За последние два года ситуация на строительном рынке Петербурга разительно изменилась. Несколько лет назад строители не понимали, что и как строить, сегодня они отмечают: в отрасли, наконец, сформировались четкие и понятные правила работы. Во многом такие перемены - заслуга специалистов из Комитета по строительству, считают игроки рынка.

астройщики отмечают, если диалог с властью налажен, то вести бизнес становится намного проще. Руководители крупнейших строительных компаний, работающих в Петербурге, в числе наиболее важных для рынка изменений, произошедших с момента назначения г‑на Демиденко председателем комитета, называют именно тот факт, что сегодня между Смольным и строителями выстроена конструктивная двухсторонняя связь.

«Глава профильного комитета наладил контакт со строительным сообществом, а когда есть контакт, многие вопросы решаются быстрее и легче. Всегда можно позвонить или прийти и детально обсудить какие-то конкретные вопросы, а это дорогого стоит», - говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.

С ним согласен и Дмитрий Трошенков, генеральный директор «Главстрой-СПб», по словам которого в последние два года взаимодействие компании с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. «Во многом благодаря работе Комитета по строительству удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», – добавляет спикер.

Возможность обратиться за помощью в решении каких-либо вопросов в комитет, по словам строителей, в значительной степени влияет и на количество новых проектов, и на количество сданных квадратных метров. Так, по данным Комитета, на 1 июля 2015 года в Петербурге было сдано в эксплуатацию более 1,4 млн кв. м жилья, что составляет 53,5 % от общего объема запланированного ввода.

За последние два года на рынке сложились довольно четкие требования к застройке, таким образом город уходит от проблем, когда новые кварталы сдаются без соцобъектов и необходимой сопутствующей инфраструктуры. Это разительно отличается от того, как развивались новостройки ранее, когда главным было не что продавать, а сколько. «Любая отрасль развивается и прогрессирует только в том случае, когда существуют определенные правила, которые понимают и принимают все участники. Что касается сегодняшних реалий строительного и девелоперского рынка – власть сформулировала правила, но не все игроки их осознали», – говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор УК «КВС». По его словам, «яблоком раздора» стал вопрос о необходимости возведения социальной и инженерной инфраструктуры силами застройщика. Здесь девелоперы разделились на тех, кто готов обеспечить застраиваемую территорию социальной инфраструктурой, и тех, кто не в состоянии снабдить свои проекты «социалкой».

Однако тех застройщиков, которые приняли новые требования правительства все-таки больше. Все они отмечают, что создание социальных объектов – это базис, который лежит в основе комфортной жизни в городе. Надежда Сеппенен, заместитель генерального директора Normann, замечает, что главная заслуга нынешнего руководства строительного комитета как раз в формировании комфортной городской среды в части обеспечения территории новой застройки объектами социальной инфраструктуры. «Хочется отметить постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», – добавляет она.

Важным изменением, влияющим на жизнь города, эксперты называют мероприятия, которые правительство реализует для решения острых социальных проблем, в числе которых сегодня значатся долгострои и обманутые дольщики, а также расселение хрущевок. Последний пункт, впрочем, пока движется не слишком быстро, но «ускорение» этого вопроса лежит уже на плечах законодательной власти. А вот количество долгостроев сегодня заметно сократилось, и это, по словам генерального директора «Полис Групп» Ивана Романова, заслуга городских властей. «Благодаря усилиям специалистов Комитета по строительству многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец-то получили свои квартиры», – говорит он.

Арбитражный суд до конца года перенес слушания по иску КУГИ о расторжении инвестиционного контракта на строительство жилого комплекса "Юнтолово", заключенного прежним руководством Петербурга с компанией "Главстрой-СПб". Таким образом, у участников конфликта есть почти месяц, чтобы договориться о мировом соглашении, которое позволит компании Олега Дерипаски продолжить строительство 2,2 млн кв. м жилья в Приморском районе. Пока же "Главстрой-СПб" теряет кадры: компанию покинули два топ-менеджера — исполнительный директор компании Александр Ермак и руководитель дирекции девелопмента Анастасия Козлова.

