Концепция проекта предполагает интегрирование территории старого порта в центральную часть города и создание живой современной среды, дополняющей существующую инфраструктуру. В рамках проекта планируется строительство дизайнерского аутлет-центра, гостиничные комплексы с помещениями для проведения бизнес-мероприятий и SPA комплексом, жилой комплекс с собственной инфраструктурой, торговые помещения формата «биг бокс», кинотеатр, прогулочная зона с ресторанами и барами, марина. Реализация проекта началась в 2014 году, а уже в 2018 планируется открытие первой фазы аутлет-центра. Проект будет сертифицирован по системе BREEAM Communities.

Флагманские проекты: Редевелопмент "Vallila Konepaja". Финляндия

GVA Sawyer объявляет о начале нового девелоперского проекта в Финляндии. Это проект редевелопмента зданий бывшего вагоностроительного завода Konepaja с новым строительством, в центральной части Хельсинки. Редевелопменту подлежит комплекс из трех промышленных зданий, два из которых являются историческими памятниками, охраняемыми государством.

О КОМПАНИИ

Группа компаний GVA Sawyer - представитель международной сети GVA Worldwide в России, c 1993 года основная сфера нашей деятельности - коммерческая недвижимость. Услуги компании включают подбор коммерческой недвижимости, девелопмент, управление строительством, функцию технического заказчика, а также консалтинг в сфере недвижимости, услуги по аренде и продаже коммерческой недвижимости, услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость. Компания имеет завершенные консалтинговые и девелоперские проекты более, чем в 50-ти городах России и СНГ в офисном, торговом, коттеджном и гостиничном сегментах, а также девелоперские проекты в Финляндии. Мы оказываем услуги по продаже коммерческой недвижимости и услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость по всему миру.

Миллиардер Виктор Вексельберг предложил Михаилу Прохорову 1 млрд долларов за 17% акций «Русала». Эксперты подозревают, что «покупатель» хочет выдавить другого владельца «Русала» Олега Дерипаску.

На данный момент известно, что группа компаний господина Вексельберга ведет переговоры со структурами ОНЭКСИМ Прохорова о продаже 17,02% акций гиганта-производителя алюминия «Русал».

Отметим, что 48,13 % акций компании принадлежит энергетическому холдингу En+, контролируемому Олегом Дерипаской, акционерам Sual Partners — 15,8 %, Группе ОНЭКСИМ Михаила Прохорова — 17,02 %, 8,75 % — Glencore через компанию Amokenga Holdings. 10,04% находятся в свободном обращении. 0,26% акций находятся во владении менеджмента компании, включая 0,23% акций, принадлежащих генеральному директору компании.

У господина Дерипаски сейчас серьезные проблемы. В мае этого года он привек 277,6 млн долларов в «Сбербанке» и «Газпромбанке» для того, чтобы отодвинуть погашение 700 млн долларов по предэкспортному кредиту и полностью избавиться от погашения долга в 2016 году. Другими словами, компания взяла кредит, чтобы заплатить за кредит.

Подчеркнем, что на конец 2015 года долг «Русала» достиг 7,9 млрд долларов. Напомним, в этом году «Русал» должен была вернуть кредиторам 1,3 млрд. «Русал» потерял прибыль из-за снижения цены алюминия в первом полугодии 2015 года. Цена на алюминий с учетом премии снизилась на 22%, экспорт алюминиевых полуфабрикатов из Китая увеличился на 43%, рынок вошел в состояние профицита.

«Русал» не может сам отдать долги. Другими словами, компания неплатежеспособна. Самостоятельно Дерапаска тоже не может помочь своей компании, так как и другие активы стали проблемными.

Отметим и то, что в июне этого года «Главстрой СПб» Олега Дерипаски не сможет завершить два огромных проекта «Северная долина» и «Юнтолово» до 2017 года. Компания просит продлить сроки проектов до 2020 и 2025 года.

«Главстрой СПб» в 2007 году приобрела на городских торгах «Северную долину» и «Юнтолово». На 437 га в Юнтолове за 1 млрд рублей должно быть построено 2,2 млн кв. м, на 270 га «Северной долины» за 7 млрд рублей 2,7 млн кв. м жилья. Договоры аренды истекают в 2017 году и, по данным застройщика, в «Северной долине» введены в эксплуатацию шесть очередей общей площадью почти 1,2 млн кв. м, а в 2017 г. будут готовы еще 610 000 кв. м. В ЖК «Юнтолово» готово 119 000 кв. м, к 2017 г. планируется завершить вторую очередь (100 000 кв. м). За пять месяцев 2015 г. продажи жилья, по данным «Главстрой СПб», сократились на 40%.

У «Главстроя» и в Москве проблемы. «Главстрой Девелопмент» миллиардера Олега Дерипаски начал распродажу земли в Москве. Кризис компании довел ее до того, что бизнесмен продает 20 участков (примерная стоимость 36 млрд рублей).

