в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Исполнитель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг поиска объекта недвижимости (далее – Объект), с целью использования его Заказчиком на основании договора аренды, субаренды, совместной деятельности, сотрудничества, ответственного хранения и пр., далее по тексту именуемого – Договор Аренды.

1.2. Заказчик предъявляет следующие исходные требования к Объекту:

• Месторасположение: ;
• Профиль: ;
• Площадь: ;
• Цена: (за кв. метр в год);
• Этаж: ;
• Парковка: ;
• Кол-во телефонов: ;
• Вид договора: .

1.3. В ходе выполнения Договора Заказчик имеет право изменить исходные требования к Объекту в письменной или устной форме.

2. ИСПОЛНИТЕЛЬ ОБЯЗАН

2.1. Провести поиск Объектов в соответствии с требованиями Заказчика и предложить найденные варианты Заказчику.

2.2. Организовать осмотр Заказчиком тех Объектов, которые он выберет из числа предложенных Исполнителем. Все Объекты, осмотренные Заказчиком, включаются в Лист просмотров (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора.

2.3. Присутствовать на переговорах о заключении Договора Аренды между владельцем Объекта и Заказчиком.

2.3.1. Сообщать Заказчику сведения о ходе выполнения условий Договора.

2.4. Исполнитель имеет право привлекать к выполнению поручения Заказчика третьих лиц, оплату услуг которых производит самостоятельно.

3. ЗАКАЗЧИК ОБЯЗАН

3.1. Оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями Договора.

3.2. До момента выполнения Исполнителем своих обязательств по Договору вступать в контакт с владельцами Объектов или представителями владельцев Объектов, найденных Исполнителем, только в присутствии Исполнителя, или с согласия Исполнителя.

3.3. Фиксировать осматриваемые Объекты в Листе просмотров.

3.4. Не передавать полученную от Исполнителя информацию об Объектах третьим лицам.

3.5. Представлять Исполнителю полную информацию о контактах с владельцами Объектов, найденных Исполнителем, или представителями владельцев Объектов, если таковые состоялись без присутствия Исполнителя.

4. ПОРЯДОК ПРИЕМА-СДАЧИ РАБОТ

4.1. Моментом выполнения Исполнителем обязательств по Договору является момент наступления первого события из числа перечисленных ниже:

4.1.1. Заключение Заказчиком Договора Аренды на указанный в Листе просмотров Объект, его части или другого помещения в том же здании.

4.1.2 Начало фактического использования Объекта Заказчиком. Под фактическим использованием Объекта Стороны понимают физическое пребывание Заказчика (его сотрудников) на территории Объекта более рабочих дней.

4.2. Заказчик признает обязательства Исполнителя выполненными также в том случае, если любое из событий, перечисленных в п.4.1 Договора, наступило в отношении лица, аффилированного с Заказчиком, либо для которого Заказчик является аффилированным лицом. Аффилированность лиц, как физических, так и юридических, трактуется в соответствии законодательством РФ.

4.3. Приемка услуг Исполнителя осуществляется путем подписания Заказчиком Акта приема-сдачи услуг. Заказчик обязуется подписать Акт не позднее, чем через рабочих дней с момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору, установленного в п.4.1 Договора, или предоставляет письменный мотивированный отказ.

4.4. В случае неподписания Заказчиком Акта приема-сдачи услуг или непредоставления письменного мотивированного отказа от подписания Акта в установленный Договором срок, услуги Исполнителя считаются принятыми Заказчиком без каких-либо замечаний, а Акт, подписанный Исполнителем в одностороннем порядке, является основанием для расчетов по Договору.

5. ОПЛАТА УСЛУГ ИСПОЛНИТЕЛЯ

5.1. Стоимость услуг Исполнителя по Договору согласовывается Сторонами по каждому предложенному Объекту отдельно и указывается в Листе просмотров, оформленном как Приложение №1 к Договору, перед осмотром Объекта.

5.2. Заказчик оплачивает услуги Исполнителя в течение банковских дней с момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору.

