Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты является:

Реальным;

Возмездным;

Двусторонним.

Постоянная рента- договор постоянной ренты. Пожизненная рента-договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания гражданина с иждивением. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации.Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установленоВсякий договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. В зависимости от срока договора различают постоянную ренту (обязанность выплаты ренты

Бессрочная) и пожизненную ренту (обязанность выплаты ренты- на срок жизни гражданина). По общему правилу права получателя постоянной ренты передаются, переходят по наследству либо в порядке правопреемства к лицам, могущим быть получателями

ренты. Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является как движимое (включая деньги), так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания гражданина с иждивением может быть только недвижимость.

Размер пожизненной ренты не может быть менее одного

МРОТ в расчете на месяц. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух МРОТ в месяц. Для постоянной ренты требования к ее минимальному размеру отсутствуют.

Если иное не установлено договором, периодичность выплаты постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, пожизненной ренты - по окончании каждого календарного

месяцаДоговор постоянной ренты может быть прекращен путем выкупа ее плательщиком ренты по собственной инициативе или по требованию получателя ренты. Помимо выкупа, требование которого является реакцией получателя ренты на неисполнение плательщиком ренты своих обязанностей, существуют иные основания, предусмотренные законом (ст. 593 ГК) или договором

40. Договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом (ссуды): общие положения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) - это гражданско-правовое соглашение, в соответствии с которым одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды (безвозмездного пользования) может заключаться в двух основных формах.

В силу безвозмездности такого договора лицо, которое заинтересовано получить имущество в безвозмездное пользование (ссуду), должно помнить, что заключение консенсуального договора безвозмездного пользования (ссуды) не гарантирует ему получение этого имущества, так как право требовать передачи такого имущества ссудополучателем у ссудодателя не возникает. Считается заключенным именно в момент передачи вещи.

Договор ренты с пожизненным содержанием интересный и рисковый инструмент. По данному документу получатель ренты (физическое лицо) передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, обязанного выплачивать получателю или указанному им третьему лицу ренту.

Плательщиками ренты могут быть:

• физические лица;
• юридические лица.

Рентополучателем по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.

Форма расчета зависит от типа заключенного договора. Если подписано соглашение о пожизненной ренте, то выплаты осуществляются только в денежной форме.

Если заключен договор пожизненной ренты с иждивением, то обязательства будут исполняться посредством предоставления жилища, еды, одежды, лекарств, ухода за получателем ренты, возможно, оплаты ритуальных услуг. В исключительных случаях – если получатель ренты еще достаточно крепок здоровьем – по подобному соглашению возможны выплаты в денежной форме.

Минимальный размер платежа – 2 МРОТ. При увеличении последнего, сумма выплат также растет. Размер обязательств плательщика платежа ограничен величиной ренты по договору. Соответственно, и претензии рентополучателя ограничены.

Законодательно определено, что все обязательства по данному договору прекращаются по факту смерти рентополучателя.

Особенности договора пожизненного содержания

В договоре должны быть подробно прописаны:

• виды и объем содержания;
• общая сумма пожизненного содержания;
• стоимость передаваемого имущества;
• величина ежемесячного платежа.

Отсутствие информации по одному из указанных пунктов приведет к признанию договора недействительным.

Факт совершения сделки должен быть заверен у нотариуса. Пошлина за регистрацию сделки – 1,5% от стоимости объекта недвижимости. Кроме того, документ подлежит обязательной регистрации в органах юстиции. Нотариус впоследствии будет требовать согласия рентополучателя при продаже имущества либо наложении на него обременения.

Основное отличие договора пожизненной ренты от договора с иждивением – это существование особого рода отношений между получателем и плательщиком ренты, что обусловлено назначением договора с иждивением, его социальной сущностью.

Необходимость в иждивении может появиться после совершения сделки. В данном случае придется удовлетворить потребности получателя ренты.

Обязательства плательщиков ренты

Стандартно, плательщик ренты обязуется обеспечить получателю:

• жилищные условия, отвечающие требованиям законодательства. Рентополучатель может продолжать проживать не территории объекта недвижимости, который был передан в собственность плательщику ренты, либо ему может быть предоставлено другое жилое помещение;
• питание определенного качества, соответствующего возрасту и особенностям состояния здоровья рентополучателя, договор может оговаривать, что плательщику ренты придется готовить и подавать пищу;
• одежду, с учетом климатических особенностей региона;
• уход, помощь в приеме пищи или лекарств, поддержание гигиены тела и дома, обеспечение медицинского обслуживания (вызов врача или скорой, лечение в условиях стационара);
• прочие условия. Оплата похорон оговаривается отдельно.

Условия договора пожизненного содержания могут предусматривать единовременную выплату части стоимости объекта недвижимости (30-50%) при заключении сделки с последующим ежемесячным содержанием.

Исполнение обязательств по такому договору может быть возложено на третьих лиц, если рентополучатель не возражает, или только одним из плательщиков, если их несколько.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, исполнение обязательств в денежной форме возможно, если это условие прописано в договоре, но выплаты должны быть периодическими и пожизненными. Наследники рентополучателя не имеют права получать выплаты по договору.

По факту подписания договора пожизненного содержания плательщик ренты обязан содержать объект недвижимости в надлежащем состоянии, то есть выполнять текущий, косметический и капитальный ремонт помещения.

Обязанность по уплате коммунальных платежей переходит плательщику ренты, что означает потерю льгот рентополучателя. Платежи будут совершаться в полном объеме.

Защита прав получателя ренты

Плательщик ренты задерживает платежи – рентополучатель вправе потребовать уплаты компенсации в виде процентов, величина которых оговаривается в договоре или признается равной ставке банковского процента за день просрочки.

Плательщик ренты, ставший собственником помещения, имеет право продать его. В таком случае обязательства по договору ренты переходят новому собственнику. В случае нарушения новым владельцем условий договора, прежний собственник несет субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненного содержания

Он может быть расторгнут при значительном нарушении плательщиком ренты обязательств, предусмотренных соглашением: оказание помощи не в полном объеме и с нарушением сроков. Данное требование может быть удовлетворено по ходатайству наследников рентополучателя.

В таком случае рентополучатель может потребовать возврата переданного имущества либо получения некоторой суммы денег в соответствии с условиями договора. Плательщик ренты может потребовать компенсации понесенных убытков только при условии выполнения своих обязательств в полном объеме, но осуществить это на практике проблематично.

Признание сделки недействительной

Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что в момент подписания договора рентополучатель был недееспособен и не мог в полной мере осознавать последствия подписания соглашения. Данный факт может быть доказан посмертно на основании свидетельских показаний и заключения квалифицированных специалистов.

