Если граждане нуждаются в жилье, помочь им в этом могут государственные или муниципальные органы. Предоставление жилого помещения в пользование нуждающимся происходит на основании договора соцнайма. Расскажем в статье, как получить договор социального найма, где его можно оформить и с какими проблемами могут столкнуться граждане.

Договор социального найма – это документ, который регулирует отношения между наймодателем (государством или муниципалитетом) и нанимателем (гражданином РФ), в отношении жилплощади, предоставленной в постоянное пользование. Законодательно такие правоотношения регулируются Гражданским и Жилищным Кодексами РФ.

Квартиры, дома или комнаты передаются гражданам из жилищного фонда, предназначенного для социального использования. Жилье передается лицам особых категорий и их семьям на бессрочной основе и на льготных условиях.

Как правило, собственником жилого помещения остается региональный орган государственной власти или муниципалитет. Жилье передается в пользование согласно установленной очередности, однако некоторые граждане имеют право на льготное оформление договора социального найма.

Кто может оформить договор социального найма?

инвалиды I и II групп;
лица, получившие инвалидность в результате устранения последствий аварии на ЧАЭС;
ветераны ВОВ и других боевых действий;
лица, утратившие жилье в результате природных катаклизмов;
граждане, нуждающиеся в особых условиях проживания по состоянию здоровья (перечень заболеваний приведен в ст. 51 ЖК РФ);
военнослужащие, получившие увечья в процессе несения службы.

Этот перечень утвержден на федеральном уровне. Кроме того, получить социальное жилье вправе:

малоимущие и многодетные семьи, которые не имеют своего жилья;
лица, проживающие в , которое не подлежит ремонту;
сироты и несовершеннолетние граждане, оставшиеся без попечения родителей.

Жилые помещения, которые не пригодны для использования по назначению, по результатам проведения комиссии могут быть переведены в нежилой фонд. Тогда гражданам также положено выделение муниципального жилья.

Помещения для проживания предоставляются в порядке живой очереди. Однако в администрации есть и отдельная льготная очередь – для лиц, которые согласны на получение жилья меньшего по площади. Положенные метры компенсируются другими преимуществами. Например, более новый дом или престижный район.

Куда обращаться для заключения договора социального найма?

Основанием для заключения договора социального найма является принадлежность к особой льготной категории. Заявление и документы, подтверждающие наличие этой категории, подаются в отдел муниципалитета, занимающийся жилищными вопросами.

Кроме того, можно обратиться в территориальный МФЦ. Оформление и рассмотрение вопроса осуществляется бесплатно.

Срок принятия решения составляет не более 30 дней. При желании получить жилье меньшей площадью этот период может быть сокращен до 10 дней.

Особенности и содержание договора социального найма

Согласно ст. 60 ЖК РФ, по передается во владение и пользование на условиях, предусмотренных законодательством. Это двусторонняя сделка, которая может быть возмездной и безвозмездной. Так, от арендной платы освобождаются граждане, признанные малоимущими. Они оплачивают только услуги ЖКХ и ремонт.

Минимальных или максимальных сроков для договора социального найма не предусмотрено. Жилье предоставляется бессрочно. Расторгнуть соглашение по причине истечения срока также невозможно.

В договоре фигурирует две стороны – наймодатель и наниматель. Наймодателем выступает государственный или муниципальный орган. Нанимателем может быть только гражданин РФ.

Наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение, которое соответствует законодательным требованиям, и в отношении которого нет прав у других лиц. Помещение должно быть изолированным и пригодным для жилья. Кроме того, собственник обязан осуществлять капитальный ремонт по мере необходимости и предоставлять гражданину коммунальные услуги. Договором на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

При невыполнении взятых на себя собственником обязательств наниматель может потребовать:

снижения уровня платы за пользование помещением;
устранения недостатков и возмещения расходов;
возмещения ущерба.

В свою очередь собственник вправе требовать своевременности внесения необходимых платежей в полном объеме, а также выполнения обязательств по содержанию предоставленного помещения.

Наниматель не может использовать жилье для иных нужд, кроме целевого назначения, указанного в договоре. Он обязан проводить текущие ремонтные работы для сохранения помещения в надлежащем виде, а также своевременно и в полном объеме вносить плату за услуги ЖКХ и наем. При каких-либо изменениях в составе семьи или других условий договора квартиросъемщик должен уведомить собственника. Соглашением могут быть предусмотрены и иные обязанности.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Квартиросъемщик вправе пользоваться общедомовым имуществом и требовать от собственника выполнения обязанностей, предусмотренных договором и законодательством. Если по каким-то причинам наниматель отсутствует (отбывает наказание в местах лишения свободы, служит в рядах ВС и т.д.) за ним сохраняются все права, предусмотренные договором.

Кроме того, квартиросъемщик вправе сдавать предоставленное помещение в поднаем, вселять других лиц, допускать временное проживание жильцов, а также обменивать занимаемое жилье. В договоре могут быть прописаны и иные права.

Как заключить договор социального найма жилого помещения?

Для оформления договора необходимо получить решение о предоставлении жилплощади в администрации. Обращаться туда нужно с документами, подтверждающими потребность в жилье и соответствие социальной категории. По факту обращения будут проведены проверки материального положения заявителя, и после рассмотрения вопроса выдается решение.

Если гражданин уже проживает в муниципальном жилье, то, вероятно, у него есть ордер. При наличии такового договор заключается без дополнительных проверок.