5.3. В случае просрочки оплаты Исполнитель вправе взыскать с Заказчика штраф из расчета % от стоимости услуг Исполнителя по Договору за каждый день просрочки.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Все споры по Договору разрешаются в первую очередь путем переговоров, а в случае не достижения согласия на переговорах – в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Исполнитель осуществляет экспертное сопровождение сделки при подписании Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.

6.3. Исполнитель гарантирует правильность оформления Договора Аренды только в случае подписания Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.

6.4. В случае если в течение месяцев со дня подписания Договора Аренды на подобранные Исполнителем площади Заказчик заключает Договор Аренды на дополнительные площади в данном помещении, он обязан уплатить Исполнителю комиссионное вознаграждение за дополнительные площади на условиях п.п. 5.1, 5.2 Договора.

7. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

7.2. Договор действует в течение шести месяцев с момента подписания его Сторонами или до подписания Сторонами Акта приема-сдачи услуг. Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Доп.см.

ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

1.
1.1
1.2
1.3 2.

>> >> >> Доп.см. Договор по оказанию услуг при продаже квартиры ДОГОВОР оказания риэлторских услуг г. ________________ "___"______________ ____ г. Именуем___ в дальнейшем "Заказчик", в лице ___________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и ______________, именуем___ в дальнейшем "Исполнитель", в лице _______________, действующ___ на основании __________, с другой стороны, совместно именуемые стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги, указанные в п. 1.2 настоящего Договора, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги. 1.2. Исполнитель обязуется оказать следующие услуги: 1.2.1. Выполнить комплекс мероприятий по ____________________ недвижимого имущества, состоящего из: ____________________ (указать характеристики Имущества: тип помещения, целевое назначение, общая площадь и т.д.), расположенное по адресу: _______________________, именуемое в дальнейшем "имущество", принадлежащее Заказчику на праве ____________ (указать основание возникновения права на Имущество - номер и дату оговора аренды и т.д.) с целью ______________________. 1.2.2. _______________________________________________. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Исполнитель обязан: 2.1.1. Оказать услуги в полном объеме в срок, указанный в п. 6.1 настоящего Договора. 2.1.2. Организовать все мероприятия по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора, включая __________________. 2.1.3. Осуществить подготовку документов, необходимых для исполнения настоящего Договора. 2.1.4. Организовать своевременность безопасных взаиморасчетов между _________ и обеспечить ее конфиденциальность. 2.1.5. _________________________________. 2.2. Исполнитель вправе: 2.2.1. В целях выполнения настоящего Договора привлекать к исполнению обязательств третьих лиц. 2.2.2. Отказаться от исполнения настоящего Договора в порядке и с соблюдением условий, установленных в разделе 5 настоящего Договора. 2.3. Заказчик обязан: 2.3.1. На момент подписания настоящего Договора предоставить Исполнителю надлежащим образом оформленные документы (подлинники либо заверенные копии), а именно: 2.3.1.1. __________________________________________________; 2.3.1.2. __________________________________________________; 2.3.1.3. __________________________________________________. 2.3.2. По завершении мероприятий, предусмотренных в разделе 1 настоящего Договора, подписать Акт выполнения работ и оплатить услуги Исполнителя в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 настоящего Договора. 2.3.3. Соблюдать конфиденциальность сведений, полученных от Исполнителя по условиям настоящего Договора, не сообщать данную информацию третьим лицам. 2.3.4. Предоставить Исполнителю полномочия осуществлять действия в интересах Заказчика, в том числе вести переговоры и заключать соглашения, не противоречащие условиям настоящего Договора, необходимые для исполнения обязательств Исполнителя по настоящему Договору. 2.3.5. _________________________________________________. 2.4. Заказчик имеет право: 2.4.1. При необходимости, проверять ход и качество работы, выполняемой Исполнителем, не вмешиваясь в его деятельность. 2.4.2. Отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или частично до _____________ в порядке и с соблюдением условий, установленных разделом 5 настоящего Договора. 3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1. Цена по настоящему Договору _____ (____________) ___. 3.2. Оплата Заказчиком Исполнителю стоимости услуг путем перечисления денежных средств на расчетный счет или наличными денежными средствами в кассу Исполнителя в течение _____ банковских дней с момента ____________. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 4.1. Имущественная и иная ответственность сторон определяется настоящим Договором и действующим законодательством РФ. Нарушение положений Регламента является нарушением настоящего Договора. 4.2. За нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 3.2 настоящего Договора, Заказчик уплачивает Исполнителю пеню в размере _____ от просроченной суммы, за каждый день просрочки. 4.3. Уплата пени не освобождает Заказчика от выполнения своих обязательств или устранения нарушений по настоящему Договору. 5. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА 5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по взаимному согласованию сторон, при условии письменного уведомления заинтересованной стороной противоположной стороны за ____ рабочих дней до предполагаемой даты расторжения Договора. 5.2. Стороны вправе отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или частично в одностороннем порядке до _________. Заинтересованная сторона обязана сообщить об отказе от исполнения Договора противоположной стороне в письменной форме с уведомлением в срок не позднее ____ рабочих дней до предполагаемой даты расторжения. 5.3. Порядок и условия расчетов при расторжении и отказе от исполнения настоящего Договора устанавливаются дополнительным соглашением сторон, но в любом случае Заказчик обязан оплатить фактически оказанные ему услуги на момент расторжения Договора и фактические затраты, произведенные Исполнителем до получения соответствующего извещения об отказе. 6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 6.1. Настоящий Договор вступает в силу после его подписания сторонами с даты, проставленной на первой странице, и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему или до его прекращения по другим основаниям, предусмотренным настоящим Договором и/или действующим законодательством РФ. 6.2. В случае прекращения действия настоящего Договора его положения сохраняют свою силу для обязательств, возникших на его основе и не исполненных сторонами в период его действия. 7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ 7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами. 7.2. В случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров, спор подлежит рассмотрению в суде. 8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. 8.2. Настоящий Договор составлен и подписан в двух экземплярах на русском языке одинаковой юридической силы, по одному экземпляру для каждой из сторон. 9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Заказчик: Исполнитель: ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ _____________/_____________ _____________/_____________ Читать популярные статьи на сайте