Безопасность плательщика ренты

Дабы подтвердить выполнение условий договора плательщиком ренты необходимо:

• получать подтверждение передачи денежных сумм (расписку, выписку по банковскому счету, квитанции о почтовом переводе и прочее);
• сохранять все квитанции, свидетельствующие об оказании помощи рентополучателю (квитанции об оплате коммунальных платежей, чеки из магазина или аптеки, оплате медицинских счетов и прочее);
• подтверждать факт приобретения продуктов можно посредством заказа услуг по доставке товаров на дом специализированными фирмами;
• ежемесячно или один раз в квартал просить рентополучателя давать расписки об отсутствии претензий к плательщику ренты, о том, что последний все обязательства по договору исполняет в полном объеме, и получатель ренты претензий не имеет.

Налогообложение рентополучателя и плательщика ренты

Договор пожизненного содержания предполагает получение дохода рентополучателем. Заключенная сделка квалифицируется как возмездная, так как плательщик обязан предоставлять определенные материальные блага получателю ренты. Передаваемое по договору имущество не является доходом (за него платят), а вот платежи – это доход, который будет облагаться по ставке НДФЛ в размере 13%.

Резюме

Выгоды заключения подобного договора для рентополучателя:

• сохранение права проживания на прежнем месте;
• если условия договора исполняются ненадлежащим образом – требовать расторжения договора через суд;
• право залога на объект недвижимости.

Однако, есть вероятность того, что плательщики ренты окажутся недобросовестными и ускорят кончину рентополучателя.

Выгода плательщика ренты:

• приобретение объекта недвижимости со скидкой в рассрочку;
• получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

• объект недвижимости будет в залоге у рентополучателя;
• последний имеет право расторгнуть договор;
• полноправным собственником жилья можно стать только после смерти рентополучателя.

Короткое видео по теме статьи:

Комментарии (20)

Наталья | 2014/05/20

Добрый день. Прошу совета, как у специалиста. Мы с братом родились и выросли в родительском доме (хозяином является отец). Брат женился в 1991г., проживает с семьей в этом же доме. Я вышла замуж в 1993г., ушла к мужу. В 2002г. умирает мама. В2004 я развожусь, возвращаюсь с сыном в отчий дом. Отец прописывает нас на постоянку в 2005г. (свою долю коммуналки оплачиваю брату под роспись). Общих мест пользования с братом не имеем. Живем с сыном самостоятельно, без чьей-либо помощи. По сегодняшний день в доме прописаны: отец, брат с семьей и я с сыном. В 2010г. брат, в тайне от меня заключает договор пожизненного содержания с иждивением с отцом. В договоре в 4.3. прописывает всю домовую книгу, т.е. отец, брат с семьей и я с сыном «сохраняем в соответствии с действующим законодательством право пользования и проживания, что подтверждается выпиской из домовой книги домовладения от 2010г.». Получив права собственности на дом в 2010г. (став полноправным хозяином), мой брат всячески пытается выгнать меня и сына из дома. Год назад с иском обратился в суд о нашем выселении, в иске ему было отказано (судья предложил ему предоставить нам либо другое жилье, либо оплачивать съемную квартиру – брат отказался). Вот уже почти как год, мой брат прикрываясь старостью и немощью отца пишет жалобы в администрацию города, в полицию о нашем яко бы плохом отношении к отцу (ругаемся матом, деремся с отцом), чего на самом деле не происходит. За год произошло пару конфликтов на на «моей территории», т.е. брат сам пришел, учинил скандал (грозился выкинуть наши вещи, если мы самостоятельно не освободим занимаемые комнаты), написал заявление в полицию, переведя все на нас. Я пишу объяснительные, как все происходит на самом деле. В последний раз чуть не учинил драку, заблокировал дверь на саморезы шуруповертом, забрал ключи от комнаты. Беседы участкового с моим братом не дают никакого результата. Посоветуйте решение нашего вопроса. Заранее благодарю. Спасибо.

admin | 2014/05/22

Здравствуйте Наталья. Выгнать из дома Вас не могут, поскольку имеется соответствующее решение суда. Разменять жилье или реализовать какой-то другой вариант предоставления Вам отдельного жилья за счет брата, можно только при наличии соглашения с собственником. На Ваши личные взаимоотношения повлиять суд не может. В случае угроз, применения насилия или порчи Ваших вещей нужно обращаться в милицию с заявлением. Возможно, после неоднократных жалоб, милиция применит принудительные меры воздействия к нарушителю.

Елена | 2015/01/14

Добрый день! Как нам расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением,если договор был заключен между моим папой который умер в сентябре 2014г и его теткой.Мы еще не вступили в наследство,т.к не прошло 6 мес.От этой женщины с октября 2014г стали приходить угрожающие письма составленные юристом.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Елена! Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением можно только по инициативе лица, его заключившего, и только в том случае, если у второй стороны имелись существенные нарушения в исполнении данного договора. Если я вас правильно понимаю, то договор пожизненного содержания с иждивением заключил ваш отец. Таким образом, если на момент его смерти вторая сторона добросовестно исполняла все свои обязательства, в расторжении договора судом будет вам отказано.

НАТАЛЬЯ | 2015/01/14

ЗДРАВСТВУЙТЕ.ПОДСКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА.КО МНЕ ОБРАТИЛАСЬ СОСЕДКА С ПРЕДЛОЖЕНИЕМ ЗАКЛЮЧИТЬ С НЕЙ ДОГОВОР ПО ЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ С ИЖДИВЕНИЕМ.В КВАРТИРЕ ОНА ПРОПИСАНА ОДНА МУЖ УМЕР ДЕТЕЙ НЕТУ.ЕСТЬ РОДНАЯ СЕСТРА И ПЛЕМЯННИКИ.МОГУТ ЛИ ЕЁ РОДСТВЕННИКИ ПОСЛЕ СМЕРТИ ОСПОРИТЬ ДОГОВОР В СВОЮ ПОЛЬЗУ.СПАСИБО.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Наталья! Если родственники вашей соседки не являются лицами, которых в силу закона нельзя лишить доли в наследственном имуществе, а вы, в свою очередь, добровольно выполняли все условия договора пожизненного содержания с иждивением, то оспорить данный договор у родственников не получится.