Стоит сказать, что основанием для заселения является соответствующее решение органов. Договор – это лишь документальное подтверждение права на проживания. То есть заселиться можно и без оформления этого документа.

За оформлением договора социального найма следует обращаться в тот орган, который вынес решение о заселении с определенным пакетом документов.

Документы для заключения договора

Заявление о предоставлении жилья будет рассматриваться только при наличии полного пакета необходимых документов. Срок рассмотрения отсчитывается с даты предоставления всех требуемых бумаг.

Необходимо предоставить в жилищный отдел муниципалитета:

документы, определяющие состав семьи – паспорта, свидетельства о рождении и заключении брака;
выписку из Росреестра об отсутствии собственного жилья;
документы, подтверждающие основание для предоставления муниципальной жилплощади.

Полный список документов необходимо уточнять в администрации. Он может дополняться в зависимости от ситуации. Перечень бумаг указывается в конце заявления списком. По итогу рассмотрения будет выдано решение о предоставлении жилья.

Следующим шагом будет заключение договора. Для этого потребуется:

решение/ордер о вселении в жилплощадь;
документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
выписка из домовой книги;
номер лицевого счета.

Документы принимаются под расписку, в которой указывается дата готовности договора социального найма. В установленную дату необходимо прийти для подписания и получения своего экземпляра договора.

Если решения о заселении нет

Если вы действительно нуждаетесь в жилье, но ордер вам не выдают, то потребуется обращаться в суд. Для этого нужно иметь документы, удостоверяющие личность, а также подтверждение потребности в жилплощади и факта обращения в муниципалитет по этому вопросу.

Список бумаг в каждом конкретном случае может меняться. Лучше уточнить его по звонку, посредством личного посещения или путем получения юридической консультации. Узнать, как действовать, если вам необоснованно отказывают в выдаче ордера, можно на нашем сайте.

Если дом отсутствует на балансе

Одной из распространенных сложностей при получении договора социального найма является отсутствие дома на балансе органов власти. Это может произойти, если в период сбора бумаг объект недвижимости был передан в собственности другой организации.

Если это произошло, вы по-прежнему вправе получить жилье. Объект недвижимости может поменять собственника, но он остается государственным или муниципальным.

В этой ситуации нужно узнать, кому перешло право собственности на дом. Затем, обращайтесь к новому владельцу и оформляйте договор по стандартному алгоритму.

Заключение договора через суд

Заключить договор социального найма на основании судебного решения можно при отказе муниципальных органов. В процессе разбирательства будет выяснено, действительно ли семья нуждается в жилье и имеет ли основания на его получение.

В суд следует также обращаться, если ваши права на социальное жилье нарушают. Для сокращения времени рассмотрения дела рекомендуется собрать доказательную базу.

Нередки случаи, когда гражданин уже много лет проживает в социальном жилье, но договор по различным причинам с ним не заключен до сих пор. Это тоже является основанием для обращения в суд.

Прежде чем обращаться в суд, целесообразно проконсультироваться с юристом. Специалист поможет составить грамотный иск и предложит оптимальный алгоритм действий. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.

Иск подается в городской или районный суд. Ответчиком будет выступать организация, которая выдала жилплощадь в пользование. Исковым требованием будет необходимость обязать ответчика подписать договор социального найма.

Заключение Договора социального найма через суд.

Для того, что бы приватизировать квартиру, необходимо предоставить определенный в который входит обязательно договор социального найма жилья. В связи с тем, что многие живут не имея на руках данного договора, дальнейшие взаимоотношения с наймодателем невозможны без него. Существует множество проблем заключения договора социального найма.

Типовые отказы при заключении договора социального найма

Отказ в заключении договора социального найма ввиду того, что помещение передавалось для проживания как служебное жилье.
Отказ в заключении договора социального найма из-за долгов по коммунальным платежам.
Отказ в заключении договора социального найма из-за несогласия всех постоянно зарегистрированных в жилище (самый часто встречающийся случай - гражданин выехал в неизвестное направление)
Отказ в заключении договора социального найма из-за того, что в ордере указаны уже не граждане РФ (или в квартиру вселены не граждане РФ/не подтверждается получение гражданства)
Отказ в заключении договора социального найма из-за отсутствия подтверждения оплаты за коммунальные платежи за последние 3 года (часто встречается в сельской местности)
Отказ в заключении договора социального найма из-за негодности жилого дома к проживанию.
Отказ в заключении договора социального найма из-за того, что при вселении помещение имело статус общежития.

С нашей помощью возможно заключение договора социального найма в судебном порядке.

Рассмотрим подробнее примеры проблем ниже и пример решения проблемы через суд. Обратим внимание, что все выше представленные причины отказа в заключении договора соцнама подлежат обжалованию в суде с принуждением к заключению договора соцнайма. С нашей помощью возможно заключить договор по всем пунктам отказа.

Услуги юриста по заключению договора социального найма по суду: от 50 000 р

Никаких предоплат!
Оплата только по факту выигрыша дела!
За заведомо проигрышные дела не беремся!

Наши юристы имеют богаты опыт ведение дел в судах по вопросам жилищного права. Практика заключение договора социального найма в судебном порядке большая. Оказываем юридические услуги:

Судебное устранение причин мешающих заключению договора социального найма.
Через судебные органы понуждать департамент городского имущества к заключению договора социального найма.

Отказ в заключении договора социального найма ввиду утраты ордера.

Ситуация: Ордер на вселение был потерян управляющей организацией.
Проблема: Для получение договора соцнайма требуется копия ордера, без этого документа есть оснований для отказа в заключении договора социального найма.
Решение проблема: Либо через суд устанавливать юридически значимые факт (выдачи ордера), либо через суд доказывать, что ордер был и ордер выдавался.