1.
1.1
1.2
1.3 2.

>> >> >> ДОГОВОР об оказании услуг Г. Новосибирск «___»_____________200_г. ООО Агентство недвижимости «Агентство», в лице Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агентство», с одной стороны, и Именуемый в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, и Гр._______________________________________________________,дата рождения_____________, Паспорт___________________,выдан____________________________________________________ «___»_____________200_г.,зарегистрирован по адресу:_____________________________________, Именуемый в дальнейшем «Покупатель», с третьей стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.Предмет договора 1.1.Предметом настоящего договора является оказание «Агентством» услуг по купле-продаже объекта недвижимости, именуемого в дальнейшем «Квартира», расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул._______________________________________________,дом №____,кв. №_____ «Покупателю» и «Продавцу» при условии выполнения обязательств, принятых ими на себя в соответствии с настоящим договором после его подписания сторонами. 2. Условия и порядок оформления задатка 2.1.Соглашение о задатке оформляется сотрудником «Агентства». 2.2.На момент оформления соглашения о задатке стороны обязуются: 2.2.1. «Покупатель»» Иметь при себе денежную сумму для передачи задатка; 2.2.2. «Продавец»: Предоставить документ, удостоверяющий его личность; Иметь при себе оригиналы документов на квартиру; Сообщить «Агентству» о всех совладельцах квартиры, всех лицах, имеющих право проживания и пользования квартирой, их возрасте, месте нахождения, а также о документах, удостоверяющих их личность; Сообщить «Агентству» об обременении, лежащем на квартире (залог, арест, спор, аренда и др.); Передать «Агентству» для экспертизы документы на квартиру. 2.3. «Продавец», получивший от «Покупателя» задаток, передает его на хранение «Агентству». 3.Удовлетворение интересов сторон из суммы задатка 3.1.В том случае, если между «Продавцом» и «Покупателем» заключено соглашение о задатке, но сделка купли-продажи не состоялась, то интересы сторон удовлетворяются в соответствии с условиями, предусмотренными в соглашении о задатке, а именно: При наличии вины «Покупателя» сумма задатка остается у «Продавца»; При наличии вины «Продавца» сумма задатка уплачивается «Покупателю» в двойном размере; При отсутствии вины «Продавца» («Покупателя») сумма задатка возвращается «Покупателю» в одинарном размере. 3.2. В случае, если «Агентством» была проведена работа по организации продажи квартиры и сумма полученного «Продавцом» задатка осталась у последнего вследствие вины «Покупателя», то «Продавец» уплачивает «Агентству» 50% от суммы полученного задатка. «Агентство» в день получения причитающейся суммы возвращает «Продавцу» переданные им документы на квартиру. 3.3. В том случае, если сделка по приобретению квартиры не состоялась по вине «Продавца», то «Покупатель» уплачивает «Агентству» за проведенную им работу 50% из суммы, полученной от «Продавца» сверх суммы задатка. «Покупатель» производит расчеты с «Агентством» в день получения от «Продавца» двойной суммы задатка. 3.4. В случае расторжения предварительного договора купли-продажи, по соглашению между Продавцом и Покупателем, Продавец и Покупатель оплачивают стоимость услуг Агентства, предусмотренных настоящим договором, в равных долях. 4. Подготовка документов к заключению договора купли-продажи 4.1. В процессе подготовки документов к заключению договора купли-продажи, стороны принимают на себя следующие обязательства: 4.1.1. «Агентство»: Проверить документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи между «Продавцом» и «Покупателем»; При необходимости оказать содействие «Продавцу» в подготовке недостающих документов. 4.1.2. «Продавец»: Предоставить «Агентству» для проверки документы на квартиру и документы, удостоверяющие личность всех собственников квартиры; На день подписания договора купли-продажи обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, имеющих право проживания в квартире; Оплатить коммунальные платежи. 4.1.3. «Покупатель»: Сообщить «Агентству» о всех лицах, которые будут подписывать договор купли-продажи и предоставить документы, удостоверяющие их личность. 5. День подписания договора купли-продажи. Условия и порядок расчетов 5.1. В согласованный день «Продавец» и «Покупатель» встречаются в «Агентстве» для проведения расчетов. 