Бизнесмены считают, что «одним-двумя» проектами все не ограничится, в слишком большом кризисе находится компания. У «Главстрой Девелопмента» почти не осталось недвижимости на продажу, говорит гендиректор — крупные проекты компания уже давно построила и продала, а новые не запустила. Также стоит отметить, что доступного финансирования для девелоперов сейчас практически нет.

Выручка компании по РСБУ в 2014 году сократилась более чем в два раза — до 89 млн руб. против 187,3 млн руб. по итогам 2013-го, чистый убыток увеличился до 219 млн руб. против 209 млн руб. годом ранее.

Ранее, Дерипаска вышел из генподрядного бизнеса из-за разногласий с Минтрансом, от которого зависит работа «Трансстроя».Господин Дерипаска переуступил почти половину «Трансстроя» своему партнеру Егору Андрееву. Но независимые эксперты считают, что миллиардер просто-напросто избавляется от компании с проблемным портфелем заказов, чтобы брать кредиты на другие свои проекты.

Также в 2014 году арбитражный суд Москвы отклонил иск «Порт Сочи Имеретинский» к Внешэкономбанку, в котором компания просила о реструктуризации кредита, взятого в 2009 году на строительство порта. По мнению экспертов, Дерипаска потерял не только большую часть своего состояния, но и влияния.

Кстати, также ранее принадлежащий Дерипаске порт Сочи — Имеретинский «направил в Арбитражный суд Москвы иск к ВЭБу о реструктуризации кредита, выданного на строительство грузового района морского порта Сочи», говорится в сообщении «Базэла». Компания привлекла 3,8 миллиардов рублей в ВЭБе еще весной 2009 года. Порт нужен для круглогодичного снабжения материалами строящихся олимпийских объектов.

Кредит будет гаситься за счет операционной деятельности порта, поясняется в сообщении «Базэла». Но этому помешало изменение в структуре перевозок грузов — увеличилась доля поставок с использованием наземного транспорта. Да и вообще, Олимпиада в Сочи уже закончилась.

В компании Дерипаски заявили, что Олимпстрой не обеспечил надлежащий грузопоток при действовавшем запрете на ведение иной деятельности в грузовом порту Сочи. В компании отметили, что во время запуска строительства порта Олимпстрой и Транспортная дирекция Олимпийских игр декларировали планы по грузопотоку для порта на уровне 14 млн. т. грузов, однако с апреля 2010 года по март 2013 года совокупный грузооборот порта едва превысил 3 млн. т. Кроме того, основанием для иска послужила невозможность запланированного перепрофилирования объекта в яхтенную марину.

Арбитраж удовлетворил иск ВЭБа и взыскал солидарно с порта и ООО «Имеретинская стивидорная компания» задолженность по этому кредиту в размере 4,6 миллиардов рублей, а также взыскал субсидиарно с ГК «Олимпстрой» (еще один поручитель по кредиту) 4,3 миллиарда. «Базэл» — пока единственный олимпийский инвестор, пытавшийся взыскать убытки у «Олимпстроя». У Дерипаски просто не было другого выхода. До этого входящий в холдинг Олега Дерипаски «Трансстрой» подал иск к госкорпорации о возмещении 1,5 млрд руб. Эти расходы, настаивают в компании, возникли из-за того, что разработчики проектной документации, заказчиком которой выступал «Олимпстрой», допустили ошибки.
Столичный арбитраж Британии поставил точку в споре Sual Partners Виктора Вексельберга и Леонарда Блаватника с En+ Олега Дерипаски и Glencore о праве вето акционеров UС Rusal: суд постановил, что каждый совладелец Rusal может блокировать решения других акционеров, в том числе, по сделкам с заинтересованностью. Интересно, что спор между UC Rusal Олега Дерипаски и двумя миноритарными акционерами компании — Sual Partners (15,8%) и Glencore (8,75% через Amokenga Holdings) — начался полтора года назад. Тогда Sual выступила против сделки UC Rusal на поставку алюминия и глинозема трейдеру Glencore. Контракт оценивался в 47 миллиардов долларов. Sual посчитала его условия несправедливыми и обратилась в лондонский арбитраж.

В бизнес-сообществе говорят, Вексельберг «почуял» неустойчивое положение Дерипаски и хочет выдавить его из главного актива - «Русала». Если Прохоров действительно продаст свой пакет, у Олега Владимировича будут серьезные проблемы.

"Главстрой–СПб" Олега Дерипаски вслед за шведской IKEA пытается отбиться от обязательств по договорам аренды дизель–генераторов. Договоры на миллиарды рублей были заключены компанией в эпоху, когда энергетику региона контролировал Александр Сабадаш.

Петербурга и Ленобласти ввел процедуру наблюдения в ООО "Строительное управление - Главстрой" (СУ–ГС), 100%–ной "дочке" строительного холдинга " ", входящего в московский консорциум " " Олега . Компания является генподрядчиком всех основных строек "Главстроя" в Петербурге - жилых районов "Юнтолово" и "Северная долина". Она привлекает подрядные организации. Оборот ее в 2012–2014 годах составлял 7–9 млрд рублей в год, в 2015 году - 4,5 млрд. Обязательства перед небанковскими контрагентами у компании составляли, по данным на начало года, около 2 млрд рублей.

