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства. Эта сумма поступает в доход государства в том случае, если будет установлено, что покупатель не имел права участвовать в торгах. После уплаты покупателем строения всей следуемой с него суммы судебный пристав-исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах.

Судебный пристав-исполнитель объявляет торги несостоявшимися:

1) если на торги явилось менее двух покупателей;
2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения;
3) если покупатель в течение пяти дней не внесет полностью суммы, за которую им куплено строение. В случае объявления торгов несостоявшимися взыскателю предоставляется право оставить строение за собой в сумме первоначальной оценки. Если такого заявления не поступило, судебный пристав-исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начиная с оценочной или с первой предложенной суммы. В случае объявления несостоявшимися вторичных торгов и отказа взыскателя оставить за собой продаваемое строение арест с него снимается.

Торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если они происходили с нарушением установленных правил, если строение было продано лицу, не имеющему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным приставом-исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений. Если действия покупателя, допустившего злоупотребление, являются преступными, торги могут быть признаны судом недействительными и в течение установленных законом сроков давности для приведения в исполнение обвинительного приговора. На определение о признании торгов недействительными может быть подана частная жалоба.

Особый порядок предусмотрен при обращении взыскания на долю в общем имуществе, что регламентировано ст. 255 ГК РФ: кредитор участника долевой собственности или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности на жилище от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

При залоге жилых помещений требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (ст. 51 Закона «Об ипотеке»), т.е. путем продажи с публичных торгов. Однако возможен и иной порядок - без обращения в суд - на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Реализация (продажа) заложенного по договору об ипотеке жилого помещения, на которое обращено взыскание, производится путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если Законом «Об ипотеке» не установлен иной порядок. Вместе с тем, суд по просьбе залогодателя вправе в решении об обращении взыскания на заложенное жилое помещение отсрочить его продажу на срок до одного года. Отсрочка не должна затрагивать прав и обязанностей сторон по обязательству и не освобождает должника от возмещения за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Особым является случай, когда при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке жилые здания залогодателя, если договором не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре ипотеки такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования жилого здания в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится жилое здание, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Также в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством предусмотрен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, принадлежащее гражданину - должнику на праве собственности - «жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением» (ст. 446 ГПК РФ).

При реквизиции (ст. 242 ГК РФ) жилье может быть изъято у собственника в порядке и на основаниях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества. Последнее положение закреплено в ст. 306 ГК РФ, предусматривающей, что «в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом». Реквизиция возможна в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. При прекращении действия обстоятельств, послуживших основанием, для реквизиции жилья, бывший собственник вправе в судебном порядке требовать возврата ему сохранившегося имущества. Оценка реквизированного жилья может быть также оспорена в судебном порядке. При этом, если причиненный бывшему собственнику вред подлежит возмещению за счёт казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, то от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган, а также на юридическое лицо или гражданина (ст. 1071 ГК РФ). Реквизиция может быть проведена у всех субъектов права

В соответствии со ст. 243 ГК РФ конфискация может быть произведена и в административном порядке, однако вряд ли это имеет отношение к жилым помещениям. Если же такое и произойдет, то решение о конфискации жилого помещения, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

Выкуп доли в общей собственности (в том числе в жилом доме, квартире) определяется правилами ст. 252 ГК РФ, которая предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении соглашения участниками долевой собственности о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Однако, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата остальными участниками компенсации вместо выдела в натуре допускается с согласия выделяющегося. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (например, обеспечен другим жильем и проживает в нем), суд может и при отсутствии согласия выделяющегося принять решение о выплате ему компенсации. С получением компенсации выделяющийся утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Рассмотрим изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Под бесхозяйственным содержанием жилого помещения в силу ст. 293 ГК РФ понимается:

1) использование собственником жилого помещения не по назначению;
2) систематическое нарушение прав и интересов соседей;
3) бесхозяйственное обращение с жильем, ведущее к его разрушению.

В отличие от прежнего ГК РСФСР норма ст. 293 ГК РФ содержит развернутое понимание бесхозяйственного содержания.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения и назначает ему соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не производит необходимого ремонта, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, в частности по ремонту помещения.

Обращает на себя внимание то, что норма закона разрешает только вопрос о правах собственности на помещение и никак не предусматривает разрешение вопроса о правах пользования (проживания в нем) бывшего собственника этого помещения.