Образец договора социального найма

Ниже представим образец договора социального найма от 1991 года.
(Образец старого договора социального найма)

Образец искового заявления об обязании заключить договор социального найма жилого помещения

Прежде чем использовать данный образец и предоставлять его в суд, проконсультируйтесь с юристом. В связи с тем, что каждое дело содержит определенные нюансы, исковое заявление необходимо редактировать под конкретный случай отказа!

Исковое заявление об обязании заключить
договор социального найма жилого помещения

"___" ________ ___г. Истец обратился в _______________________________ с заявлением о заключении договора найма жилого помещения, находящегося по адресу: _________________________ (далее - "Жилое помещение").
"___" ________ ___г. от _________________________ Истцом был получен письменный отказ в заключении договора социального найма Жилого помещения, в котором было сказано, что:
- Истец не обладает правом пользования спорным Жилым помещением/
- Истец не проживает в спорном Жилом помещении/
- Истец не был вселен в Жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя/
- Истец не оплачивает коммунальные платежи за пользование Жилым помещением/
- Истец добровольно выехал из Жилого помещения/
- Право собственности на служебное Жилое помещение не переходило из федеральной собственности в муниципальную/
- Спорное Жилое помещение не было исключено из специализированного жилищного фонда/
- Истец не имеет права на заключение договора социального найма, поскольку проработал в учреждении (на предприятии) либо в организации, финансируемой из бюджета г. Москвы, менее 10 лет.
Истец считает подобный отказ нарушающим его законное право на заключение договора социального найма жилого помещения в связи со следующими обстоятельствами:
- Истец проживал в спорном Жилом помещении с малолетнего возраста, что подтверждается направлениями из детского сада в поликлинику/справками из школы, поликлиники.
Согласно п. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
- Истец обладает правом пользования спорным Жилым помещением и фактически вселен в него, что подтверждается: ордером о вселении/заявлением нанимателя Жилого помещения на вселение Истца в качестве члена семьи/служебный ордер и трудовая книжка/распоряжение о предоставлении Жилого помещения в порядке возмещения (компенсации) в связи со сносом дома.
Согласно п. 1 ст. 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

На основании п. 1 ст. 99 Жилищного кодекса РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
- Истец был вселен в Жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, что подтверждается: свидетельством о браке/заявлением о регистрации брака (если будущий супруг умер до регистрации брака)/заявлением нанимателя о вселении в качестве члена семьи/решение суда об установлении юридического факта (родственных отношений).
Согласно п. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.
- Истец постоянно проживает в спорном Жилом помещении, что подтверждается: квитанциями об оплате коммунальных платежей/отметкой в паспорте гражданина о снятии его с регистрационного учета по месту жительства/выпиской из домовой книги/направлением из поликлиники, детского сада.
Согласно п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
- Истец осуществляет оплату жилья и коммунальных услуг за Жилое помещение, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных платежей/справкой об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Согласно пп. 5 п. 3 ст. 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Выезд Истца из Жилого помещения был временным и/или вынужденным, что подтверждается справками с места учебы/справкой с места работы/медицинскими документами о прохождении лечения/заявлениями Истца в ОВД, прокуратуру и другие органы государственной власти по факту того, что ему чинятся препятствия в пользовании жилым помещением.
В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
В силу п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня его выезда.
- Служебное Жилое помещение перешло из федеральной собственности в муниципальную (г. Москвы), что подтверждается приказом/распоряжением о передаче Жилого помещения в собственность г. Москвы/выпиской из ЕГРП.
Исходя из положений ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 г. (вопрос 21), разъяснил, что при передаче в муниципальную собственность жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
- Спорное Жилое помещение было исключено из специализированного жилищного фонда г. Москвы и включено в жилищный фонд социального использования г. Москвы, что подтверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы/ответом на запрос Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
- Спорное Жилое помещение предоставлено Истцу в качестве служебного жилья и стаж работы Истца в предоставившем жилое помещение учреждении (на предприятии) либо в организации, финансируемой из бюджета г. Москвы, составляет 10 и более лет, что подтверждается решением уполномоченного органа о предоставлении служебного Жилого помещения/ордером на предоставление Жилого помещения/трудовой книжкой Истца.
Согласно п. 1 Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности г. Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета 10 и более лет, заключаются на занимаемые ими жилые помещения договоры социального найма.
В соответствии с вышеизложенным, руководствуясь ст. 60, п. 1 ст. 63, пп. 5 п. 3 ст. 67, п. 1 ст. 70, ст. 71, п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

1. Признать недействительным отказ в заключении договора социального найма на Жилое помещение, расположенное по адресу ___________________________________.
2. Обязать ________________ заключить с Истцом договор социального найма Жилого помещения, расположенного по адресу ________________________________________.