20 ноября Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти перенес слушания по иску КУГИ к ООО "Главстрой-СПб" на декабрь. Напомним, КУГИ требует в судебном порядке признать невыполненным инвестиционный договор о реализации проекта застройки 2,2 млн кв. м в районе Юнтолово, а также взыскать со строительной компании 55,4 млн рублей неустойки за невыполнение условий контракта. По мнению КУГИ, "Главстрой-СПб" в этом году должен был закончить инженерную подготовку всей территории будущего жилого района, но не выполнил этих обязательств. Сложность ситуации в том, что застройщик уже начал реализацию квартир в первой очереди района, и если властям удастся добиться расторжения договора, эти дома так и останутся единственными построенными на этом участке.

Сейчас и власти, и представители девелопера говорят о том, что за этот месяц надеются договориться о мировом соглашении. "В настоящее время стороны ведут переговоры с целью заключения мирового соглашения. Ранее генеральный директор компании Сергей Ветлугин неоднократно заявлял, что имеющиеся между компанией и городом разногласия предпочтительнее решать путем конструктивного диалога, переговоров, а не в судебном порядке", — заявили в компании. В КУГИ также подтвердили, что переговоры о мировом соглашении идут: в частности, есть протокол о намерениях решить это дело миром.

Но насколько компания и город продвинулись в переговорах, сказать сложно. Предыдущий конфликт между КУГИ и компанией "Главстрой-СПб" по прекращению действия инвестиционного соглашения, заключенного для реновации депрессивной территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна, так пока и не закончился. В конце лета стороны заявили, что договорились продлить сроки действия договора в обмен на штраф в 3 млн рублей, но соглашение до сих пор еще не подписано. Эту информацию "Ъ" подтвердили в ООО "Главстрой-СПб".

Неофициально участники рынка говорят, что жесткое противостояние между КУГИ и застройщиком связано, в частности, со сложными взаимоотношениями между вице-губернатором Игорем Метельским, курирующим имущественный блок в правительстве Петербурга, и главой компании "Главстрой-СПб" Сергеем Ветлугиным (который одно время работал в Смольном вместе с господином Метельским). Из-за этого одним из активных участников переговоров с городской властью является владелец компании Олег Дерипаска, которому приходится решать целый комплекс задач: от продления сроков договоров на строительство жилых комплексов до проблем входящего в группу компаний и строящего стадион на Крестовском острове "Трансстроя". В итоге пока единственным беспроблемным объектом в империи Дерипаски в Петербурге является жилой комплекс "Северная долина".

Пока же "Главстрой-СПб" постепенно оставляют кадры, которые разрабатывали все проекты в Петербурга. Как стало известно "Ъ", вчера компанию официально покинул исполнительный директор Александр Ермак. Ранее ушла руководитель дирекции девелопмента Анастасия Козлова. Пока на месте остается руководитель отдела продаж Михаил Бузулуцкий. Но и здесь есть потери: по словам участников рынка, с начала осени прекратил действие брокерский договор на продажу квартир в жилом комплексе "Северная долина" с "Петербургской недвижимостью", через которую продавалось около 15% всех квартир в комплексе. В "Петербургской недвижимости" эту информацию "Ъ" подтвердили, но о причинах разрыва рассказывать не стали.

"Уход Александра Ермака и Анастасии Козловой из "Главстроя" — это большая потеря для компании, так как они олицетворяли готовность искать новые пути развития реализуемых в Санкт-Петербурге проектов. Они были настоящими профессионалами, и то, что они покинули "Главстрой-СПб", означает, что в ближайшем будущем проблемы Апраксина двора и "Юнтолово" не будут решены", — считает Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ЗАО "Инвестиционная компания ЛМС". По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, вопрос о продлении контракта между городом и девелопером "в текущий исторический период — политический вопрос, и не только для "Главстроя". Но если пока договориться не удается, это не значит, что договоренности в итоге не будут достигнуты", — считает он.

