*дисклеймер: если это читает дольщик, то по любым вопросам участия в деле о банкротстве застройщика и по иным вопросам, освещенным в посте, следуйте советам юристов, которые работают по вашему делу; в каждом деле/ситуации могут быть свои особенности, самолечение вредно.
Требовать от банкрота-застройщика денежные средства имеет смысл или когда строительство фактически и не начиналось (или в начальных стадиях), или точно известно, что у застройщика много другого имущества помимо объектов строительства для дольщиков (что вряд ли).
А вот основные тезисы.
1. Общие сведения о банкротстве застройщика.
2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.
3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.
4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика - скорее обращайтесь в суд за установлением права собственности на квартиру.
5. Если дело о банкротстве возбуждено - требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.
6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, черех суд установить право собственности на квартиру (помещение) которое вы претендуете.
7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу - можно ли установить право собственности?
8. Медийность, массовость, настойчивость - залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.
Тезис 1. Общие сведения о банкротстве застройщика.
Чем регламентируется банкротство и банкротство застройщика - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002г. (далее также - ЗоБ); особенности банкротства застройщика регламентируется параграфом 7 Главы IX указанного закона (далее также - параграф 7).
Что такое банкротство, какие процедуры применяются в рамках дела о банкротстве, кто их ведет.
Банкротство - признанная судом невозможность должника (застройщика) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам (например, договор долевого участия) и обязательным платежам (например, налоги и тп).
В наблюдении должник банкротом еще не признается и может функционировать с некоторыми ограничениями (Глава IV Закона о банкротстве), судом утверждается временный управляющий, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности должника.
Что значит банкротство застройщика.
Законодатель, желая защитить дольщиков при банкротстве застройщика ввел в Главу IX Закона о банкротстве параграф 7 - определяющий особенности банкротства застройщиков (о них ниже, по ходу текста).
Чтобы положения параграфа 7 были применимы и в вашем деле о банкротстве суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7, с этого момента следует считать, что рассматривается дело о банкротстве именно застройщика, а не обычного должника.
Если такого определения нет, то следует обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с соответствующим ходатайством (если ваши требования уже включены в реестр требований кредиторов). Если вы только предъявляете свои требования ко включению в реестр - указывайте это рамках рассмотрения вашего требования.
Применение правил о банкротстве застройщика делает ряд преференций для дольщиков (по терминологии ЗоБ - граждане - участники строительства), например:
1. формируется специальная часть реестра требований кредиторов должника - реестр требований о передаче жилых помещений;
2. требования дольщиков удовлетворяются в порядке третьей очереди реестра, а требования иных кредиторов (кроме лиц, которым причинен вред здоровью и прочее (1я очередь), требований работников должника (2я очередь)) удовлетворяются в порядке четвертой очереди.
3. квалификация требований дольщика как требований участника строительства при любых попытках должника замаскировать заключение договора долевого участия строительства.
Что такое реестр требований кредиторов и надо ли в него включаться. Срок для включения в реестр.
Реестр требований кредиторов - единая система сведений о кредиторах и их требованиях (ст. 16 ЗоБ, Общие правила ведения арбитражным управляющим реестра требований кредиторов).
При банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть - реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12). Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.
Срок для включения в реестр требований участников строительства начинает исчисляться с момента как арбитражный управляющий направил им соответствующее уведомление (ст. 201.4 ЗоБ); а сам срок равен срокам, определенным в ст. ст. 71 (для наблюдения, 30 календарных дней), 100 (конкурсное производство, 2 месяца) ЗоБ с даты получения дольщиком уведомления.
То есть, у дольщика имеется выбор на предъявление требования в "денежный" реестр (требование будет погашаться в порядке третьей очереди) либо в реестр требований о передачи жилых помещений, или в оба реестра (главное, чтобы требования не дублировали друг друга).
Какие требования подлежат включению в реестр требований кредиторов?
Если договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве - следует включаться в реестр требований кредиторов.
Реестровые требования погашаются пропорционально в рамках одной очереди (ст. ст. 134, 201.9 ЗоБ).
Требования, включенные в реестр о передаче жилых помещений подлежат погашению путем передачи соответствующим кредиторам жилых помещений (ст. 201.11 ЗоБ) или объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 ЗоБ). Для этого необходимо соблюдение ряда условий (рассматривать их не будем); если в итоге ни жилыми помещениями, ни объектами незавершенного строительства требования не погашены - то возникает право на включение своих требований в третью очередь "денежного" реестра.