Приложения:
1. Копия заявления на заключение договора социального найма Жилого помещения.
2. Копия отказа в заключении договора социального найма Жилого помещения.
3. Доказательства того, что истец проживал в спорном Жилом помещении с малолетнего возраста: копии направлений из детского сада в поликлинику/копии справок из школы, поликлиники.
4. Доказательства того, что Истец обладает правом пользования спорным Жилым помещением и фактически вселен в него: копия ордера о вселении/копия заявления нанимателя Жилой площади на вселение Истца в качестве члена семьи/копия служебного ордера и трудовой книжки/копия распоряжения о предоставлении жилого помещения в порядке возмещения (компенсации) в связи со сносом дома/договор безвозмездного пользования Жилым помещением.
5. Доказательства того, что Истец был вселен в Жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя: копия свидетельства о браке/копия заявления о регистрации брака (если будущий супруг умер до регистрации брака)/копия заявления нанимателя о вселении в качестве члена семьи/копия решения суда об установлении юридического факта (родственных отношений).
6. Доказательства того, что Истец постоянно проживает в Жилом помещении: квитанции об оплате коммунальных платежей/отметка в паспорте гражданина о снятии его с регистрационного учета по месту жительства/выписка из домовой книги/направление из поликлиники, детского сада.
7. Доказательство того, что Истец оплачивает жилье и коммунальные платежи за Жилое помещение: квитанции об оплате коммунальных платежей/справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
8. Доказательства того, что выезд Истца из Жилого помещения был временным и/или вынужденным: справки с места учебы/справка с места работы/медицинские документы о прохождении лечения/копия заявления Истца в ОВД, прокуратуру и другие органы государственной власти по факту того, что ему чинятся препятствия в пользовании жилым помещением.
9. Доказательства того, что служебное Жилое помещение перешло из федеральной собственности в муниципальную (г. Москве): копия приказа/распоряжения о передаче Жилого помещения в собственность г. Москвы/копия выписки из ЕГРП.
10. Доказательства того, что спорное Жилое помещение было исключено из специализированного жилищного фонда г. Москвы и включено в жилищный фонд социального использования г. Москвы: копия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы/копия ответа на запрос Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
11. Доказательства того, что спорное Жилое помещение предоставлено Истцу в качестве служебного жилья и стаж работы Истца в предоставившем жилое помещение учреждении (на предприятии) либо в организации, финансируемой из бюджета г. Москвы, составляет 10 и более лет: копия решения уполномоченного органа о предоставлении служебного Жилого помещения/копия ордера на предоставление Жилого помещения/копия трудовой книжки Истца.
12. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчикам.
13. Квитанция об уплате государственной пошлины.
14. Доверенность представителя от "___" ______ ___г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).
15. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.

"___" __________ ____г.

Истец (представитель):

________________/_________________________________________________/
(подпись) (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:
Апелляционное определение Московского городского суда от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-993
Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2013 г. по делу N 11-42169
Апелляционное определение Московского городского суда от 10 сентября 2013 г. по делу N 11-29226

Далеко не каждая семья в России имеет в собственности квартиру, дом или хотя бы комнату в общежитии. Аренда жилья у частных лиц не всегда легальна и безопасна, но выход есть - заключение договора соцнайма.

Что собой представляет договор социального найма и какими актами он регламентируется?

Договор социального найма - это двусторонний договор, по которому одна сторона - муниципальный или государственный орган (наймодатель) предоставляет второй стороне (нанимателю) жилое помещение из соответствующего фонда жилья. Оно предоставляется во владение и пользование.

По договору могут предоставляться:

1. Дом;
2. Квартира;
3. Часть дома, либо квартиры;

По ч.2 ст.62 ЖК, данное помещение должно быть изолировано (не проходные комнаты), оно не должно быть общим имуществом дома (например, подсобные помещения, лестничные клетки, чердаки). В наем предоставляется только технически исправное жилье, пригодное для проживания в нем, предпочтительнее благоустроенное.

Отношения по социальному найму регулируются Жилищным кодексом, а в случае отсутствия в нем каких-либо норм и правил, применяется глава 35 Гражданского кодекса. Помимо этого, они регулируются постановлениями Правительства, а также актами местных органов власти.

Какие лица могут заключить договор соцнайма?

Ст.49 ЖК устанавливает, что граждане, желающие заключить этот договор:

1. Должны иметь статус малоимущего;
2. Должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Чтобы семья была признана нуждающейся, необходимо наличие одного из оснований:

1. Семья вообще не имеет в собственности никакого жилья, они также еще проживают по социальному найму;
2. Семья имеет жилье, но количество квадратных метров на человека менее установленной в регионе нормы;
3. жилье семьи не пригодно для использования, оно находится в аварийном состоянии или неисправно;
4. Если в одном доме либо квартире проживают несколько семей, и в составе одной из них проживает больной, делающий совместное проживание опасным. Перечень таких заболеваний приведен в Постановлении Правительства №378, среди которых абсцесс легкого, эпилепсия с припадками и так далее.

Данный договор заключается с соответствующим жилищным департаментом города или администрацией другого муниципального образования. Заключение договора происходит на основании решения.

Местная администрация, предоставляющая жилье по данному договору, не взимает на это плату, ограничиваясь тем условием, что наниматель будет платить за коммунальные услуги. Главная цель такого договора - решить социальную проблему отсутствия жилья у граждан, которые не в состоянии купить свой дом, либо не могут снять жилье у частных лиц.

Как заключить договор социального найма?

Прежде всего гражданин должен встать на учет как нуждающийся в местной администрации по своему месту жительства. Он должен предоставить для этого:

заявление;
копии паспорта нанимателя и членов его семьи;
справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;
справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;
если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи - акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;
в некоторых регионах дополнительно могут быть запрошены другие документы.

Орган местной власти, согласно ч.5 ст.52 ЖК, обязан проверить документы за 30 рабочих дней. После принятия решения он направляет в трехдневный срок заявителю подтверждающий документ.