Рассмотрим особенности изъятия жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось жилое помещение, которое в силу закона не может ему принадлежать, оно должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок (ст. 238 ГК РФ). Если имущество добровольно не отчуждено собственником, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. Из этой суммы вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется жилое помещение, на приобретение которого необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, это жилое помещение подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования (ст. 239 ГК РФ) невозможно без прекращения права собственности на жилое строение, находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ.

1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующем порядке:

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как земельного участка, так и расположенного на нем жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, причем государственные органы, порядок подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным земельным законодательством. Выкуп части земельного участка, возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения, допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка и жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав собственности на земельный участок и жилое помещение. При этом собственник должен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ). Собственник земельного участка и жилого помещения, подлежащих изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и жилого строения может владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

Собственник изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого здания должен быть не позднее чем за год письменно уведомлен об этом органом, принявшим такое решение. Выкуп жилого помещения и земельного участка ранее годичного срока допускается только с согласия собственника (ст. 279 ГК РФ). Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого строения либо с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собственнику письменного уведомления (ст. 282 ГК РФ).

2) Если земельный участок используется не по назначению (например, земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, используется для других целей) в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, то он может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления при обязательном заблаговременном предупреждении собственника о допущенных нарушениях. Орган государственной власти или местного самоуправления, который может принимать такое решение, а также порядок заблаговременного предупреждения должны быть определены земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если же собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, вынесший такое решение, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В обоих случаях изъятия земельного участка следует иметь в виду, что если изымается земельный участок, на котором расположен одноквартирный частный жилой дом, то последний (при наличии технической возможности) может быть перенесен за счет изымающего земельный участок органа на предоставляемый земельный участок. Если на изымаемом земельном участке расположено муниципальное жилое помещение, то выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. Если на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, то собственникам квартир должно быть выделено другое равноценное жилье или выплачена компенсация.

Кроме вышеприведенных конкретных оснований принудительного лишения прав собственности на жилые помещения гражданское законодательство предусматривает особый случай, в соответствии с которым, если в Российской Федерации будет принят закон, прекращающий права собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

Как было отмечено выше, право на жилище состоит из права собственности и права пользования (не входящего в содержание права собственности). Перейдем к вопросу о судьбе права пользования при принудительном прекращении права собственности на жилое помещение.

Современное законодательство Российской Федерации, в том числе гражданское и жилищное, основывается на новой иерархии ценностей, введенной Конституцией РФ 1993 г.: во главе угла стоят права личности, семьи, общества и, наконец, государства.

Повторим, что Конституция РФ закрепила права граждан на жилище (ст. 40), оговорив при этом, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Вместе с тем права и свободы человека в России в соответствии с Конституцией РФ можно условно разделить на два вида: подлежащие, при определенных условиях, ограничению и не подлежащие ограничению. Так, ст. 56 Конституции РФ определяет, что «в условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия». Эта же статья называет те права, которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного положения: если право собственности может быть ограничено, то право пользования жилищем (проживание) ограничению не подлежит.

Далее, ГК РФ устанавливает, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675 ГК РФ). Что же касается правомочия пользования, принадлежащего собственнику-гражданину, то очевидно, что даже при принудительном лишении гражданина права собственности на жилое помещение он не утрачивает прав проживания в нем при соблюдении правил регистрации по месту жительства, т.е. если он фактически пользуется им и зарегистрирован именно в этом помещении как в месте единственного постоянного жительства. Таким образом, если жилое строение не уничтожается (сносится и т.п.), но право собственности на жилое помещение может перейти к другому лицу (государству, кредитору), право пользования этим жилым помещением сохраняется у проживающих в нем граждан.

Гражданское законодательство, регламентируя последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ), оговаривает, что «в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда», однако не устанавливает последствий выселения - с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии с жилищным законодательством выселение граждан из занимаемых жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения, за исключением особо оговоренных в законе случаев: систематического разрушения или порчи нанимателем и членами его семьи жилого помещения; использования его не по назначению; систематического нарушения правил общежития; лиц, лишенных родительских прав.