По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", отказ от проекта "Юнтолово" не сильно скажется на первичном рынке Петербурга. "В нынешней ситуации выход того или иного, даже крупного проекта не так сильно может повлиять на рынок, как было ранее, когда большинство объектов строилось в городской черте. Сейчас все более конкурируют с городскими пригородные зоны в Ленобласти (различные направления — север, восток и другие), где цены ниже — в среднем порядка 63 тыс. рублей", — считает она.

"Главстрой–СПб" Олега Дерипаски вслед за шведской IKEA пытается отбиться от обязательств по договорам аренды дизель–генераторов. Договоры на миллиарды рублей были заключены компанией в эпоху, когда энергетику региона контролировал Александр Сабадаш.

Петербурга и Ленобласти ввел процедуру наблюдения в ООО "Строительное управление - Главстрой" (СУ–ГС), 100%–ной "дочке" строительного холдинга " ", входящего в московский консорциум " " Олега . Компания является генподрядчиком всех основных строек "Главстроя" в Петербурге - жилых районов "Юнтолово" и "Северная долина". Она привлекает подрядные организации. Оборот ее в 2012–2014 годах составлял 7–9 млрд рублей в год, в 2015 году - 4,5 млрд. Обязательства перед небанковскими контрагентами у компании составляли, по данным на начало года, около 2 млрд рублей.

Все спокойны кроме одного

Кредитором, чье требование на сумму 8 млн рублей было удовлетворено первым, стало ООО "Кадровая безопасность", принадлежащее топ–менеджерам "Базэла". Эта фирма, называвшаяся раньше ООО "Главстрой–менеджмент", занималась привлечением субподрядчиков на стройки "Главстроя–СПб" - "Юнтолово" и "Северная долина". Также в реестр кредиторов компании вступает сам "Главстрой–СПб" с двумя требованиями на общую сумму 2,6 млрд рублей и ОАО "Транскомплект" на 212 млн рублей. Таким образом, структуры "Базового элемента", скорее всего, будут полностью контролировать процедуру банкротства компании.

Впрочем, как сообщили "ДП" неофициально субподрядчики "Главстроя–СПб", они в курсе банкротства генподрядчика, но не опасаются этого: "С нами рассчитаются".

Единственным участником процесса, который всерьез относится к применяемым структурами Дерипаски банкротным схемам, является адвокат Павел Казарез, бывший сотрудник московской юрфирмы "Юстина", который купил и предъявил в суде права требования к СУ–ГС на общую сумму 693 млн рублей.

Это обязательства СУ–ГС по договору аренды 40 дизель–генераторов на стройке "Северной долины" в 2012–2013 годах: изначально дизели арендовались у ООО "Референт энерго", но затем эта фирма передала права по договору в пользу своего поставщика солярки ТД "Омни тэк", тот уступил их ООО "Стар энерго", у которого права требования выкупил адвокат Павел Казарез. "СУ–ГС арендовал дизельные электростанции полгода и ни копейки за них не заплатил, - рассказал "ДП" Павел Казарез свою правовую позицию. - Теперь же "Главстрой–СПб" готов обанкротить компанию, только чтобы не платить нам арендную плату".

Один почерк

История с СУ–ГС до боли напоминает другой кейс адвоката Казареза - взыскание с ООО "ИКЕА–Мос" десятков миллиардов рублей в пользу Константина Пономарева.

Шведский концерн , построивший два своих торговых комплекса "МЕГА" на границе города на Парнасе и на ул. Дыбенко, арендовал генераторы из–за проблем с подключением объектов к сетям " ". Когда в 2010 году долгожданное подключение все–таки состоялось, структуры Пономарева предъявили шведам иски на 25 млрд рублей. Дело завершилось мировым соглашением, но затем предприимчивый Пономарев подал еще один иск - на взыскание еще 33 млрд рублей.

Павел Казарез, представляющий интересы Пономарева в споре с "ИКЕА" и параллельно судящийся со структурой Дерипаски, отрицает связь между двумя своими клиентами.

