Многие владельцы гаражей, пользующиеся своим имуществом много лет, но не имеющие на него регистрационного свидетельства, вовсе не спешат корректно оформлять свою собственность.

Однако об официальной регистрации своих прав на строение стоит позаботиться заранее, поскольку процесс приватизации гаража может оказаться на практике довольно длительной и непростой процедурой. Соответственно, владельцу гаража будет сложно осуществить какую-то срочную сделку со своим имуществом (к примеру, продать либо подарить), если возникнет такая необходимость.

Главная трудность приватизационного процесса, конечно, связана с необходимостью сбора документации, которой у правообладателя гаража может и не оказаться на руках. Многие правообладатели отказываются приватизировать свой гараж, когда сталкиваются с проблемой отсутствия части требуемых документов.

Наибольшую сложность, как показывает практика, вызывает приватизация построек, приобретенных в период перестройки, когда не было четкого законодательного урегулирования вопроса регистрации подобной собственности. Соответственно, владельцу гаража бывает непросто найти правоустанавливающую документацию на свою незарегистрированную собственность.

Особые трудности зачастую возникают с приватизацией гаража (бокса), расположенного в гаражном кооперативе, поскольку на руках председателя кооператива часто из всей требуемой документации есть лишь неактуальный список членов кооператива.

Однако, независимо от нюансов конкретной ситуации и сложностей регистрационной процедуры, отказываться от идеи приватизации правообладателям гаражей все-равно не стоит, иначе в дальнейшем они не смогут полноправно распоряжаться своей фактической собственностью.

По статистике, сегодня больше 90 000 000 российских граждан имеют в фактической, но официально не узаконенной, собственности разнообразные объекты: садовые домики, гаражи, дачные дома.

С 2006 года на российской территории действует закон “О приватизации”, обеспечивающий возможность правообладателей такой недвижимости корректно оформить свою собственность. К тому же в 2015 году в российское законодательство внесли определенные поправки, еще больше упростившие процесс государственной регистрации собственности на возведенные раньше гаражи и садовые домики.

Зачем нужна приватизация гаражей?

Основные аргументы в пользу своевременной приватизации гаражей состоят в следующем:

1. После приватизационной процедуры лишить правообладателя гаража его собственности станет практически нереально (и со стороны государства, и со стороны третьих лиц). Если, к примеру, в дальнейшем государству потребуется земля под оформленным в собственность гаражом, отчуждение имущества будет происходить лишь с согласия собственника либо через суд и обязательно на возмездной основе.
2. Правообладатель сможет совершать сделки с гаражом (продавать, дарить, завещать и др.).
3. Приватизация земли под гаражами снижает риски правообладателей получить отказ муниципальных властей в продолжении арендного соглашения на землю.
4. Риск оспаривания прав на гараж и законности его постройки существенно уменьшиться, ведь регистрационное свидетельство полностью подтверждает легитимность возведения соответствующего строения.

Процедура приватизации гаражей

Сегодня регистрация гаражей возможна по двум разным процедурам:

• обычная процедура;
• упрощенная процедура .

Основные различия между названными приватизационными процедурами состоят в перечне требуемой документации, которая выступит основанием для проведения госрегистрации.

По общим правилам приватизации, будущему собственнику требуется пройти 2 этапа:

1. Оформить собственность на сам объект;
2. Приватизировать участок земли под гаражом.

Благодаря законодательным изменениям с марта 2015 до 2018 года, когда запланировано окончание упрощенной программы приватизации, гараж и земли под ним можно зарегистрировать в собственность по так называемой «дачной амнистии».

Согласно данной программе, россияне могут корректно оформить собственность на гараж по упрощенной программе. Благодаря этому у российских граждан возникла возможность с ранее возведенным на ней гаражом без разрешения на строительство.

Правообладатель гаража должен только написать заявление о проведении государственной регистрации, собрать небольшой комплект документации и представить бумаги в подразделение Росреестра по месторасположению гаража.