Все спокойны кроме одного

Кредитором, чье требование на сумму 8 млн рублей было удовлетворено первым, стало ООО "Кадровая безопасность", принадлежащее топ–менеджерам "Базэла". Эта фирма, называвшаяся раньше ООО "Главстрой–менеджмент", занималась привлечением субподрядчиков на стройки "Главстроя–СПб" - "Юнтолово" и "Северная долина". Также в реестр кредиторов компании вступает сам "Главстрой–СПб" с двумя требованиями на общую сумму 2,6 млрд рублей и ОАО "Транскомплект" на 212 млн рублей. Таким образом, структуры "Базового элемента", скорее всего, будут полностью контролировать процедуру банкротства компании.

Впрочем, как сообщили "ДП" неофициально субподрядчики "Главстроя–СПб", они в курсе банкротства генподрядчика, но не опасаются этого: "С нами рассчитаются".

Единственным участником процесса, который всерьез относится к применяемым структурами Дерипаски банкротным схемам, является адвокат Павел Казарез, бывший сотрудник московской юрфирмы "Юстина", который купил и предъявил в суде права требования к СУ–ГС на общую сумму 693 млн рублей.

Это обязательства СУ–ГС по договору аренды 40 дизель–генераторов на стройке "Северной долины" в 2012–2013 годах: изначально дизели арендовались у ООО "Референт энерго", но затем эта фирма передала права по договору в пользу своего поставщика солярки ТД "Омни тэк", тот уступил их ООО "Стар энерго", у которого права требования выкупил адвокат Павел Казарез. "СУ–ГС арендовал дизельные электростанции полгода и ни копейки за них не заплатил, - рассказал "ДП" Павел Казарез свою правовую позицию. - Теперь же "Главстрой–СПб" готов обанкротить компанию, только чтобы не платить нам арендную плату".

Один почерк

История с СУ–ГС до боли напоминает другой кейс адвоката Казареза - взыскание с ООО "ИКЕА–Мос" десятков миллиардов рублей в пользу Константина Пономарева.

Шведский концерн , построивший два своих торговых комплекса "МЕГА" на границе города на Парнасе и на ул. Дыбенко, арендовал генераторы из–за проблем с подключением объектов к сетям " ". Когда в 2010 году долгожданное подключение все–таки состоялось, структуры Пономарева предъявили шведам иски на 25 млрд рублей. Дело завершилось мировым соглашением, но затем предприимчивый Пономарев подал еще один иск - на взыскание еще 33 млрд рублей.

Павел Казарез, представляющий интересы Пономарева в споре с "ИКЕА" и параллельно судящийся со структурой Дерипаски, отрицает связь между двумя своими клиентами.

"До окончания процесса мы считаем преждевременным комментировать наши взаимоотношения с данным контрагентом, а также ход и возможные результаты судебного разбирательства, - отказался от комментариев гендиректор СУ–ГС Андрей Малеев. - В компании введена процедура наблюдения. Со всеми кредиторами ведется работа в соответствии с законодательством РФ".

Сети коварства

Неофициально участники рынка отмечают, что оба кейса объединяет то, что арендаторы воспринимают договоры как кабальные. Оба они в суде стремятся доказать недобросовестность стороны, сдававшей им в аренду генераторы. это не удалось, и договоры пока не признаны ничтожными, а вот СУ–ГС в кассации минувшим летом добилось отмены решения о взыскании денег и возвращения дела на новое рассмотрение именно в связи с тем, что суд усмотрел признаки "недобросовестного поведения истца при ведении переговоров".

Именно эта победа, отправившая Павла Казареза (который первым подал иск о банкротстве СУ–ГС) судиться по второму кругу, позволила структурам Дерипаски запустить контролируемую процедуру банкротства генподрядчика.

Участники рынка сходятся во мнении, что за обоими владельцами генераторов стоит одна фигура, чье влияние на ситуацию как раз и могло вынудить такие серьезные компании, как "Базовый элемент" и IKEA, подписать кабальные договоры аренды дизелей. И в первую очередь под подозрение бизнесменов попадает ПАО "Ленэнерго", которое не подключало к сетям объекты этих инвесторов, вынуждая прибегать к услугам тех, кто сдает в аренду дизель–генераторы. "Кабальные сделки всегда заключаются в безвыходной ситуации, - рассуждает управляющий партнер "Дювернуа Лигал" Егор Носков. - Сегодня следственные органы любят усматривать в таких сделках признаки сговора".

Силуэт экс–сенатора

"Ленэнерго", как ранее неоднократно писал "ДП", долгое время контролировался командой менеджеров во главе с Андреем Сорочинским, связанных с известным петербургским бизнесменом и бывшим сенатором Александром Сабадашем (№ 255 в рейтинге миллиардеров "ДП" - 2016). "Это, пожалуй, единственный персонаж, который реально мог склонить и шведов и структуры Дерипаски к подписанию кабальной сделки, - рассуждает один из источников "ДП". - А потом, когда люди покинули "Ленэнерго", ретейлер и девелопер попытались игнорировать эти договоренности. Но написано пером - не вырубишь топором".