Современное жилищное законодательство, приведенное в соответствие с Конституцией РФ 1993 г., ЖК РФ - определяет, что при расторжении договора в судебном порядке по основанию неоплаты жилья и коммунальных услуг арендатор и наниматель «жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде подлежат выселению с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития». Кроме приведенных, иные основания расторжения договоров найма или аренды жилого помещения законодательством не предусмотрены, и, как нам представляется, расторжение договоров социального и коммерческого найма в судебном порядке может повлечь только такое последствие, как выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.

Из вышеизложенного видно, что гражданское законодательство, разработанное в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., в принципе не допускает выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Как показывает практика, данный вопрос вызывает значительные трудности при его решении правоохранительных органами и порой разрешается ими без должного учёта всего комплекса конституционных, гражданских и жилищных правовых норм. Такое случается, например, при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника в соответствии со ст. 237 ГК РФ. Но если, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением, то, очевидно, нет оснований для лишения этого же права того, кто был собственником, кроме тех, которые определены в ст. 687 ГК РФ и в жилищном законодательстве. Кроме того, неизбежен парадокс - все члены семьи, кроме одного, сохраняют право пользования, а этот один - нет?

Исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением можно отнести к абсолютным правам человека, не подлежащим ограничению, в том числе и на основании судебного решения, и выселять граждан из жилого помещения без предоставления какого-либо другого жилища нельзя.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687 ГК).

Глава 5. Прекращение права собственности на жилое помещение.

Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.

Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома (его обвала) и т.п.

Конечно, в таких случаях гражданину в соответствии с п. 1 ст.37 ЖК РСФСР1 должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жилье.

Смерть собственника также прекращает его право собственности (что не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может перейти к наследникам покойного.

Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: “никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ”.

Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что “особенности… прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом”.

Ранее приведенное положение Конституции РФ (ст.35) гласит о том, что принудительное изъятие жилья как предмета права собственности возможно не иначе как по судебному решению (приговору).

Решение выносит суд общей юрисдикции либо арбитражный суд, исходя из подведомственности дел по защите нарушенных или оспоренных прав (ст. 11 ГК РФ, ст. 10 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Третейский суд в отношении принудительного отчуждения права собственности на жилье решения принять не может так как его решения исполняются сторонами, в принципе, добровольно, а не принудительно (ст. 24 Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров). Приговор уголовного суда также может, содержать решение о принудительном изъятии находящегося в собственности гражданина жилого помещения - конфискации. В отношении юридических лиц конфискация не применима, так как субъектом уголовной ответственности могут быть только граждане.

1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).

2. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

3. Конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 52 и др. УК РФ).

4. Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).

6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).

5.1. по обязательствам собственника.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника реализуется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Органами принудительного исполнения судебных решений являются судебные приставы-исполнители. До вынесения решения на находящееся в собственности спорное жилое помещение может быть наложен арест, который регистрируется в органах государственной регистрации прав собственности на жилые помещения.

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника (право прекращающим юридическим фактам).

К первым относятся сделки по отчуждению своего жилого помещения самим собственником(купля-продажа, мена, дарение). Порядок прекращения права собственности у отчуждателя (и порядок возникновения его у покупателя) нормами о данных сделках и договорах.

Право на жилье может быть утрачено также в результате умышленного уничтожения его собственником.

Более разнообразны случаи, когда право собственности прекращается помимо воли его хозяина. Сюда относятся принудительное изъятие имущества при обращении на него взыскания по обязательствам; реквизиция; национализация; конфискация; изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение. Согласно общему правилу, изъятие жилых помещений допускается только в случае прямого указания на это в законе. Так, согласно земельный участок изымается в публично-правовых интересах (прокладки магистрали, строительства и т.п.). Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие. Требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое строение Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика М.,1998г.