"До окончания процесса мы считаем преждевременным комментировать наши взаимоотношения с данным контрагентом, а также ход и возможные результаты судебного разбирательства, - отказался от комментариев гендиректор СУ–ГС Андрей Малеев. - В компании введена процедура наблюдения. Со всеми кредиторами ведется работа в соответствии с законодательством РФ".

Сети коварства

Неофициально участники рынка отмечают, что оба кейса объединяет то, что арендаторы воспринимают договоры как кабальные. Оба они в суде стремятся доказать недобросовестность стороны, сдававшей им в аренду генераторы. это не удалось, и договоры пока не признаны ничтожными, а вот СУ–ГС в кассации минувшим летом добилось отмены решения о взыскании денег и возвращения дела на новое рассмотрение именно в связи с тем, что суд усмотрел признаки "недобросовестного поведения истца при ведении переговоров".

Именно эта победа, отправившая Павла Казареза (который первым подал иск о банкротстве СУ–ГС) судиться по второму кругу, позволила структурам Дерипаски запустить контролируемую процедуру банкротства генподрядчика.

Участники рынка сходятся во мнении, что за обоими владельцами генераторов стоит одна фигура, чье влияние на ситуацию как раз и могло вынудить такие серьезные компании, как "Базовый элемент" и IKEA, подписать кабальные договоры аренды дизелей. И в первую очередь под подозрение бизнесменов попадает ПАО "Ленэнерго", которое не подключало к сетям объекты этих инвесторов, вынуждая прибегать к услугам тех, кто сдает в аренду дизель–генераторы. "Кабальные сделки всегда заключаются в безвыходной ситуации, - рассуждает управляющий партнер "Дювернуа Лигал" Егор Носков. - Сегодня следственные органы любят усматривать в таких сделках признаки сговора".

Силуэт экс–сенатора

"Ленэнерго", как ранее неоднократно писал "ДП", долгое время контролировался командой менеджеров во главе с Андреем Сорочинским, связанных с известным петербургским бизнесменом и бывшим сенатором Александром Сабадашем (№ 255 в рейтинге миллиардеров "ДП" - 2016). "Это, пожалуй, единственный персонаж, который реально мог склонить и шведов и структуры Дерипаски к подписанию кабальной сделки, - рассуждает один из источников "ДП". - А потом, когда люди покинули "Ленэнерго", ретейлер и девелопер попытались игнорировать эти договоренности. Но написано пером - не вырубишь топором".

"Да, нам знакома такая версия, но она в корне неверна, - возражает на эти домыслы Павел Казарез. - Просто кто–то набивает себе цену, торгуясь с моими клиентами". Интересно, что IKEA пытается взять реванш в споре с Пономаревым с 2014 года, когда Сабадаш был арестован: компания сразу же инициировала уголовные дела в отношении Пономарева. Однако поначалу все попытки задействовать уголовно–правовой рычаг сводила на нет прокуратура, которая прекращала уголовные дела. Зато в августе 2016 года IKEA снова добилась возбуждения уголовного дела в отношении Пономарева и ареста его счетов.

Участники рынка все как один говорят, что IKEA и "Базэл" - разные контрагенты и один номер не пройдет с обоими. "Девелопер никогда не складывает все яйца в одну корзину. И не заключает прямые договоры с подрядчиками и поставщиками. Обычно для этого создается субгенподрядная прокладка. Все проблемы виснут на этом юрлице, и, когда их становится слишком много, фирму ликвидируют. IKEA как лунатик на нашем рынке. А "Главстрой" - отечественная фирма. Этим все сказано".

"IKEA сама виновата, погорела на своей жадности, - говорит другой строитель. - Не захотела строить подстанцию на условии передачи ее городу. В итоге появился этот парень с дизелями и обул их. А "Главстрой" вляпался, видимо, по наивности".

Не думаю, что эта ситуация как–то связана с проблемами структур Дерипаски на других проектах Петербурга. Скорее, речь о старом контракте, который менеджеры девелопера просто подмахнули не глядя, поскольку никто не мог предположить, что можно так погореть на дизелях. Когда человек сам у тебя с площадки их не забирает, а потом тебя же на этом основании раздевает - это за гранью обычной бизнес–деятельности. Но суд, проигранный компанией IKEA, показал, насколько это серьезно. Надеюсь, девелопера подстрахуют грамотные юристы.