После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:

если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;
если гражданин страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, находящихся в списке Постановления Правительства №378;

Когда заявитель дождался своей очереди, с ним заключается договор социального найма. Постановлением Правительства №315 утвержден данный типовой договор. В нем прописывается следующая информация:

1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;
2. Решение уполномоченного органа, послужившее основанием для заключения договора;
3. Сведения о передаваемом жилье: условный номер, этаж, квадратура, количество комнат и т.д.;
4. Сведения о техпаспорте на жилье;
5. Члены семьи, которые будут проживать в жилье с нанимателем, включая степень их родства;
6. Права и обязанности нанимателя и наймодателя;
7. Порядок прекращения договора;
8. Иные условия, подписьзаявителя, печать наймодателя.

Изменение, прекращение и расторжение договора социального найма

если на территории одной квартиры проживают несколько человек, и они заключили договор социального найма на разные комнаты, но впоследствии они стали семьей, то тогда данные граждане имеют право требовать заключение одного договора на пользование всеми помещениями;
если наниматель умер, дееспособный член семьи может требовать замены стороны в договоре на себя.

Если наниматель проживает один, он вправе написать заявление и в любой момент расторгнуть договор. Если же вместе с ним проживают члены его семьи, то они должны подписать письменное согласие на расторжение договора.

Наймодатель может расторгнуть договор через суд, если наниматель нарушает договор и не соблюдает свои обязанности:

наниматель не оплачивает коммунальные услуги более полугода;
портит, разрушает предоставленное жилище;
использует предоставленное жилье не по прямому назначению, например, не для личного проживания, а для коммерческой деятельности.

Договор социального найма прекращается :

если наниматель умер, но никто из членов семьи не пожелал изменить договор;
если жилье полностью уничтожено (например, вследствие стихийного бедствия).

Расторгнуть договор социального найма ввиду отсутствия оплаты за коммуслуги можно только если у нанимателя нет уважительных причин по неуплате (задержка зарплаты, болезнь, наличие детей, безработица). Даже если такого основания нет, нанимателя и его семью не выселяют в никуда, им предоставляется иное жилье.

Как приватизировать такую квартиру?

Наниматель и его семья имеют право приватизировать занимаемую квартиру. Для этого потребуются документы:

договор социального найма;
выписка о составе семьи из домовой книги (действительна 2 недели);
справка о том, что у заявителя нет долгов по коммуслугам (действительна 2 недели);
паспорта проживающих, свидетельства о рождении детей нанимателя и их ксерокопии в количестве 3 экземпляров;
экспликация;
техпаспорт на квартиру (3 экземпляра);
выписка из государственного кадастра.

Документы подаются в жилищный департамент, который проверяет их в течение 2-х месяцев. Затем, если все в порядке, заключается договор передачи жилья (ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»), который не требует нотариального заверения и оплаты госпошлины.

Приватизация для совершеннолетнего гражданина возможна лишь единожды. Не допускается приватизация аварийного жилья, жилья, расположенного в закрытых военных населенных пунктах, служебное жилье, кроме жилья совхозов, находящегося в сельской местности.

Недействительность договора социального найма

Поскольку ЖК не содержит особых правил по признанию договора недействительным, следовательно, по этому вопросу применяется глава 9 ГК. Однако не все основания можно применить для признания сделки недействительной, поскольку второй стороной является орган власти.

Чаще всего договор соцнайма признается ничтожным (его недействительность не нуждается в доказывании перед судом) вследствие того, что нанимателем оказался недееспособный из-за психических расстройств гражданин. Переданная квартира возвращается в муниципальный, государственный фонд жилья.

Применима ст.174.1 ГК, гласящая о том, что ничтожным признается договор, предметом которого явилось имущество, распоряжение которым запрещено. Применительно к данному случаю, этим имуществом будет являться, например, жилье, не соответствующее требованиям безопасности, строительным и техническим нормам.

Ст.177 ГК говорит о том, что возможно признание недействительной по суду сделка, если гражданин, в момент ее подписания и составления, не осознавал значение своих действий. Например, он пребывал в состоянии сильного душевного потрясения, переживал утрату близкого человека.

Если вы намереваетесь заключить этот договор, знайте, что:

Необходимо получить статус нуждающейся в жилом помещении и малоимущей семьи;
Жилье по договору предоставляется не сразу, а в порядке очередности, кроме установленных исключений;
Обязательно указывайте всех членов семьи в договоре, которые будут жить с вами;
Вовремя и полностью оплачивайте все коммунальные платежи, чтобы не спровоцировать расторжение договора;
Соберите пакет документов на приватизацию: вы можете сделать это до 1 марта 2015 года.

Договор социального найма гораздо более лоялен к нанимателю, чем договор коммерческого найма. Потратьте немного времени и сил на постановку на учет и дальнейшее заключение договора, и вы получите возможность не только жить в муниципальном жилье, но и сделать его своим.

В Российской Федерации - это соглашение, по которому жилое помещение, которое находится в государственном и муниципальном жилищном фонде предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по нормам предоставления жилья. Напомним, что договор социально найма и приватизация - это не одно и то же, разница между приватизацией и договором социального найма в том, что приватизированная квартира является собственностью гражданина, а по договору соц. найма находится в муниципальной собственности. У многих россиян среди прочих документов хранится выцветший от времени ордер на квартиру, полученную от государства еще в советские времена. Именно эта бумажка служила когда-то единственным основанием для вселения и давала право хоть всю жизнь прожить на доставшихся квадратных метрах. Теперь жилплощадь предоставляется не по ордеру, а по договору.