5.2. Расчет между «Покупателем» и «Продавцом» проводится в присутствии представителя «Агентства». 5.3. Перед подписанием договора купли-продажи «Покупатель» должен произвести полный расчет с «Продавцом» квартиры и «Агентством». 5.4. «Продавец» и «Покупатель» должны оплатить стоимость регистрационных действий в УЮ НСО. 5.5. До момента подписания договора купли-продажи в УЮ НСО «Продавец» передает полученную от «Покупателя» денежную сумму на хранение в «Агентство». 5.6. Полную сумму за продажу квартиры «Продавец» получает только в том случае, когда: Квартира освобождена и передана «Покупателю»; Все лица, имевшие право проживания, сняты с регистрационного учета; Уплачены коммунальные платежи и внесена квартирная плата на день передачи квартиры «Покупателю»; Право собственности «Покупателя» зарегистрировано в установленном законом порядке. 5.7. В том случае, если «Продавцом» не выполнено какое-либо из условий, перечисленных в п.5.6. настоящего договора, «Продавец» может получить от «Агентства» возврат денег с хранения в размере не более______________________________________________________________________. Остальная сумма остается на хранении в «Агентстве» до выполнения обязательств, принятых на себя «Продавцом» перед «Агентством» и «Покупателем». 5.8. Денежные средства, принятые «Агентством» на хранение от «Продавца» или «Покупателя», не принадлежат «Агентству», а являются собственностью передавшей стороны. 6. Стоимость услуг. Условия и порядок их оплаты 6.1. Стоимость услуг для «Покупателя» составляет ________________________________________ и оплачивается «Покупателем» в день подписания договора купли-продажи квартиры. 6.2. Стоимость услуг для «Продавца» составляет __________________________________________ и оплачивается «Продавцом» в день подписания договора купли-продажи квартиры. 6.3. Проект договора купли-продажи оплачивается «Покупателем» отдельно в размере__________ _______________________________. «Продавец» «Покупатель» «Агентство» ________________________ __________________________ _______________________ 7. Конфиденциальность сделки 7.1. Стороны принимают на себя обязательства соблюдать конфиденциальность сделки. 8. Ответственность 8.1. В случае отказа в регистрации Договора купли-продажи УЮ НСО или расторжения судом сделки купли-продажи по вине «Агентства» и помимо воли «Продавца» и/или «Покупателя», «Агентство» принимает на себя обязательство возместить понесенный «Покупателем» ущерб. 8.2. «Агентство» несет ответственность перед «Продавцом» и перед «Покупателем» за действия своих работников по исполнению поручения (ст.13 Закона РФ от 07.09.92г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»). 8.3. «Агентство» не несет ответственности за действия «Продавца» и/или «Покупателя» при их отказе от совершения подготовленной сделки. 8.4. «Агентство» не несет ответственности по сделкам, заключенным «Продавцом» и/или «Покупателем» после выполнения «Агентством» обязательств по настоящему договору. 9. Срок действия договора 9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и распространяется на выполнение одной сделки. Договор прекращает свое действие после надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, что подтверждается: Между «Покупателем» и «Продавцом» подписанием Договора купли-продажи и Акта приема-передачи квартиры и получением «Покупателем» свидетельства о государственной регистрации права собственности; Между «Покупателем» и «Агентством» двусторонним подписанием Акта приемки выполненных услуг; Между «Продавцом» и «Агентством» после подтверждения «Продавцом» получения денежных средств с хранения. В случае возникновения обстоятельств, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, договор прекращает свое действие: Между «Покупателем» и «Продавцом» после подтверждения в письменной форме получения задатка; Между «Агентством» и «Продавцом» после уплаты последним денежной суммы, в соответствии с п.3.2. настоящего договора, и возврата документов на квартиру; Между «Агентством» и «Покупателем» после уплаты последним денежной суммы в соответствии с п.3.3. настоящего договора. 10. Особые условия 10.1. В случае возникновения споров по вопросам, предусмотренных настоящим договором, стороны примут все меры к разрешению их путем переговоров.