Олег Барков

Еще 6–7 лет назад в городе бывали случаи, когда введенные в эксплуатацию дома сидели на дизелях, поскольку "Ленэнерго" не исполняло взятые на себя обязательства по подключению проектов. Но дизели, как известно, дорогое удовольствие. Так что массовым это явление не стало. Хотя и сейчас многие стройки в регионе начинаются на дизелях. Но к моменту сдачи дома непременно подключают хотя бы по временной схеме. В городе с этим проще, поскольку сети ближе. В области труднее. Но девелоперы худо–бедно справляются.

Руслан Юсупов

Эта история не столько про дизели для "Главстроя–СПб" или для IKEA, сколько про характер современного бизнеса в нашей стране. Про волчий оскал капитализма, когда не выверенный до буквы документ может быть использован во вред предпринимателям. Те, кто пользуется пробелами в договорах (а они есть всегда), поступают непорядочно. Не все можно положить на бумагу. Ведь бизнес - это прежде всего история про доверие между людьми. А такие судилища совершенно точно не улучшают инвестиционный климат в нашем городе.

Гендиректор компании "Петрополь"

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Девелоперу пришлось обращаться в суд, чтобы склонить чиновников к компромиссу. Маневр удался. С администрацией города заключено два мировых соглашения. Их уже утвердил арбитражный суд. В числе прочего, инвестору скорректировали арендные платежи за участки в Юнтолово.

Главным камнем преткновения (и поводом для продления сделок) стал вопрос инженерии. Это больная тема для «Главстроя-СПб». Так, пару лет назад город пытался вообще расторгать договор аренды за то, что инвестор нарушил сроки передачи инженерной инфраструктуры в квартале Юнтолово. Инвестор тогда через суд отстоял обширный надел.

«Главстрой-СПб» купил право аренды 437 га в Юнтолово за 1,1 млрд рублей на торгах в 2007-м. Компания должна была передать городу инженерию до сентября 2011‑го, но не сделала этого. В 2013‑м КУГИ через суд требовал расторгнуть договор аренды и взыскать с «Главстроя-СПб» свыше 55 млн рублей штрафа. Разные инстанции разошлись в оценке конфликта, но в итоге арбитраж оправдал фирму (см. публикацию « ").

Суд тогда подчеркнул, что по условиям договора перечень инженерных объектов, которые застройщик обязался безвозмездно передать городу, должен быть определен в допсоглашении с Комитетом по энергетике. А этот документ не подписан. К тому же Смольный не обеспечил технологической возможности для подключения сетей к центральным магистралям.

В прошлом году инвестор подал встречный иск в арбитраж. Он потребовал установить новые сроки реализации проекта - до конца 2025 года. Комитет по энергетике возражать не стал, учитывая текущие реалии. В итоге на компромисс пошли и другие профильные ведомства: КИО (правопреемник КУГИ), Управление инвестиций и Комитет по строительству. Теперь стороны заключили мировое соглашение. Комитетчики обязались подготовить новый проект постановления Смольного, после чего с инвестором подпишут допсоглашение. Причем в мировом уточнен и размер арендной платы - $251 327 в квартал (по курсу ЦБ на первое число оплачиваемого периода). Инвестор пока не ответил на запрос NSP о том, сколько он выгадал от пересчета. Сейчас в жилом районе «Юнтолово» возводят уже третью очередь. Сдача очередных домов (корпуса 21-й, 22-й, 23-й и 28-й общей площадью свыше 67 000) запланирована на первый квартал 2017-го.

