Сразу следует отметить, что любой жилой дом всегда продается совместно с наделом земли, на котором этот дом построен. А это значит, что все постройки (сараи, гаражи, беседки, бани, бассейны и т.д.), расположенные на участке, также переходят в собственность нового владельца. Поэтому чаще используется термин «домовладение».

Покупая дом, следует особое внимание уделять тому, что вы фактически покупаете и земельный надел (с юридической точки зрения дом и земля – совершенно разные объекты), поэтому пакет документов без свидетельств правообладания землей, по меньшей мере, должен насторожить. В случае покупки такого домовладения вы получите довольно большую проблему в виде оформления земли, на которой стоит дом, на свои реквизиты. А это довольно хлопотная процедура.

Набор нужных документов со стороны продавца для оформления сделки купли-продажи загородного дома с земельным участком:

• правоудостоверяющие: свидетельство о госрегистрации права собственности на дом, а также подтверждение от приемной комиссии, что дом принят в эксплуатацию (если продавец сам строил дом);
• правоустанавливающие: свидетельство о праве собственности (если дом полностью построен), договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство;
• если дом не достроен, тогда свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство. Если нет регистрации в БТИ – это может сделать нотариус при оформлении сделки;
• договор купли-продажи земельного участка;
• акт на землю (право собственности на землю);
• технический паспорт или технический план на жилой дом;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка из госреестра (проверяем, нет ли арестов либо других обременений на недвижимость);
• выписка из домовой книги обо всех прописанных на жилплощади (форма №9);
• справка из налоговой, подтверждающая отсутствие долгов по уплате налогов (земельному и имущественному);
• справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности;
• нотариально заверенное согласие супруга или других собственников на продажу с указанием, что эти лица обязуются выписаться в течение срока, который отмечен в договоре купли-продажи;
• разрешение на сделку из органов опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние дети;
• отказная совладельцев жилой недвижимости от прав на первоочередную покупку (если продается часть дома);
• если недвижимость находится в ипотеке, необходимо разрешение от заемщика;
• паспорт собственника недвижимости.

Покупатель обычно для оформления сделки предоставляет только свой паспорт или любой другой документ, подтверждающий его личность.

Проверяем документы на дом

Проверка «юридической чистоты» покупаемой недвижимости обязательна, иначе последствия могут быть плачевными. Главная возможная проблема – это судовые иски родственников, основанные на найденных ошибках в оформленных бумагах. «Походы» по судам могут вам дорого стоить.

В первую очередь проверяем свидетельства о госрегистрации права на недвижимость. Они обязательно должны содержать информацию об адресе, кадастровом номере и все данные владельца, которые надо сличить с данными в паспорте продавца.

Необходимо наличие технического и кадастрового паспортов. С 2014 года в связи с поправками в российском законодательстве вместо технического паспорта составляется и выдается технический план, однако старые техпаспорта продолжают действовать. Также важно, что срок действия и плана, и паспорта – 5 лет. Проверяйте, когда выдан технический паспорт.

Обязательно потребуйте от продавца выписку из ЕГРП – из нее видно, в каком «юридическом» статуте находится нужная недвижимость. Может быть, она арестована, заложена или проходит по какому-то судебному иску. Такая выписка – очень важный документ и игнорировать ее проверку не стоит.

Желательно самостоятельно сверить нужные данные, указанные в документах, чтобы они соответствовали реальному положению дел.

Особенности приобретения дома с участком

Надо понимать, что дом и участок – это два разных объекта со своими правообладающими документами, наличие которых при оформлении сделки обязательно. Имейте в виду, что продать по отдельности землю и жилые постройки, на ней возведенные, невозможно. Поэтому требуйте от продавца наличия обоих документов. Иначе все тяготы оформления рано или поздно лягут на ваши плечи.

Очень важный момент: даже если нужный вам дом недостроен, на него все равно должно быть оформлено свидетельство о госрегистрации, как на неоконченное строительство. Согласно законодательству РФ, отсутствие такого документа поспособствует тому, что недострой признают самовольной постройкой и могут даже снести.