Если требование, подлежащее удовлетворению в рамках дела о банкротстве так и не включено в реестр - то оно останется не погашенным.
Как включаться в реестр требований кредиторов.
То есть требование следует направлять в арбитражный суд, а его копии с доказательствами арбитражному управляющему и должнику (если это наблюдение).
Суд назначит заседание, рассмотрит требование и, если все в порядке, включит в реестр требований кредиторов должника.
На этом общее описание дела о банкротстве застройщика закроем.
Тезис 2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.
И вот почему.
Лучше все же иметь права на недвижимость, чем требование об уплате денег к банкроту. Статистика такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник не избежит неблагополучного разрешения дела - он будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Редкому должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.
Иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту не выгодно. Не стоит ждать сиюминутного или хотя бы разумного срока (в течение года) их возврата. Не стоит сильно рассчитывать, что деньги будут возвращены полностью - очень может быть, что часть из них уйдет на текущие расходы (требования, которые возникли после возбуждения дела о банкротстве, п. 2 ст. 134 ЗоБ).
В последующем можно скооперироваться с другими жильцами и создать, например, жилищно-строительный кооператив - работать в направлении подготовки дома к проживанию.
Тезис 3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.
В любых судебных разбирательствах, в которых поднимается вопрос о правовой природе ваших отношений с застройщиком, настаивайте на том, что у вас отношения возникающие при долевом участии в строительстве, что имеющимися договорными конструкциями прикрывается договор долевого участия.
У вас заключен предварительный договор с индивидуальным предпринимателем по которому вы заплатили обеспечительный платеж, который в дальнейшем засчитывается в стоимость квартиры? Не важно - это "замаскированный" договор долевого участия в строительстве.
О том, что не важно кто и каким способом привлекает денежные средства граждан на постройку многоквартирного дома, например, указал Верховный суд РФ в п.п. 7 - 9, 13, 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Зачем это нужно - признавать факт отношений из долевого участия в строительстве?
Ну хотя бы затем, чтобы не суд не признал предварительный договор окончившим свое действие (ведь по его итогам основной договор заключен не был) - значит у вас есть право только на возврат денег (хотя можно также обосновать и право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений), но не на признание права собственности. Чтобы суд не признал это договором купли-продажи будущей вещи и у него не возникло намерения отказать по мотиву отсутствия регистрации права должника на построенный объект (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г.).
Хотя неустойка по Закону РФ "О защите прав потребителей" (ст. ст. 23, 23.1) скорее всего будет больше чем по ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." (ст. 6).
Тезис 4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика - скорее обращайтесь в суд общей юрисдикции за установлением права собственности на квартиру (объект незавершенного строительства в виде квартиры) или прав на долю в объекте незавершенного строительства.
Срок сдачи объекта застройщиком нарушен, чувствуется, что из финансовых проблем должник уже не выберется. Очень кратко разберем четыре ситуации.
1) Дом построен, введен в эксплуатацию - застройщик не передает квартиру. Следует обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру на основании ст. ст. 130, 218, 702, 729 ГК РФ, ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".
2) Дом фактически построен, но в эксплуатацию не введен. Следует обратиться за признанием права собственности на квартиру (по сути это уже является квартирой) основании ст. ст. 130, 218 ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 18 Жилищного кодекса РФ и п. 14 ранее упоминавшегося Обзора Верховного суда.
3) Дом в высокой степени готовности (около 80%), в эксплуатацию не сдан, квартира имеет индивидуально-определенные признаки и фактически передана дольщику. Следует обратиться в суд за признанием прав собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме мотивируя п. 16 упомянутого Обзора Верховного суда.
4) Дом недостроен, квартира не передана - следует признавать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (п. 17 Обзора Верховного суда, Определение ВС РФ от 14.12.2010г. №4-В10-34).
Обращаться стоит в суд общей юрисдикции (т.е. районный) по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 5 Обзора Верховного суда) до момента вынесения определения о введении процедуры наблюдения или, если признание факта что должник является застройщиком произошло позже, до вынесения определения, что в отношении должника применяются правила о банкротстве застройщика (п. 1 Обзора Верховного суда, ст. 201.8 ЗоБ).