В другом проекте компании - «Северная долина» - тоже есть проблемы с инженерией. Ранее город уже продлевал сроки освоения участков на Парнасе (до конца 2017-го). Теперь дедлайн снова сдвинут - до 2021 года. Причем в этом мировом соглашении есть свои нюансы. Так, на пятнах, проданных инвестору, давно обнаружились постройки, оформленные (через суд) в собственность других структур. Например, некое ЗАО «Химзащита» распоряжается несколькими нежилыми зданиями на ул. Шишкина, причем попытка города «зачистить» территорию не увенчалась успехом. Зато «Главстрой-СПб» получил козырь в переговорах. Ведь получается, что Смольный передал надел с изъяном. Теперь в обмен на пролонгацию договора застройщик подписался под тем, что отказывается от претензий к властям и будет самостоятельно решать вопрос с ЗАО «Химзащита».Сейчас в «Северной долине» уже возводят дома одиннадцатой очереди. Недавно Сбер аккредитовал корпуса с 13-го по 16-й, которые строят вдоль Заречной улицы. В них предусмотрено 1277 квартир с полной отделкой. Ввод 11-й очереди в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2017-го.

Девелопер, являющийся составной частью холдинга «Базовый элемент» Олега Дерипаски, неоднократно становился лидером рейтингов наиболее пунктуальных застройщиков города. Компания в последние шесть лет без видимого напряжения ежегодно сдавала по 150–300 тыс. кв. м жилья. При этом ни разу не переносила сроки сдачи своих объектов - случай для Петербурга редкий.

Поделенные участки

И вот первый такой случай произошел: Служба госстройнадзора Петербурга отказала девелоперу в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию четырех высотных домов девятой очереди и шести малоэтажных корпусов в составе второй очереди .

В пресс-службе Госстройнадзора рассказали, что причиной отказа стало отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок - заявитель их не представил. Так, девятая очередь «Северной долины» возводилась на территории площадью 27,7 га.

«В ходе проверки документов было установлено, что земельный участок прекратил свое существование в связи с тем, что застройщик произвел его разделение. В результате этого разделения было образовано несколько земельных участков, на которых осуществлено строительство. Таким образом, предоставленные застройщиком сведения о наличии прав на земельный участок, который прекратил свое существование в связи с его разделом, не могут быть использованы Службой при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию», - говорится в сообщении Госстройнадзор.

Аналогичная мотивировка была озвучена в отношении второй очереди ЖК «Юнтолово». Она довольно необычна, но, с другой стороны, сдача жилого дома - процесс жестко регламентированный и такие вроде бы мелочи вполне могут являться поводом для отказа во вводе объекта в эксплуатацию.

То, что отношения у них, мягко говоря, не сложились, очевидно после историй с разрывами контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове и метродепо Южное - оба объекта возводила компания «Инжтрансстрой», прежде входившая в «Базовый элемент». В настоящий момент обе стороны обменялись исками на взыскание миллиардов рублей друг с друга.

Источник, знакомый с ситуацией, подтвердил БН, что, скорее всего, дело обстоит именно так: власти настроены выдавить из Петербурга последнюю структуру Дерипаски.

С другой стороны, нынешним дольщикам компании вряд ли стоит беспокоиться. Очевидно, что «Главстрою» дадут достроить уже начатые корпуса: меньше всего Смольному нужны еще несколько тысяч протестующих «обманутых дольщиков».

Вполне вероятно, по этому поводу будет достигнут компромисс, но вот позволят ли компании завершить два масштабных проекта комплексного освоения территории - большой вопрос.

Справка Долгострою.Нет Санкт-Петербург:

На сегодняшний день в «Северной долине» сданы восемь очередей на 1,7 млн кв. м жилья. Девятая очередь - это еще 207,5 тыс. «квадратов» - чуть-чуть не хватает до 2 млн кв. м. Всего же было заявлено строительство 2,7 млн «квадратов» жилья. То есть, если будут благополучно сданы девятая, десятая и одиннадцатая очереди (все находятся на различных стадиях готовности), проект окажется реализован приблизительно на три четверти. В «Юнтолово» стадия готовности гораздо ниже: сдано и находится в стадии строительства около 200 тыс. кв. м. А весь проект целиком рассчитан на 2,2 млн «квадратов» жилья.