Приобретая землю с недвижимостью, обратите внимание:

• все ли постройки находятся в границах приобретаемого вами надела;
• соответствует ли тип постройки указанному в документах;
• наличие или отсутствие отмеченных в плане строений;
• обязательно сверьте размеры участка с кадастровым планом. Очень много претензий возникает между соседями из-за несоответствия реальных размеров наделов с данными, занесенными в кадастр.

Обратите внимание, что кадастровый паспорт участка состоит из 4-х страниц. Первая сообщает номер участка, его стоимость, сведения о владельце, категорию земли, размер и местонахождение, а также вид использования. На второй странице расположен план объекта. Последние две страницы описывают список ограничений при использовании данного надела. Не стоит беспокоиться, если в кадастровом паспорте вы увидите только две страницы. Это означает, что ограничений по виду использования просто нет.

Приобретение участка земли с расположенным на нем домом может стать серьезным испытанием. Имейте в виду, что приобретая домовладение, вы получаете сразу несколько объектов собственности, а именно сам дом, другие строения и землю. Поэтому необходимо внимательно проверять документы, представленные продавцом.

Видео

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

• поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
• распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
• при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

• свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
• паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора . Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

За переход права собственности оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей, квитанция об оплате данного сбора представляется в оригинале.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан и выглядит следующим образом:

1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Также нужно учитывать, что с марта 2019 года будут ограничены любые виды распоряжения объектами недвижимости, не прошедшими процедуру кадастрового учета. Это вызвано необходимостью надлежащим образом систематизировать все сведения о недвижимости в единой федеральной базе данных ЕГРН.

Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.

Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.

Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.

Документы

Необходимые бумаги для оформления сделки:

• паспорт гражданина РФ;
• документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
• государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
• технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
• согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
• согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
• кадастровый паспорт участка земли;
• справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
• выписка из ЕГРП.

Для покупателя главным моментом в принятии решения о покупке дома и земли, а также обсуждения цены за указанные объекты, считается отсутствие-наличие обременения. Выписка из ЕГРП достоверно покажет, есть ли обременение на объекты.

Предварительный договор

Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.

Основные пункты:

• значимые условия осуществления сделки;
• условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
• период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.

Основной договор и передача денег

Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:

1. Наименование;
2. Дата и место заключения;
3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
4. Сумма сделки (цена продажи);
5. Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:

• первый — для продавца;
• второй — для покупателя;
• третий — для последующей регистрации права собственности.

Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.

Передача денег может осуществляться несколькими путями:

• наличными средствами;
• по безналичному расчету.

Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).

Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:

• все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
• договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
• акт передачи, при условии его оформления.

Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.

После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.

Нюансы, которые следует знать

Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:

1. Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
2. Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
3. Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
4. Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.

Аферы с недвижимостью - распространенное явление. Единственно правильный способ избежать неприятностей - убедиться в прозрачности сделки самостоятельно или . Ниже мы подробно обсудим, какие документы нужны для покупки дома, и какие бумаги должны предоставить покупатель и продавец во время сделки.

Документы на дом, которые обязан предоставить продавец

Проверить документы на полноту и подлинность необходимо, даже если продавцом является ваш близкий друг или родственник. В случае отсутствия или подлога части документов, в лучшем случае, возникнут серьезные проблемы с ее перепродажей. В худшем - есть риск потерять и деньги, и приобретаемое имущество.

Документы о праве владения недвижимостью. Пакет правоустанавливающих бумаг включает в себя:

• Св-во о госрегистрации права собственности;
• Акт о сдаче в эксплуатацию объекта строительства (для случаев, когда дом построил сам продавец);
• Договор обмена/купли-продажи/св-во о госрегистрации имущественных прав/св-во о вхождении в наследство и т.д.

Техпаспорт на домовладение. В этот документ входит полное описание построек на участке, их целевое назначение, оценочная стоимость, состояние, а также план участка с экспликацией территории. Документ выдается местным бюро технической эксплуатации и заверяется печатью.

Техпаспорт на здание. Включает в себя точный поэтажный план постройки. Один техпаспорт оформляется на одну постройку. Т.е. если на участке несколько домов, то каждый должен сопровождаться техпаспортом.

Выписка о количестве зарегистрированных в доме людях. Если дом использовался в качестве жилья, то важно затребовать выписку из домовой книги, в которой отражается количество прописанных в жилье людей. Даже если помещение не будет использоваться как жилое, продать его впоследствии с прописанными внутри людьми будет невозможно.