Заявление в суде общей юрисдикции будет рассмотрено по существу даже если до окончания судебного процесса в отношении застройщика введут соответствующую процедуру как в отношении застройщика.
Тезис 5. Если дело о банкротстве возбуждено - требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.
Право собственности на недвижимое имущество за вами до сих пор не признано, а дело о банкротстве застройщика уже идет? Надо включаться в реестр требований кредиторов должника.
У вас есть возможность предъявить свои требования ко включению в третью очередь реестра требований кредиторов (то есть денежные) и возможность предъявить требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ).
Лучше выбрать включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Во-первых, будет потенциальная возмжность получения жилого помещений или объекта незавершенного строительства - если имеются соответствующие условия по ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ. Во-вторых, поражения в правах из-за учета требований в данной части реестра не происходит. В-третьих, если эти условия так и не сложатся, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные (ст. 201.13 ЗоБ).
Тезис 6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, через суд установить право собственности на квартиру (помещение) которую вы претендуете.
Требования в отношении недвижимого имущества должника после введения одной из процедур и применении правил о банкротстве застройщика рассматриваются в рамках дела о банкротстве (в том числе и споры об установлении права собственности).
Конечно, по общему правилу (за исключением п. 8 ст. 201.11 ЗоБ), установление права собственности на причитающееся недвижимое имущество, которое возводил должник, не должно происходить в индивидуальном порядке, поскольку это влечет обход процедуры передачи жилых помещений (объектов незавершенного строительства) в порядке ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ, а также преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами.
Однако жизнь показывает, что формальное соблюдение закона не всегда является эффективным. Ведь, например, к моменту применения правил о банкротстве застройщика скорее всего уже часть дольщиков признало права собственности на соответствующее недвижимое имущество через суды общей юрисдикции, а в рамках дела о банкротстве не факт, что сложатся условия по ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ о передаче недвижимости. А рассуждения о нарушении таким признанием права других лиц можно поставить под сомнение (это и не тема для поста).
Если за рядом дольщиков признано право собственности в судебном порядке, то и за вами должно быть признано в силу ст. 19 Конституции РФ (принцип равенства), п. 1 ст. 1 ГК РФ (принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений) и принципа правовой определенности. Такой подход определен Верховным Судом в Определении от 24.02.2015г. №305-ЭС14-1186.
Если за вами будет признано право собственности на квартиру, то из реестра требований кредиторов вы будете исключены в соответствующей части.
Тезис 7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу - можно ли установить право собственности?
Можно, даже если договоры с вами не были переоформлены на нового застройщика. Это соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009.
Тезис 8. Медийность, массовость, настойчивость - залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.
Старайтесь создать антураж социальной напряженности вокруг ситуации с банкротством застройщика. Не скрывайте и не замалчивайте проблем. Чиновник часто тонет в текущих проблемах - он будет биться до последнего чтобы не замечать новых проблем, которые находятся в зоне его ответственности.
Увидеть эти проблемы ему помогаю настойчивые просьбы коллективов людей, освещение вопроса в СМИ.
В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.
Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.
После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.
Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.
Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.
По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты - моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.
Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.
Что делать с ипотекой или кредитом?
Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.
Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.
На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.
Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.
Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.
Следующий негативный момент - испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности - плохое решение.
Лучший путь - продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.
В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье
Куда нужно обратиться?
В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.
Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:
- Возврат инвестированных в строительство средств.
- Получение недвижимости в собственность.
Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.
Как дольщику отстоять свои права?
Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает - включать заявителя в реестр кредиторов или нет.
Банкротство застройщика - не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.
В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.
При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:
- Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
- В распоряжении дольщика только предварительный договор.
Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.
Вернуть деньги или получить право собственности?
При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов - собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.
Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.
Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.
При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:
- Стать частью кооператива дольщиков.
- Продать жилье своими силами.
Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.
Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.
Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?
В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам - предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.
В последние годы количество судебных исков от дольщиков, пострадавших в процессе возведения многоквартирного дома, остается высоким. Действительно, риск при заключении договоров со строительной компанией с целью финансирования очередного проекта очень высок.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Чтобы отстоять свое право на квартиру или вернуть деньги, дольщику следует иметь представление об особенностях процедуры банкротства застройщика.