Наталья | 2015/03/20

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Моя тетя оформила на меня договор ренты с пожизненным содержанием. Но дело в том, что она хочет купить квартиру в другом городе и там жить, а эту квартиру оставить или сдавать. Что делать мне?Я не могу поехать с ней, да она меня не просит об этом. А если с ней что случится, ведь я буду отвечать?

admin | 2015/03/24

Здравствуйте Наталья! Ваша проблема состоит в том, что по договору пожизненной ренты вы обязаны осуществлять содержание вашей тети. При переезде ее в другой город осуществление такого содержания для вас будет затруднительным. Что касается вашей ответственности, то ответственности за несчастные случаи итд. вы нести не будете, однако что касается договора ренты, то после смерти вашей тети другие наследники этот договор смогут оспорить и лишить вас права на квартиру ввиду того, что вы не осуществляли должным образом свои обязанности по пожизненному содержанию

Максим | 2015/05/29

Оформлен договор ренты с пожизненным содержанием. все условия договора добросовестно выполняется. но у получателя ренты есть дети, внуки, сестра, но им нет дела пока. живут далеко, не помогают никак. Есть ли среди них лица, которых в силу закона нельзя лишить доли в наследственном имуществе? могут ли эти родственники все оспорить в случае смерти получателя ренты?

admin | 2015/06/08

Здравствуйте Максим! В соответствии со ст. 1149 Гражданского кодекса РФ, не могут быть лишены доли в наследстве несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Если кто-либо из указанных вами лиц подходит под перечень данной статьи, то в этом случае они, действительно, не могут быть лишены доли в наследстве.

Ала | 2017/01/15

Добрый день, мой родственник подписал договор пожизненного содержания. Но физ. лицо не выполняет свои обязательство. Было 2 суда, которые переносились. Сегодня он умер, а 31 января суд, как быть? Можем мы родственники оспорить этот договор? Может нужны свидетели что мы за ним ухаживали? Спасибо

admin | 2017/01/19

Здравствуйте Ала! Смерть истца до вынесения судебного решения не препятствует суду вынести решение и удовлетворить требования уже покойного истца, поскольку обращаясь в суд на момент жизни, истец явно демонстрировал свою волю оспорить договор пожизненного содержания. В случае удовлетворения иска и вступления решения суда в законную силу вы можете получить жилое помещение в собственность в качестве наследников.

валентина | 2017/05/29

мой гражданский муж хочет заключить договор ренты с моей дочерью.Она живёт в другом городе(помощь окажет в оплате и найме помощника по хозяйству).Возможно ли это? И сколько придётся оплатить? Спасибо.

admin | 2017/06/14

Здравствуйте Валентина! Договор ренты с пожизненным содержанием подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Что касается ежемесячной суммы, выплачиваемой по договору ренты, то данная сумма устанавливается соглашением сторон договора ренты и прописывается в договоре.

Алена | 2017/07/04

Добрый вечер. Моя бабушка, пожилая женщина заключила скрыв от ближайших родственников Ренту с организаций НГППР. Эта организация не выполняет своих обязательств, в т.ч.сейчас когда она вдруг слегла от инсульта, не покупают памперсы, сиделка не добросовестно выполняет свою работу(не кормит, не вызывает по необходимости скорую помощь и врача, а делает вид, что не дозвонилась, не даёт лекарства, и есть подозрения, что что то подмешивает в еду, для ухудшения самочувствия) на вопрос почему вы скорую не вызвали, отвечает не знаю, через неделю организация положит Ее в платную клинику. Так вот в больницу к ней не приходит эта соц работник(как она себя называет) от этой организации. Памперсы не приносит и надлежащий уход не выполняет. Можем ли мы в этом случае нанять свою стделку за их счёт или вообще признать ренту не действительной?

admin | 2017/07/13

Здравствуйте Алена! Для расторжения договора ренты в одностороннем порядке необходимо существенное нарушение положений договора одной из сторон. Для того, чтобы выяснить, какие положения договора ренты были нарушены, необходим детальный анализ текста договора. Кроме того, в любом случае вы можете обратиться в суд и требовать расторжения договора в связи с недобросовестным исполнением, поскольку обращение в суд – ваше право, которое вы можете реализовать в соответствии с законом. Что касается найма сиделки, то это является исключительно вашей инициативой и не относится к договору ренты, однако данный факт может также свидетельствовать о недобросовестном исполнении договора второй стороной.

Ольга | 2018/04/02

Добрый день! Моя мама заключила три договора ренты с ООО, передав три земельных пая. По условиям этих договоров, она ежегодно (раз в год) получает выплату в размере суммарно 10 000 (десять тысяч) за все три пая (за один 3300 руб). Является ли это нарушением? Насколько я поняла, по ГК РФ выплаты должны производиться ежемесячно, и их размер должен быть равен МРОТ. Может ли данный факт являться основанием для расторжения данных договоров. Если да, то с чего начать? Заранее спасибо!

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Ольга! Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 363-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” было введено, что размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Таким образом, за защитой своего нарушенного права и оспариванием договора ренты вы можете обратиться в суд.

Екатерина | 2019/02/05

Здравствуйте,подскажите пожалуйста. У моей двоюродной бабушки нет не детей не мужа,все умерли.Самые близкие родственники это я и моя мама ее родная племянница,мы ухаживаем за ней она нас любит мы как родные,Бабушка хочет подарить мне кВ а сама жить с моей мамой,но есть ещё у неё родные племянники которые не учавсвуют в ее жизни не как и даже не звонят ей.Бабушка хочет сделать ренту с дареннием на меня так чтобы после ее смерти они со мной не судились и не могли ее забрать, но по закону я дальний родственник и должна заплатить в налоговую 13% от стоимости кв бабули по кадастровому паспарту. Подскажите смогут ли родственники судится со мной,если это желание бабушки и мама моя будет за ней ухаживать? Подскажите как привильно сделать

admin | 2019/02/16

Здравствуйте Екатерина! Если ваша бабушка не является недееспособной, она может оформить на вас договор дарения квартиры без заключения договора ренты, поскольку договор дарения впоследствии оспорить в суде будет сложнее, чем договор пожизненной ренты. Основания для оспаривания договора дарения в суде строго определены действующим законодательством (недееспособность дарителя, умышленное лишение жизни дарителя или причинение ему вреда здоровью и другое). Что касается налога при получении имущества, то уплатить его вам придется как при заключении договора ренты, так и при заключении договора дарения.

Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.

Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.

Объем содержания должен быть установлен в пределах не менее двух минимальных размеров оплаты труда и должен предоставляться ежемесячно (п. 2ст. 602 ГК). Увеличение объема платежей в сравнении с пожизненной рентой можно объяснить тем, что меньший объем содержания просто не обеспечит цели данного договора. Исходя из смысла договора, пожизненное содержание становится основным источником доходов.

Содержание с иждивением не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда и должно быть по объему гораздо больше. Получатель ренты должен выбрать приемлемый вариант установления и увеличения объема платежей. Содержание должно быть сопоставимо с реальной стоимостью переданной недвижимости, в противном случае плательщик просто не пойдет на заключение договора, в котором объем платежей несоразмерно завышен. Этими положениями должны руководствоваться стороны при определении объема рентных платежей.