Оформление жилищных отношений с государством

Получилось, что люди занимают квадратные метры по разным документам, одни - по ордеру, другие - по договору. А у некоторых вообще ничего нет: потеряли ордер. Органы исполнительной власти решили устранить эту неразбериху в жилищных правоотношениях, связанных с пользованием жильем, которое находится в собственности муниципальных образований. В соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с гражданами стали заключать договоры социального найма, которые пришли на смену ордерам. А не так давно правительство утвердило Регламент подготовки договора и (или) дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением.

Заключаются они при предоставлении жилых помещений по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Например, очередникам - в связи с переселением, жильцам коммунальных квартир - при предоставлении освободившейся комнаты. Договоры найма постепенно сменяют ордера. Чаще всего ордера на квартиру выдавались исполкомами. У некоторых граждан остались на руках договоры социального найма, заключенные с местными ЖЭКами.

Имейте в виду: сейчас такие договоры не имеют юридической силы, поскольку по новым правилам выдавать их уполномочен Департамент жилищной политики и жилищного фонда города муниципально образования.

Так кому же необходимо заключать договоры?

Ответ короткий - всем, у кого их нет, правда, можно особенно не торопиться, да и вообще - жить без договора: никаких юридических последствий или наказаний за это не будет. Но все же лучше, когда отношения оформлены. К примеру, могут возникнуть ситуации, когда без такого договора пользования жилым помещением нанимателю просто не обойтись. Скажем, если ему потребуется вселить нового члена семьи или оформить жилищную субсидию. Однако не стоит забывать, что договор обязательно понадобится в случае приватизации жилья, занимаемого на условиях социального найма (если у нанимателя имеется только ордер). Или при сдаче жилплощади в поднаем.

Законодательство предусматривает возможность оформить следующие варианты договоров:

Договор социального найма жилого помещения;

Договор найма жилого помещения («коммерческий наем»);

Договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Обратите внимание, что любой из трех договоров заключается только в письменной форме на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти. Таким органом сейчас являются префектуры в административных округах.

Теперь о дополнительном соглашении. Это договоренность о дополнительных условиях пользования жилым помещением, оформляемая в виде договора или приложения к ранее заключенному договору. Например, дополнительным соглашением оформляется внесение изменений в договор при вселении новых членов семьи.

Еще один документ - акт передачи жилого помещения. Он подтверждает факт приема-передачи и отсутствие у сторон взаимных претензий в отношении передаваемого (принимаемого) жилого помещения. Акт оформляется при выделении жилого помещения очереднику или в связи с переселением, а также при предоставлении комнаты в коммунальной квартире в дополнение к занимаемой.

Типы договоров социального найма. Основные отличия

Все эти договоры имеют свои отличия и условия. Каковы они?

Размер предоставляемого жилого помещения. Жилплощадь по договорам социального найма и безвозмездного пользования предоставляется по норме, составляющей 18 кв. метров площади жилого помещения на человека.

Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут быть более нормы предоставления, но не более чем в два раза.

В отличие от социального найма и безвозмездного пользования, размер жилплощади, предоставляемой по договору коммерческого найма, не ограничен нормой предоставления (например, при наличии возможности у наймодателя жилье может быть предоставлено из расчета - по одной комнате на каждого члена семьи).

Оплата по договору социального найма

Общее для всех нанимателей: независимо от того, по какому договору они занимают жилое помещение (социальный наем, коммерческий наем или безвозмездное пользование), обязаны оплачивать предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилья по ценам, утвержденным правительством Москвы.

Отличия же состоят в следующем. Те, кто занимает жилые помещения по договорам социального найма, имеют право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Коммерческий наем льгот по оплате коммунальных услуг не предусматривает, нужно платить все сто процентов. При этом плата за сам наем коммерческого жилья выше, чем социального.

Если жилое помещение предоставлено по договору безвозмездного пользования, то оплачивать нужно только коммунальные услуги (льготы учитываются), за пользование жилым помещением плата не взимается.

Сроки заключения договора социального найма

Договор социального найма - бессрочный. Живи, сколько угодно. Максимальный срок действия договоров коммерческого найма и безвозмездного пользования составляет пять лет. Договор может быть продлен на новый срок при наличии определенных оснований. В частности, если условия договора в течение пяти лет соблюдались. Если нет, помещение, занимаемое по коммерческому найму, попросят освободить.

При отсутствии оснований для заключения договора безвозмездного пользования на новый срок москвичам предоставляется занимаемое либо иное жилое помещение по договору социального или коммерческого найма в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

Порядок заключения и расторжения договора социального найма

Для заключения договора нужно обратиться в жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Заявитель либо его представитель (при наличии доверенности) представляет сотруднику жилотдела:

Заявление в произвольной форме;

Документы, удостоверяющие личность;

Копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет - паспорт, для детей до 14 лет - свидетельство о рождении;

Документы о заключении (либо расторжении) брака, если указанные в них лица подлежат включению в договор;

Справки, подтверждающие родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;

Документы, послужившие основанием для вселения граждан в жилое помещение:

а) ордер либо копию ордера, заверенную в установленном порядке;

б) выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения либо копию решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения, заверенную в установленном порядке;

в) обменный ордер либо заверенную копию корешка обменного ордера на жилое помещение;

г) договор социального найма (найма, безвозмездного пользования);

д) документы, подтверждающие родственные отношения с гражданином, к которому иные граждане были вселены в качестве членов семьи;

е) иной документ, являвшийся основанием для вселения в жилое помещение;

Единый жилищный документ (выписку из домовой книги, при необходимости расширенную выписку из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих в жилом помещении, а также проживавших ранее и выбывших за период с момента выдачи документа, указанного выше в подпунктах «а»-«г»;
при образовании коммунальной квартиры - единый жилищный документ (копию финансового лицевого счета);
экспликацию по форме 22:

а) при переустройстве или перепланировке;

б) при образовании коммунальной квартиры;

в) в иных случаях при необходимости;

Иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Сотрудник отдела проверит заявителя, соответствие и полноту представленных документов, скажет, правильно ли написано заявление. После чего зарегистрирует документы в специальной книге либо в электронной базе документооборота. Затем выдаст заявителю выписку из нее с отметкой (штампом) о дате приема заявления и своей подписью. Или проинформирует заявителя устно о сроке подготовки договора и способах связи с сотрудниками отдела.