"Да, нам знакома такая версия, но она в корне неверна, - возражает на эти домыслы Павел Казарез. - Просто кто–то набивает себе цену, торгуясь с моими клиентами". Интересно, что IKEA пытается взять реванш в споре с Пономаревым с 2014 года, когда Сабадаш был арестован: компания сразу же инициировала уголовные дела в отношении Пономарева. Однако поначалу все попытки задействовать уголовно–правовой рычаг сводила на нет прокуратура, которая прекращала уголовные дела. Зато в августе 2016 года IKEA снова добилась возбуждения уголовного дела в отношении Пономарева и ареста его счетов.

Участники рынка все как один говорят, что IKEA и "Базэл" - разные контрагенты и один номер не пройдет с обоими. "Девелопер никогда не складывает все яйца в одну корзину. И не заключает прямые договоры с подрядчиками и поставщиками. Обычно для этого создается субгенподрядная прокладка. Все проблемы виснут на этом юрлице, и, когда их становится слишком много, фирму ликвидируют. IKEA как лунатик на нашем рынке. А "Главстрой" - отечественная фирма. Этим все сказано".

"IKEA сама виновата, погорела на своей жадности, - говорит другой строитель. - Не захотела строить подстанцию на условии передачи ее городу. В итоге появился этот парень с дизелями и обул их. А "Главстрой" вляпался, видимо, по наивности".

Не думаю, что эта ситуация как–то связана с проблемами структур Дерипаски на других проектах Петербурга. Скорее, речь о старом контракте, который менеджеры девелопера просто подмахнули не глядя, поскольку никто не мог предположить, что можно так погореть на дизелях. Когда человек сам у тебя с площадки их не забирает, а потом тебя же на этом основании раздевает - это за гранью обычной бизнес–деятельности. Но суд, проигранный компанией IKEA, показал, насколько это серьезно. Надеюсь, девелопера подстрахуют грамотные юристы.

Олег Барков

Еще 6–7 лет назад в городе бывали случаи, когда введенные в эксплуатацию дома сидели на дизелях, поскольку "Ленэнерго" не исполняло взятые на себя обязательства по подключению проектов. Но дизели, как известно, дорогое удовольствие. Так что массовым это явление не стало. Хотя и сейчас многие стройки в регионе начинаются на дизелях. Но к моменту сдачи дома непременно подключают хотя бы по временной схеме. В городе с этим проще, поскольку сети ближе. В области труднее. Но девелоперы худо–бедно справляются.

Руслан Юсупов

Эта история не столько про дизели для "Главстроя–СПб" или для IKEA, сколько про характер современного бизнеса в нашей стране. Про волчий оскал капитализма, когда не выверенный до буквы документ может быть использован во вред предпринимателям. Те, кто пользуется пробелами в договорах (а они есть всегда), поступают непорядочно. Не все можно положить на бумагу. Ведь бизнес - это прежде всего история про доверие между людьми. А такие судилища совершенно точно не улучшают инвестиционный климат в нашем городе.

Гендиректор компании "Петрополь"

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Уходящий год для строительной отрасли был неоднозначным. С одной стороны, на рынок возвращаются покупатели — это признают все. Но девелоперов все так же волнует постоянно меняющееся законодательство, рост себестоимости и создание социальной инфраструктуры, которое требует и сил, и средств.

О социальной инфраструктуре

Алексей Белоусов, член Совета НОСТРОЙ от Санкт-Петербурга:

"Дефицит социальной инфраструктуры в Петербурге возник еще при Валентине Матвиенко, когда высокими темпами стало развиваться жилищное строительство. Бюджет тогда не успевал выполнять социальные обязательства, которые на себя брал. Однако остается непонятным, почему город в то время не закладывал необходимые средства в бюджет, утверждая проекты планировки территорий, предполагающие строительство детских садов и школ. На сегодняшний день расчет социальной инфраструктуры никак не учитывает реальную заполняемость построенных метров. С помощью управляющих компаний мы пытались получить информацию о том, сколько людей реально живет в новых домах. Получается, что людей там проживает гораздо меньше, а значит, нормативы на строительство детских садов и школ тоже должны быть снижены. Сейчас город говорит о создании специального фонда, куда строители будут отчислять деньги на соцобъекты. Если бы у города была реальная возможность лоббировать этот вопрос, то следовало бы добиваться изменений в Налоговом кодексе и оговаривать, что отчисления в Фонд социальных обязательств будут отнесены к себестоимости строительства. Однако не уверен, что Министерство финансов пойдет на это".