Достаточным подтверждением наличия гаражей на участках земли служат декларации, которые по “дачной амнистии” выступают главным документом, требуемым для приватизации строений. Документ заполняется фактическим собственником гаража.

Декларация правообладателя гаража должна содержать следующие данные:

• соответствующего участка земли;
• полный адрес приватизируемого объекта;
• информацию о владельце гаража;
• технические данные (размеры, площадь и т. п.).

Помимо декларации по упрощенному порядку госрегистрации основанием для проведения регистрационной процедуры прав на гараж выступает правоустанавливающая документация на участок земли, где расположен соответствующий объект недвижимости.

Если у правообладателя гаража нет документации на землю, придется сначала позаботиться об ее оформлении или восстановлении в порядке, регламентированном законодательством.

Получение правоустанавливающей документации на участок возможно при обращении в полномочные органы муниципалитета или, по правилам «дачной амнистии» – в регистрирующие органы.

Правообладатель должен написать заявление о государственной регистрации прав и представить его в управление Росреестра по месту расположения гаража.

С регистрацией построек в общем порядке дело, как правило, обстоит сложнее. В частности, заявителю придется собрать гораздо более внушительный пакет бумаг, однако в отдельных случаях без этого не обойтись. Так, определенные особенности имеет приватизация гаражей, расположенных в гаражных кооперативах, поэтому их владельцам придется собрать дополнительные документы.

С чего начать гаражную приватизацию?

Для оформления собственности владельцу гаража первоначально потребуется определить порядок приватизации и полный перечень требуемой документации. Учтите, что возможность, процедура и последовательность приватизации гаража зависят от наличия документации на землю.

Если земля не оформлена владельцем гаража в собственность, можно, прежде всего, воспользоваться условиями «дачной амнистии» при регистрации. Если участок земли был предоставлен раньше в пользование либо наследуемое владение, правообладателю земли можно зарегистрировать собственность, представив в подразделение Росреестра соответствующий акт органа власти или наследственное свидетельство.

При отсутствии прав на участок земли требуется начинать всю процедуру с межевания земли, проводимого кадастровыми инженерам. Установление конкретных границ участка земли даст дальнейшую возможность зарегистрировать участок в общероссийском госкадастре и получить на регистрируемый объект кадастровый паспорт.

Земля, учтенная муниципальным органом, может быть предоставлена владельцу гаража в аренду, что также позволит правообладателю заявить о регистрации прав на гараж, возведенный на арендованном участке.

Право собственности на гараж, считающийся самовольной постройкой, возможно признать в суде, если регистрация собственности не нарушит прав, интересов третьих лиц. В судебную канцелярию требуется обращаться с исковым требованием о признании собственности на выстроенный гараж, но до этого опять же потребуется решить вопрос оформления прав на участок земли, а также оформить паспорт на строение, постановив его на кадастровый учет.

Процедура приватизации гаражей в кооперативах отличается необходимостью участия самого гаражного кооператива как юридического лица.

Правообладателю гаража при приватизации без документации о предоставлении соответствующего участка кооперативу, разрешения на постройку и ввод возведенного объекта в эксплуатацию не обойтись.

Как уже говорилось, точный список документации, требуемой для приватизации зависит от индивидуальных нюансов конкретной ситуации, поэтому его лучше предварительно уточнить в территориальных подразделениях Росреестра.

О перечне документов, предоставляемых при приватизационной процедуре в порядке “дачной амнистии”, говорилось ранее. В случае признания прав владельца гаража в суде при регистрации необходимо представить решение суда.

Для узаконивания прав на бокс, выстроенный в гаражном кооперативе, его владельцу потребуются:

• справка о членстве правообладателя бокса в соответствующем кооперативе и о выплате им пая;
• протокол собрания о членстве в данном кооперативе;
• документ органа власти, подтверждающий отведение участка земли для строительства;
• оформленное разрешение на строительство гаражей;
• разрешение на ввод возведенных объекта.

