Здравствуйте Александр

Руководствоваться в данном вопросе следует Информационным письмом №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии со ст. 3. п. 4. ФЗ 159 приобретение арендуемого имущества возможно в случае, если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом в вышеуказанном информационном письме указано, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Ваша ситуация подпадает под этот случай, тем более учитывая срок включения администрацией арендуемого Вами имущества в данный перечень, так что возможность выкупить помещение есть. необходимо обращаться в арбитражный суд и отстаивать свое право в соответствии с вышеуказанными положениями.

С уважением

Александр, здравствуйте!

Преимущественное право приобретения арендуемого имущества возникает у арендатора с момента введения в действие Федерального закона N 159-ФЗ и прекращается по истечении срока действия статей 1 - 6 и 9 указанного закона. Арендатор, утративший право аренды после вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ, не утрачивает преимущественного права приватизации арендуемого недвижимого имущества. Закон придает значение наличию арендных отношений исключительно на день вступления его в силу. Кроме того, судами неверно истолковано информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, поскольку моментом принятия решения о приватизации следует считать решение о включении имущества в план приватизации.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Поэтому пока сказать сложно, нужны подробности, но велика вероятность того, что муниципалитет поступил правомерно. Но, в любом случае, советую Вам обратиться в суд, хуже точно не будет. Если необходимо составить документы обращайтесь ко мне, смогу оказать помощь.

получен
гонорар 30%

Добрый день, Александр.

Возможность выкупить данное помещение есть, для этого полученный отказ нужно обжаловать через суд.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ Перечень государственного имущества или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в данный Перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ. В силу ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

С учетом того, что имущество, включенное в Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий Перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

С учетом этого отказ в выкупе является незаконным, противоречит Закону № 159-ФЗ и нарушает ваши права.

Во вложении пример судебного решения подтверждающего эту позицию.

Удачи вам!

Пример ре Пример ре шения.docx шения.docx

Здравствуйте.

Согласно Закону от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении измений о внесении изменении в отдельные законодательные акты...» данное право выкупа в льготном порядке предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 г.

Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение имеет разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см. Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).

Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.

В Законе закреплена максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок применяется по умолчанию, если иной срок не определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

получен
гонорар 50%

Уважаемый Александр!

Для полной правовой оценки, необходимо ознакомиться с отказом. От этого зависит принятие решения об его обжаловании, поскольку в соответствии с законом, такой отказ имеет место быть. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества , предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 4 ст. 18 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»:

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества , свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

В связи с этим, нужно ознакомиться с перечнем Вашего органа местного самоуправления, и внимательно ознакомиться с отказом. При наличии нарушений законодательства, обжаловать отказ.

Дополнительно прикрепляю Вам постановление ФАС с благоприятным исходом.

Удачи Вам!

Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР БИТРАЖ~.docx БИТРАЖ~.docx

получен
гонорар 20%

Здравствуйте, Александр!

В соответствии с п. 4 ст.18
Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральные
органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в
указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во
владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего
предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9
Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их
государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

При этом согласно
ст.9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства,
соответствующий установленным статьей 3
настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей
инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии
условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего
предпринимательства, установленным статьей 4
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в
утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

А в отношении
имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование
субъектам малого и среднего предпринимательства, заявитель по своей инициативе
вправе направить в уполномоченный орган заявление при условии, что:

1) арендуемое
имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном
владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в
соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое
имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и
более лет до дня подачи этого заявления.

Исходя из
данных норм, Вы вправе на данный период использовать данное
имущество на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной
платы), для чего также повторно обратиться в администрацию, за покупкой же
данного имущества Вы вправе обратиться не ранее 15.03.2015 г.

Здравствуйте Александр!

В соответствии со ст. 650 и ст.624 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условиео выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

То есть, Если Вашим договором аренды не предусмотрен выкуп здания, то Вы вправе заключить дополнительное соглашение о последующем выкупе имущ.