Вячеслав Семененко, генеральный директор АО "Мастер Девелопмент":

"Все считают, что у застройщиков есть деньги на создание социальной инфраструктуры. Я утверждаю, что в экономике застройщиков в эконом-сегменте денег нет. Но строители сделаны из такого теста, что все равно будут брать на себя обязательства и продолжать считать, что государство им поможет. Проблема с инфраструктурой в том, что нормы очень завышены — в той же Финляндии сады по площади раза в два меньше, но разве можно сказать, что они хуже. И нужно строить не только обычные городские сады, но и различные частные развивающие центры, сады кратковременного пребывания. Это снимет часть нагрузки с государственных объектов, разгрузит очередь. Тем более что в городе просто не хватает участков для строительства новых школ и садов, например в Выборгском районе, а застройка продолжается. Поэтому надо идти более сложными путями, а не сваливать всю вину на застройщиков. Возможно, надо и вовсе как-то ограничить жилищное строительство до того уровня, на котором город сможет нормально обеспечивать жителей инфраструктурой, а не увеличивать объемы жилья в 2 раза, не создавая ничего вокруг".

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Intelligent Development:

"Сейчас никак не учитывается при расчете необходимого количества мест частный сектор, существующий в сфере образования совершенно независимо от государства. Это и частные детские сады, и школы, и центры дневного пребывания, квартирные садики. Они решают свою задачу, удовлетворяя определенный объем спроса на детское образование, но абсолютно не принимаются в расчет при проектировании жилья. При проектировании этого сектора как бы не существует совсем".

Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы "Эталон" :

"По имеющимся данным, у нас сейчас в городе дефицит мест в детских садах - 22,5 тыс., в то же время в школах 3,5 тыс. мест - профицит. И очень важно при расчетах понимать, сколько и чего нужно строить, потому что мы как–то прошлись по домам, построенным нами за 10 лет, и оказалось, что детей там живет реально меньше, чем нам диктуют нормы. Идея создания Фонда социальных обязательств была очень хороша, если бы он позволил строить соцобъекты там, где это действительно нужно. Например, если нужна не целая школа, а половина по объему строящегося жилья, то это позволит застройщику сэкономить. Если к тому же на средства из фонда будут привлекаться сами застройщики для строительства соцобъектов, то это позволит вернуть часть средств. Но если все сведется к тому, чтобы собирать 11 тыс. рублей с квадратного метра у каждого застройщика, то это не решит никаких задач. При этом совершенно непонятно, как это будет строиться и на каких условиях передаваться городу. Ведь это целевые взносы, которые нельзя отнести на себестоимость, а значит, это повысит налогооблагаемую базу строителей".

Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" :

"Существует мнение, что застройщик закладывает стоимость объектов социальной инфраструктуры в конечную цену недвижимости. Это не совсем так: на данный момент объекты социальной инфраструктуры - обременение. Ни у одного застройщика нет возможности, увеличив себестоимость, условно говоря, на 10 тыс. рублей на строительство социалки, взять и поднять цены на квартиры на те же 10 тыс. рублей. Цена на жилье регулируется механизмами платежеспособного спроса и предложения… Организация доступности учреждений дошкольного и школьного образования, поликлиник, возведения дорог - вопрос регионального значения, а значит, их финансирование не должно полностью возлагаться на застройщика, его необходимо поддерживать из бюджетных средств, разрабатывая различные совместные программы с участием застройщиков".

О себестоимости строительства

Вячеслав Семененко:

"Сейчас себестоимость строительства получается минимум 75 тыс. рублей за метр на плите, без подземной парковки, если же строить еще два этажа вниз - это уже 100 тыс. рублей. Плюс полная себестоимость должна включать и стоимость денег, и стоимость привлечения клиентов, которая на сегодняшний день очень высока. И если ты хочешь строить качественно, то приходится поднимать цены. Получается, что жилищное строительство в низком ценовом сегменте сейчас вообще нерентабельно, потому что себестоимость все равно большая, но выше определенной цены не продашь. Поэтому застройщики сейчас все пытаются работать хотя бы в сегменте комфорт плюс, где, конечно, можно сократить слегка затраты за счет объемов строительства, но несущественно, но можно предлагать товар на рынке за более–менее адекватную цену".

Виктория Цытрина:

"Себестоимость строительства сейчас получается, по оценкам комитета по строительству, 60 тыс. рублей за 1 кв. м, включая стоимость земельного участка, затраты на инфраструктуру. Продажная цена - от 74 тыс. до 180 тыс. рублей. Они посчитали среднее значение продажной цены - 95 тыс. рублей за 1 кв. м, но оно не отражает реального положения дел, поскольку 85–90% петербургского рынка - это эконом и эконом плюс, так что рентабельность в таком случае падает до нуля. Затем чиновники взяли данные публичных компаний, посчитали их прибыль на 1 кв. м и получили 14 тыс. рублей. В результате они почему–то решили, что 11 тыс. рублей из этой прибыли застройщики должны отчислять в Фонд социальных обязательств. Вопрос - на какие средства в таком случае компании должны развиваться, приобретать земельные участки и запускать новые проекты, видимо, остается открытым".