В законе содержится положение о том, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК).

Буквальная реализация данного правила совершенно бессмысленна. Складывается впечатление, что фраза в законе просто не закончена. Поэтому, если бы законодатель закончил предложение тем, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, то все было бы логично. Анализ нотариальной практики показывает, что нотариусам также не понятен смысл данного положения, многие, толкуя норму, изложенную в п.2 ст.602 ГК РФ, буквально, обязывают стороны указывать в договоре весь объем содержания, исходя из стоимости недвижимости, другие же ограничиваются указанием в договоре объема содержания в месяц. В пользу вывода о том, что объем содержания должен быть указан в рамках одного месяца, свидетельствует рисковый характер договора пожизненного содержания. Если в договоре будет определена стоимость всего объема содержания, то этот договор утратит признак алеаторности.

В соответствии со ст. 603 ГК РФ, договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Форма пожизненного содержания чаще всего зависит от того, кто выступает плательщиком по договору. Если плательщиком выступает юридическое лицо, то содержание обычно предоставляется в виде определенных денежных выплат, хотя на практике встречаются случаи, когда плательщик, юридическое лицо, нанимает работника для ухода за получателем ренты. Получатель, заключая договор пожизненного содержания, рассчитывает, прежде всего, на получение содержания в натуральной форме, чего зачастую не могут предоставить различного рода организации, занимающиеся заключением таких договоров на профессиональной основе. Потому, если сначала, после вступления в действие ГК, таких организаций появилось много в крупных по численности городах (например, в Москве), то постепенно они стали прекращать свою деятельность в качестве плательщиков ренты, и теперь чаще выступают в качестве обычных посредников. Кроме того, что было отмечено выше, между получателем и лицом, предоставляющим пожизненное содержание, возникают особые отношения, которые носят личный доверительный характер. Поэтому граждане стараются заключать такой договор с конкретным лицом, близким знакомым или родственником.

В качестве доказательства приведем пример из практики Московского городского суда, где суд вынес определение, в котором указано, что, заключая договор пожизненного содержания, сторона, прежде всего, рассчитывала на предоставление содержания в натуре. В данном случае, думается, что суд вынес верное определение, потому что целью данного договора является именно содержание получателя в натуральной форме, в противном случае, стороны могли бы заключить договор пожизненной ренты. Удовлетворение же встречных требований плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические платежи значительно ущемляло бы права получателя.

С учетом того, что по договору пожизненного содержания возможна выплата ренты либо в натуре, либо в денежной форме, не следует исключать также сочетания указанных форм выплаты ренты. Поэтому ст. 603 ГК РФ должна быть дополнена правилом, предусматривающим возможность сочетания натуральной и денежной ренты.

Если предоставление содержания заменено денежными выплатами, то к договору пожизненного содержания применяются правила о пожизненной ренте, регулирующие порядок предоставления ренты в деньгах.

Так, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Целесообразно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, «не позднее седьмого числа каждого месяца».

Способ предоставления рентных платежей также имеет немаловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и способа перечисления рентных платежей помогает в случае просрочки определить размер ответственности плательщика. Стороны выбирают один из следующих способов:

· путем перечисления почтовым переводом на отделение связи по месту жительства получателя;

· переводом на сберкнижку получателя ренты;

· путем выдачи денег в кассе предприятия, если плательщиком является юридическое лицо.

Полученные документы в результате совершения этих действий (квитанция о переводе, платежное поручение, роспись) будут также являться надежным доказательством того, что плательщик своевременно предоставлял денежные средства в случае оспаривания этого факта получателем ренты.

Если плательщиком ренты является гражданин, то они могут в договоре предусмотреть оплату путем фактической передачи денег из рук в руки. В этом случае порядок учета предоставления денежных платежей может быть реализован путем составления двусторонних актов, подписанных сторонами или одностороннего - выдачи получателем ренты расписки в получении денег.

Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласится приобрести обремененную жилплощадь. Такая ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность предоставить жилье получателю ренты.

Новеллой явились нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходим следующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением на протяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с его собственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с ним обязанности. Полагаем, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможно ограничение определенным сроком права пользования конкретным жилым помещением в зависимости от наличия либо отсутствия потребности получателя ренты в жилище. Если в договоре установлен срок пользования жилым помещением, истечении такового право пользования у плательщика ренты прекращается.

Согласно п. 2. ст. 33 ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением между плательщиком и получателем ренты.

П. 3 ст. 33 ЖК РФ предусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, вес равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно, если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя.

Анализ практики заключения договоров пожизненного содержания с иждивением позволяет сделать вывод о том, что коммунальные услуги оплачивает плательщик ренты, причем независимо от того, проживает он совместно с рентополучателем или нет. Представляется более разумным, в случае отдельного проживания рентополучателя и рентоплательщика, включение в договор ренты условия о возмещении рентополучателю затрат, произведенных им на оплату коммунальных услуг. Данное условие будет учитывать интересы обеих сторон. Интересы рентоплательщика удовлетворяются, поскольку, во-первых, рентополучатель, оставаясь пожизненным пользователем квартиры, должен сохранять право на льготы по оплате коммунальных услуг. Во-вторых, пользуясь коммунальными услугами и даже оплачивая их первоначально за счет собственных средств, он будет экономно расходовать воду и электроэнергию. Следовательно, сумма, необходимая на возмещение затрат рентополучателя по оплате коммунальных услуг, будет ниже суммы, если оплату производил бы плательщик ренты. Интересы рентополучателя удовлетворяются тем, что помимо получения рентных платежей он будет получать еще и возмещение затрат на оплату коммунальных услуг.

На плательщике лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст.604 ГК РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье, и получатель ренты остается проживать в нем, то, поддерживая имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает необходимые условия для проживания в ней получателя. Обычно такие условия включаются в договор, но даже, если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья, обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома.

Следующая обязанность плательщика - обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.

Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную цену, указанную в договоре. Цена определяется самими сторонами. Порядок оплаты также определяется самими сторонами: может быть предусмотрена обязанность плательщика оплатить всю стоимость непосредственно после передачи имущества, либо договором может быть предусмотрена возможность оплаты переданного имущества в рассрочку, тогда в договоре стороны должны указать порядок, сроки и размеры платежей (ст.489 ГК).

Следует рассмотреть обязанности получателя содержания.

Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору должна быть свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК). Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст.475 ГК, а у плательщика ренты появляется соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК.