Основные моменты
Финансируя строительство дома, дольщики могут оказаться в затруднительном положении, если застройщик по какой-то причине не сможет выполнить принятые на себя обязательства:
- многоэтажный дом;
- оформить готовую квартиру в дольщика.
У дольщика есть несколько вариантов действий, если компания-застройщик объявлена банкротом:
- Потребовать возврата денег.
- Потребовать передачи квартиры в собственность.
Дольщик должен в результате финансирования строительства дома получить готовое жилье. Если этого не происходит, застройщик обязан вернуть деньги, так как условия не выполнены.
Более того, обязанность застройщика еще и возместить убытки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств.
Дольщик может запросить не только на возврата денег. Он может потребовать передать квартиру, расположенную в объекте незавершенного строительства.
До 2011 года права дольщиков не были должным образом защищены законом.
Поправки в законодательство, принятые впоследствии, сделали решение вопроса при возможном застройщика более приемлемыми для пострадавших дольщиков.
Закон регламентирует действия всех участников процесса:
| Показатели | Описание |
| В случае банкротства строительной организации должны быть удовлетворены (пропорционально вложениям) требования всех сторон | участвовавших в строительстве |
| В каком порядке будут удовлетворены требования кредиторов, определяет очередность | однако коварство ситуации в том, что дольщики могут остаться и без денег, и без жилья, если неправильно поступят в ситуации банкротства |
| После того как арбитражный суд признает строительную организацию обанкротившейся, наступает финальная стадия банкротства | открытие конкурсного производства. В этот момент все имущество банкрота продается (нередко за бесценок), а сама организация |
Срок конкурсного производства – всего полгода. Дольщикам в двухмесячный срок нужно подать требования о включении в специальный реестр, чтобы либо получить деньги, либо стать все же владельцами квартиры. В противном случае можно оказаться ни с чем.
Что это такое
Застройщик, или исполнитель, – это строительная компания, с которой дольщик заключил строительства объекта.
Целью договора является вступление в право собственности на готовое жилье после завершения стройки и передачи дома в эксплуатацию.
При этом застройщиком может быть один предприниматель или группа лиц.
Деньги на возведение дома застройщик собирает следующим образом:
Дольщик, таким образом, инвестирует строительство собственной квартиры, но только в многоквартирном доме (последнее условие обязательно).
При банкротстве застройщика закон гарантирует дольщику законное решение проблемы несколькими способами.
На кого распространяется
Процедура банкротства затрагивает интересы нескольких сторон:
Чтобы инициировать процедуру банкротства, представитель федеральной налоговой службы либо кредитор, которому не выплачены причитающиеся деньги за период более трех месяцев, должны сделать заявление в арбитражный суд о признании организации-застройщика банкротом.
Неоднозначность ситуации в том, что кредиторы получат свои деньги в последнюю очередь. Поэтому многие не спешат в суд, надеясь на разрешение ситуации или не видя смысла в процедуре вообще.
Сами же дольщики, которые пострадали от банкротства строительной компании, не имеют права обратиться в суд за признанием застройщика банкротом.
Единственное, что может сделать дольщик, – подать в арбитраж заявление с просьбой включить свое дело в реестр кредиторов.
Куда обращаться
Кредиторы, участвующие в процедуре банкротства застройщика, должны направить ходатайство в местный арбитражный суд.
Сделать это может не только налоговый орган, но и орган исполнительной власти, которому поручено осуществлять надзор над ситуацией в области строительства коммерческих жилых объектов.
Сведения о финансовой несостоятельности застройщика должны быть оформлены документально и поданы вместе с заявлением в арбитражный суд:
После того как в суд поступает исковое заявление, сведения о банкротстве вносятся в федеральный реестр, созданный специально для фиксации такого рода сведений.
Дальнейшую информацию о продвижении дела нужно отслеживать по публикациям официального издания – газеты «Коммерсантъ».
Особенности процедуры банкротства застройщика
Согласно законодательству, дело о банкротстве возбуждает в следующем случае:
Чтобы не оказаться и без денег, и без квартиры, дольщики должны знать о процедуре банкротства, постоянно контактировать с арбитражным управляющим и взаимодействовать друг с другом.
Собственно процедура банкротства состоит из трех этапов:
Как только инициирована процедура наблюдения при банкротстве застройщика, дольщику нужно обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве.