Наиболее распространенными на сегодняшний день являются следующие договоры на оказание риэлторских услуг: договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), агентский договор (гл. 52 ГК РФ), договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор поручения (гл. 49 ГК РФ).

Согласно договору возмездного оказания услуг услугодатель (исполнитель) обязуется оказать услуги в соответствии с заданием заказчика, то есть осуществить определённую деятельность или совершить определенные действия, в связи с этим заказчик обязуется оплатить эти услуги (779 ГК РФ).

В данном случае договор возмездного оказания услуг, является объектом обязательства и предусматривает действия самого услугодателя, как правило, не овеществленного (нематериального) характера и тесно связанные c личностью услугодателя.

Исходя из этого, можно сказать, что сущность договора возмездного оказания услуг выражается:

1) в неотделимости услуги от личности услугодателя;

2) в нематериальном характере действий (деятельности) по оказанию услуг.

В настоящее время в ГК РФ впервые возмездному оказанию услуг посвящена отдельная глава. В этой главе нормы регулируют основные положения услуг фактического характера: информационных услуг, договора оказания услуг связи, ветеринарных, медицинских, консультационных, аудиторских, туристическому обслуживанию, услуг по обучению. Данный перечень не является исчерпывающим, так как после завершающего вида обслуживания - туристского, закон отсылает к иным услугам.

Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, публичный, взаимный, присоединения (условия определяются в формулярах, в стандартной форме).

Данная категория договора возмездного оказания услуг отличается от иных договоров комплексностью и многосторонностью охватываемых ими отношений, выходящих за классический предмет гражданско-правового регулирования Волкова, М.А. Гражданское право. Ч. 2. Учебный курс (учебно-методическое пособие) / М.А. Волкова. - М.: МИЭМП, 2012. - c. 158..

Сторонами договора являются заказчик и исполнитель (услугодатель), а существенными условиями договора - цена и предмет.

Предмет договора (услуга) закреплен в его легальном определении следующими словами: «осуществить деятельность» по заданию заказчика или «совершить действия».