Для регистрации самого первого бокса в кооперативе также потребуются документы этого кооператива как юридического лица. В дальнейшем при обращении правообладателей боксов в подразделение Росреестра документация кооператива уже не нужна, поскольку она будет сохранена в информационной базе регистрирующего органа.

Достаточно ещё в России таких владельцев гаражей, у которых из документов на руках – только членская книжка. Они и не задумываются над вопросом – как приватизировать гараж в гаражном кооперативе. Однако отсутствие бумаги, подтверждающей право на гараж, является серьёзным препятствием для распоряжения имуществом – его ведь ни продать, ни подарить не получится, потому что по закону все сделки проводятся только теми собственниками, право которых на имущество официально зарегистрировано.

Нужно ли приватизировать гараж

В понимании граждан приватизация – это оформление права собственности. Как ни странно, но закон «О приватизации» не имеет ничего общего с приобретением в собственность гаражей, регулирует эту процедуру Гражданский кодекс и Закон о госрегистрации прав на недвижимость. Поэтому вопрос, можно ли приватизировать гараж в соответствии с ФЗ «О приватизации», отпадает.

По смыслу 4 части 218 статьи Гражданского кодекса член ГСК, который полностью внёс свой пай, приобретает право собственности на гараж. Вторая статья закона «О госрегистрации» говорит о том, что государственная регистрация прав – это признание государством и подтверждение факта собственности человека на имущество. Пятая же статья закона говорит о том, что участником сделок с недвижимостью может быть только собственник.

Из этого следует вывод, что внеся пай, право собственности на гараж возникает, но пока оно не зарегистрировано, никакую сделку зарегистрировать не получится – ни купли-продажи, ни дарения, ни мены. А вдруг вам срочно понадобятся деньги, которые можно получить только от продажи гаража? Или подвернётся отличный вариант обмена? Момент можно упустить, ведь времени, затраченного на приватизацию, может не хватить. Поэтому приватизировать гараж нужно.

Как приватизировать гараж

Если действовать по закону, то решение вопроса о том, как приватизировать гараж в кооперативе, не будет для вас сложным. Нужно лишь собрать пакет документов, оплатить госпошлину и обратиться с заявлением в Кадастровую палату. Госпошлина сейчас (на май 2015 года) составляет 350 рублей.

Обязательным условием для регистрации является законное владение земельным участком – он должен быть либо в собственности ГСК либо в аренде. При этом договор аренды или право собственности должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Для регистрации вам понадобятся документы:

• справка председателя ГСК о вашем членстве и выплате пая;
• технический план.

На справке должны присутствовать подписи ваших соседей по гаражу (справа и слева)!

Площадь гаража в справку вписывать нужно только на основании технического плана, если он ещё не оформлен, то площадь не вписывайте. Если будет расхождение в справке и техплане, регистрацию могут приостановить!

Зарегистрировать право можно в Кадастровой палате или в многофункциональном центре за десять рабочих дней, после чего получить свидетельство о праве на гараж.

Самострой на кооперативной земле

Довольно часто на территории гаражного кооператива кирпичные или металлические гаражи строятся самовольно. Чтобы оформить в собственность такой гараж, сначала нужно вступить в кооператив и выкупить пай. Регистрация происходит в вышеуказанном порядке.

Чтобы зарегистрировать металлический гараж, его нужно сначала признать недвижимостью. Это можно сделать при условии:

• гараж построен на капитальном фундаменте;
• внутри него имеется какая-либо капитальная постройка, например, погреб.

Если условия соблюдены, вызывайте кадастрового инженера. Он проведёт осмотр и обмер, составит и оформит технический план. После этого можно обращаться к регистратору Росреестра.