О том, что наблюдение открыто, сообщит газета «Коммерсантъ». После публикации с течение 30 дней у дольщика есть возможность подать исковое заявление о денежных претензиях или желании стать собственником квартиры.
Дольщики по сравнению с прочими кредиторами обладают важными привилегиями:
| Показатели | Описание |
| Они могут выбирать, чего конкретно требовать | возврата денег или передачи жилья в собственность |
| Требования пострадавших дольщиков | удовлетворяются раньше требований прочих кредиторов |
| Дольщики имеют возможность собираться вместе | чтобы выдвигать особые требования сообща и участвовать в решении вопросов с жильем разными способами. При этом в зависимости от того, на каком этапе остановлено строительство, то есть насколько завершен дом, решение может быть разным |
| Если собрано не меньше трех четвертей от общего количества голосов дольщиков | пострадавшие люди могут заключить с банкротом мировое соглашение о передаче им недостроенного дома в качестве погашения долга |
Главное для дольщиков после инициации процедуры банкротства, – успеть обратиться в суд с иском о внесении их в реестр кредиторов по одному из двух возможных оснований.
Очереди кредиторов
Дольщики имеют ряд преимуществ по сравнению с иными кредиторами, поскольку их требования в приоритете. Однако они являются не первыми, а третьими в списке лиц, с которыми должен рассчитаться застройщик.
Существует четыре очереди для нескольких групп кредиторов:
Тонкость ситуации в том, что инициировать банкротство могут лишь кредиторы четвертой очереди, то есть те, с кем расчет будет произведен в последнюю очередь.
Нюансы процесса
Дольщикам важно не упустить тот момент, когда арбитражный суд принимает претензии к банкроту. После завершения этого периода заявить о своих требованиях нельзя, так как сроков продления данная процедура не имеет.
Дольщик должен принять решение о том, чего он хочет получить от должника — денег или квартиру.
В рамках текущего дела о банкротстве арбитражный судебный орган распределяет заявления кредиторов по двум реестрам:
Если заявление в один из реестров уже подано, впоследствии изменить его трудно. Кроме того, трудности возникают уже на начальном этапе процедуры банкротства.
Дело в том, что на практике мало кто из кредиторов на самом деле заинтересован в том, чтобы застройщик был признан банкротом.
Дело в том, что кредиторам четвертой степени нужно очень долго ждать своих денег, а реестры дольщиков постоянно меняются. В результате сроки сдвигаются, приоритеты меняются, а процесс затягивается надолго.
Если дольщики примут решение о достраивании дома своими силами, то прежде должны быть выполнены их требования о передаче жилья в собственность. Поэтому дела по возврату денег решаются гораздо быстрее.
При этом конкурсным кредиторам, которые претендует на возвращение долга, деньги возвращаются в порядке очередности. Порядок устанавливается уполномоченными органами.
Что делать дольщикам
Как только дольщику стало известно о начале процедуры наблюдения, ему нужно попасть в кредиторский реестр. Это даст законную возможность участвовать в общих собраниях и принимать решения.
Как только арбитражный суд примет решение о введении наблюдения по делу о банкротстве, иски в отношении застройщика, поданные в суды общей юрисдикции ранее, прекращаются.
Неважно, чего требовал истец. С этого момента все требования к застройщику можно подавать только в рамках текущего дела, и принимает их арбитражный суд.
Для того чтобы получить судебное решение о передаче квартиры в собственность, дольщик должен представить доказательства факта частичной или полной оплаты обязательств застройщика.
Какие сведения должны содержаться в заявлении:
| Показатели | Описание |
| В какой суд направлено заявление | — |
| Кто является должником | сведения о застройщике |
| Кто является кредитором | данные о дольщике |
| Сведения о внешнем управляющем | в процессе наблюдения на первом этапе банкротства |
| Сведения о конкурсном управляющем | который назначен судом по делу о банкротстве |
| Подробное описание обстоятельств | при которых был заключен договор между дольщиком и застройщиком, а также суммы оплаты договоренностей |
К заявлению нужно приложить копии документов, подтверждающих приведенные факты.
Это обязательно должен быть договор с застройщиком в отношении строящегося жилого помещения, подтверждающий приобретение дольщиком прав на него. Кроме того, понадобятся финансовые документы, которые подтвердят факт оплаты.
Важно, что реестр кредиторов организации-банкрота будет закрыт спустя два месяца после опубликования сведений о процедуре наблюдения.