Документы о праве владения землей. Подтверждают право продавца на владение и распоряжение участком. Документы на землю обязательно должны быть в форме исключительных прав на владение или распоряжение землей. В качестве доказательства полноправного распоряжения участком со стороны продавца являются следующие бумаги:

• Договор о купле-продаже;
• Свидетельство, подтверждающее право распоряжения участком, или право собственности;
• Дарственная;
• Подтверждение права наследования участка на бессрочной основе;
• И т.д.

Выписка из кадастра . Выдается местным управлением по делам недвижимости. В нем должны быть отражено целевое назначение участка и его границы. Выписка из кадастра позволяет понять, в каких целях возможно использование земли, какова ее стоимость, площадь, данные о владельцах и способах владения.

Важно: Вышеперечисленные документы нужны и для покупки доли дома, а не только полноценной постройки. Т.е. приобретая часть недвижимости, покупатель в любом случае должен требовать предоставления пакета документов на целый участок и всю постройку, в которой он планирует получить долю.

Документы для покупки дома с земельным участком, которые обязан предоставить покупатель

Список документов, предоставляемых покупателем, значительно меньше. Главная функция официальных бумаг в данном случае - обеспечение прозрачной и правильной сделки. Поэтому в их корректности заинтересован, в первую очередь, сам покупатель, а не продавец. Для покупки дома с землей понадобится:

1. Паспорт;
2. ИНН покупателя (или всех членов семьи, если дом приобретается в совместное пользование);
3. Св-во о браке (если покупается семьей для нужд семьи).

Порядок оформления документов при покупке дома

Перед покупкой, покупателю необходимо затребовать документы, подтверждающие отсутствие материальных обременений. Такие документы заверяются нотариусом, поэтому их оформление может потребовать дополнительного времени. Требуется получить следующие бумаги:

1. Справка из ЕГРП. Подтверждает, что дом не арестован, не является залоговым имуществом, не содержит иных обременений;
2. Справка об отсутствии налоговых задолженностей у продавца;
3. Справка об отсутствии у продавца долговых обязательств;
4. Заявление прописанных в жилье граждан о согласии на сделку;
5. Заявление от супруга/супруги продавца о согласии на сделку;
6. Справка от попечительских органов о согласии на проведение сделки, если участником процесса является несовершеннолетнее лицо.

Важно : Все перечисленные справки требуют нотариального заверения и не рассматриваются без подписи нотариуса.

Документы для покупки дома на материнский капитал

В ряде случаев, пакет документов включает в себя дополнительные бумаги. Это касается ситуаций, когда часть затрат компенсируется государством. С 2006-го года у россиян появилось право на приобретение за средства материнского дома жилья с землей (или части дома с землей). Для покупки потребуются следующие документы:

1. Сертификат на помощь для матери;
2. Заявление от распорядителя сертификатом;
3. Св-во о пенс.страховке;
4. Копии документов, удостоверяющих личности + оригиналы;
5. Св-во о браке/разводе (если есть);
6. Реквизиты счета для перечисления средств.

Важно: Для покупки дома под материнский капитал, необходимо в документы после покупки дома внести всех членов семьи. Т.е. покупатель подписывает обязательство вписать во владельцы всех членов семьи.

Распространенные махинации при продаже домов

Во время сделки, покупатель обязательно должен убедиться в наличии права собственности как на дом, так и на землю.

Если, к примеру, у продавца есть право собственности на землю, но дом, находящийся на этой земле принадлежит ему в форме наследственного дарения, то впоследствии перепродать такой дом другим людям не получится.

Также покупатели часто игнорируют то, что на дом нет документов. Такие ситуации возникают, когда человек на участке строит дом, но не оформляет его. С позиции закона, такой дом рассматривается как самовольная постройка. Приобретая такую постройку, (а точнее, землю под ней) покупатель получает множество серьезных проблем с оформлением. В ряде случаев не обходится без привлечения суда.

Основной способ мошенничества при оформлении документов - подделка доверенностей. Доверенность должна быть заверена у нотариуса. Соответственно, подлинность печати можно и нужно проверять. Кроме того, покупатель вправе потребовать встречи с доверителем, который эту доверенность и оформил на продавца.