Внимание! Прежде, чем начинать процедуру приватизации гаража в гаражном кооперативе, убедитесь, что землёй ГСК владеет на законных основаниях – арендуя её у муниципалитета или имея в собственности. Если законных оснований нет, все гаражи могут быть признаны незаконными постройками и снесены.

Как приватизировать гараж, если он фактически имеется? Стоит ли это делать? Ответ на этот вопрос зависит от учёта конкретных обстоятельств в сложившейся ситуации. Представляется полезным подробно рассмотреть особенности проведения процедуры приватизации в различных случаях и стоимость проведения соответствующих процедур. Процесс этот довольно сложный и длительный. Иногда это может быть жизненно необходимым, но существуют и такие ситуации, когда не стоит браться за проведение указанной процедуры. Для того чтобы определиться, необходимо понимать юридический механизм проведения приватизации в данном случае.

Зачем

Многие семьи пользуются гаражами. Однако если кто-то считает гараж своим, не значит, что на самом деле так и есть.

Здесь могут быть два основных варианта:

• требуется приватизация гаража в гаражном кооперативе;
• он просто является отдельным строением.

В первом случае он уже прошёл определённое оформление, хотя для того, чтобы сделать частной собственностью хозяина, придётся потратить ещё немало усилий. Во втором случае ситуация гораздо сложнее.

Большинство такого рода гаражей строились без разрешительных документов, а владелец просто им пользовался в течение многих лет, считая его своим. Однако ни земля здесь не является приватизированной, ни этот гараж не имеет своих документов. А это означает, что он может быть отобран в любой момент теми, кто имеет на это право, кому принадлежит земля, на которой он стоит.

Например, если по этому месту должна быть проложена дорога или именно здесь планируется какая-нибудь стройка. Кроме этого, самострой является наказуемым деянием.

Что же можно сделать, чтобы иметь возможность пользоваться своим гаражом полностью законно? Для этого необходимо провести перевод этого строения в частную собственность. Дело это сложное и долгое, но всё же возможное.

Какие преимущества при проведении приватизации? Если вопрос поставить более конкретно, зачем начинать эту сложную и долгую процедуру по приватизации своего гаража? Может, лучше оставить всё как есть?

Если хозяин является членом гаражного кооператива, то это означает, что он уже в каком-то смысле является его собственником. Однако речь при этом идёт о долевой собственности. То есть все участники кооператива в определённых долях являются хозяевами всех гаражей, принадлежащих кооперативу.

А это означает, что по закону они имеют равные права, принимая любые решения по поводу своей совместной долевой собственности.

Фактический хозяин отдельного гаража не имеет права пользоваться им так, как необходимо и для своей выгоды.

Если же строение пребывает в частном владении, его хозяин имеет возможность его:

• продать;
• передать в аренду;
• передать в наследство;
• отдать в дар.

Безусловно, такие возможности могут стать достаточной мотивации для проведения приватизации. Дополнительно нужно заметить, что в случае, когда муниципальные власти используют территорию, где расположен гараж, для каких-то своих целей, они обязаны будут компенсировать владельцу недвижимости всю стоимость и земли, где находится гараж и его самого.

Следует также отметить, что именно члены гаражного кооператива имеют преимущественное право на проведение приватизации своего имущества.

Конечно, процедурой приватизации имеет право заняться каждый член кооператива, но будет более удобно тогда, когда они все или большинство из них начнут указанную процедуру одновременно. Это может несколько упростить процесс оформления соответствующих документов.

Переводить в частную форму владения необходимо не только сами гаражные строения, но и участки земли у них.

Итак, когда решение принято, что нужно делать? Вся процедура начинается с бумаги, которую потребуется получить у руководителя кооператива. Это бумага, которая должна быть выдана правлением гаражного кооператива для подтверждения того факта, что данный гражданин на самом деле является его участником и ему принадлежит конкретный гараж. Такой документ возможно предоставить только в таком случае, когда соответствующий паевой взнос был выплачен до конца. Оформляя документы, важно понимать, что права гражданина в рассматриваемой ситуации существуют на основе прав этого гаражного кооператива. В ситуации, когда потребуется провести оформление гаража, документы самого гаражного кооператива должны находиться в полном порядке.