ГК РФ предоставляет плательщику ренты право отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество, переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного содержания. Однако данное право плательщика ренты ограничено тем, что названные правомочия он может осуществлять только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Данная норма действует при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Это является дополнительной гарантией прав получателя ренты, так как отчуждение недвижимого имущества, которое передано в обеспечение его содержания, радикально изменяет сложившиеся отношения между плательщиком и получателем ренты.

На наш взгляд получение согласия кредитора (получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является обязательным для пожизненного содержания уже исходя из общих правил ГК РФ, так как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. I, ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества становится плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, а первоначальный рентоплательщик автоматически теряет свой статус. Однако он продолжает нести ответственность по рентному обязательству. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данное правило направлено на обеспечение правовой защиты интересов получателя ренты. Соглашением сторон может быть установлено, что третье лицо и первоначальный плательщик ренты несут солидарную ответственность по рентному обязательству. Думается, что условие о солидарной ответственности более предпочтительно для получателя ренты, нежели о субсидиарной.

Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды, с одной стороны, рентой, а с другой - залогом.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РСФСР покупатель не освобождался от выполнения обязанностей, принятых по договору купли-продажи под условием пожизненного содержания, при случайной гибели жилого дома. Сегодня решение вопроса о риске случайной гибели имущества, зависит от того, за плату или бесплатно передается имущество. В договоре пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество (ст. 600 ГК). Таким образом, случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать его прекращения, даже если он приобрел имущество за плату. Данное правило еще раз свидетельствует об усиленной защите получателей по договору пожизненного содержания, тем самым, подчеркивая его специфику. Причем содержание зачастую является основным источником дохода, иначе получатель не стал бы рисковать, заключая рентный договор.

Таким образом, главной особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность по передаче в собственность плательщика имущества уже выполнил. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением обязанности плательщика ренты являются сложными и объемными. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность, и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора, при условии надлежащего выполнения его плательщиком.

Рентное правоотношение является односторонне обязывающим, поэтому обязанности по договору лежат только на плательщике ренты, корреспондируют этим обязанностям права, которыми обладает получатель ренты.

Получатель ренты имеет право требовать взамен переданного недвижимого имущества предоставления содержания в натуре, например, обеспечения его потребностей в жилье, питании, одежде, или выплаты ренты в определенной денежной сумме.

В настоящее время, согласно ст. 584 ГК РФ любой договор ренты, в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Представляется, что повышенные требования законодателя к оформлению договора пожизненного содержания введены по следующим причинам. Во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого договора требуется более тщательное оформление. Во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон, в особенности получателя ренты, требуют усиленной защиты. Данный договор чаще всего заключается пенсионерами, инвалидами, то есть лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, для которых рента может оказаться, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию. Заключающее рентный договор лицо часто имеет слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора, поэтому нередки попытки злоупотреблений и обхода закона со стороны более просвещенного контрагента.

Нотариальное удостоверение любой сделки по своей сути предполагает осуществление контроля в частноправовой сфере. Непосредственной задачей нотариуса является проверка личности субъектов сделки, их право- и дееспособности, полномочии представителя, соответствия воли и волеизъявления участников сделки, условий и оснований совершения сделки, принадлежности имущества, уточнение прав третьих лиц на это имущество.

Нотариус обязан выяснить обстоятельства дела, разъяснить сторонам смысл и значение подготовленного проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон, проинформировать стороны о правовых последствиях сделки для того, чтобы, как устанавливается п. 1 ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г., юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариальное удостоверение договора облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные. Существует обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения.

Договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты имущество. Кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. При удостоверении договора пожизненного содержания, по которому под выплату передастся жилое помещение, нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора требуется согласие органов опеки и попечительства. Также должна быть предъявлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. о государственной регистрации говорится как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение исключительно недвижимого имущества под выплату ренты, он подлежит государственной регистрации. По смыслу ст. 158 ГК РФ, устанавливающей форму сделок, государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения, не относится к форме сделок. Однако, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, она является заключительной стадией совершения сделки. Кроме регистрации самого договора требуется также и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, передаваемую под выплату пожизненного содержания. Поскольку основными особенностями договора пожизненного содержания с иждивением являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ), при заключении договора государственной регистрации также подлежат обременение рентой и залог.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи о регистрации: сделки (договора); права собственности плательщика ренты; обременения рентой; залога в пользу получателя ренты.

Регистрация сделки - это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, также это способ придания сделке ее юридической значимости. Регистрация прав по сделке - это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладателя), объекта права (имущества), вида права (собственности или иных вещных прав), основания (правоустанавливающего документа). Регистрация определяет момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ), момент перехода вещных прав на недвижимое имущество и возникновения обременения (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества момент государственной регистрации имеет такое же юридическое значение, какое при отчуждении движимого имущества имеет момент передачи вещи.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что если договор пожизненного содержания с иждивением (равно как и иные договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации) не прошел государственную регистрацию, заключенным его считать нельзя.

Незаключенный же договор невозможно признать действительным либо недействительным в виду того, что он не был заключен. Поэтому положение п. 1 ст. 165 ГК РФ нельзя считать логичным. По нашему мнению ст. 584 ГК РФ следует дополнить правилом о том, что договор ренты, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Вместе с тем заключение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации. Поэтому п. 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Само по себе судебное решение не заменяет регистрации, однако оно является основанием, достаточным для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить регистрацию сделки. Кроме того, сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру – довольно распространённый способ обеспечения одиноким пожилым людям материальной и моральной поддержки. Грамотно оформленный договор ренты выгоден пожилому человеку, получающему дополнительные средства и физическую поддержку, и гражданину, который в результате становится обладателем собственного жилого помещения.

Юридические особенности договора

Договор пожизненного содержания с иждивением – двухсторонний документ, заключаемый между пожилым или больным владельцем жилого помещения и его помощником. Согласно договору, помощник опекаемого берёт на себя обязанности по обеспечению комфортных условий проживания для него, получая права на квартиру подопечного. В обязанности помощника входит:

• Поддержание санитарного состояния жилья подопечного.
• Бытовая помощь.
• Оплата счетов
• Покупка продуктов, одежды, медикаментов.
• Организация лечения в стационаре и санатории.
• Организация похорон.
• Услуги помощника выполняются до смерти подопечного. После его смерти права на квартиру передаются лицу, осуществлявшему уход.

Случайная утрата или разрушение полученного по договору ренты имущества не освобождает от соблюдения взятых на себя обязанностей плательщика ренты. Получив по договору объект недвижимости, стоит сразу застраховать его, чтобы в случае непредвиденных обстоятельств не остаться ни с чем.