Отказ в приеме заявления и документов на подготовку договора допускается в случаях:

Когда жилое помещение, занимаемое заявителем, не относится к собственности города;

При отсутствии оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей в соответствии с законодательством;

При обнаружении в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей;

Если предъявлен неполный комплект документов.

В случае отсутствия документов, послуживших основанием для вселения в жилое помещение, или несоответствия в представленных сведениях и в некоторых иных случаях вопрос о возможности заключения договора выносится на рассмотрение окружной жилищной комиссии.

По требованию заявителя отказ в приеме заявления и документов оформляется в письменном виде.

Все совершеннолетние, которым предоставляется жилплощадь, либо члены семьи, указываемые в договоре или дополнительном соглашении, при их заключении приглашаются в окружное управление департамента (или жилищный отдел управления). В случае невозможности личной явки кого-либо из них может быть оформлена доверенность.

Все приглашенные (они должны иметь при себе документы, удостоверяющие личность) знакомятся с договором и ставят свои подписи. После чего им вручают экземпляр договора на руки.

Экземпляр договора передается также в управляющую организацию, которая вносит изменения в финансовый лицевой счет. Теперь отношения оформлены.

Выдача заявителю одного экземпляра договора и (или) акта и (или) дополнительного соглашения производится на безвозмездной основе.

Срок подготовки документов по договору социального найма

Срок подготовки запрашиваемых документов составляет не более тридцати дней. Если понадобится запросить какие-либо дополнительные документы, необходимые для заключения договора (либо для вынесения на рассмотрение окружной жилищной комиссии вопроса о правомерности его заключения), срок может быть увеличен до полутора месяцев. При этом заявителя обязаны в письменной форме уведомить о продлении срока.

Понятие жилищного права
- Система жилищного права
  - Принципы жилищного права
  - Взаимосвязь жилищного права с другими отраслями права
- Объекты жилищного права
- Формы собственности
Жилищное законодательство (источники жилищного права)
- Конституционные основы жилищного права
- Понятие жилищного законодательства
- Структура жилищного законодательства
- Действие жилищного законодательства во времени
Жилищные фонды
- Понятие жилищного фонда
- Классификация жилищных фондов
- Государственные меры по содействию развитию жилищного строительства
Специализированный жилищный фонд
- Возникновение права на служебное помещение
- Иные основания возникновения права на жилое помещение
- Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Жилищные отношения
- Жилищные отношения как вид гражданских правоотношений
- Правовое регулирование жилищных отношений
- Требования, предъявляемые к жилым помещениям
- Жилищные нормы
- Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.
Субъекты жилищных отношений
- Стороны в жилищных отношениях
- Члены семьи пользователя жилым помещением
- Временные жильцы
Возникновение жилищных отношений
- Договор социального найма
- Коммерческий наем
- Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК
- Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  - Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства
- Возникновение права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан
Жилищные накопительные кооперативы
- Понятие жилищного накопительного кооператива
- Члены жилищного накопительного кооператива: права, обязанности, ответственность
- Источники финансирования деятельности жилищного накопительного кооператива
- Управление жилищным накопительным кооперативом
  - Правление жилищного накопительного кооператива
- Обеспечение устойчивой финансовой деятельности жилищного накопительного кооператива и контроль за его деятельностью
  - Контроль за деятельностью жилищного накопительного кооператива
- Создание, реорганизация и ликвидация жилищного накопительного кооператива
Ипотека (залог недвижимости)
- Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
- Обеспечение прав по договору об ипотеке
- Особенности ипотеки для военнослужащих
  - Организация накопительно-ипотечной системы
  - Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе
  - Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения
- Особенности предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья
- Ответственность за нарушение договорных обязательств и норм жилищного законодательства
Товарищество собственников жилья
- Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- Правовое положение членов товарищества собственников жилья
- Средства товарищества собственников жилья
Изменение жилищных отношений
- Изменение жилищных отношений
- Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
- Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью
- Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения
- Перевод жилого помещения на другой правовой режим
Переустройство и перепланирование жилого помещения
- Понятие и виды переустройства и перепланирования
- Основания проведения переустройства и перепланировки
- Ответственность за незаконное переустройство и перепланирование жилья
Распоряжение жилыми помещениями
- Договор купли-продажи жилого помещения
- Договор мены жилыми помещениями
- Договор ренты. Пожизненное содержание с иждивением
- Договор дарения жилого помещения
- Договор аренды жилого помещения
- Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Охрана жилищных отношений
- Сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами
- Переселение на время капитального ремонта
- Принудительный обмен
Прекращение жилищных отношений
- Основания для прекращения жилищных отношений
  - Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
  - Выселение с предоставлением другого жилого помещения
  - Выселение без предоставления другого жилого помещения
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- Организация предоставления коммунальных услуг
- Работа с неплательщиками
  - Мероприятия по предупреждению задолженности
  - Мероприятия по снижению задолженности
- Взыскание задолженности по обязательным платежам
  - Исполнение решения суда
- Государственная политика в области доступности жилья населению. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации и право на жилище
- Управление многоквартирными домами
  - Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме
  - Управление управляющей организацией
- Договор управления многоквартирным домом
- Проблемы на этапах создания и деятельности товариществ собственников жилья и рекомендации по их устранению
- Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
  - Органы управления фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
Жилищное страхование
- Общие понятия и роль жилищного страхования
- Страхование жилищного фонда как важнейшая часть жилищного страхования
- Современный страховой рынок и необходимость жилищного страхования
- Региональные особенности жилищного страхования
- Страхование жилых помещений в г. Москве
- Перспективы развития жилищного страхования
- Правовое обеспечение жилищного страхования
- Государственное регулирование жилищного страхования
Судебная защита жилищных прав
- Жилищные права как объекты судебной защиты
- Основные процессуальные условия осуществления права на судебную защиту жилищных прав
- Способы судебной защиты жилищных прав (по материалам судебной практики)
  - Иски о присуждении
  - Иски о признании
  - Преобразовательные иски
- Защита права выбора места жительства, права на регистрацию по месту жительства и по месту пребывания
- Правовое регулирование жилищных правоотношений в условиях подготовки к Олимпиаде 2014 года