СОгласно ст. 2 -4

Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Государственное или муниципальное унитарное предприятие
вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего
ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего
Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного
права арендатора на приобретение указанного имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за
исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части
3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего
предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего
предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых
(кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении
арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской
Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на
приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и
определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом
от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть
реализовано при условии, что:

(в
ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года
находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в
течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды
такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9
настоящего Федерального закона;

(п.
1 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое
имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора
купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4
настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью
2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого
или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права
на приобретение арендуемого имущества;

(в
ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в
соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и
среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень
государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для
передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего
предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи
9 настоящего Федерального закона.

То есть, Вы вправе требовать передачи арендованного имущества при соблюдении всех вышеуказанных условий, в том числе о не включении имущ. в указанный перечень. Если арендованное здание было включено в перечень до подачи Вами заявления о приватизации, то решение Администрации является правомерным.

В ином случае, Вам следует обжаловать решение Адм. в суде.

Согласно п. 8 ст. 4 Закона Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют
право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его
бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и
(или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

То есть, при наличии оснований Вам следует подавать заявление в суд.

Согласно п. 3ст.3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями)

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Компания "Финконсалт-Центр" поможет вам в выкупе муниципальных помещений, находящихся в собственности города Москвы. Наши специалисты имеют не только необходимую квалификацию, но и большой опыт выкупа государственной нежилой недвижимости (речь идёт о той, что сдаётся в аренду малому или среднему бизнесу). С нашей помощью вы сможете выкупить те или иные нежилые помещения, принадлежащие городу, а также оспорить установленную на них стоимость, добившись наиболее выгодных для себя условий выкупа.

Преимущества выкупа муниципальных помещений для малого или среднего бизнеса

Для предпринимателей малого или среднего бизнеса, которые собираются выкупить арендуемые ими муниципальные помещения, существует ряд льгот, предусмотренных российским законодательством (в частности, Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации»).

Согласно этому Федеральному закону, выкуп 159 ФЗ (Москва или любые другие города России) предусматривает следующие льготы для представителей как малого, так и среднего бизнеса:

• возможность выкупа на особых, льготных условиях, без проведения торгов и аукционов;
• возможность рассрочки до 5 лет для расчета за приобретаемые помещения;
• возможность выкупать нежилые объекты недвижимости без уплаты НДС в размере 18%;
• возможность оспорить стоимость государственной собственности, установленную уполномоченными органами.

Условия выкупа муниципальных помещений

Федеральный закон № 159 ФЗ не только предоставляет предпринимателям многочисленные льготы, но и выдвигает бизнесменам определенные требования. Существует целый ряд условий для выкупа государственного имущества, без соблюдения которых предприниматель не получит ни льгот, ни даже права выкупить у города арендуемые площади. Таким образом, государство старается поддержать малый и средний бизнес, но в то же время пытается и пресечь возможные коррупционные схемы и финансовые махинации.

Законное право на выкуп помещений по 159 ФЗ имеют предприниматели, которые в полной мере отвечают следующим требованиям:

1. Являются представителями малого или среднего предпринимательства.
2. Осуществляют выкуп нежилой муниципальной недвижимости, которая в течение двух и более лет находилась у данных предпринимателей в аренде.
3. Не имеют задолженности по оплате аренды и других обязательных платежей в государственный бюджет Российской Федерации.
4. Собираются выкупить арендуемые ранее объекты недвижимости, площадь которых не превышает установленных законом предельных значений (для Москвы данный показатель не должен быть больше 300 квадратных метров).
5. Отвечают некоторым другим требованиям, предусмотренным Федеральным законом № 159 ФЗ. Кроме того, даже в случае соблюдения всех требований российского законодательства, у предпринимателя могут появиться дополнительные трудности и препятствия при оформлении сделки выкупа. К примеру, серьёзным затруднением для совершения сделки может стать произведенная ранее перепланировка арендуемых объектов муниципальной недвижимости. Также стоит учитывать такие "подводные камни", как вымогательство взятки со стороны недобросовестных чиновников или возникновение каких-либо проблем с рассрочкой по выкупу муниципального имущества.