Всеволод Глазунов:

"Сегодня реальность такова, что даже более высокие, по сравнению с другими игроками рынка, цены не влияют на показатель рентабельности. Эта разница в цене, во–первых, идет на улучшение качества продукта, во–вторых, значительно увеличиваются маркетинговые расходы: нужно рассказать потребителю, чем твой продукт отличается от других, почему он стоит своих денег. Компании, строящие жилье экономкласса, оказались в среде жесткой ценовой конкуренции: выше 80 тыс. рублей за 1 кв. м они продавать не могут, а значит, при себестоимости 75 тыс. рублей за 1 кв. м на продвижение, маркетинг и все остальное остается 5 тыс. рублей. Поэтому на рынке нет рентабельности, а есть предбанкротные состояния".

Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстроя-СПб" :

"Динамика цен на строящуюся недвижимость в первую очередь зависит от спроса на жилье. Реальные доходы населения не растут, платежеспособных покупателей становится меньше. Складывается ситуация, когда, с одной стороны, на цену давит увеличивающаяся себестоимость строительства, с другой - низкие доходы населения. По моему мнению, такая ситуация может привести к сокращению предложения и, как следствие, к росту цен. Дополнительными факторами, стимулирующими рост стоимости, становится увеличение социальной нагрузки на девелоперов и нововведения в законодательстве. В совокупности эти преобразования в среднесрочной перспективе могут увеличить цены для покупателей на 5-10%".

Валерия Малышева:

С учетом всех коммерческих расходов, связанных с заключением и сопровождением сделки, себестоимость строительства объектов эконом и эконом плюс составляет 68-70 тыс. рублей / кв. м. В среднем в связи со скачком валютного курса себестоимость выросла единовременно на 15%. Сейчас себестоимость растет ежегодно в границах официальной инфляции - 4-6% в год. Второй драйвер роста себестоимости - наложение на застройщика обязательств по возведению объектов социальной инфраструктуры. Третий драйвер роста - ужесточение конкуренции, что приводит к росту затрат на рекламу и маркетинг, а также стимулирует застройщиков использовать более качественные, а следовательно, дорогие материалы. Если сейчас ужесточат условия, связанные с привлечением денег дольщиков, себестоимость также возрастет: деньги дольщиков, лежащие на эскроу–счетах, для застройщика станут кредитными, то есть платными.

Об ипотеке

Алексей Белоусов:

"С 1 января 2018 года Центробанк России повышает оценочные риски ипотеки с малым первоначальным взносом и обязывает все банки наделять коэффициентом риска 150% кредиты с первым взносом менее 20%. А в Петербурге почти четверть ипотечных кредитов - без первого взноса. Поэтому, во–первых, велика вероятность сокращения количества граждан, имеющих возможность брать ипотеку на подобных условиях, а во–вторых, банки не станут увеличивать свои резервы ради заемщиков, не обладающих достаточными финансовыми возможностями".

Вячеслав Семененко:

"Банки начинают переоценивать риски относительно строителей, сокращать лимиты. У них возникают опасения, не сильно ли мы раскрутили маховик ипотеки. Стоит помнить, что именно с кризисов на рынке ипотеки или недвижимости начинались все мировые экономические кризисы последних лет".

Анжелика Альшаева, управляющий ООО "КВС. Агентство недвижимости" :

"В среднем ипотечная ставка сегодня варьируется в пределах 9,4–10,5% годовых. Инициированное Сбербанком снижение ставок подхватили и другие кредитные организации, заинтересованные в сохранении клиентского интереса к своим ипотечным продуктам. Конечно, о радикальном снижении речи не идет, только о десятых долях процента. Тем не менее для застройщиков это хорошая новость. Снижение ставок подтолкнуло продажи жилья на первичном рынке, приведя новых покупателей, которым ранее ипотека была недоступна. Стимулируют спрос также субсидированные ставки. Например, мы предлагаем ипотеку на квартиры в наших новостройках по ставке от 6,49% годовых. Вместе с тем мы прогнозируем негативные последствия от ужесточения Центробанком требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Банки будут вынуждены ответить повышением первого взноса или кредитной ставки. И то и другое увеличит кредитную нагрузку на клиента, платить ипотеку будет тяжелее".

Валерия Малышева:

"Для девелоперов, реализующих жилые проекты, это безусловное благо, поскольку позволяет расширять круг потенциальных клиентов. Особенно если низкие ставки идут бок о бок с небольшим первым взносом за счет собственных средств. Банковское же сообщество, наращивая за счет снижения ставок объемы кредитования, должно адекватно оценивать свои риски с учетом долгосрочных перспектив развития экономики. Строительная компания выигрывает от ипотечного договора в момент его заключения, а банк берет на себя риски на период до погашения ипотечного кредита".