Предметом договора могут быть так же и материальные услуги, которые материализуются в личности потребителя услуг или в предмете.

Договором поручения признается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

По своей юридической природе договор поручения является консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Юридические действия, которые прямо влияют на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, причем необязательно именно гражданско-правовых являются предметом договора поручения.

Заключение договора поручения позволяет более четко определять круг полномочий поверенного по осуществлению юридических действий. Такие договора применяются при продаже эксклюзивного объекта, так как позволяют получать право принимать залоги, задатки, авансы на ответственное хранение и заключать от имени доверителя (продавца) доверительный договор.

Благодаря принятию ч. 2 ГК РФ, стало возможно заключать агентский договор (договор агентирования). Для российского гражданского права это является новым. По своей сути агентский договор представляет собой не совсем новый тип договорной конструкции, а некий симбиоз договоров комиссий и поручений. Исходя из этого договора, деятельность агента может быть построена по двум принципам:

1) принцип комиссии - действия от своего имени, но за счет принципала;

2) принцип поручения - действия от имени и за счет принципала.

В ГК РФ в абз. 1 п. 1 ст. 1005 агентский договор определен как договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени за счет принципала.

Аналогично договорам поручения, доверительного управления имуществом агентский договор направлен на возникновение обязательства по оказанию юридических услуг, поскольку, совершая действия за счет принципала, агент затрагивает его правовую сферу Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева. - М.: Статут, 2011. - c. 485..

По своей юридической природе агентский договор является, возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Можно выделить два следующих признака агентского договора.

1. Характерная черта такого договора - это длительность действия агента, так как он обязуется, в соответствии с данными определениями, совершать определенные действия, то есть исполнять их более чем одни раз. В данном определении договора используется глагол “совершать”, что означает, как правило, но не всегда, что агент совершает свои действия по договору неоднократно, а в течение некоторого протяженного срока.

Однако все это не может препятствовать квалификации в качестве агентского и разового соглашения, заключенного на один цикл действий или на одно действие.

2. Агентский договор предоставляет широкий круг возможных действий в интересах принципала. В соответствии с легальным определением, агент может совершать как юридические, так и иные действия (в случае договора комиссии поручения - только сделки и юридические действия). Иные действия подразумевают под собой такие действия, которые, не будучи юридическими, не порождают непосредственно обязанностей и прав для принципала и по своей правовой природе могут выражаться в выполнении работ (как по договору подряда), оказании услуг (возмездное оказание услуг, перевозка, хранение и т.п.) Андреев, И.А. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / И.А. Андреев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев. - М.: Проспект, 2011. - c. 387..

Договор поручения и комиссии и агентский договор имеют значительное сходство. Тем не менее, они отличаются друг от друга. При договоре комиссии возникают отношения косвенного представительства, при договоре поручения - прямого представительства, а агентский договор, в зависимости от его содержания, может объединить возникновение отношений как косвенного, так и прямого представительства. В случае косвенного представительства агент действует от своего имени и по совершенной им сделки с третьим лицом, приобретает права и становится обязательным агентом. Даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению (абз. 2 п. 1 ст. 1005 ГК). В случае прямого представительства агент действует от имени принципала и при совершении им сделки с третьим лицом права и обязанности по ней возникают непосредственно у принципала (абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК). Вместе с тем агент и принципал могут оговорить, что одни юридические действия будут совершаться агентом от своего имени, а другие - от имени принципала. Эту специфику агентского договора удачно охарактеризовал Г.Е. Авилов: «Способ участия агента в отношениях c третьими лицами, который является конституирующим признаком для договоров поручения и комиссии (и который лежит в основе разграничения этих договоров), для агентского договора, напротив, значения не имеет. Смысл агентского договора состоит именно в том, что деятельность, осуществляемая агентом по поручению и в интересах принципала, порождает для принципала имущественные последствия. Что же касается характера взаимоотношений агента с третьими лицами, то стороны вправе использовать любую модель - и поручения, и комиссии, и их сочетания». Именно поэтому правовое регулирование агентских отношений производится в основном без учета способа участия агента в отношениях с третьими лицами, что отображено в гл. 52 ГК.