Особенности соглашения

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением происходит в присутствии нотариуса и регистрируется в Росреестре. Перед оформлением договора стоит учесть следующие моменты:

• Договор иждивения предполагает тесный контакт между его участниками, поэтому такие сделки чаще всего заключаются между родственниками или хорошими знакомыми. Передача обязанностей по уходу и соответственно прав на квартиру третьему лицу может произойти только с согласия рентополучателя.
• После регистрации договора и оформления его в Росреестре юридически права на недвижимость передаются плательщику ренты. При этом он может только владеть помещение, но до смерти рентополучателя не может совершать сделки по отчуждению объекта. На квартиру накладывается обременение, снятие которого осуществляется на основании Свидетельства о смерти рентополучателя.
• Пред заключением договора иждивения получатель ренты проходит медицинское освидетельствование в псих- и наркодиспансере. Справка об адекватности рентополучателя не является необходимым документом при заключении сделки в нотариусе, но она поможет предотвратить дальнейшие проблемы в случае внезапного появления наследников квартиры и обращения их в суд.
• В качестве плательщика ренты может выступать физическое или юридическое лицо.
• При заключении договора пожизненного содержания с иждивением все льготы по оплате коммунальных услуг за квартиру пенсионера, поскольку владельцем квартиры фактически становится другой человек и именно он обязан нести бремя по содержанию помещения и его оплате.
• Для составления договора получателю ренты стоит обратиться к надёжному, опытному нотариусу, так как при такой сделке легко можно стать жертвой мошенников. Плательщику ренты в свою очередь стоит внимательно отнестись к личности иждивенца, потому что придётся тесно с ним контактировать, и психологический комфорт является немаловажным фактором.
• Не стоит для снижения налоговых платежей и госпошлин занижать реальную стоимость квартиры. Поскольку в случае расторжения сделки пострадавшая сторона сможет получить только прописанную в договоре сумму.

Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если в деле присутствует решение суда о расторжении предыдущего договора ренты, стоит задуматься о судьбе совершаемой сделки. Предприимчивые пенсионеры пользуются заключением подобных договоров для использования услуг граждан, в результате оставляя их ни с чем. Судебная практика показывает, что чаще всего суды становятся на сторону получателей ренты и расторгает договора.

Порядок заключения договора

Каждый договор пожизненного содержания с иждивением уникален, так как конкретные его пункты зависят от пожеланий и предпочтений сторон. Договор составляется на достаточно длительный период, поэтому перед его заключением стоит досконально продумать и оговорить все мелочи и нюансы, связанные с его реализацией.

Стоит предусмотреть и возможные изменения жизненных обстоятельств, так как выплаченные рентополучателю средства возврату не подлежат.

В структуру договора входят следующие пункты:

1. Стороны сделки.

2. Предмет сделки. В данный пункт включается также оценочная стоимость передаваемого объекта.

3. Срок документа. Договор является бессрочным и прекращается с моментом смерти получателя ренты. Возможно предусмотреть в договоре замену правопреемника имущество, но этот пункт включается только по согласованию со второй стороной.

4. Подробный перечень услуг предоставляемых в пользу иждивенца и обязательства получателя ренты:

• Периодичность и размер выплат. В договоре можно прописать выплату определённого процента стоимости квартиры единовременно с последующими ежемесячными выплатами.
• Обеспечение питанием определённого качества. В договоре можно оговорить, что получатель ренты будет готовить и подавать еду.
• Ассортимент покупок для обеспечения бытовых нужд иждивенца.
• Уход, гигиена тела иждивенца.
• Подбор одежды в соответствии с климатическими условиями.
• Поведение плательщика ренты в случае болезни иждивенца. В пункте прописывается доставка иждивенца в поликлинику, периодичность его посещения в стационаре, покупка лекарств, обеспечение ухода в случае необходимости соблюдения постельного режима.
• Периодичность и время прогулок с указанием времени года.
• В договоре может прописываться возможность проживания иждивенца в квартире, или предоставление ему иного жилья.

5. Ответственность сторон. В данном пункте прописываются условия расторжения договора в случае несоблюдения сторонами обязательств.

Условия расторжения и признания не действительным договора

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением может произойти по заявлению рентополучателя или его родственников в случае несоблюдения плательщиком ренты своих обязательств. Если, по мнению заявителей, плательщик не выполняет некоторые пункты договора или относится к ним халатно, получатель ренты может подать иск в суд, представив доказательства своей правоты.

Заключённый договор может быть признан не действительным, если родственники иждивенца докажут его неадекватность в момент его подписания. Факт недееспособности получателя ренты может быть доказан как при его жизни, так и после смерти. Основанием для подачи иска будут служить показания свидетелей и медицинские документы.

Приложения к договору

В пакет приложений к договору входят следующие документы:

• Свидетельство на объект.
• Техпаспорт и кадастровый паспорт объекта.
• Залоговое письмо.
• Страховой полис на недвижимость.
• Заключение о дееспособности получателя ренты.

Как плательщику ренты защитить свои права

Выполняя условия договора пожизненного содержания, плательщик ренты должен позаботиться о подтверждении добросовестности выполняемых им обязательств. В качестве подтверждения можно собрать:

• Расписки о получении денежных сумм, либо квитанции денежных переводов по почте или на банковский счёт.
• Чеки на покупку продуктов, лекарств, одежды и т.д.
• Квитанции об оплате ЖКУ.
• Ежемесячные или ежеквартальные расписки рентополучателя об отсутствии претензий к плательщику ренты.
• Своеобразной защитой может служить подробное описание деталей и нюансов предоставления услуг иждивенцу. На первый взгляд прописанные детали могут показаться излишними, но на деле смогут защитить интересы плательщика ренты от недовольства и претензий иждивенца.

Опытные юристы советуют плательщику ренты вести специальную книгу учёта предоставляемых получателю ренты услуг. В неё вносится информация о покупках, выполняемых действиях получателя ренты с подписью иждивенца. Чеки и квитанции следует также подклеивать в книгу. При наличии такого документа получателю ренты, и его родственникам вряд ли удастся доказать недобросовестность рентоплательщика.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру юридически тонкий документ, требующий тщательной разработки. Он таит в себе опасности как для получателя ренты, так и для её плательщика, поэтому стоит отнестись к его заключению с максимальной осторожностью.

10.06.2005

Как и многие в этом возрасте, наш российский капитализм-подросток бывает жесток и агрессивен. Обмануть старика – запросто, старушку топориком (см. Федора Михайловича) – без проблем: нечего жилые метры занимать! Разумеется, мы утрируем. Но не сильно. Мало ли случаев, когда в сделках купли-продажи жилья обманывали людей почтенного возраста, ветеранов и инвалидов? Не будем множить печальные примеры...