Всеволод Глазунов:

"Спроса на всех не хватает. И ипотека без первого взноса - это как раз вовлечение людей, которые на самом деле не могут себе позволить квартиру. Конечно, когда улучшаются условия покупки, это всегда полезно и стимулирует экономику. С другой стороны, вовлекаются безответственные люди, которые могут не погасить этот кредит. На рынке новостроек возникает патовая ситуация, так как мы имеем дело с несозданной собственностью. Застройщик-то получает 100%-ную оплату, а у банка - неликвидный залог. И если в одном объекте будет большое количество непогашенных кредитов, то это может привести к микроипотечному кризису в пределах одного квартала".

Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" :

"Привлекательные ставки по ипотеке стимулировали покупателей к приобретению жилья. В целом ситуация на рынке стабильная, без резких колебаний: стоимость "квадрата" практически не менялась, спрос по–прежнему находится на высоком уровне. Год прошел для нас успешно: "Петербургская недвижимость" заключает порядка 2500 сделок на первичном рынке ежемесячно, каждую третью квартиру покупают у нас".

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании "ЦДС" :

"Снижающаяся ставка по ипотеке - это реальная поддержка строительной отрасли. Сегодня в структуре сделок нашей компании доля с привлечением заемных средств составляет около 70%, думаю, что в следующем году этот показатель может увеличиться до 80%. Но, если смотреть на ситуацию в общем, то по стране у нас невысокая закредитованность населения. Только около 30% людей берут ипотеку, как правило, это средний класс. Небольшой процент общей просроченной задолженности по кредитам свидетельствует о том, что заемщики - "качественные", платежеспособные".

О будущем

Алексей Белоусов:

"Строители работают, опираясь на некое равновесие между спросом и предложением. Если покупатели уйдут с рынка, то что будут делать строители с уже построенными метрами, которые нельзя продать дешевле? Таким образом, все нынешние изменения законодательства станут предпосылками к укрупнению бизнеса, снижению конкуренции и еще большему повышению цен на жилье".

Вячеслав Семененко:

"Если отрасль сократится в разы, то нужно, чтобы это были управляемые изменения. Надо, чтобы государство продумало механизмы поддержки. Посмотреть на факторы, которые влияют на себестоимость, на монополии, которые создают излишнее давление на отрасль".

Анжелика Альшаева:

"Отказ от системы долевого строительства жилья едва ли может понравиться девелоперам и даже покупателям. Это радикальная мера, которая сузит рынок. Если застройщики не смогут реализовывать жилье на стадии строительства и привлекать деньги дольщиков - произойдет удорожание стоимости жилья. Приобретая квартиры в строящихся комплексах сейчас, покупатели, во–первых, могут распределить свои средства во временном отрезке, во–вторых, удачно вложить деньги и стать инвесторами. Отказ от долевого строительства ликвидирует эти возможности".

Олег Пашин:

"Следующий год, предполагаю, будет примерно таким же как по объему продаж, так и по уровню цен. Изменения в 214–ФЗ скажутся на рынке позже, не в следующем году. В более отдаленной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство уменьшится объем предложения. Продолжится рост себестоимости. Соответственно, цены пойдут вверх".

Валерия Малышева:

"Глядя на текущий рынок, думаю, что отрасль принципиально не готова к отмене долевого строительства. У застройщиков нет достаточного накопленного собственного капитала, чтобы вести строительство без привлечения средств дольщиков, у людей нет достаточного уровня финансовой подкованности, чтобы выйти на предложенные схемы покупки жилья. Но если все–таки уход от долевого строительства случится, можно говорить о том, что строительная отрасль у нас станет "окологосударственной".

Петр Буслов:

"При самом негативном развитии событий, когда возможным будет реализация только готового жилья, рост цен может составить 30-40%. Сильнее всего это отразится на массовом сегменте, где стоимость является определяющим критерием покупки. Но такая ситуация сопоставима с крахом рынка, который может сократиться в 1,5-2 раза, то есть вместо 4 млн м2 жилья будет продаваться 1–1,7 млн кв. м. Полагаю, правительство этого не допустит, строительная отрасль - драйвер экономики, поэтому должна быть разработана понятная и прозрачная схема продаж строящегося жилья. Возможный выход - низкие ставки по кредитам для бизнеса, эскроу–счета, где будут храниться деньги покупателя до ввода дома в эксплуатацию".

Юлия Ружицкая:

"Государство давно пытается реализовать различные программы, ориентированные на снижение цен и повышение доступности жилья. Вопрос в том, как они работают на практике, можно ли их поставить "на поток". В реальности мы видим, что недвижимость не становится более доступной из-за различных ограничений и дополнительных обременений, которые налагаются на застройщиков. Экономика проектов меняется, себестоимость, которую так хотят снизить, наоборот, увеличивается. В итоге это приводит к очередному росту цен на рынке недвижимости".

Девелопер, являющийся составной частью холдинга «Базовый элемент» Олега Дерипаски, неоднократно становился лидером нашего . Компания в последние шесть лет без видимого напряжения . При этом ни разу не переносила сроки сдачи своих объектов - случай для Петербурга редкий.