Дольщикам нужно заявить о своих требованиях в этот период. Если этого не сделать, то можно вообще ничего не получить.
Дело в том, что требования кредиторов, которые не были вовремя включены в реестр, выполняются по остаточному принципу в последнюю очередь.
Видео: банкротство застройщика
Важно знать
Закон предусматривает вариант, при котором дольщикам могут быть преданы жилые помещения в завершенном либо незавершенном строительстве:
Решение о достраивании дома своими силами принимается на общем собрании дольщиков.
Должно быть озвучено заключение арбитражного управляющего о том, может или не может быть передан объект незавершенного строительства (ОНЗС), каков размер финансирования, степень готовности дома к сдаче в эксплуатацию, за какие сроки может быть завершено строительство.
Если дольщики принимают решение о создании кооператива, они должны понимать следующее — расходы придется нести не только в отношении строительства дома и его сдачи в эксплуатацию.
Велика вероятность того, что имущества должника после передачи ОНЗС не хватит для погашения долгов перед кредиторами первых двух очередей, совершения текущих платежей.
В этом случае участникам строительства придется внести специальный сумму, собранную пропорционально размеру требований (стоимости квартиры), если иное решение не принято на общем собрании.
После принятия решения о достраивании дома представитель общего собрания должен передать в арбитражный суд ходатайство о передаче недостроенного объекта дольщикам в качестве погашения их требований к должнику.
Как только суд вынесет положительное решение, требования дольщиков считаются выполненными и исключаются из соответствующего реестра (о передаче квартир в собственность).
А что делать тем, кто не хочет участвовать в передаче незавершенного строительства?
Меньшинству, которое отказалось от участия в кооперативе, теперь придется ждать удовлетворения денежных требований к застройщику независимо от того, в какой реестр люди подавали заявление.
Велик риск, что люди, отказавшиеся от требований по передаче ОНЗС, получат минимальные деньги — это будут остатки средств после погашения задолженностей перед кредиторами первой и второй очереди, совершения положенных платежей, оплаты судебных издержек и работы внешнего управляющего.
Законодательная база
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. (далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.
Причины
К причинам банкротства застройщика относятся:
- изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
- нарушение рабочего процесса;
- резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
- форс-мажорные обстоятельства.
Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.
Фиктивное банкротство
В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.
Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.
Процедура
Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.
В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.
После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. Закона № 127-ФЗ процедуры.
На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.
На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.
После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.
В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.
Особенности процедуры
С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений...»
№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.
После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.
- устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
- паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
- рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
- происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.
После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.
Ситуация при долевом строительстве
Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.
Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.
Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.
Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».
Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.
Что делать дольщику при нарушении его прав
Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.
Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган
Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.
Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.
Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.
Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.
Требование о передаче жилого помещения
При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1 ,п. 2 ст. 201.4 , ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).
Предъявление денежного требования
Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:
- возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
- возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
- возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.
В этом случае дольщик, в соответствии с
Объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику? Новость о банкротстве строительной фирмы звучит для гражданина как приговор, квартиры ему можно уже не ждать. Возникают страхи, что наряду с потерей будущей жилой площади, не удастся вернуть потраченные денежные средства.
Банкротство застройщика
Ни одна строительная фирма не застрахована от банкротства, даже самая успешная компания может неожиданно столкнуться с проблемами, из-за которых они не смогут выполнить обязательства перед своими дольщиками. И если в случае, когда застройщик обманул своих клиентов и, распродав имущество, исчез, то при наступлении банкротства у дольщика есть шанс вернуть свои деньги намного быстрее.
Признать банкротство может только арбитражный суд. Это может произойти только при определенных обстоятельствах. Среди них:
- письменное требование о признании банкротом юридического лица от налоговых органов;
- заявление от кредитора.
Заявить о своей несостоятельности может и сам застройщик. Эта процедура состоит из нескольких стадий:
- Наблюдение. Арбитражный управляющий дает оценку финансового положения организации. Он проводит все необходимые мероприятия, составляет реестр всех кредиторов и учитывает их требования.
- Финансовое оздоровление. Проводятся конкретные действия, которые направлены на привлечение в строительную компанию денежных средств, чтобы помочь восстановить ее финансовое положение.
- Управление с внешней стороны. Специально назначенный человек отстраняет от руководства компанией директора и начинает придумывать решения, которые удовлетворят все требования кредиторов.