В Положении" О порядке и условиях возмещения убытков собственникам жилых помещений, отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям " тот 12.06.96г. утвержден порядок возмещения убытков. При расчете размера возмещаемых убытков следует руководствоваться ценами на материалы, строительно-монтажные и другие работы, действующими на момент изъятия земли или составления акта о возмещении потерь. Расчеты убытков и потерь должны быть согласованны с собственником сносимых строений. Между застройщиком и владельцем жилья подписывается договор, в котором указывается согласовывается оценка потребительской стоимости утрачиваемого жилья и форма компенсации за стоимость постройки. Такой договор нотариально заверяется и регистрируется в Департаменте муниципального жилья. К числу оснований изъятия у собственника жилого помещения помимо его воли и без компенсации относится прежде всего обращение взыскания на имущество по его долгам. Такое изъятие допустимо только на основании судебного решения. Законом могут быть предусмотрены случаи такого рода и в несудебном порядке. Например, при обращении взыскания по исполнительным надписям нотариусов или по договору залога при обращении залогодержателем взыскания на имущество в несудебном порядке- по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем. Право собственности на жилье, ставшее объектом взыскания осуществления права собственности на жилое помещение влечет принудительное лишение собственника права на жилье. Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов. Изложенная ситуация предполагает либо уже начавшееся использование собственником своего жилья не по назначению, Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение - финал прекращения жилищных прав.
Прекращение жилищных правоотношений - самый широкий термин. Он включает в себя как прекращение права на жилье (например, вследствие расторжения договора найма), так и в связи со смертью субъекта, а также гибелью объекта и иные основания.
Выселение - это фактическое действие, как правило. Это последствие наступления определенных юридических фактов. Хотя с позиций системы юридических фактов это может быть в некоторых случаях и неправомерным действием, в учебниках нередко выселение приводят также как пример самозащиты.
Законодательно установлен судебный порядок выселения (ст. 35, ст. 84 ЖК РФ <1>), причем в таких делах участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ <2>). Однако реально представляется возможным выселение и без обращения в юрисдикционные органы (как самозащита). Это допустимо, если выселяемый не является собственником данного жилого помещения и не зарегистрирован здесь по месту жительства. В этом случае заинтересованное лицо (собственник) просто собирает личные вещи выселяемого и выставляет его за дверь. Единственно чего здесь следует избегать - нарушения прав выселяемого (не жилищных - их нет!). Недопустимо превышать разумные пределы самозащиты - не уничтожать, не портить имущество, не применять силу. Если не нарушены какие-то иные нормы, то собственнику в данном случае ничего не грозит - его действия правомерны.

Хотя в КоАП РФ <3> есть статья 19.1 - «Самоуправство». Это самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным актом порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам. Ответственность за такое правонарушение - предупреждение или штраф от одного до трех минимальных размеров оплаты труда. Представляется, что применение этой статьи в рассматриваемом случае маловероятно - кому это нужно? Да и если она будет применена, «цена вопроса» (от 100 до 300 рублей) - не существенна по сравнению с достигнутым результатом, заинтересованному лицу проще заплатить штраф, чем обращаться в суд Хотя наличие судебного решения о выселении, конечно, желательно

Если же человек зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении (прописан), то ситуация сложнее. Мало физически освободить помещение, необходимо снять человека с регистрационного учета, а это возможно лишь при наличии его личного заявления (и личного присутствия) либо на основании судебного решения

В случае, когда человек не проживает в данном помещении, не имеет имущества, хранящегося здесь, то и выселять его нет необходимости, однако без решения суда снять его с регистрационного учета (юридически «очистить» квартиру) невозможно. В такой ситуации надо оформить утрату права либо признавать его не приобретшим право. Первое имеет место, например, когда член семьи нанимателя (бывший член семьи) выбыл на другое постоянное место жительства и тем самым утратил имевшееся у него право на жилое помещение. Второе - когда регистрация по месту жительства была фиктивной, то есть человек никогда не жил здесь, никаких прав на данное жилое помещение никогда не имел. Не секрет, что предоставление такой «прописки без права проживания» является распространенным явлением. В обоих этих случаях исковые требования ограничиваются снятием с регистрационного учета.
Далее обратим внимание на процедуру выселения с участием судебных приставов. Она описана в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. (ст. 75). В случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.
Выселение состоит в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением.
Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем. Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества должника с возложением на него понесенных расходов. Хранение имущества должника осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого указанное имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества должника направляются в федеральный бюджет.
Исполнение исполнительного документа о выселении должника оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.
Итак, само выселение является последствием отсутствия права на жилое помещение. В каких же случаях человек может лишиться этого права?
Прежде всего надо отметить, что права на жилое помещение неоднородны по своему характеру Право на жилье - это собирательное понятие, оно включает существенно отличающиеся друг от друга полномочия.