Как известно, в России право собственности на недвижимость должно пройти регистрацию в Едином реестре. При этом процедура оформления обычно стандартная и должна соответствовать ряду важных требований. Соответствующие специалисты должны составить определённые схемы и планы, которые детализируют объект и землю, на которой он стоит.

Должны быть подготовлены кадастровые документы. При этом, разумеется, должны иметься правоустанавливающие документы.

Итак, что нужно подготовить:

1. Правоустанавливающие документы на землю. Если земля оформлялась до 2001 года, тогда есть возможность говорить о собственности на этот участок земли. Если позже, то речь идёт уже об аренде участка.
2. Нужно вызвать специалистов из БТИ (бюро техинвентаризации), которые подготовят необходимые схемы и планы, относящиеся к гаражу.
3. Затем нужно будет получить кадастровый паспорт. Это необходимо сделать потому, что только при его наличии возможно получить право собственности.
4. Затем непосредственно происходит оформление права собственности.

Как приватизировать гараж в кооперативе? Указанный кадастровый паспорт возможно оформить только при том условии, что у самого кооператива кадастровые документы уже оформлены. Если этого нет, тогда потребуется провести соответствующую процедуру для кооператива.

В том случае, когда организация создана после начала 2008 года, то необходим кадастровый паспорт. Иначе предоставляется кадастровый план.

Эта стоимость весьма близка к рыночной. Это связано с тем, что раз в несколько лет производится переоценка объекта недвижимости на основании рыночной цены. Потом, какое-то время кадастровая цена остаётся неизменной. Обычно в указанном случае речь идёт о пяти годах. В настоящее время, поскольку действует закон о дачной амнистии, этот вопрос пока не актуален. До какого года продлена дачная амнистия? Законодатели продлили его действие до 1 марта следующего, 2018 года.

Что происходит после передачи всего собранного пакета документов на оформление? Обычно в течение тридцати дней вопрос рассматривается и принимается соответствующее решение. Если оно положительное, на руки выдаётся свидетельство о праве собственности на гараж. Конечно, возможна и такая ситуация, что поданные документы оформлены не в соответствии с необходимыми требованиями, а может быть и так, что каких-то из них просто не хватает. В этом случае весь пакет возвращается на доработку. После устранения полученных замечаний он снова передаётся на рассмотрение.

Теперь более подробно о тех гаражах, которые не входят ни в какой кооператив. Они обычно ставятся на свободных местах. Можно ли приватизировать такие гаражи? Ими пользуются в течение многих лет. Однако фактически они являются самостроем, то есть, построены с нарушением закона. Как приватизировать гараж без документов? Зачем приватизировать гараж? Приватизировать такие строения очень сложно. Для того чтобы начать процедуру, нужны правоустанавливающие документы. Причём они должны быть не только на сам гараж, но и на землю под ним. Как приватизировать землю под гаражом? Она необязательно должна быть в собственности заявителя, подойдёт и договор аренды для этого. Однако когда он истечёт, даже при полностью оформленных документах на собственность на указанный гараж у его владельца могут возникнуть серьёзные проблемы из-за того, что не сделана приватизация земли под гаражом.

Итак, предположим, владелец такого гаража имеет твёрдое намерение его приватизировать. С чего ему придётся начинать? Поскольку в подавляющем числе случаев речь идёт о самострое на чужой земле, при отсутствии документов потребуется уплатить штраф. Как рассчитывается его величина? Тут существуют два варианта расчёта величины выплаты. Они связаны с тем, прошёл ли кадастровый учёт данный участок земли.