- Конкурсное производство. Вся собственность компании подлежит реализации через торги, а полученные денежные средства должны быть направлены кредиторам в установленном порядке.
При проведении процедуры банкротства, любая из сторон, кредиторы или застройщик, может предложить заключение мирового соглашения. Основным требованием для него будет удовлетворение требований всех лиц, а также соблюдение законодательства.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика
В бумаге также будет написано, что дольщик имеет право предъявить к застройщику требования. Среди них:
- письменное требование о возврате всей суммы денег, которые были вложены гражданином на постройку жилого дома;
- требование о передаче квартиры в его собственность.
Решение гражданина, принимавшего участие в долевом строительстве, всегда основывается, исходя из тех фактов, достроен дом или нет, на каком этапе ведется строительство и т.д. Нелогично будет требовать с застройщика передать квартиру в собственность, если дом еще толком не построен, и проще было бы вернуть перечисленные на его счет деньги.
На руки дольщикам должны быть выданы бумаги, подтверждающие платежи, направляемые на строительство жилого дома. Оформляется соответствующий реестр, на его основании происходит оформление права владения квартирой.
Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь. Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата. А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).
Дольщики, по действующему законодательству России, имеют право, взять от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведенных расходов, но и возмещение морального вреда, пени и др.
Что делать лицам, которые оформили ипотечный кредит на участие в строительстве дома, когда застройщик обанкротился? Оказавшись в такой сложной ситуации, гражданин решает, что единственным выходом для него будет перестать оплачивать платежи по кредиту. Основаниями для такого решения могут служить мысли о том, что, так как залогом для банка является права на квартиру, то и разбираться банк должен с нерадивым застройщиком. Но, так делать ни в коем случае нельзя.
Нести ответственность перед банком придется заемщику, оформившему на себя ипотечный кредит. На время того, как производится процедура объявления банкротства, и дальнейшие рассмотрения по поводу распределения долговых обязательств между кредиторами, для гражданина лучшим решением будет оплачивать ипотеку.
Прекращение перевода средств может повлечь за собой начисление штрафов и внесение в кредитную историю заемщика информации о том, что он прекратил оплачивать ипотеку или платежи поступают несвоевременно.
Если дольщик получит от застройщика деньги, но их не хватит для погашения долга по кредиту, то заемщик будет обязан приложить все усилия, чтобы погасить задолженность самостоятельно. Кредитную историю лучше не портить, так как если лицу все же удастся погасить ипотеку, взять другой кредит уже будет трудно, если в его истории есть пометки об отказе платить по платежам.
Важно! В ситуации, когда дом уже почти достроен, можно всеми дольщиками обратиться к грамотному юристу, который подскажет, как выйти из возникшей ситуации с наименьшими потерями. Ведь, граждане уже потратили время, деньги и силы на возведение жилого объекта, и не все хотят заново начинать процесс. Возможно, найдется строительная фирма, которая захочет финансировать дальнейшее строительство на определенных условиях.
Обращение дольщика в суд
При банкротстве застройщика, дольщик может подать исковое заявление в судебный орган. Он обязательно должен подготовить определенный перечень бумаг. Необходимая документация:
- исковое заявление;
- договор ДДУ;
- квитанции или иные бумаги, являющиеся доказательством произведения выплат на счет застройщика.
Ксерокопии вышеупомянутых бумаг в обязательном порядке должны быть отправлены назначенному от арбитража управляющему, а также обанкротившемуся лицу.
Если, по каким-то причинам отношения между лицом, обратившимся в суд и банкротом, закреплены не в договоре ДДУ, а в ином документе, то направляется в суд именно он. Среди таких бумаг, могут быть:
- договор купли-продажи;
- договор займа (одно из его условий передача жилого объекта);
- предварительный договор ДДУ и др.
Для рассмотрения дела о возврате денежных средств при банкротстве, любая из этих бумаг может служить доказательством наличия правоотношений между сторонами.
Кроме арбитражного суда, гражданин может обратиться в страховую компанию, с которой у обанкротившихся лиц имеется договор, а также к иным поручителям. Целью такого обращения станет решение вопроса о возмещении затрат. Не всегда страховая компания может в полной мере удовлетворить требования обратившихся граждан. Если они удовлетворяются в какой-то части, то требования из реестра уменьшаются.
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