Давайте лучше поговорим о том, как нашим старикам избежать обмана. Опытные юристы советуют: лучшее лекарство – договор ренты или пожизненного содержания вместо договора купли-продажи. Подробности – в этом выпуске «Справочного бюро».

О рифах и подводных камнях договора ренты рассказывает юрист корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Мария Макарова.

Не доводить дело до суда

Расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно. Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

Выход один. В договоре детализировать обязанности плательщика по содержанию получателя ренты и точно устанавливать, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными, а в каком – нет.

Что может вызвать беспокойство получателя?

Существуют наиболее распространенные риски недобросовестного поведения со стороны плательщика ренты. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, пожилые люди рискуют в следующих случаях: Когда договор заключается на сумму, явно заниженную по сравнению с рыночной стоимостью квартиры.

Когда перечень услуг в договоре оговорен не четко и, в результате, получатель ренты получает меньше, нежели рассчитывал при заключении договора.

Когда вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключается договор постоянной ренты с правом выкупа имущества плательщиком ренты.

Основания для расторжения

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением в суде оспариваются в основном получателем ренты или его наследниками. Перечислим наиболее распространенные основания для оспаривания и расторжения этих сделок.

Нарушение условий договора. Под нарушением условий понимается плохой уход, невыплата в срок рентных платежей. Чтобы договор невозможно было оспорить по этим основаниям, плательщику ренты необходимо подробно отразить в договоре перечень условий, их объемы и выполнение. Факт передачи денежных средств должен фиксироваться путем подписания соответствующего документа. Например, расписки о передаче денег или выполнении услуг. Еще один способ контактов с получателем ренты – выплачивать деньги через Сбербанк.

Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты – также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой.

Использование тяжелого положения получателя ренты также может послужить в суде основанием для расторжения сделки.

Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.

Чтобы подтвердить, что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.

Памятка плательщику до и после сделки

1. Если вы решили заключить договор ренты, хорошо узнайте человека, с которым планируете заключить этот договор.

2. Прежде чем подписывать договор, составьте четкий список обязательств, которые вы будете нести по отношению к получателю ренты.

3. Если, например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю, необходимо завести дневник и фиксировать в нем даты данной уборки с обязательным заверением этого подписями сторон. Это позволит впоследствии подтвердить исполнение обязательств.

4. Платежи лучше перечислять через банк, поскольку на руках у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги.

5. Можно письменно, например, в дневнике фиксировать просьбы и благодарности пенсионеров.

6. Все платежные документы сохраняйте.

7. Обращайте внимание, на основании каких документов ваш будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Задумайтесь: а стоит ли играть в рентную лотерею, если пенсионер владеет квартирой на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты?

Об особенностях договора

Рассказывает Юлия Чечина – руководитель юридического отдела Московской ассоциации гильдии риэлторов:

– Существует несколько видов договоров ренты. Пожилой человек или семейная пара пенсионеров могут заключить их как с юридическим, так и с физическим лицом.

Среди договоров между физическими лицами сегодня наиболее популярны договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, а также договор ренты с пожизненным проживанием.

Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением помимо ежемесячной выплаты рентных платежей подразумевает еще и оказание социальной помощи пенсионеру: походы за продуктами, уборку квартиры и т. д. Договор ренты с пожизненным проживанием отличается тем, что по нему определенная сумма выплачивается пожилому человеку сразу, а затем рентоплательщик должен выполнять финансовые обязательства, заложенные в договоре. В таких договорах речь о социальной помощи, уходе, как правило, не идет.

Последнее время наиболее распространены договоры ренты с пожизненным содержанием и иждивением.

Что входит в понятие «иждивение» – до мельчайших подробностей прописать в договоре сложно. Посоветовать будущим плательщикам ренты можно одно: в момент заключения сделки предельно детализировать каждый пункт.

Алексей Розанов – коммерческий директор агентства недвижимости «АНП – риэлт»:

– Договор ренты заключают две стороны: получатель и плательщик ренты. Причем, рентополучателю рента выплачивается пожизненно. Рентоплательщиками могут стать как юридические, так и физические лица. Рентополучателями обычно становятся физические лица: инвалиды 1 и 2 групп старше 60 лет.

Выплачиваться рента может в денежной или в натуральной форме. Натуральная форма и есть – содержание с иждивением. Основной момент договора: плательщик и получатель ренты договариваются, что одна сторона единовременно, единоразово передает свою квартиру. А вторая сторона за переданную квартиру имеет длящиеся обязательства в виде или выплат, или услуг.

Договор ренты обязательно удостоверяется нотариально.

Бремя несут все

Юлия Чечина:

– Становясь собственниками квартиры по договору ренты, покупатели, конечно, рискуют приобретенной собственностью и вложенными в нее деньгами. Пожилые люди чаще всего опасаются за свою жизнь. Получателей ренты – бабушек и дедушек – можно успокоить. Если у них возникают какие-либо проблемы, то представителями их интересов в суде выступают органы прокуратуры. Для того чтобы иметь такого серьезного защитника, пожилым людям надо всего лишь дойти до прокуратуры и написать заявление на имя прокурора.

Сегодня расторжения сделок ренты московскими судами нередки. Судебные иски практически всегда подают пожилые люди. Основная причина – неисполнение рентоплательщиками обязательств по договору. Большинство сделок расторгается из-за неисполнения договора в части содержания пенсионера.

Правда, если человек исправно платит ренту, подшивает все расписки или квитанции об оплате, то этот договор не так-то легко расторгнуть. Суд внимательно рассматривает все документы и отстаивает интересы как пожилых людей, так и покупателей квартиры.

Перед заключением сделки надо помнить, что договор ренты – тяжелое бремя для обеих сторон. Пенсионерам тяжело привыкнуть к мысли, что они уже не являются собственниками квартиры. Плательщиков ренты нередко страшит неизвестность.

С коммерческой точки зрения

Алексей Розанов:

– Давайте посмотрим на заключение договора ренты с коммерческой точки зрения: выгодное ли это вложение денег для того, кто покупает квартиру таким способом?

Посчитаем затраты плательщика ренты, заключившего договор с пенсионером чуть больше семидесяти лет на небольшую двухкомнатную квартиру. Квартиру, в которой проживает пенсионер, давайте оценим по рыночной стоимости, предположим, в 70 тысяч долларов. Пенсионеру – дай Бог прожить подольше… но статистика неумолима и показывает цифру (в среднем) еще лет десять. Плательщик ренты, как правило, выплачивает около ста долларов в месяц. Умножаем эту сумму на 10 лет. Получается, что рентные платежи плательщика за все это время составят 12 тысяч долларов. Плюс оплата коммунальных услуг – еще где-то тысяча долларов в год. Все вместе это уже 22 тысячи. Прибавим расходы по оформлению, на покупки подарков к праздникам, допустим, 2 тысячи. Плюс в ряде случаев первоначальный взнос. Вот и получается, что приблизительно через десять лет плательщик ренты получит квартиру стоимостью 70 тысяч за 30 тысяч долларов. Причем, эти платежи нужно будет выплачивать постепенно.