Поделенные участки

И вот первый такой случай произошел: Служба госстройнадзора Петербурга отказала девелоперу в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию четырех высотных домов девятой очереди ЖК «Северная долина» и шести малоэтажных корпусов в составе второй очереди ЖК «Юнтолово».

В пресс-службе Госстройнадзора рассказали, что причиной отказа стало отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок - заявитель их не представил. Так, девятая очередь «Северной долины» возводилась на территории площадью 27,7 га.

«В ходе проверки документов было установлено, что земельный участок прекратил свое существование в связи с тем, что застройщик произвел его разделение. В результате этого разделения было образовано несколько земельных участков, на которых осуществлено строительство. Таким образом, предоставленные застройщиком сведения о наличии прав на земельный участок, который прекратил свое существование в связи с его разделом, не могут быть использованы Службой при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию», - говорится в ответе на запрос БН в Госстройнадзор.

Аналогичная мотивировка была озвучена в отношении второй очереди ЖК «Юнтолово». Она довольно необычна, но, с другой стороны, сдача жилого дома - процесс жестко регламентированный и такие вроде бы мелочи вполне могут являться поводом для отказа во вводе объекта в эксплуатацию.

Впрочем, в «Главстрое-СПб» смотрят на ситуацию с другого ракурса. Во-первых, компания в конце декабря получила заключение о соответствии техническим требованиям по всем десяти корпусам в обоих проектах. А во-вторых, как уверяют в компании, надзорный орган они информировали о разделе участка неоднократно.

«К разделу мы приступили после начала строительства данных объектов. После завершения процедуры копия договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением о разделе были направлены в Госстройнадзор. При вводе домов в эксплуатацию компания “Главстрой-СПб” дополнительно представила документацию по построенным домам, в том числе и правоустанавливающие документы на каждый земельный участок. В настоящий момент мы ведем переговоры с органами власти для прояснения данного вопроса», - рассказала директор по связям с общественностью «Главстроя-СПб» Анна Отрощенко.

Продолжение истории

Помимо таких неожиданных сложностей со вводом жилья у застройщика, прежде делавшего это без сучка без задоринки, обращает на себя внимание еще один странный факт. Госстройнадзор одновременно отказал «Главстрою-СПб» в разрешении на строительство шести корпусов 12-й очереди ЖК «Северная долина». Причиной стало отсутствие градплана, выданного не ранее чем за три года до дня предоставления заявления на получение разрешения на строительство. Попросту говоря, в ведомстве считают, что он устарел.

Такой шквал отказов в отношении одного застройщика вызывает определенное недоумение. К тому же можно вспомнить, как в августе Смольный понизил втрое (с 75 до 25 метров) предельно допустимую высотность жилых зданий в «Северной долине». При этом в январе комиссия по землепользованию и застройке отклонила внесенные «Главстроем-СПб» поправки в документ - застройщик попытался вернуть прежние ограничения. И вишенка на торте: в начале года Комитет имущественных отношений посчитал, что девелопер должен городу почти 130 млн руб. арендных платежей за участок на Обводном канале - там построен ЖК «Панорама 360». Однако в компании уверяют, что городской казне ничего не должны.

Такие осложнения по всем фронтам у ранее безупречного, казалось бы, девелопера невольно дают повод задуматься: а не является ли «атака» на «Главстрой-СПб» продолжением необъявленной войны между структурами Олега Дерипаски и администрацией Георгия Полтавченко?

То, что отношения у них, мягко говоря, не сложились, очевидно после историй с разрывами контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове и метродепо Южное - оба объекта возводила компания «Инжтрансстрой», прежде входившая в «Базовый элемент». В настоящий момент обе стороны обменялись исками на взыскание миллиардов рублей друг с друга.

Источник, знакомый с ситуацией, подтвердил БН, что, скорее всего, дело обстоит именно так: власти настроены выдавить из Петербурга последнюю структуру Дерипаски.

С другой стороны, нынешним дольщикам компании вряд ли стоит беспокоиться. Очевидно, что «Главстрою» дадут достроить уже начатые корпуса: меньше всего Смольному нужны еще несколько тысяч протестующих «обманутых дольщиков».

Вполне вероятно, по этому поводу будет достигнут компромисс, но вот позволят ли компании завершить два масштабных проекта комплексного освоения территории - большой вопрос.

Напомним, что на сегодняшний день в «Северной долине» сданы восемь очередей на 1,7 млн кв. м жилья. Девятая очередь - это еще 207,5 тыс. «квадратов» - чуть-чуть не хватает до 2 млн кв. м. Всего же было заявлено строительство 2,7 млн «квадратов» жилья. То есть, если будут благополучно сданы девятая, десятая и одиннадцатая очереди (все находятся на различных стадиях готовности), проект окажется реализован приблизительно на три четверти. В «Юнтолово» стадия готовности гораздо ниже: сдано и находится в стадии строительства около 200 тыс. кв. м. А весь проект целиком рассчитан на 2,2 млн «квадратов» жилья.

Объекты компании «Главстрой-СПб» на карте

Текст: Павел Гинёв Фото: Александр Никольский