Если это имело место, расчёт делается следующим образом:

1. Берётся кадастровая стоимость указанного участка, от неё исчисляется от одного до полутора процентов. Сумма не может быть меньше 5 тыс. рублей. Это штрафная выплата в том случае, если нарушителем является физическое лицо.
2. Для юридических лиц - нарушителей правила расчёта отличаются. Сумма штрафа составляет от полутора до двух процентов кадастровой стоимости участка. При этом она не может быть меньше 20 тыс. рублей.

Если же участок не состоит на кадастровом учёте, то для физических лиц штраф до 10 тыс. рублей, а для юридических - до 50 тыс. рублей.

Как видно, штрафы здесь немаленькие. Поэтому многие владельцы таких строений не торопятся провести оформление. Сам порядок приватизации не слишком отличается от уже рассмотренного выше кооперативного варианта. Тут потребуется вызвать БТИ и оформить кадастровый паспорт.

Приватизировать гараж можно только при наличии правоустанавливающих документов не только на сам гараж, но и на землю.

Для земли достаточно договориться с его собственником об аренде (если он согласится). Что же касается самого гаража, то обычно на него нет никаких документов. Единственный вариант - попытаться решить указанный вопрос через суд. Очевидно, что положительный результат такого рассмотрения не может быть гарантирован. Нужно ли приватизировать гараж в подобной ситуации? Решение следует принимать на основании конкретных обстоятельств.

Более подробно

Теперь о процедуре оформления более подробно. Как приватизировать гараж в ГСК (гаражно-строительном кооперативе)?

Поскольку имеет место совместная долевая собственность на всё имущество кооператива, то у хозяина конкретного гаража фактически двойственное положение:

1. С одной стороны, он фактический хозяин своего гаража. Иначе не имело бы смысла его получать.
2. С другой стороны, юридически гараж является совместной собственности всех без исключения членов кооператива. Только все вместе имеют право принимать решение относительно данного гаража.

Поэтому приватизировать гараж в гаражном кооперативе, отделяя в частное владение, необходимо после получения письменного разрешения от хозяина каждого гаража в кооперативе. Что делать, если кто-нибудь возражает? Об этом составляется соответствующая бумага. Бывает иногда, что не все участники гаражного кооператива доступны. Одним из вариантов является возможность уполномочить выбранного ими представителя, которому они доверяют. В этом случае оформляется соответствующая доверенность.

Какие документы нужны для приватизации? Вот пошаговая инструкция. Если необходимое согласие было получено, вызывают специалистов из БТИ. Сотрудники выполнят нужные измерения и подробно опишут гараж и землю под ним. Такие схемы в дальнейшем будут необходимы при регистрации в Едином реестре и при оформлении кадастрового паспорта.

С чего начать приватизацию? Конечно, приступая к работе, необходимо подготовить бумагу, удостоверяющую участие в этой организации, подтверждение окончания выплаты пая, бумаги, определяющие полномочия ответственных лиц, учредительные документы.

Участок земли под гаражом в гаражном кооперативе обычно относится к муниципальной недвижимости. Организация и её руководство может ею пользоваться не только на основании аренды, но и на основании права постоянного пользования. Однако для приватизации гаража его владельцу жизненно необходимо, чтобы была сделана приватизация земельного участка под гаражом. Ведь иначе пользование участком может быть когда-нибудь прекращено, а гаража придётся лишиться. Обычно участки земли у всех гаражей являются единой территорией. Если нужна приватизация земли под гаражом, нужно сделать это одновременно для всей данной территории.

Приватизация гаражей происходит таким образом, что земля после неё остаётся в долевой собственности всех членов кооператива. Таким образом лучше всего получить землю под гаражом в собственность.

Сколько стоит приватизация? Оформить документы для приватизации является делом довольно дорогим. Оформление кадастровых документов стоит не меньше 10 тыс. рублей, работа специалистов БТИ также небесплатна, нужно будет уплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей. Если привлекать к процессу оформления юристов-профессионалов (иногда этот шаг является вполне разумным), их услуги также будут иметь свою цену.