Договор социального найма

Пользование квартирами по договору социального найма регулируется как собственно жилищными нормативными актами (глава 8 раздела III Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами (глава 35 Гражданского кодекса РФ).

Несколько дополнив общее определение договора найма, данное Жилищным кодексом, можно определить договор социального найма как соглашение, по которому наймодатель предоставляет во владение и пользование, или только в пользование из состава фонда социального использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.

Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Признание договора консенсуальным означает, что договор считается заключенным, и права и обязанности возникают с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора (в отличие от реального, при котором права и обязанности возникают с момента передачи вещи).

Взаимность договора означает, что права и обязанности по договору приобретают обе стороны.

Возмездным является договор, при котором сторона должна получить встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Договор социального найма также можно назвать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма одна сторона - наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор заключается без установления срока его действия.

Заключение договора социального найма невозможно без наличия жилищного фонда социального использования - совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального использования формируется местной администрацией из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов с обеспечением гласности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Как мы уже говорили, законодатель четко подразделяет лиц, имеющих право на получение жилого помещения из фонда социального использования.

Во внеочередная порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.

Предоставление жилых помещений остальным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, происходит в общем порядке исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

Статья 52 Жилищного кодекса РФ определяет условия признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий происходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.

Одним из главнейших оснований для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления субъекта РФ и не должна превышать установленной законом данного субъекта РФ социальной нормы.

Конкретную социальную норму площади жилья (эквивалентную минимальному размеру предоставляемой жилой площади) определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности. Отдельные категории граждан имеют право на получение жилой площади сверх установленной нормы.

Среди требований к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма кроме размера можно назвать благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта, соответствие установленным санитарным и техническим требованиям.

Если говорить о благоустроенности жилого помещения, то обычно в это понятие включается обеспеченность помещения необходимыми удобствами (кухней, санузлом), водопроводом, электро- и газоснабжением.

Соответствие санитарным и техническим требованиям должно обеспечить комфортное и безопасное проживание граждан. Жилое помещение должно обладать качественной термо- и звукоизоляцией, вентиляцией, позволяющей обеспечить необходимый воздухообмен, отвечать требованиям пожарной безопасности.

Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные требования к местонахождению жилого помещения. Однако исходя из норм ст. 89 ЖК РФ, регламентирующей предоставление благоустроенного жилого помещения при выселении из ранее занимаемого, можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта.

Важной гарантией прав граждан является учет их интересов при предоставлении жилого помещения. Так, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Кроме того, при предоставлении жилого помещения учитывается состояние здоровья граждан и другие обстоятельства.

Заселение в жилое помещение осуществляется в предусмотренном законодательством порядке. Собственник соответствующего жилого фонда принимает решение о предоставлении гражданину помещения. На основании решения собственника о предоставлении жилого помещения по договору найма в домах государственного, муниципального жилищных фондов с гражданином заключается договор социального найма, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Субъектами федерации могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.

В связи с особой важностью договор социального найма жилого помещения выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или в исключительных случаях другому липу по доверенности, заверенной в установленном порядке.

Договор социального найма жилого помещения заключается только в письменной форме между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, имеющим свой жилой фонд) и гражданином. Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма закрепляет сведения о конкретном помещении, предоставленном гражданину, правах и обязанностях гражданина и наймодателя, ответственность сторон.

При получении жилья по договору социального найма граждане обязаны освободить ранее занимаемое ими помещение.

Улучшение жилищных условий граждан происходит не только путем предоставления им отдельного помещения по договору социального найма.

Изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, а если таких граждан нет, то в общем порядке по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан.

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма несет ответственность, предусмотренную законом.

Расторжение договора производится:

волеизъявлением нанимателя с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;
в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (при краткосрочном найме - до одного года - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа);
в судебном порядке в случае разрушения и порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в судебном порядке по требованию любой стороны, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния;
в судебном порядке по требованию наймодателя в случае, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей (эта санкция применяется только после предупреждения, сделанного наймодателем, при продолжении такого поведения);
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.