Пакет документов для выкупа муниципальных помещений

Для того чтобы в соответствии с Федеральным законом № 159 ФЗ выкупить муниципальное имущество, вам потребуется предоставить в ДГИ необходимую документацию. Требуемый пакет документов будет неполным без следующих составляющих:

• нотариально заверенных копий как учредительных, так и уставных документов (потребуются также сведения об избрании лица, которое в вашей фирме осуществляет функции управления);
• заверенных нотариусом копий всех имеющихся договоров аренды на выкупаемую вами недвижимость, а также дубликаты дополнительных соглашений (важно, чтобы на них стояла отметка о регистрации в Федеральной регистрационной службе);
• заявления о предоставлении рассрочки платежа за выкупаемые объекты недвижимости (если вы не можете за них расплатиться сразу);
• документов бухгалтерской отчетности, заверенных в установленном порядке и дополненных отчетом о прибылях и убытках за прошлый год (в случае применения упрощенной системы налогообложения их может заменить обычная налоговая декларация);
• выписки из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющей отметку налогового органа;
• копии паспорта того лица, которое уполномочено проводить регистрационные действия в отношении выкупаемой недвижимости;
• выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (требуется оригинал);
• подлинников документов технического и кадастрового учета, актуальных на дату подачи заявления (кадастрового паспорта, форм № 1а и № 5, экспликации и поэтажного плана).

Оспаривание стоимости выкупаемых муниципальных помещений

Одним из главных преимуществ, которыми обладает выкуп по 159 ФЗ, является возможность пересмотра стоимости муниципального имущества. В том случае, если предприниматель не согласен с оценкой арендуемого им имущества, он может обратиться к независимым экспертам и провести переоценку стоимости муниципальных помещений. Для законного проведения переоценки арендуемых площадей предпринимателю малого или среднего бизнеса надо будет сначала обратиться в Департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы.

Процесс оспаривания стоимости муниципального имущества, предвосхищающий выкуп данного вида государственной собственности, упрощенно выглядит следующим образом:

1. Заявление о несогласии с установленной стоимостью муниципального имущества.
2. Обращение к профессиональным экспертам-оценщикам, имеющим право проводить независимую оценку недвижимого имущества.
3. Направление в адрес ДГИ заявления о собственной стоимости арендуемой недвижимости, аргументированного отчетом независимой оценочной компании.
4. Подготовка всех необходимых документов, в числе которых обязательно должен находиться протокол разногласий.
5. Подача подготовленного пакета документов в ДГИ.

Очень важно, чтобы предприниматель успел уложиться в установленные законом 30 дней и в течение этого времени смог заключить с ДГИ договор купли-продажи. Срок в 30 дней отсчитывается с момента получения представителем малого или среднего бизнеса проекта договора купли-продажи находящейся в аренде городской собственности. В противном случае сделка будет считаться недействительной, и предприниматель утратит возможность льготного выкупа муниципальной нежилой недвижимости.

Что дает обращение в профессиональную оценочную компанию?

Обращение в профессиональную оценочную компанию дает возможность воспользоваться целым комплексом услуг, направленных на юридически грамотное и при этом максимально выгодное заключение сделки по выкупу муниципального имущества.

Так, в частности, сотрудничество с компанией "Финконсалт-Центр" позволяет нашим клиентам воспользоваться следующими преимуществами:

• правовой экспертизой имеющихся у вас документов (позволяет понять, имеете ли вы законные права на льготный выкуп муниципальной собственности);
• составлением юридически грамотного заявления о реализации законных прав на приобретение арендуемой недвижимости;
• правовой экспертизой проекта договора купли-продажи, подготовленного сотрудниками ДГИ, а также профессиональной помощью в составлении протокола разногласий и сопровождении сделки в государственных органах;
• независимой оценкой реальной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости и юридически грамотным оспариванием цены, указанной в договоре купли-продажи;
• квалифицированным обжалованием отказа (или же бездействия) уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления;
• профессиональным представительством интересов малого и среднего бизнеса в арбитражных судах столицы.