Правда, сложно оценить, сколько будет стоить недвижимость через несколько лет.

Выбирайте бабушку или дедушку

Алексей Розанов:

– Ситуации, когда получатель ренты или его родственники пытаются расторгнуть договор на том основании, что в момент заключения пенсионер не отдавал отчета своим действиям, нередки. Важно, чтобы на момент заключения сделки пенсионер не состоял на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Поэтому справки из этих лечебных заведений, взятые перед сделкой, никогда не помешают. Свидетелем того, что пенсионер был вменяемым на момент заключения сделки, является нотариус, эту сделку удостоверивший.

Совет людям, решившим стать плательщиками ренты. В момент подготовки договора сходите вместе с бабушкой или дедушкой в ПНД и НД, убедитесь, что пенсионер не состоит там на учете с органическим поражением головного мозга. Важно, чтобы на час и день заключения договора пенсионер был здоров. А дальше – никто в жизни не застрахован. Получатель ренты может спиться, может сойти с ума… Плательщику же важно четко исполнять все пункты, прописанные в договоре.

Но человек, решивший купить квартиру с отсрочкой заселения, должен понять, с кем подобные отношения перспективны, а с кем – нет. Вывод: перед оформлением договора ренты тщательно «выбирать бабушку или дедушку» и объективно оценивать свои возможности. Поводы для расторжения сделки можно заранее свести к минимуму.

Что предлагает «Моссоцгарантия»

Для тех, кто на старости лет решил воспользоваться заботой родного государства, дорога прямиком лежит в ГУП «Моссоцгарантия», организованное более 10 лет назад правительством Москвы. Здесь вам предложат два варианта получения необходимой пожилым людям помощи:

Переехать в социальный жилой дом. Заключить договор пожизненного содержания с иждивением, оставшись жить в своей квартире. И в том, и в другом случае жилая площадь подопечного ГУП «Моссоцгарантия» переходит в собственность города.

Предложения эти действительны для инвалидов первой группы в возрасте от 55 лет, второй группы – от 60 лет, не имеющих группы – с 65 лет. Рассмотрим вариант № 1. Социальных жилых домов сейчас в Москве четыре: три в Митине и один в Марьине. Живут в них более четырехсот москвичей. Это – обычные дома-новостройки с обычными квартирами. В каждом доме есть все необходимое: магазин, где продаются товары со скидкой, прачечная, ремонт обуви, парикмахерская, актовый зал, зал для занятий лечебной физкультурой, библиотека, столовая. Круглосуточно дежурят медсестра, диспетчеры, охрана. В штате – социальные работники и уборщицы. Все это бесплатно, платная только столовая. Жители домов освобождены от коммунальных платежей. Пенсия сохраняется полностью. Ежемесячно выплачивается компенсация.

Поселиться здесь могут одинокие москвичи, супружеские пары и пожилые люди, имеющие дальних родственников и даже детей, если их дети на квартиру в столице не претендуют и согласны обеспечить таким образом близким спокойную старость.

Если ваша квартира не приватизирована, то перевести ее в собственность, оформить прочие документы вам помогут; проще говоря, все это по доверенности сделают за вас. Помогут также переехать и обустроиться на новом месте. Единственное, что придется сделать лично, – это получить свидетельства врачей о том, что вы не входите в категории, не подлежащие заселению в соцдома (онкологические больные, больные открытой формой туберкулеза, состоящие на учете в психоневрологических и наркодиспансерах). К 2010 году социальные дома планируется построить во многих столичных округах.

Чтобы узнать подробности, звонить следует по телефонам:

751-69-26 – отдел заселения Митино.

770-78-61 – отдел заселения Марьино.

Если кардинальные перемены вам не по вкусу и менять среду обитания и соседей не по силам, больше подойдет вариант № 2 – заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Напомним: договор заключается при условии, что пенсионер или инвалид передает свое жилье в собственность города. При этом он остается жить в своей квартире. Что приобретает подписавший такой договор?

Во-первых, ежемесячную компенсацию: в среднем эта сумма составляет около двух тысяч рублей. Максимальная цифра – 2 695 рублей. Размер компенсации зависит от возраста, от наличия группы инвалидности. Чем старше человек, тем сумма выше. Инвалид получит больше, так как у него большие затраты на лечение и услуги. Каждый год размер компенсации индексируется в среднем на 20 процентов.

Во-вторых, выплачиваются затраты на жилищно-коммунальные платежи. ГУП «Моссоцгарантия» подходит любое жилье, в каком бы округе Москвы оно ни находилось. Но если квартира расположена в хорошем районе, в экологически чистой зоне или она улучшенной планировки, можно подать заявление в комиссию Департамента социальной защиты населения и попросить о повышении компенсации, но не более, чем на 20 процентов.

Кроме помощи материальной, оказывается и помощь в быту. Если есть надобность, подопечным покупают продукты, лекарства, убирают, гладят, стирают. Организуют консультацию врача, дежурство сиделки, предоставят, если понадобится, услуги патронажной сестры. Оплатят дорогую операцию, прописанные врачом лекарства, не входящие в список бесплатных препаратов. Дадут машину, чтобы, скажем, съездить на консультацию к врачу. Могут поменять сантехнику, купить вместо вышедших из строя холодильник, телевизор, другую необходимую бытовую технику.

Все это делается сверх договора, на основании личного заявления. В этом году планируется закончить строительство 75-квартирного социального дома в зеленой зоне Зеленограда. Часть квартир предназначена для тех, кто передаст свое жилье в собственность города. Остальные помещения будут использоваться как платная социальная гостиница повышенной комфортности для пенсионеров и инвалидов, которые ничего не сдают в собственность города, имеют родственников и нуждаются во временном присмотре.

Телефоны ГУП «Моссоцгарантия»:

Отдел информации: 675-66-12

Территориальные отделы:

ЗАО –417-35-75 ЮЗАО – 423-80-55 СЗАО – 192-49-01 ЮАО – 323-78-94 СВАО – 189-86-76 САО – 150-05-83 ЮВАО – 172-94-71 ВАО – 918-26-00 ЦАО – 911-74-68 Зеленоградский АО – 532-92-77

Сайт «Моссоцгарантии»: www.msgr.ru