Самый сильный титул обладания жильем - это собственность. Собственника выселить из квартиры невозможно, это ясно. Но основание, по которому приобретена собственность, может быть оспорено. Например, сделка купли-продажи, по которой гражданин приобрел квартиру, признается недействительной, суд применяет последствия - возвращает стороны в первоначальное состояние. В этом случае, несмотря на наличие документа, у собственника право на жилье не возникло - его выселяют. Никаких льгот, преимуществ выселяемый не имеет, он выселяется из чужого жилья, на которое прав не имеет.
Здесь следует отметить один существенный момент. У добросовестного приобретателя (при возмездном приобретении) собственник вправе истребовать имущество, лишь когда оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ)

Юридически чистого собственника лишить его права, просто выселить невозможно. Однако в Гражданском кодексе РФ есть ст. 293 - «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение». Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Аналогичная норма содержится в ст. 29 ЖК РФ. Если жилое помещение, в котором самовольно произведено переустройство или перепланировка, не будет приведено в прежнее состояние в установленный в соответствии с ч. 3 указанной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Такой вариант возможен при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в измененном виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Следует особо подчеркнуть, что в ст. 293 ГК РФ речь идет о принудительном выкупе, а не о конфискации. Нерадивого собственника могут лишить его права на конкретную квартиру, но взамен он должен получить ее реальную стоимость (с соответствующими вычетами). Выселяемый в данном случае имеет право именно на денежную компенсацию, а не на предоставление какого-либо иного жилья. Основаниями принудительного выкупа являются нарушения прав соседей, использование не по назначению, бесхозяйственное содержание. Однако принудительная продажа (без согласия собственника) возможна и по другим основаниям. В частности, в случае обращения взыскания на жилое помещение.
Тем не менее представляется, что случаи принудительной продажи квартир будут крайне редки. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ содержит в перечне имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. То есть, если это единственное жилье, ни при каких обстоятельствах должника из него не выселят. Исключение одно: предмет ипотеки.
Получается, что даже если длительное время, годы, человек не осуществляет коммунальные и иные платежи, связанные с квартирой, он не может ее лишиться. Нет правовых оснований также для того, чтобы переселить его в меньшее, худшее помещение, чем он занимает. Хотя с позиций здравого смысла и справедливости такая норма была бы уместной.
Что касается ипотеки, то здесь обращение взыскания возможно даже на единственное жилье. Это вполне реальная ситуация. Она регламентируется ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX указанного Федерального закона (при наличии нотариального соглашения сторон). Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. В частности, п. 2 ст. 95 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что такие граждане, если жилье, на которое обращается взыскание, является для них единственным, могут воспользоваться маневренным жилищным фондом. Однако надо иметь в виду, что этот фонд находится в государственной или муниципальной собственности, помещения в этом фонде предназначены лишь для временного проживания, они даются не в собственность, не навсегда, а лишь до завершения расчетов после продажи помещения (пп. 2 п. 2 ст. 106 ЖК РФ). После этого момента граждане должны освободить предоставленное жилье. Учитывая сложность процедур, нестабильность права пользования помещением в маневренном фонде, а также элементарную нехватку помещений в этом фонде, такое право будет мало использоваться участниками ипотечных отношений.
Еще один случай, когда собственник жилья может его лишиться. Это снос в связи с изъятием земельного участка. Эти отношения очень проблемные и фактически не урегулированы должным образом В Жилищном кодексе есть ст. 32, регулирующая отношения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. А если участок предоставляется частной компании для строительства? Никаких специальных, реально действующих норм на этот счет сегодня нет. Как правило, все вопросы решаются по соглашению с собственниками. При этом (как аналогию) используют соответствующие нормы, посвященные сносу домов, в которых есть помещения, занимаемые по договору социального найма.

В заключение отметим, что выселение, даже без предоставления другого жилого помещения, не является мерой гражданско-правовой ответственности. Хотя в литературе часто говорят о выселении именно в таком русле.

Согласимся с тем, что выселение - это, как правило, санкция за неправомерное поведение, выселение проводится принудительно. Тем не менее меры гражданской ответственности - это дополнительные обременения должника, связанные с лишением его имущественных прав или возложением дополнительных обязанностей. При выселении речь идет лишь о прекращении существовавшего права, не связанном с дополнительными затратами со стороны должника. Здесь собственник забирает у выселяемого лишь то, что он ранее предоставил. Или субъект лишается права собственности, но с обязательной компенсацией. Дополнительных имущественных потерь в пользу выселяющего выселяемый не несет.