Наши клиенты

Заказать бесплатную консультацию

Передача субъектам малого предпринимательства государственного и муниципального имущества в долгосрочное владение и пользование с правом преимущественного выкупа данного имущества регулируются Федеральным законом от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской Федерации» (ч.4 ст.18); Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а так же правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований.

03 июля 2018 года приняты изменения к данным Федеральным законам: сняты ограничения по сроку выкупа арендуемого имущества - теперь он бессрочный, сокращены сроки владения имуществом - 2 года и более с момента подачи заявления, а так же появился шанс у тех, кто утратил право на приобретение арендуемого имущества (отказался от заключения договора купли-продажи или не подписал проект договора в течение 30 дней), если оно еще находится в аренде у субъекта малого или среднего бизнеса.

Решение о приватизации арендуемого недвижимого имущества города Москвы принимает уполномоченный орган:

• площадью до 1000 кв. метров принимает Департамент городского имущества г. Москвы, а
• площадью от 1000 кв. принимает Правительство Москвы;

Оплата за приобретаемое арендуемое имущество может быть единовременной или в рассрочку — 5 лет.

В рамках господдержки субъектов малого и среднего бизнеса граждане могут воспользоваться преимущественным правом выкупа в соответствии с ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Был инициирован ряд поправок в закон.

Как данные поправки отразились на предпринимательском сообществе и деловом климате страны в целом?

С какими трудностями коммерсанты могут столкнуться при взаимодействии с госорганами?

Что гласит буква закона

Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.

Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.

Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.

Критерии для получения льготы на выкуп недвижимости: памятка предпринимателю

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 - не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.

Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.

В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, - исключено.

Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.

Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, - если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.

ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»

При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, - согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.

В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:

1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.

На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, - непосредственно с вашей стороны, вторая - оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.

2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент - переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.

Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.

Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.

3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.

Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.

Наберитесь терпения: взаимодействие с госорганами проще, чем вы думали

При подаче документов в департамент городского имущества города Москвы следует обратить внимание на то, что согласование пакета документов на выкуп помещений на максимально льготных условиях для предпринимателя (в пакет документов входят справка об отсутствии задолженностей по аренде и налогам, наличие предприятия в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, оценка помещения, технический план, определение цены) требует временных затрат. Сама процедура рассмотрения документов на выкуп межведомственной комиссией составляет от 30 до 40 рабочих дней, что замедляет процесс преимущественного права выкупа.

Если оценка специалиста из ДГИ не соответствует вашему техническому плану помещения и независимой экспертизе сторонних специалистов, следовательно, Ваши действия следующие:

1. Составление протокола разногласий с приложением экспресс оценки помещения (в случае если вы не согласны с назначенной мэрией кадастровой стоимостью вашего помещения, вы можете оспорить ее в судебном порядке). Кассации и апелляции в данном случае не избежать, но вы должны держаться стойко и набраться терпения. Результат не заставит вас ждать. Долгий судебный процесс сопровождается результатом снижения кадастровой цены в среднем на 30-40% и возможность экономной рассрочки сроком на 5 лет в соответствии с предлагаемой льготой в рамках господдержки предпринимательского сообщества.

2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.

3. После прохождения всех процедур заключается договор купли-продажи с городом на выгодных для вас условиях, и городское имущество отчуждается в вашу пользу на льготных условиях (рассрочка на 3-5 лет, по тарифу 1/3 ставки рефинансирования) и освобождение от уплаты 18% НДС.

Таким образом, вы используете свое преимущественное право на выкуп помещения для последующего ведения своего бизнеса в соответствии с законом и программой господдержки малого и среднего бизнеса, инициированной Правительством РФ.

Специально для ЗА ЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Потоцкая Я.М.

Государственной Думой

Советом Федерации

Судебная практика и законодательство - 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Имущественная поддержка (указываются суммарные значения общей площади объектов недвижимого имущества, предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, и общей площади объектов недвижимого имущества, в отношении которых реализовано преимущественное право арендатора на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");