Так же обнаруживается различие между агентским договором и договорами поручения и комиссии в предмете этих договоров. С одной стороны комиссионер обязуется к совершению сделок, поверенный принимает на себя обязанность совершить определенные юридические действия, с другой стороны агентская деятельность может быть связана с совершением как юридических, так и фактических действий, хотя последние никогда не исчерпывают предмет агентского договора. Например, при разработке стратегии рекламной компании принципала.

Наконец, агентские отношения обычно имеют длящийся характер. Эта особенность указанных отношений отмечена в той части формулировки абз. 1 п. 1 ст. 1005 ГК, где говорится, что агент обязуется совершать определенные действия, тогда как обязанности поверенного и комиссионера раскрываются в законе через глагол «совершить» (п. 1 ст. 971, абз. 1 п. 1 ст. 990 ГК). Необходимо, однако, иметь в виду, что предписание закона о допустимости заключения договора на определенный срок или без указания cрока его действия, относится и к договору поручения (п. 2 cт. 971 ГК), и к агентскому договору (п. 3 cт. 1005 ГК) Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева. - М.: Статут, 2011. - c. 487..

К посредническим договорам относятся договоры поручения и агентирования. Аналогичную природу имеет и договор доверительного управления имуществом.

Эти обязательства объединяет тот признак, что в каждом из них одно лицо приобретает обязательства осуществить в пользу своего контрагента определенные действия в отношении третьих лиц. Причем в основном это могут быть либо действия юридического характера, либо такие, которые непосредственных правовых последствий не порождают (так называемые фактические).

В случае заключения между риэлтором и потребителем услуг договора комиссии, риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера. В договоре комиссии указывается, что риелтор принимает на себя обязательства от собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

В гражданском обороте договор комиссии получил широкое распространение. Договор комиссии, как и договор поручения, является посредническим договором оказания юридических услуг.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

Характерной чертой договора является то, что комиссионер сам приобретает права и обязанности с последующей передачей их комитенту, а так же совершает сделки от своего имени. В этом случае правоотношения возникают между третьим лицом и комиссионером. По данному договору собственником вещей является комитент, хотя субъектом договора, заключенного с третьими лицами, является комиссионер, поэтому риск случайной гибели вещей несет комитент Алексеев, С.С. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2012. - c. 334..

Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, двусторонний.

В договоре комиссии все условия можно подразделить на существенные и несущественные. Если соглашения по договору между двумя сторонами достигнуто, и оно содержится в тексте договора, то существенные условия договора позволяет считать такой договор заключенным. В текст договора все остальные условия на оказание риэлторских услуг могут и не включаться, но они должны быть соблюдены сторонами исходя из обычаев делового оборота. Например, когда договорами не предусмотрена цена или срок их действия, то согласно ст. 424, 425 ГК РФ устанавливается правовое регулирование случаев. При этом применяют те цены и сроки, которые обычно устанавливают между сторонами при оказании риелтерских услуг.

Условия о предмете договора являются единственным существенным условием договора на оказание риелтерских услуг. Исходя из этого, при желании клиента продать, приобрести, обменять с помощью риелтерской фирмы какое-либо жилое помещение, оно или его свойство должны быть подробно описаны договором. Если клиент желает получить квартиру в определённом районе города, на определенном этаже, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риелтер своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказанные риэлторские услуги.

Кроме предмета очень часто в договорах на оказание риелтерских услуг указывают размер вознаграждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента. Иногда, если это услуги другого рода, указывается фиксированная сумма. Сроки действия договора на оказание риелтерских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конкретной календарной датой. Выполнение договора поставлено в зависимость от наступления какого-либо события, факта. Например, риэлтерская фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее двух месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента или другие варианты условий.

Как правило, в договор на оказание риэлтерских услуг включаются условия согласно которым, клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием услуги, с которой он уже пришли в данную фирму. В некоторых случаях, более того, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлтерской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. В данном случае материальный ущерб может выражаться в упущенной выгоде. Недобросовестного клиента, как правило, обязуют выплатить вознаграждение в том размере, который бы он выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу. Тем не менее, в условиях, которые устанавливает риэлтерская фирма в отношениях со своими клиентами, можно отметить относительную свободу.

Существенными условиями договора возмездного оказания услуг являются цена и предмет.

В отличие от договора возмездного оказания услуг, существенные условия договора агентирования исчерпываются условием о предмете. При этом в них входят как собственно действия (фактического и юридического характера), которые должен выполнить агент для принципала, так и характер деятельности - от своего имени действует агент или от имени принципала.

Требования относительно обязательных условий в договоре об оказании риэлтерских услуг, гражданское законодательство не содержит, гражданское законодательство не содержит. Исходя из этого, риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Существует несколько обязательных моментов (ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:

1) сроки действия договора;

2) право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

3) порядок выплат комиссионного вознаграждения;

4) стоимость услуги;

5) обязанности сторон по договору (заказчик-исполнитель или риэлтор - клиент);

6) четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес).

Дополнительные моменты включают в себя графу о возмещении убытков, выплате штрафа, уплате неустойки.

Неотъемлемые приложения к договору (в случае необходимости) содержат в себе:

1) график платежей;

2) перечень услуг;

3) дополнительное соглашение.

Сопутствующие документы состоят из:

1) отчет исполнителя о расходах;

2) отчет исполнителя;

3) акт сдачи - приема работ (услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства.

В последние двадцать пять лет (не считая период дореволюционной России) развитие получили различные агентства недвижимости.

И если в ранние годы механизм взаимодействия с агентствами клиентам был не до конца понятен, то в настоящее время активно используют договор с агентством недвижимости.

Риелторы используют договор в целях своей безопасности. Так как плата за услуги агентства немалая, есть риск невыполнения своих обязательств клиентом.

С другой стороны, люди, не имеющие знаний законов страны, нередко становится жертвами условий, противоречащих российскому законодательству. Чтобы избежать всех ошибок, в этой статье рассмотрим нюансы заключения соглашения.

Выбор агентства недвижимости

Для того, чтобы исключить все риски необходимо вначале убедиться в надежности выбранной фирмы. Организация должна быть официально зарегистрирована в государственном реестре. Клиент вправе запросить у агентства соответствующую выписку (для юридических лиц выписка ЕГРЮЛ предоставляется бесплатно).

Клиент может избрать крупнейшее агентство недвижимости в регионе и вопрос в надежности будет решен. Также если фирма крупная, это говорит о качестве предоставляемых услуг.

Если риелтор профессионал своего дела, то высока вероятность заключения удачной сделки и правильности оформления всех документов.

Специфика договора с агентством недвижимости

Договор с агентством носит типовую форму. Хотя имеются моменты, присущие только такому соглашению.

В договоре прописано:

Список услуг, предоставляемых риелтором. Агентство может не только выполнять действия, связанные с заключением сделки, но и брать на себя всю бумажную волокиту.

Вознаграждение за предоставляемые услуги. Обычно фирмы недвижимости устанавливают точную сумму оплаты. Иногда деньги рассчитываются в процентах от рыночной цены недвижимого имущества. Также необходимо уточнять, берется ли плата за дополнительные услуги.

Срочность документа. Правила продления.

Обстоятельства расторжения. Бывает, что клиент недоволен качеством предоставляемых услуг или агентство недовольно поведением клиента.

Ответственность и обязательства сторон, заключающих договор. В двухстороннем соглашении ответственность должна быть равной.

Информационные данные сторон, их полные реквизиты, имена, фамилии, телефоны, адреса.

Перечисление документов, справок и других бумаг, переданных агентству, зависит от того продает человек имущество или покупает.

При заключении договора с агентством недвижимости, клиенту всегда необходимо быть внимательным (обычно люди, которые хотят продать или купить недвижимость, самостоятельно договора не составляют).

Если в договоре есть текст мелким шрифтом, то стоит тщательно изучить его. Обычно мелко прописывают наиважнейшие детали. Как видно из практики, невнимательность может привести к печальным последствиям.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора с агентством недвижимости, вариант которого можно скачать бесплатно.